Города без будущего?
Commercial Property №1 (113) январь 2013
ГОРОДА, ТАК ЖЕ КАК И ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ИМЕЮТ СВОИ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ, ОДНИМ ИЗ ЭТАПОВ КОТОРОГО МОЖЕТ СТАТЬ ДЕГРАДАЦИЯ. КТО БЫ МОГ ПОДУМАТЬ, ЧТО ПОДОБНАЯ ПРОБЛЕМА МОЖЕТ КОСНУТЬСЯ КРУПНЫХ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ АМЕРИКИ? НЕ МЕНЬШЕЕ УДИВЛЕНИЕ ВЫЗЫВАЕТ И ПЕРВОЕ МЕСТО В РЕЙТИНГЕ САМЫХ БЫСТРОВЫМИРАЮЩИХ ГОРОДОВ МИРА, КАЗАЛОСЬ БЫ, ОДНОГО ИЗ НАИБОЛЕЕ АКТИВНО РАЗВИВАЮЩИХСЯ УКРАИНСКИХ ГОРОДОВ - ДНЕПРОПЕТРОВСКА.
Текст: Людмила Бондарь
Несмотря на то, что ООН причисляет Днепропетровск к лидерам списка вымирающих городов мира, город продолжает развиваться, в том числе в сфере недвижимости
Фото: «CP»
В 2012 году ООН подготовила исследование «Состояние городов мира 2012/2013», в котором было проанализировано экономическое и социальное развитие городов мира. В целом, это исследование охватило 600 городов по всему миру с населением более 750 000 жителей. Главными критериями для оценки мегаполисов стали экономическая продуктивность, качество жизни, состояние инфраструктуры, экологическая ситуация, а также уровень социальной справедливости. В докладе был сделан акцент на экономическом росте и упадке городов, приведены статистические данные наиболее процветающих городов, а также тех локаций, которые находятся в стадии деградации. Рейтинги составлены согласно динамике изменения количества населения начиная с 1990 года и в соответствии с прогнозами по 2025 год. К сожалению, рейтинг наиболее быстро исчезающих городов мира возглавил украинский Днепропетровск, а Донецк занял третье место. Кроме того, в этот список вошли также Запорожье, Харьков и Одесса. Согласно оценкам ООН, экономические и социальные условия этих городов недостаточны для их положительного развития и роста населения.
На сегодняшний день Детройт является наиболее «ярким» примером мегаполиса-призрака на территории Америки
Фото: IS
Лидирует в списке из 28 наиболее быстро «вымирающих» мегаполисов Россия – всего в него вошли 11 российских городов. Неожиданным оказался тот факт, что в данном рейтинге на главенствующих позициях оказались также такие старинные европейские города как Будапешт, Прага, Милан, Рим. В свою очередь, в списке самых быстрорастущих городов подавляющее большинство китайских – 18 городов из 25 находятся в КНР.
Почти 70 тысяч зданий Детройта сегодня пустуют
Фото: IS
ПЕРСПЕКТИВЫ УКРАИНСКИХ ГОРОДОВ
Как уже было сказано выше, по мнению экспертов ООН, 5 украинских городов являются одними из наиболее деградирующих в мире – Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Харьков и Одесса. Согласно отчету, к 2025 году в Днепропетровске будет проживать 967 000 человек, что на 16,8% меньше, чем в 1990 году (1,162 миллиона жителей). Население Донецка до 2025 года составит около 941 000 жителей, что на 14,2% меньше, чем в 1990 году (1,097 миллиона). В Запорожье, соответственно, будет проживать 758 000 человек, что означает сокращение на 13,2% в сравнении с 1990 годом (873 миллиона), в Харькове – 1,444 миллиона, что на 8,9% меньше, чем в 1990 году (1,586 миллиона).
Конгресс США рассматривает предложение расформировать Детройт, а муниципальную собственность, находящуюся в городе, распределить по соседним населенным пунктам
Фото: IS
ДОНБАСС: СПОРНАЯ СИТУАЦИЯ
Сокращение населения в Днепропетровске, Донецке и Запорожье, которые расположены в одном экономическом регионе, обусловлено рядом причин. Одна из них – высокие показатели смертности в сравнении с рождаемостью. И если такой город, как, например, Харьков может поддерживать количество жителей за счет студентов (не зря же Харьков называют «городом студентов»), то Донецку и Днепропетровску привлекать молодое население просто нечем. Другая причина – низкий уровень экономической продуктивности. Массовое закрытие заводов и сокращение производства в последние 20 лет повлекли за собой дефицит рабочих мест, что не преминуло сказаться на качестве жизни и, соответственно, количестве трудоспособного населения. Поскольку Донбасс относится к промышленным регионам, его экологическая ситуация оставляет желать лучшего. Те немногие все еще функционирующие химические, перерабатывающие, металлургические заводы, материально-производственная база большинства из которых уходит своими корнями в советскую эпоху, не оборудованы современными системами очистки, соответственно, оказывают негативное влияние на окружающую среду. На это накладываются ухудшающиеся социальные факторы, а также слабое развитие инфраструктуры. В более выгодном положении оказались Донецк и Харьков, которые выступили в качестве городов, принимающих матчи Евро-2012, благодаря чему они значительно обновили стратегически важные инфраструктурные объекты. Однако, согласно данным ООН, возможно, по истечении какого-то времени пользоваться этими объектами будет уже некому.
ДЕТРОЙТ: ГОРОД-РУИНА
За последние 60 лет население Детройта, когда-то четвертого по величине города США, сократилось почти в 2,5 раза
Фото: IS
Примеров крупных городов-призраков на сегодняшний день больше, чем городов, население которых стремительно увеличивается. Так, более 370 городов мира с населением, превышающим 100 000 человек, потеряли свыше 10% своего населения за последние 50 лет. Четверть пустеющих городов расположена в США. Наиболее «ярким» примером мегаполиса-призрака на территории Америки на сегодняшний день является Детройт, о котором также упоминается в исследовании ООН. Когда-то четвертый по величине город США за последние 60 лет сократил население почти в 2,5 раза: с 1,8 миллиона в 1950 году до немногим более 700 тысяч в 2011-м.
Развитие Детройта произошло благодаря возникновению и стремительному росту автомобилестроительной отрасли. Превращение города в автомобильную столицу США началось в 1899 году, когда Генри Форд построил автомобильный завод в пригороде Детройта. В 1903 году, основав компанию Ford Motor Company и внедрив принцип конвейерной сборки, Генри Форд сумел наладить массовый выпуск автомобилей Model T. Благодаря доступной цене было продано порядка 15 миллионов автомобилей, что позволило компании со временем стать крупнейшим автомобильным центром в Соединенных Штатах.
Растущая экономика и большое количество рабочих мест привлекли в Детройт десятки тысяч новых поселенцев как из США, так и иммигрантов из Европы. В 1930 году Детройт стал уже четвертым по размеру городом в Соединенных Штатах с населением 1,6 миллиона человек.
Конвейерная сборка, которая в свое время была внедрена компанией Ford, привлекла внимание таких автомобильных компаний как Chrysler, American Motors и General Motors, которые сделали Детройт своим «командным центром». Город был застроен многочисленными корпусами сборочных заводов, штамповочных цехов, механических мастерских, проектных бюро, а также гигантскими офисными центрами.
Один из самых известных небоскребов Америки – Fisher Building, символизировавший некогда «золотую эру» Детройта
Фото: IS
В 1950 году численность населения города достигла максимума за всю историю своего существования и составила 1,8 миллиона человек. Однако в последующие годы количество жителей стало неуклонно уменьшаться. Если еще в 60-е годы Детройт производил впечатление благоприятного города с едва заметными признаками финансовых проблем, то уже в 1970-х наступил кризис. Причин упадка Детройта несколько. Во-первых, высокие налоги, которые вынудили жителей города переезжать в другие, более благоприятные для жизни регионы, в том числе в отношении налогообложения, и, соответственно, платить налоги уже в другом месте. Снижение уровня налоговых сборов Детройта привело к сокращению финансирования всех сфер жизнедеятельности города. Во-вторых, из-за резкого роста цен на бензин в США покупатели стали переключаться с классических американских «сухопутных крейсеров» на недорогие, экономичные японские автомобили. В Детройте кризис ударил, в первую очередь, по рабочим. Последовали массовые увольнения. Те, кто мог себе позволить сменить место жительства, уехали. Процветающий мегаполис начал превращаться в город-призрак. В таких условиях в городе резко вырос уровень преступности. Детройт стал местом, опасным для проживания, что не могло не способствовать оттоку населения. Здание знаменитого Мичиганского театра, построенное в 1926 году, превратились в автостоянку, окружающие его небоскребы приобрели мрачный вид, а в 1988 году перестал работать центральный железнодорожный вокзал Детройта.
Центральный железнодорожный вокзал Детройта, который был закрыт в 1988 году
Фото: IS
Еще одним фактором, превращающим город фактически в руины, была ориентация на индустриальную культуру – в Детройте не было ни крупного университета, ни других образовательных и культурных центров. Никто не заботился о сохранении исторических зданий: жилые площади расчищались, чтобы построить стоянки, памятники архитектуры сносились ради офисов, а если какие-то здания сохранялись, то только потому, что не хватало средств на их снос. Окончательным ударом для города стало официальное заявление General Motors о банкротстве, которое руководство автомобильной компании сделало в 2009 году. Рухнувший автогигант закрыл 12 из своих 20 американских заводов, более тысячи дилерских центров и уволил более 20 тысяч рабочих.
Сегодня экономика Детройта находится в состоянии сильнейшего кризиса, город массово покидают его жители
Фото: IS
Сегодня экономика Детройта находится в состоянии сильнейшего кризиса. Более трети населения города проживают за чертой бедности. Из-за разгула преступности Детройт считается самым опасным для проживания в США. Власти всерьез обсуждают возможность упразднения города. В конце прошлого года в конгресс США поступило предложение расформировать Детройт, а муниципальную собственность, находящуюся в городе, распределить по соседним населенным пунктам. На данный момент город имеет долги по долгосрочным облигациям на более чем $12 миллиардов и не имеет возможности покрыть эту огромную сумму.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, КОТОРАЯ НИКОМУ НЕ НУЖНА
Как бы это цинично ни звучало, но фотографии зданий-руин Детройта, пустующих гигантских офисных центров действительно впечатляют своим размахом. Почти 70 тысяч городских зданий сегодня пустуют.
Для представителей украинского бизнеса и девелопмента в частности в данный момент может показаться просто чем-то нереальным, чтобы в центре Киева или того же Днепропетровска оказался пустующим офисный или торговый центр. Для Украины данный вопрос пока не актуален, потому что, во-первых, она демонстрировала в последнее десятилетие значительный экономический рост, пусть и приостановившийся в связи с кризисом. Кроме того, данная проблема пока не грозит нашей стране по той простой причине, что профессиональная коммерческая недвижимость начала строиться у нас только после распада Советского Союза. Тогда как в США история многих известных небоскребов уходит своими корнями в начало прошлого столетия.
Одним из факторов, превращающих Детройт фактически в руины, была ориентация на индустриальную культуру
Фото: IS
Так, один из прекраснейших образцов архитектурного стиля ар-деко, 47-этажное здание Penobscot Building в Детройте, было построено в 1928 году! Не менее впечатляющим выглядит здание того же года постройки, один из самых известных небоскребов Америки, – Fisher Building. Поистине шедевр архитектуры, символизировавший некогда «золотую эру» Детройта, постепенно, из года в год, покидали арендаторы. Поскольку бизнес-центр никому не нужен, если нет собственно самого бизнеса.
Один из прекраснейших образцов архитектурного стиля ар-деко, 47-этажное здание Penobscot Building в Детройте, было построено в 1928 году
Фото: IS
