Специализированный ТЦ мебели и товаров для дома, Столичное шоссе, Киев фото: First Ukrainian Development
CP: Расскажите о деятельности компании First Ukrainian Development и о реализующихся проектах. Андрей Фесенко: Несколько лет компания First Ukrainian Development занималась наработкой портфолио проектов, и на сегодняшний день некоторые из них уже вплотную приблизились к этапу строительства. Кроме того, с января 2007 года в компании начала работу новая команда топ-менеджеров, имеющих большой опыт реализации проектов недвижимости в России. Таким образом, компания и ее проекты получили новый «старт». На сегодняшний день First Ukrainian Development реализует проекты в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Так, на этапе строительства находится жилой комплекс, расположенный на пересечении проспектов Григоренко и Бажана жилого массива Позняки. Общая площадь комплекса составит 74 000 м2, 14 000 м2 из которых займут площади коммерческого назначения. Строительством всех трех зданий комплекса занимается компания «Киевгорстрой». Из проектов, находящихся на этапе инженерной подготовки, – гольф-поле и коттеджный городок в Конче-Заспе. Кроме того, ожидается получение разрешения на строительство гостиничного комплекса по улице Набережно-Крещатицкой, 21. Общая площадь комплекса составит 43 000 м2, 26 000 м2 из которых займет четырехзвездочный отель, 17 000 м2 – жилые апартаменты. По данному проекту компания уже ведет переговоры с несколькими международными гостиничными операторами. Первым проектом в сфере коммерческой недвижимости, к строительству которого приступила компания First Ukrainian Development, является специализированный торговый центр мебели и товаров для дома по Столичному шоссе. CP: Расскажите об истории проекта специализированного ТЦ мебели и товаров для дома. Каковы характеристики земельного участка? Андрей Фесенко, исполнительный директор компании First Ukrainian Development фото: Олег Герасименко
А.Ф.: Компания FUD реализует проект данного торгового центра «с нуля». История проекта началась 3 года назад с развития небольшого участка площадью 4,22 гектара по Столичному шоссе. Первоначальная концепция предполагала строительство на этом участке 2-этажного ТЦ площадью порядка 20 000 м2. Впоследствии FUD удалось значительно увеличить площадь проекта: компания получила право на застройку двух близлежащих участков размером 3,37 и 5,21 гектара. Таким образом, общая площадь участка достигла 12,8 гектара. Компания FUD владеет этим участком на правах аренды под строительство и эксплуатацию объекта сроком от 15 до 25 лет. Три смежных участка расположены в самом центре транспортной развязки, образованной пересечением крупных автомагистралей – Столичного и Днепропетровского шоссе, а также улицы Заболотного. Такое местоположение является уникальным преимуществом проекта, так как обеспечивает отличную транспортную доступность и большой автомобильный поток вокруг границ участка. Увеличение площади под застройку, в свою очередь, позволило по-новому осмыслить концепцию и приступить к реализации масштабного торгового центра, общая площадь которого составит 90 000 м2. CP: Кем и почему было принято решение о реализации на данном участке специализированного ТЦ мебели? Какие факторы явились определяющими в выборе данного формата? А.Ф.: Несмотря на собственный опыт в развитии объектов коммерческой недвижимости, в стратегически важных вопросах мы предпочитаем привлекать сторонних специалистов. При разработке концепции ТЦ по Столичному шоссе мы обратились к консалтинговой компании SQM Experts. Евгения Баглай, партнер компании SQM Experts фото: SQM Experts
Евгения Баглай: Концепция проекта основывалась, в первую очередь, на тщательном изучении местоположения, специфики участков под застройку, существующей конкуренции, а также исходя из поставленной задачи – разработки концепции именно торгового объекта. Территория 10-минутной автомобильной доступности участка характеризуется невысокой концентрацией населения, что определило необходимость расширения торговой зоны объекта и ориентации на потоки посетителей из более отдаленных частей Киева и пригорода. Таким образом, основной поток покупателей будет формироваться благодаря целевому и планируемому посещению, что предопределяет необходимость специализации. Для выбора специализации проводилось исследование рынка торговой недвижимости, существующих и планируемых проектов, а также прогнозировалось состояние конкуренции, как в ближайшем районе, так и в городе в целом. В итоге специализацией проекта для данного местоположения и объема была выбрана мебель и товары для дома, поскольку при сравнительно невысокой конкуренции рост потребности в товарах данного сегмента резко возрастает. Эта специализация позволила расширить границы торговой зоны, которая теперь охватывает весь Киев, а также пригород, кроме северного, северо-западного и северо-восточного направлений, и насчитывает около 2,8 миллиона человек. Первичная торговая зона охватывает территорию с 20-минутной автомобильной доступности с населением около 830 тысяч человек. CP: Расскажите более подробно о концепции ТЦ. Какие функции, кроме торговой, будут представлены в проекте? Е.Б.: Концепция проекта предусматривает создание на участке торгового центра формата Power Center, состоящего из трех отдельно стоящих крупноформатных объектов торговли, в которых будет представлен широкий спектр мебели и товаров для дома. Общая площадь первого блока составит порядка – 31 360 м2, площадь второго блока – 28 090 м2, третьего – 30 700 м2. В каждом торговом блоке будет расположен крупный якорный оператор – гипермаркет строительных материалов формата DIY, продовольственный гипермаркет, супермаркеты бытовой техники и керамической плитки/сантехники, а также крупные мебельные операторы. Кроме того, в ТЦ будут представлены все сегменты и форматы магазинов мебели, а также всевозможные магазины, представляющие товары для дома – интерьер/декор, домашний текстиль, посуда, осветительные приборы, комнатные растения и т.д. Ценовая категория предлагаемых товаров будет варьироваться от среднего- до среднего+. Концепция проекта учитывает необходимость длительного пребывания посетителей и предусматривает создание зон отдыха. Поэтому в ТЦ будут функционировать фуд-корт на 5 операторов (в третьем блоке), кафе и рестораны (во всех блоках). Первый блок, расположенный непосредственно вдоль Столичного шоссе, будет представлять собой классический молл с двумя крупными атриумами. Для удобства перемещения с одного уровня на другой в атриумах предусмотрены эскалаторы, панорамный и грузовой лифты для посетителей. Площадь каждого этажа составит около 10 000 м2. Якорный оператор займет порядка 4000 м2. Соотношение GLA – приблизительно 70% к 30%. CP: Как будет решен вопрос паркинга и навигации? А.Ф.: В проекте предусмотрена крупная наземная парковка на 2500 машиномест, соответствующая формату ТЦ и объему торговых площадей. Учитывая разделение блоков крупной транспортной магистралью, в проекте предусмотрены подземные тоннели, соединяющие все его части и обеспечивающие удобное передвижение и беспрепятственный доступ посетителей к любой зоне ТЦ. Большое внимание в проекте уделено разработке транспортной схемы и логистике. Продуманы схемы беспрепятственного движения служебного транспорта и автомобилей посетителей, предусмотрено достаточное количество подъездов, разъездов, рамп для доставки товара и отгрузки покупок. Учитывая специализацию проекта, мы позаботились о том, чтобы арендаторы имели возможность продажи товара не только посредством доставки со склада, но и с возможностью отгрузки непосредственно из зала. Разрабатывается понятная и грамотная система навигации: информационные стеллы и указатели между участками, блоками, информационные конструкции на фасадах и т.д. CP: Известны ли на сегодняшний день якорные арендаторы ТЦ? Каким операторам отдается предпочтение – международным или отечественным? Е.Б.: На стадии брокериджа этот проект находится чуть более месяца. На сегодняшний день ведутся переговоры с основными якорными арендаторами – как с международными компаниями, так и с местными игроками. В формате гипермаркета и DIY мы отдаем предпочтение международным операторам с мировым именем, что касается операторов супермаркетов сантехники, керамической плитки и бытовой техники – лидерам украинского рынка. Подход к выбору арендаторов будет осуществляться исходя из того, насколько интересен данный оператор/формат для проекта, насколько он соответствует концепции, а также ценовой политике. Объем торговых площадей и концепция проекта позволяют нам не ограничивать себя в выборе операторов и не делать выбора, к примеру, между поставщиками импортной мебели или производителями украинской, между небольшими или крупными форматами. В проекте предусмотрена возможность участия широкого круга операторов рынка мебели и товаров для дома, но при этом предполагается четкое разделение различных форматов между блоками. Так, крупные операторы (от 2000 до 5000 м2) будут находиться во втором блоке проекта над DIY; менее крупные, которые захотят представить свою мебель в красивых интерьерах, разместятся в первом блоке, а совсем небольшие – будут иметь возможность представить свой ассортимент в формате open space в третьем блоке. По каждому «якорю» ведутся переговоры с несколькими операторами. Большинство из них уже предоставили свои требования относительно технологии, сейчас обсуждаются коммерческие условия. CP: Насколько, по вашему мнению, востребован данный формат со стороны покупателей? Е.Б.: Данный формат будет востребован на рынке ввиду отсутствия аналогов, а также активного развития рынка мебели и товаров для дома. Ведь сегодня профессиональных площадей для того, чтобы представить данную группу товаров, в Киеве практически нет. Торговый центр по Столичному шоссе станет первым проектом в Киеве, где покупатель сможет найти все необходимое для создания и обустройства собственного дома. Проект обладает рядом рациональных преимуществ, обеспечивающих его конкурентоспособность: самый большой выбор в Киеве мебели и товаров для дома, что позволит экономить время и расходы, вместительная парковка, понятная навигация, комфортные помещения, а также наличие товаров в различных ценовых категориях, что делает этот торговый центр привлекательным для широких слоев населения. CP: Является ли этот проект конкурентом IKEA по своей идее и концепции? Существует ли конкуренция проектов такого формата на рынке недвижимости Киева? Е.Б.: На сегодняшний день конкуренция среди объектов такой специализации очень невысока. На рынке существует ряд проектов, где представлена данная группа товаров. Однако ни в Киеве, ни в Украине на сегодняшний день не было реализовано объектов, аналогичных торговому центру по Столичному шоссе по масштабам, формату и набору якорных арендаторов. В связи с этим говорить о текущей конкуренции пока можно только в рамках якорных арендаторов: гипермаркетов, DIY, супермаркетов электроники и бытовой техники, мебели и т.д. Говоря о перспективной конкуренции, мы имеем в виду, прежде всего, проекты специализированных центров, которые сейчас находятся на стадии разработки и, согласно предварительным планам, будут вводиться в эксплуатацию в ближайшие 3-4 года. Учитывая заявленные компанией FUD сроки реализации, ТЦ по Столичному шоссе сможет сформировать лояльную аудиторию и закрепить свои позиции на рынке до момента выхода и усиления основных конкурентов. Несмотря на то, что формат IKEA не является прямым конкурентом проекту, появление подобного оператора, естественно, повлияет на рынок мебели в целом, а также отразится на распределении ролей и потоков покупателей. Но практика рынка недвижимости и других рынков Украины, показывает, что, при хороших позициях отечественных брэндов, компаний, проектов, выход международных игроков не является большой угрозой. CP: В какой очередности будет реализован проект и на какой стадии он находится сегодня? А.Ф.: Проект будет реализован в три этапа. Уже получены разрешения на строительство всех очередей проекта и подписаны договора генподряда на первую и третью очереди. Завершается тендер на генподрядные работы строительства второй очереди. С июня 2007 года было начато строительство первой очереди проекта, сейчас идут подготовительные работы в третьей. Завершение и введение в эксплуатацию первой очереди строительства запланировано на лето 2008 года, второй – осень 2008, а третьей – весну 2009 года. CP: Каков объем инвестиций запланирован для реализации проекта? А.Ф.: Общий объем инвестиций в проект составит порядка $150 миллионов, включая строительство рядом с торговым центром офисного центра класса В+ площадью 45 000 м2. Для реализации проекта будут использованы как собственные средства компании, так и кредитные. CP: Есть ли у объекта название? Кто занимается его разработкой? А.Ф.: На данный момент FUD сотрудничает по разработке названия и платформы будущего брэнда с несколькими компаниями. Мы понимаем всю важность данного этапа для дальнейшей судьбы проекта, поэтому очень тщательно осуществляли выбор подрядчиков. Е.Б.: Создание брэнда ТЦ станет одним из основных конкурентных преимуществ, которое позволит проекту держать позиции и своих посетителей при росте конкуренции. Единая идея, заложенная в проект, будет выражена в каждом элементе коммуникации ТЦ с посетителем – в названии, дизайне интерьеров, дизайне фасадов, навигации внутри комплекса, рекламной кампании и т.д. Недавно завершился тендер по выбору компаний для разработки названия. Свой выбор мы остановили на двух агентствах. Для нас важными критериями при их выборе было наличие хорошего портфолио в нейминге, условия сотрудничества (стоимость, количество предоставляемых названий, ответственность за результат, возможность регистрации названия), личное знакомство с компанией и ее командой.
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ТЦ МЕБЕЛИ И ТОВАРОВ ДЛЯ ДОМА ПО СТОЛИЧНОМУ ШОССЕ Общая площадь участка: 12,8 гектара Общая площадь ТЦ: 90 000 м2 Девелопер: First Ukrainian Development Консультант и единственный агент по сдаче площадей: SQM Experts Генподрядчик I очереди строительства: «Современные Технологии Строительства» Генподрядчик III очереди строительства: «Альтис-Холдинг» Проектирование: И.А. Гречина, А.Л. Агафонова Инвестиции: около $150 миллионов Начало строительства: июнь 2007 года Завершение и введение в эксплуатацию I очереди: лето 2008 года Завершение и введение в эксплуатацию II очереди: осень 2008 года Завершение и введение в эксплуатацию III очереди: весна 2009 года
КАНАТ ИСАБЕКОВ: «У НАС ЕСТЬ ВСЕ, ЧТОБЫ РЕАЛИЗОВАТЬ КАЧЕСТВЕННЫЕ ПРОЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ОДНАКО МЫ ВСЕГДА ГОТОВЫ УЧИТЬСЯ ЧЕМУ-ТО НОВОМУ» Канат Исабеков, заместитель генерального директора компании REDI Capital
Сегодня в Украине применяется несколько схем финансирования проектов недвижимости, наиболее распространенными из которых являются создание ФФС и операции с ценными бумагами. Компания REDI Capital не ограничивается какой-либо одной схемой и планирует использовать все приемлемые украинским законодательством инструменты финансирования. Так, на сегодняшний день REDI Capital работает с рядом зарубежных инвесторов – азиатскими, европейскими и американскими финансовыми институтами. При выборе партнера предпочтение отдается компаниям, участие которых в проекте ограничивается финансовыми обязательствами. Однако, если инвестор владеет ценным опытом в сфере девелопмента, которым он готов поделиться для реализации совместного проекта, компания REDI Capital готова прислушаться к его советам. К числу стратегических партнеров компании REDI Capital принадлежит банк «ТуранАлем», в партнерстве с которым уже реализовано несколько проектов за рубежом. В целом, можно выделись массу преимуществ сотрудничества с зарубежными банками. Прежде всего – это отсутствие бюрократических проволочек в принятии решения о кредитовании, а также получение более дешевых денег – под 10-11% или даже под 8,5-9%. Следует отметить, что заемные средства составляют, как правило, 60-70% от общего объема инвестиций в тот или иной проект REDI Capital. Около 30-40% составляют собственные средства компании, которые используются для покупки земельного участка, разработки концепции и проведения согласовательных процедур. Приведем некоторые цифры. Общий объем инвестиций в проект офисного центра по ул. Киквидзе (Печерский район Киева) составит около $140 миллионов при уровне доходности до 30%. В реализацию проекта складской недвижимости на Бориспольском шоссе планируется инвестировать около $120 миллионов. В этом проекте компания рассчитывает на более низкий уровень доходности – порядка 20%. Однако нельзя исключать, что этот показатель со временем откорректируется. Все проекты, находящиеся в портфеле компании, – это, прежде всего, интеллектуальный труд специалистов REDI Capital. Сегодня деньги не играют решающей роли в создании профессионального, конкурентоспособного объекта недвижимости, поэтому компания уделяет большое внимание человеческим ресурсам, которые являются генератором идей и основой любого проекта недвижимости. Компания REDI Capital готова инвестировать в новые проекты.
