FRANKFURT-HOCHST: новый взгляд на индустриальную недвижимость
На территории индустриального парка Frankfurt-Höchst размещает свои производственные объекты и лаборатории гигант мировой химической индустрии Sanofi-Aventis фото: FRANKFURT-HÖCHST
Как известно, Франкфурт-на-Майне является торгово-промышленной столицей Германии и центром деловой активности всей страны. Он известен не только своим машиностроением, полиграфическими мощностями, но и химической и фармацевтической промышленностью. Здесь, по обе стороны реки Майн, размещается один из главных центров европейских высоких технологий – знаменитый индустриальный парк Frankfurt-Höchst, включающий производственные объекты и лаборатории гиганта мировой химической индустрии Sanofi-Aventis («Санофи-Авентис»). Sanofi-Aventis – это третья по величине в мире и самая крупная в Европе фармацевтическая компания. Базируясь на научных исследованиях и организации производства мирового класса, она занимает лидирующие позиции в семи основных терапевтических группах: сердечно-сосудистые заболевания, тромбозы, онкология, диабет/нарушение обмена веществ, центральная нервная система, внутренняя медицина и вакцины. Глобалистские тенденции мировой экономики способствовали близкому соседству предприятий смежных областей. Это привело к появлению на территории промышленного гиганта производств других компаний и послужило толчком к созданию индустриального парка, обеспечивающего размещенные на его территории предприятия оптимальными условиями: развитой инфраструктурой, мощной объединенной энергосистемой и связью со всеми средствами сообщения. В результате «постояльцами» этой производственной «Мекки» стали более чем 80 научно-производственных компаний из сфер фармакологии, биотехнологии, химической и фармацевтической промышленности, Life Sciences (наук о жизни) и Health Care (здравоохранения). Здесь располагаются как глобально действующие интернациональные концерны, так и маленькие инновационные фирмы и производители услуг. Наиболее известные из них: Basell Polyolefine, Bayer CropScience, Celanese Chemicals Europe, Clariant, Degussa, DyStar Textilfarben, Manpower, Air Liquide (ранее Messer Griesheim), Siemens AG, Solvay Fluor, Ticona.
ИСТОРИЯ FRANKFURT-HÖCHST Отправной точкой в истории Frankfurt-Höchst можно считать 1863 год, когда в маленьком немецком городке Höchst, который сегодня является одним из районов Франкфурта-на-Майне, в небольшой лаборатории доктор Ойген Люциус (Eugen Lucius), Карл Фридрих Вильхельм Майстер (Carl Friedrich Wilhelm Meister) и Людвиг Август Мюллер (Ludwig August Müller) начали эксперименты по производству анилиновых и других синтетических красителей. В своем распоряжении они имели всего 5 работников, 1 химика и клерка. Первым выпущенным продуктом был краситель красного цвета – фуксин, который и послужил фундаментом для дальнейшего развития фабрики. Через двадцать лет это было уже известное предприятие «Фарбверке» (Farbwerke). Постепенно компания расширяла сферу деятельности и вскоре вышла на передовые позиции по производству медикаментов, полимеров, синтетических волокон, красящих пигментов, пищевых добавок, удобрений и ядохимикатов для защиты растений не только в Германии, но и на мировых рынках, выступая под названием Hоechst («Хёхст»). Имея представительства в 100 странах, она стала известной во всем мире. К середине 1970-х годов «Хёхст АГ» (Hoechst AG) – это уже крупнейшая в мире фармацевтическая компания. В конце 1980-х годов в «Хёхст АГ» создается первое производство генной инженерии – по получению человеческого инсулина. Основной стратегией компании становятся разработки биотехнологий, генной инженерии. В 1999 году крупнейшая фармацевтическая компания Франции Rhone-Poulenc («Рон-Пуленк») и «Хёхст АГ» объявили о слиянии с образованием единой европейской компании Aventis («Авентис»). В середине 2004 Aventis сливается с французским фармацевтическим концерном Sanofi-Synthelabo. Новое предприятие Sanofi-Aventis превратилось в крупнейшую фармацевтическую фирму Европы. Новые стандарты производства и бизнеса требовали от менеджмента компании постоянных вложений в производственную базу, и, начиная с 2000 года, в индустриальный парк ежегодно инвестировалось более 300 миллионов евро. Таким образом, за последние 5 лет в Frankfurt-Höchst было инвестировано около 2 миллиардов евро (более миллиарда вложено в новое производственное оборудование и здания для исследовательских работ), а это больше, чем за всю 140-летнюю историю Hoechst AG. На сегодняшний день индустриальный парк занимает на обоих берегах Майна территорию в 460 гектаров, из которых 89 гектаров – это открытая площадь для новых проектов. Соединение северной и южной частей парка осуществляется посредством двух мостов через Майн. Парк пересечен километрами универсальных трубопроводов (их суммарная длина составляет 800 километров – расстояние от Франкфурта до Копенгагена), обеспечивающих предприятия техническим газом, технической и технологической водой. Менеджмент территории Frankfurt-Höchst с начала 1998 года осуществляет ведущая компания-оператор Infraserv Höchst. Офисное здание B 852, расположенное на территории Frankfurt-Höchst фото: FRANKFURT-HÖCHST
На протяжении всего развития производственные площади предприятия постоянно разрастались, причем происходило это не стихийно, а по определенному плану и с определенным художественным замыслом. Как результат Frankfurt-Höchst сегодня представляет собой образец гармоничного объединения потребностей промышленности и современного дизайна, концепцию которого еще в 1919 году разработал берлинский архитектор и дизайнер Петер Беренс (Peter Behrens), спроектировавший и построивший за 4 года новое техническое здание управления предприятия, представляющее собой выдающийся пример архитектуры экспрессионизма. Отметим, что сложившаяся годами традиция развития парка как культурного пространства и сегодня воспринимается его оператором всерьез. Еще одна отличительная особенность индустриального гиганта – привлекательное с точки зрения эстетики оформление отдельных зданий, не присущее серым угрюмым фабрикам. Известный во всем мире немецкий дизайнер Фридрих Эрнст фон Гарнье (Friedrich Ernst von Garnier), обладающий уникальным чувством цвета, красочно оформил более 70 зданий индустриального парка. Трубы предприятий были раскрашены в голубые и салатовые тона. Фридрих Эрнст фон Гарнье во всех своих работах руководствуется собственной теорией цветового оформления: «Креативные силы общества должны быть в большей степени направлены на эстетическое оформление мест трудовой деятельности, чем мест для развлечения. Большую часть своей жизни человек пребывает на рабочем месте, и своей целью я вижу естественное, упрощенное и успокаивающее оформление рабочих мест. Это возможно благодаря краскам». Для создания определенного цветового настроения в помещениях и на объектах между зданиями были использованы позитивные свойства естественно действующих цветовых комбинаций. «Каждое здание, в зависимости от своей структуры и окружения, нуждается в собственном цветовом оформлении. Цвет придает ему определенные свойства и, соответственно, своеобразную индивидуальность», – говорит дизайнер.
ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК FRANKFURT-HÖCHST, ФРАНКФУРТ-НА-МАЙНЕ, ГЕРМАНИЯ Площадь территории – 460 гектаров Количество зданий – 800 фабричных, лабораторных и технических, 100 производственных и 30 офисных Количество компаний – 80 научно-производственных компаний из сфер фармакологии, биотехнологии, химической и фармацевтической промышленности, Life Sciences (наук о жизни) и здравоохранения Инфраструктура – тримодальный порт (ж/д, автотранспорт, речной порт), около 800 километров трубопроводов, около 72 километров внутренней дорожной сети, около 57 километров внутренней ж/д сети Площадь складирования – около 330 тысяч м2 Ежегодный объем погрузки/разгрузки – около 2 миллионов тонн Количество сотрудников – 22 000, из них 4000 заняты в сфере научно-исследовательских разработок Инвестиции предприятий-резидентов за последние 5 лет – около 2 миллиардов евро Управляющая компания Frankfurt-Höchst – Infraserv Höchst (с 1998 года)
РАСПОЛОЖЕНИЕ Одним из главных факторов успешности для любого объекта коммерческой недвижимости является месторасположение. У Frankfurt-Höchst оно идеально – в центре Европы, вблизи Франкфурта, который является бизнес-центром страны, важнейшего экономического региона Германии. Индустриальный парк связан со всеми крупнейшими европейскими экономическими метрополиями и обеспечивает привязку к интернациональным товарным и финансовым потокам. Находясь всего в нескольких минутах езды от Франкфуртского грузового аэропорта, от местной железной дороги и собственного порта, парк обеспечивает первоклассную связь с региональными, национальными, интернациональными и глобальными рынками, поставщиками, партнерами по сбыту и системе кооперирования, клиентами. При въезде ежедневно регистрируется около тысячи грузовых автомобилей. Внутри парка имеется несколько автобусных линий, которые доставляют посетителей и сотрудников к местам назначения.
ГОРОД-ПАРК Своими улицами, железнодорожными путями, скверами, ресторанами, магазинами и даже собственным контейнерным терминалом на Майне индустриальный парк Frankfurt-Höchst напоминает маленький город. Об этом статусе свидетельствуют и некоторые внутренние инженерные системы парка. Так, например, в 1991 году на его территории была построена мусоросжигательная установка, позволяющая ежегодно уничтожать до 100 000 тонн отходов. В связи со спецификой производственной сферы большинства предприятий парка перед его владельцами встал вопрос создания распределительной системы для очищенной воды. Ее решение было поручено инженерам компании Siemens Axiva. Главная задача состояла в предотвращении роста микробов во всей системе, и, с помощью распределительной системы Purified Water, запущенной в декабре 2000 года и являвшейся наиболее длинной установкой этого типа в мире (в общей сложности 13 километров стерильных трубопроводов), она была успешно решена. Для постоянной циркуляции воды служат 13 стерильных насосов. 5 резервных пар насосов гарантируют высокую безаварийность. Для сохранения качества очищенная вода, помимо постоянной циркуляции, озонируется. Озоновые генераторы работают по принципу каталитического электролиза воды. Особенностью этой установки является то, что она работает исключительно с ячейками для электролиза. С целью предоставления сотрудникам наиболее высокого уровня безопасности предприятия индустриального парка разработали эффективный менеджмент для экстренных случаев, организованный оператором парка. Группы специалистов в любую минуту готовы быстро и компетентно отреагировать на любое экстренное событие. В случае возникновения опасности пожара, транспортных аварий или инцидентов с химическими установками в качестве инструментов раннего оповещения населения, проживающего вблизи индустриального парка, используются сирены и радиопредупреждения. Различные лекции, мероприятия и собственный веб-сайт благоприятствуют дружескому диалогу между фирмами индустриального парка и жителями прилегающих районов. В Höchst предпринимаются следующие технические и организационные меры (которые усилены после 11 сентября) для предотвращения проникновения посторонних лиц: – территория парка отделена заборами, с дополнительным оснащением сигнальными устройствами, видеонаблюдением, кроме того, предусмотрен обход патруля; – контроль всех подъездов к территории и входов, а также людей и транспортных средств; – ношение удостоверения – обязательное условие для всех сотрудников; – проверка соблюдения правил безопасности. Кроме того, в распоряжении у парка имеется собственная пожарная часть. Компания-оператор Infraserv Höchst предлагает предприятиям, располагающимся в парке, самые разнообразные промышленные услуги – от оснащения лабораторий, обеспечения энергией до сбора, уничтожения, обезвреживания и утилизации отходов; от предоставления необходимой безопасности – до услуг по управлению и эксплуатации объектов недвижимости. Компания расширяет портфолио услугами в сфере логистики, а также подготовки и повышения квалификации кадров. Компания Infraserv Logistics оказывает предприятиям, расположенным в парке, логистические и связанные с ними услуги: погрузка/разгрузка, упаковка и хранение товаров, тары, вспомогательных материалов, производственного сырья; дистрибьюция, очистка тары, повторное использование упаковочных материалов; услуги в области таможенного оформления и налогов; менеджмент и сопровождение опасных грузов, а также консультации и курсы лекций для предприятий с учетом национальных и международных правил, предписаний и законов по транспортировке и хранению опасных грузов. Есть у парка и свои достопримечательности. К ним можно отнести лабораторное здание универсального типа с модульными единицами высокотехнологичного профессионального оборудования площадью 27 000 м2. Размер инвестиций в его создание составил 140 миллионов евро. Другая достопримечательность – высокосовременное офисное здание B 852 площадью 6800 м2. Его строительство обошлось в 13 миллионов евро. Здание, объединяюще функциональность с архитектурной изысканностью, представляет собой настоящее произведение современного искусства. Комплекс возвышается на 6 этажей, причем верхние 5 представляют собой стеклянную конструкцию, по форме напоминающую корабль. Несмотря на необычную форму, вся площадь здания эффективно используется, что полностью отвечает главному принципу развития парка, озвученному Дитером Кройцигером (Dieter Kreuziger), коммерческим директором Infraserv Höchst: «Несмотря на всю любовь к эстетике, мы не должны забывать, что индустриальный парк следует рассматривать как произведение искусства не только в эстетическом, но, прежде всего, в экономическом аспекте.» Höchst постоянно развивается и совершенствуется, предлагая предприятиям и их сотрудникам благоприятные условия работы. Речь идет не только о строительстве новых зданий и реализации новаторских сервисных пакетов, но и о создании свободных площадей. С 1994 по 2002 год была реализована программа сноса 134 старых зданий, которая обошлась в 75 миллионов евро. Эта программа уже закончена, но в ближайшем будущем планируется еще одно мероприятие подобного рода: через несколько месяцев будет снесено 12-этажное офисное здание C 660, а на его месте сооружено 31-этажное строение с башней высотой 120 метров. Концепция этой новостройки была выбрана в рамках архитектурного конкурса, в котором принимали участие 4 известных архитектурных бюро. Предпочтение было отдано проекту профессора Ганса Кольхоффа из Берлина. Появление башни среди дымовых труб индустриального парка замечательным образом изменит его силуэт и придаст новый облик. Главной «логистической жемчужиной» парка является тримодальный порт, построенный в середине мая 2004 года на южном берегу Майна. Он объединяет 3 вида транспорта: водный, железнодорожный и автомобильный. В его сооружение было инвестировано около 13 миллионов евро. Значительную часть этой суммы ввиду огромной значимости проекта внесло федеральное министерство путей сообщения. Тримодальный порт состоит из западного и восточного терминала. Погрузка и разгрузка грузов осуществляется на двух терминалах с помощью трех погрузочно-разгрузочных кранов грузоподъемностью 40 тонн и размахом 35,5 и 53 метра. Через порт проходит около 1,2 миллионов тонн грузов в год. Порт не только повышает привлекательность индустриального парка для его арендаторов, но и способствует охране окружающей среды, значительно сокращая передвижение большегрузного транспорта и тем самым уменьшая выбросы углекислого газа. Поэтому инвестиции в него являются также инвестициями в защиту окружающей среды. Порт выгоден не только для предприятий индустриального парка – другие фирмы региона также имеют возможность пользоваться его услугами. Данный проект способствует улучшению экономических условий в регионе. Кроме того, комбинированный транспорт является большим преимуществом с точки зрения безопасности, так как несчастные случаи на железной дороге и на воде случаются намного реже по сравнению с автомобильным видом транспорта.
