РЫНОК АРЕНДЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕНДЕНЦИЯ К СПАДУВ рейтинге самых дорогих офисных помещений 2008 года первое место занял Гонконг (Китай)фото: «IS»Удар глобального финансового кризиса по рынку аренды офисных помещений в разных странах мира эксперты оценивают как сильнейший. 2008 год еще можно назвать сравнительно спокойным, ведь в течение года на некоторых рынках сохранялся рост арендных ставок. Так, по данным глобального исследования рынка офисных помещений «Office Space Across the World 2009», проведенного компанией Cushman & Wakefield, в 2008 году в 58% городов мира был зафиксирован рост арендных ставок, в 26% – арендные ставки остались на прежнем уровне, а в 16% было отмечено падение (в отчете сравниваются затраты на аренду офисов в 202 деловых центрах мира в 57 странах – ред.). В 2008 году арендные ставки для качественных офисных помещений выросли в мире в среднем на 3% (в 2007 году – на 14%), что является самым низким приростом с 2004 года.В рейтинге самых дорогих офисных помещений 2008 года первые места заняли Гонконг (Китай) и Токио (Япония). Третью позицию рейтинга занял Лондон (Великобритания), который под влиянием глобальных изменений впервые за последние девять лет потерял статус самого дорогого в мире офисного рынка. Джеймс Янг, руководитель отдела офисной недвижимости в Лондоне, Cushman & Wakefield, комментируя данный факт, отметил: «В то время как 2008 год не стал благоприятным для рынка коммерческой недвижимости Лондона, падение арендных ставок и ослабление фунта стерлингов означают, что город стал более доступным для размещения офиса и конкурентным по сравнению с другими городами мира. Москва (Россия), где по результатам 2008 года размер арендной ставки составлял 1276 евро/м2/в год, поднялась с пятого на четвертое место в рейтинге.Дублин (Ирландия), где в 2008 году размер средней арендной ставки упал на 13%, впервые за последние три года не вошел в первую десятку рейтинга самых дорогих офисных помещений мира, спустившись с девятой (в 2007 году) на пятнадцатую позицию. Дубаи (ОАЭ), где ставки наоборот выросли на 7%, поднялся в рейтинге с восьмого на пятое место. Дамаск (Сирия) впервые вошел в рейтинг самых дорогих городов сразу на восьмую позицию.Элейн Россалл, руководитель направления по исследованиям и консалтингу офисного рынка, Cushman & Wakefield, сообщила: «В целом в 2008 году большинство рынков показали устойчивый рост, который к концу года пошел на спад. Ни один регион не смог избежать последствий мирового финансового кризиса. Сегодня активность арендаторов относительно вялая и, учитывая рост предложения, мы стоим на пороге поворота рынка в пользу арендаторов».Сильные потрясения переживает рынок офисных помещений США. Комментируя события на этом рынке, Росс Мур, исполнительный вице-президент по аналитике, Colliers International (США), отметил: «Мы ожидаем, что поглощение офисных помещений в США снизится на 3%, что эквивалентно 11,6 миллиона м2 в год. В сравнении с пиком поглощения площадей, количество занятых площадей уже снизилось на 1,4 миллиона м2. Большая часть отрицательного поглощения придется на 2009 год и составит около 2,3 миллиона м2 ежеквартально. Баланс будет установлен лишь к началу 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает снижение доли занятых площадей в США на 17 миллионов м2. Для сравнения: уменьшение количества занятых офисных площадей в период с 2001 по 2003 годы составило 11,1 миллиона м2. На локальных рынках страны в основном ожидается уменьшение занятых площадей на 3%. Однако показатель рынков, тесно связанных с деятельностью финансового сектора, таких как Манхэттен и Сан-Франциско, вероятнее всего, уменьшится на 6%, а при еще более пессимистическом варианте упадет на 9%. Таким образом, отрицательное поглощение в Манхеттэне составит максимум 3,1 миллиона м2 и 0,6 миллиона м2 в Сан-Франциско».Перспективы для владельцев офисной недвижимости США не радужные: согласно прогнозу экспертов, уровень заполнения офисных помещений упадет ниже 80%, снижение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и, возможно, в 2010 году. По прогнозам Colliers International (США), начало восстановительного процесса, скорее всего, придется на конец 2009 года, но лишь после масштабных потерь, в частности, на рынке труда.В 2009 году ожидается дальнейшее снижение арендных ставок в офисных помещениях мира. Спрос на офисные площади будет формироваться под действием стремления арендаторов сократить расходы и персонал. В отчете компании Cushman & Wakefield «Обзор арендодателей и арендаторов в Европе» («European Landlord & Tenant Survey»), составленном по результатам опроса 750 европейских компаний-арендаторов и арендодателей, отмечается, что более 60% респондентов ожидают, что использование офисного пространства за ближайший год может измениться: «за 2008 год 40% арендаторов старались оптимизировать офисные затраты и в ближайшие 12 месяцев их потребности в офисных помещения будут снижены за счет более компактного размещения сотрудников. В Европе средняя площадь на сотрудника уже снизилась с 12,8 м2 до 12,4 м2. Арендаторы финансового сектора стали лидерами в этой тенденции и уже более половины из них за последний год сократили занимаемую площадь из расчета на одно рабочее место. Ожидается, что в 2009 году пересматривать принятые в компании нормативы офисного пространства из расчета на одного сотрудника в первую очередь будут компании сектора TMT (высокие технологии, телекоммуникации, СМИ – ред.)».Возрос объем выхода на рынок помещений, сдаваемых в субаренду. Это связано с тем, что 70% арендаторов считают, что таким образом они более эффективно используют свое офисное пространство. В то же время, менее 30% арендаторов планируют в ближайший год сократить площадь занимаемых офисных помещений.Согласно «Обзору арендодателей и арендаторов в Европе», тенденция к снижению арендных ставок сохранится до конца 2009 года. При этом более половины арендодателей планируют увеличить количество дополнительных бонусов или услуг, предлагаемых арендаторам, и всего 37% из них намерены снизить заявленную арендную ставку.РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ СЕГМЕНТАПо данным Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «основная причина, влияющая на объемы торговли, одинакова во всем мире – это наличие платежеспособного спроса на фоне позитивных экономических ожиданий. В настоящий момент, как в Украине, так и на глобальном уровне в краткосрочной перспективе (до одного года) преобладают преимущественно пессимистические настроения среди покупателей. Такие факторы, как повсеместное сокращение рабочих мест, снижение реальных доходов населения, растущая напряженность касательно стабильности пенсионных отчислений (в результате драматических событий на глобальных фондовых площадках), неуверенность в завтрашнем дне, – все это логически побуждает население меньше тратить и больше сохранять «до лучших времен».«ПОСКОЛЬКУ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРАЙНЕ ИНЕРТЕН, А АРЕНДОДАТЕЛИ ВСЕ ЧАЩЕ ПРОЯВЛЯЮТ ГОТОВНОСТЬ К КОМПРОМИССАМ, СУЩЕСТВЕННОГО ПАДЕНИЯ СПРОСА В УЖЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННЫХ ОБЪЕКТАХ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ЗАФИКСИРОВАНО»Точных данных о том, насколько уже снизился глобальный товарооборот в результате экономического кризиса, нет. Согласно последним данным ВТО, прогнозируемое падение мирового товарооборота в 2009 году составит порядка 9%, что, по заявлению представителей организации, станет самым значительным снижением со времен Второй Мировой Войны. Поскольку рынок коммерческой недвижимости крайне инертен, а арендодатели все чаще проявляют готовность к компромиссам, существенного падения спроса в уже существующих высококачественных объектах торговой недвижимости не зафиксировано. Если взять в качестве примера Украину, по заявлениям многих экспертов, наиболее сильно среди других стран переживающую последствия мирового финансового кризиса, то вакантность в профессиональных ТЦ Киева по-прежнему не выходит за пределы 5-7%, что говорит об устойчивом спросе на торговые площади при пересмотренных арендных ставках».Компания King Sturge провела масштабное исследование рынков торговой недвижимости в Европе «European Retail Property», в котором характеризует современную ситуацию таким образом: «Какой бы непростой ни казалась ситуация на рынке ритейла и торговой недвижимости Европы, деятельность в этом сегменте не прекратится: покупатели как совершали покупки, так и будут продолжать их совершать, в свою очередь арендаторы не покинут торговые центры на 100%. Очевидно, что доходность на уровне 20% больше не является нормой. Рынкам потребуется не один год, чтобы достичь такого показателя». Эксперты King Sturge рекомендуют игрокам рынков торговой недвижимости проявлять гибкость в своих действиях.РЫНОК АРЕНДЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ЗАМЕДЛЕНИЕ ТЕМПОВ РОСТАРезультатом падения покупательной способности и следствием снижения оборотов у ритейл-операторов в 2008 году стало падение спроса на складскую недвижимость со стороны арендаторов, что неизбежно привело к замедлению темпов роста арендных ставок в этом сегменте. Так, согласно результатам исследования компании Cushman & Wakefield «Индустриальная недвижимость мира» («Industrial Space Across the World»), в 2008 году на рынках аренды складских помещений в большинстве стран мира зафиксировано снижение роста ставок. При этом средние показатели роста снизились с 6,1% до 2,4%. В первую очередь пострадали развитые рынки Северной Америки и Западной Европы, где стагнация проявилась уже в начале 2008 года. К концу 2008 года влияние мирового финансового кризиса ощущалось уже во всех регионах мира.В исследовании отмечается, что рост арендных ставок в Центральной и Восточной Европе в 2008 году составил 6,7%, что практически соответствует показателям 2007 года. Рынки Польши и Украины вели себя достаточно активно на протяжении прошлого года, что связано с высоким спросом со стороны арендаторов и дефицитом качественного предложения в этих странах. Так, арендные ставки в Польше в 2008 году выросли на 28%, в Украине (Киев) – на 25%. В Южной Америке ставки на индустриальные помещения выросли за год на 12,4%. В Бразилии (Рио-де-Жанейро) зафиксированы рекордные показатели роста ставок за год в размере 46%.На рынках США и Канады, наоборот, арендные ставки снизились в 2008 году на 0,4%. Близлежащий район лондонского аэропорта «Хитроу» (Heathrow) уже восьмой год подряд является самой дорогой точкой мира для аренды индустриальной недвижимости. В 2008 году арендные ставки в этом районе составили 185 евро/м2/в год. Второе место по уровню арендных ставок занимает Токио (179 евро/м2/в год), а столица Ирландии – третье место (157 евро/м2/в год).
