Александр Буртовой, ассоциированный партнер юридической фирмы «Антика»Для реализации норм Закона только Кабинет Министров Украины должен принять около 19 нормативных актов (на сегодняшний день разработана и принята только часть из них), а Минрегионстрой должен разработать новые или внести изменения в 18 приказов по различным вопросам и привести в соответствие 5 государственных строительных норм (ГСН). Процесс, по большому счету, только начался.С одной стороны, Закон был разработан профильным министерством. При его принятии удалось сохранить целостность и единый подход к реформированию отрасли. Вместе с тем, сегодня складывается ситуация, когда при действии нового Закона нормативные акты, необходимые для его исполнения, еще не приняты (или не адаптированы, как в случае с ГСН), а, значит, неизвестно, как застройщикам совершать те или иные действия, и чем регулируются отдельные вопросы, оставленные вне зоны внимания Закона. Это привносит определенный хаос в строительную деятельность. Отсутствие широкой практики применения положений Закона, а также судебной практики, оставляет массу вопросов, на которые сложно найти однозначный ответ.13 апреля 2011 года Кабинет Министров принял первые документы, определенные Законом, в частности, Постановление №466, которым утвержден Порядок выполнения подготовительных работ, Порядок выполнения строительных работ и Перечень объектов, строительство которых осуществляется после подачи извещения о начале выполнения строительных работ, и Постановление №461, утвердившее новый Порядок принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов (далее — Порядок). Остановимся на последнем из них.Существенных новелл нормы Порядка не содержат, они лишь направлены на детализацию отдельных положений Закона, установление процедур и полномочий сотрудников инспекций Государственного архитектурно-строительного контроля относительно принятия и рассмотрения документов. Также Порядком определены формы акта готовности объекта к эксплуатации и сертификата, содержащие лишь незначительные изменения.Александр Третьяков, юрист юридической фирмы «Антика»Тем не менее, сама процедура начала строительных работ и процедура ввода в эксплуатацию претерпели существенные изменения, предпосылки к которым были заложены еще Законом.Статьей 39 Закона установлены разные процедуры ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов, которые зависят от категории сложности строительства объекта. Для объектов I-III категорий установлена упрощенная декларативная процедура, а объекты IV-V категорий вводятся в эксплуатацию в порядке, аналогичном ранее действующему.В данном случае ключевым моментом является определение категории сложности объекта еще на этапе проектирования и начала строительных работ.Согласно ст. 32 Закона отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства, Утверждение порядка отнесения объектов к IV и V категорий отнесено к компетенции Кабинета Министров Украины.До утверждения Кабинетом Министров Украины указанного выше Порядка, Минрегионстрой, пытаясь внести определенную ясность в этот вопрос, издал письмо от 04.04.2011 года №24-10/2759/0/6-11, в котором попытался разъяснить вопрос определения категорий сложности. В частности, в письме указывается, что согласно ч. 2 ст. 32 Закона, категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства. Классы последствий (ответственности) здания или сооружения приводятся в действующих ГСН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований». В зависимости от класса Минрегионстрой предложил такое соотношение классов с категориями сложности:1) к V категории сложности относятся объекты класса СС3 (крупные промышленные объекты, здания школ, университетов, больниц, универсамов, торговые центры, стадионы, театры, кинотеатры и другие здания массового пребывания людей, а также жилые, общественные и многофункциональные здания высотой более 100 метров);2) к III-IV категории — класса СС2 (отдельные здания промышленных объектов, объекты водопровода и канализации, жилые, общественные и многофункциональные здания высотой до 100 метров);3) к I-II категории — класса СС1 (объекты, не относящиеся к категориям СС2 и СС3, а также мобильные и временные сооружения).Однако, к сожалению, письмо принесло больше вопросов, чем ответов. В частности, так и не было понятно, как именно распределять объекты класса СС2 (которые, фактически, являются одними из самых распространенных) между III и IV категориями сложности. А этот вопрос существенно влияет не только на процедуру ввода объекта в эксплуатацию, но и на всю процедуру строительства в целом.27 апреля 2011 года Кабинет Министров Украины принял постановление №557 (далее — «Постановление №557»), которым был утвержден Порядок отнесения объектов к IV и V категориям сложности. Согласно положениям данного Порядка к IV категории сложности относятся объекты строительства, которые имеют хотя бы один из таких признаков:1) рассчитаны на постоянное пребывание более чем 300 лиц и/или периодическое нахождение более чем 500 лиц;2) представляют возможную опасность для более чем 10 000 лиц, находящихся за пределами объекта;3) в случае аварии или невозможности (нецелесообразности) дальнейшей эксплуатации:— могут причинить ущерб в объеме более 15 000 минимальных размеров заработных плат;— могут привести к прекращению функционирования объектов транспорта, связи, энергетики и инженерных сетей регионального уровня;— могут привести к потере объектов культурного наследия местного значения.К V категории сложности относятся объекты строительства, которым присущ хотя бы один из таких признаков:1) согласно Закону Украины «Об объектах повышенной опасности» является объектом повышенной опасности;2) рассчитаны на постоянное пребывание более чем 400 лиц и/или периодическое нахождение более 1000 лиц;3) представляют возможную опасность для более чем 50 000 лиц, находящихся за пределами объекта;4) в случае аварии или невозможности (нецелесообразности) дальнейшей эксплуатации:— могут причинить убытки в объеме более 150 000 минимальных размеров заработных плат;— могут привести к прекращению функционирования объектов транспорта, связи, энергетики и инженерных систем общегосударственного значения;— могут привести к утрате объектов культурного наследия национального значения.Как уже отмечалось выше, одной из основных новелл Закона, а теперь и Порядка, является внедрение упрощенного декларативного механизма принятия в эксплуатацию для объектов I-III категорий сложности и объектов, строительство которых осуществлено на основании строительного паспорта. Процедура принятия в эксплуатацию таких объектов проводится путем регистрации Инспекцией и ее территориальными органами представленной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.Декларация, форма которой утверждена тем же Постановлением №461, что и Порядок, подается в двух экземплярах в разрешительный центр по месту нахождения объекта, который не позднее следующего рабочего дня должен переслать декларацию в Госархстройинспекцию. В течение десяти рабочих дней Госархстройинспекция проверяет представленную декларацию и регистрирует ее, либо возвращает на доработку, если декларация оформлена с нарушением требований. Регистрация осуществляется бесплатно.НЕСМОТРЯ НА ВСЕ СОДЕРЖАЩИЕСЯ В ЗУ «О РЕГУЛИРОВАНИИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ МОМЕНТЫ, ЭКСПЕРТЫ ВЕСЬМА ОСТОРОЖНЫ В ЕГО ОЦЕНКЕДля реализации норм ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» только Кабмин должен принять около 19 нормативных актов, а Минрегионстрой должен разработать новые или внести изменения в 18 приказов по различным вопросам и привести в соответствие пять ГСНфото: «CP»Отдельно Порядок отмечает, что в случае принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов I и II категории сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года, особенности регистрации декларации и ее форма определяются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства.Тем не менее, регистрация декларации не требует подачи объемного пакета документов, проведения непосредственной проверки объекта и является бесплатной, более удобной и нивелирует возможность манипуляций чиновников в ходе проведения технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов, как это происходило согласно положений старого Порядка.В то же время, для объектов IV и V категории сложности процедура принятия в эксплуатацию, фактически, не изменилась. Принятие осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Госархстройинспекцией сертификата установленного образца.К сожалению, получение сертификата не упростилось, а некоторые положения нового Порядка даже вызывают сомнения относительно однозначности их применения на практике. Привлекает внимание п. 27, определяющий основания отказа в выдаче сертификата, однако в основании «непредставления документов ...» отсутствует ссылка на конкретный пункт или перечень, как в старом Порядке, что наводит на подозрение возможности неоднозначной трактовки, ведь для принятия решения в ходе проверки Инспекция может затребовать любые документы.Есть и положительные моменты. Новый Порядок не содержит противоречивой нормы о необходимости согласования Акта готовности объекта к эксплуатации в течение 10 рабочих дней исполнительным комитетом сельского, поселкового или городского совета или местной государственной администрацией и органами, к полномочиям которых, в соответствии с нормами закона, относится участие в принятии завершенных строительством объектов в эксплуатацию, которая действительно вызывала трудности и нарекания со стороны заказчиков. Так, п. 14 Порядка обязывает в течение 7 дней со дня принятия объекта в эксплуатацию подать копии зарегистрированных документов в местный орган исполнительной власти и проинформировать государственные органы пожарной и техногенной безопасности, однако такое обязательство носит информативный характер и минимизирует неограниченное влияние местных органов и значимость соответствующего этапа в новом Порядке. Будем надеяться, что на практике необходимость информировать не превратится в классическое согласование Акта.Другим положительным моментом является конкретизация процедуры подключения принятого в эксплуатацию объекта к инженерным сетям, а именно — четкое указание на 10-дневный срок с момента соответствующего обращения заказчика (п. 13), что должно упростить процедуру введения в эксплуатацию объекта.Выделен Порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта, и ее размер. Таким образом, размер платы за выдачу сертификата составляет для завершенных строительством объектов, принадлежащих к:– IV категории сложности — 4,6 минимальной заработной платы;– V категории сложности — 5,2 минимальной заработной платы.В данном контексте следует остановиться также на вопросе о принятии в эксплуатацию самовольно построенного недвижимого имущества, право собственности на которое признано решением суда. Согласно п. 10 Порядка, такое имущество должно приниматься в эксплуатацию по общей процедуре.Согласно п. 7 Постановления №557, во время проведения государственного архитектурно-строительного контроля на объектах самовольного строительства (в случае отсутствия проектной документации) категория сложности таких объектов определяется должностными лицами Госархстройинспекции и ее территориальных органов, а в случае необходимости — путем проведения экспертизы экспертной организацией или экспертом с соответствующим сертификатом.Наконец, последний вопрос о возможности удачно реализовать основной замысел процедуры регистрации на практике. Положения нового Порядка указывают, что регистрация декларации осуществляется с соблюдением требований Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» в контексте последних изменений к нему. Таким образом, декларация и документы на получение сертификата принимаются в разрешительном центре по местонахождению объекта и не позднее следующего рабочего дня передаются в Инспекцию. Скептическое отношение к непрошедшим проверку временем новых и свежих Разрешительных центров, единственное, что может спровоцировать определенные сомнения.Подводя первые итоги, можем сделать вывод о том, что позитивные намерения нового Порядка имеют целью и будут способствовать на практике упрощению процедуры ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов. Для составления полного и целостного представления относительно перспективности принятых нормативных актов и их положительного влияния на строительную отрасль остается ждать следующих шагов в законодательном урегулировании — новых постановлений, приказов и строительных норм.
