Формат ТЦ: индивидуализация или обобщение?

ЧТО ТАКОЕ ФОРМАТ ТЦ?

фото: Олег Герасименко

Показательно, что каждый из опрошенных нами экспертов рынка дал свое определение формата, выдвигая на первый план те или иные составляющие. Так, по словам Галины Малиборской, главы отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «формат торгового центра – это совокупность определенных характеристик, дающих возможность отнести тот или иной торговый центр к определенному типу. Учитывая зрелость индустрии торговых центров, можно сказать, что сегодня существует множество видов торговых центров, выходящих за границы стандартных определений».
Полина Жилкина, старший консультант компании «Jones Lang LaSalle Россия», отмечает, что «формат торгового центра – это группа факторов, определяющих работу торгового центра: площадь, профиль, состав арендаторов и т.д. В целом, данное понятие близко к понятию «концепции» торгового центра, когда в зависимости от месторасположения и окружения, определяются все вышеперечисленные характеристики объекта. Формат – это лишь формальная оболочка концепции в целом. Если концепция была разработана на основе изначально неправильного позиционирования, это может привести к серьезным последствиям, например, плохой заполняемости арендаторами, низкому уровню арендных ставок и т.д.».
По мнению Вадима Непоседова, генерального директора компании «Украинская Торговая Гильдия», формат имеет концептуальную основу: «Любая концепция – это поиск определенного формата, подходящего под критерии места, времени и возможности, а также учитывающего объективно существующие ограничения. Формат ТЦ включает в себя такие важные понятия, как состав проекта, его якорные функции с указанием размеров, типа якорей и др. В понятие формат включается собственно определение и привязка к общепринятому мировому типу торгового объекта. Формат – это обобщенная форма с индивидуальным содержанием».
Евгений Закман, генеральный консультант компании Prospects Development, отмечает, что «формат ТЦ – это, во-первых, его размер. Во-вторых, позиционирование ТЦ как городского, районного или регионального значения. Все остальные характеристики, на мой взгляд, относятся к понятию модель ТЦ, которая включает оригинальную концепцию, совмещение функций, этажность и др. В Украине под форматом часто подразумевают все те концептуальные характеристики, которые касаются наполнения, функции и целевой аудитории. Однако, на мой взгляд, это не совсем правильный подход. Формат – это не обобщающий термин, а только часть классификатора».
Таким образом, к критериям, по которым классифицируется торговый центр, относится, в первую очередь, месторасположение, площадь объекта, его позиционирование, состав арендаторов и тип «якорей». Именно эти критерии лежат в основе классификации торговых центров, которую предлагают ведущие организации, такие как, например, ICSC (Международный совет торговых центров).
Несмотря на то, что понятие формата является одной из базовых категорий рынка и существует четкая формулировка требований к каждому из форматов, реализация конкретных объектов всегда индивидуальна, что объясняется, прежде всего, зависимостью торгового объекта от расположения. Каждый рынок, город, район вносит в выбранный формат свои корректировки.
Таким образом, несмотря на четкость классификации, формат является одной из самых мобильных и активно эволюционирующих категорий рынка торговой недвижимости, поскольку ее использование всегда требует адаптации при соблюдении основных требований. С одной стороны, формат определяет концептуальные особенности ТЦ, с другой – помогает выделить объект из ряда уже выведенных на рынок.

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ФОРМАТОВ В УКРАИНЕ
Говорить о форматах на примере украинского рынка ТЦ пока очень сложно. Его развитие началось не с копирования западных форматов, а с изобретения своих, и, как показывает время, не совсем удачных. По мнению экспертов, из существующих в мире форматов на рынке Украины представлены только несколько, и то не в чистом виде.
Как и в других секторах отечественной недвижимости, в торговом отсутствует единая, принятая всеми игроками рынка классификация ТЦ. Поэтому игроки рынка часто обращаются к американской или европейской классификации.
По словам Вадима Непоседова, «при разработке концепций торговых и торгово-развлекательных центров мы очень часто обращаемся к общепринятой классификации Urban Land Institute (США), но отдаем себе отчет, насколько она не совместима с реалиями нашего рынка. Тем не менее мы стараемся адаптировать наши объекты к тем форматам, которые определены международными стандартами. В частности, наша компания принимала участие в разработке ТЦ таких форматов, как Strip Center (Кривой рог), Fashion Center (Киев, ТРЦ по ул. Луначарского), Town Center (Луганск), Master Park (Киев, ул. Здолбуновская), Lifestile Center (Киев, Московский проспект), Retail Park (Львов) и многие другие».
Среди основных причин отсутствия классификации ТЦ в Украине эксперты называют незрелость рынка, отсутствие крупных операторов ритейл-сетей, развлекательных услуг (боулинг, кинотеатры, аквапарки). По мнению Вадима Непоседова, «на сегодняшний день Украина переживает несоответствие предложений потребностям, что вызвано слабым уровнем развития сетевого бизнеса».
О своем видении тенденций украинских форматов рассказывает Евгений Закман: «В Украине много говорят об оригинальных концепциях ТЦ, но уже выведенные на рынок проекты, за редким исключением, имеют достаточно стандартные форматы и модели. Украинские ТЦ в основном относятся к небольшому формату – от 5 до 20 тысяч м². Исключением является «Караван MegaStore» – единственный среднеформатный стандартный ТЦ.
Необходимо отметить, что размер ТЦ также определяется мощностью украинских национальных инвесторов и девелоперов. Под мощностью я подразумеваю их финансовые возможности по приобретению земельного участка или само строительство объекта. На сегодняшний день у отечественных инвесторов, на мой взгляд, хватит сил только для проектов площадью до 40 тысяч м². Более крупные проекты требуют участия западных компаний, как девелоперских, так и инвестиционных».
Как отмечает Вадим Непоседов, «существующая сегодня на рынке тенденция развития – это укрупнение проектов по размеру, охвату многообразия целевой аудитории, по представлению крупноформатных розничных операторов, операторов услуг.
Формат ТЦ – это результат сочетания массы маркетинговых факторов, менеджерской стратегии (удобство, комфорт, развлечения), этнических особенностей, образа и стиля жизни населения той страны, где работает ТЦ, ценовой политики, моральных ценностей, конкуренции, требований рынка и многого другого. Поэтому развитие существующих и адаптация заимствованных форматов во многом будут зависеть от перечисленных факторов. В Украине определение того или иного формата очень условно, поскольку все концептуальные параметры того или иного формата выдержать просто не возможно».
В целом эксперты дают позитивные прогнозы относительно дальнейших тенденций рынка ТЦ. По словам Владимира Тимочко, аналитика отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «ситуация радикально изменится в ближайшие годы, даже если в эксплуатацию введут только 50% запланированных торговых площадей. Основная часть новых проектируемых ТЦ – это «правильные» проекты, начиная от расположения, заканчивая архитектурой и ансамблем арендаторов. Объясняется это изменением подходов к работе у девелоперов. Отечественные застройщики больше не ограничиваются целью построить «квадратные метры» для того, чтобы заработать быстрые деньги, а стремятся создать инвестиционный продукт, который будет расти в цене. Так, средний размер проектируемого ТЦ на 2007-2008 годы составляет 44 тысячи м² торговой площади, тогда как в 2003-2004 годах он был всего лишь 12 тысяч м²».
В России также нет утвержденной единой классификации. Полина Жилкина говорит, что «каждый использует различные классификации европейского или американского происхождения: «Большая четверка» консалтинговых компаний (Jones Lang LaSalle, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Россия», – ред.) в данный момент заканчивает разработку единой классификации. Существенные отличия в уже имеющихся форматах если и присутствуют, то только из-за дефицита профессиональных операторов, что, соответственно, ведет к более стандартизированному набору арендаторов в торговых центрах. Однако, есть также и дефицит форматов, многие из которых просто пока не представлены в России, например, Factory Outlet, Theme/Festival и т.д.».

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ФОРМАТОВ
История развития форматов ТЦ условно делится на три этапа, каждый из которых принес коренные изменения в концепцию позиционирования ТЦ. Результатом первой волны развития ТЦ является появление таких форматов, как Community Centers, Neighborhood Centers и Strip Centers, которые в значительной степени отличались от отдельно расположенных магазинов единой концепцией и дизайном, наличием парковки, продуманным набором арендаторов, и скоординированным менеджментом.
Вторая волна, которая началась с открытием в 1956 году Southdale Mall в Миннеаполисе (США), стала эпохой зарождения нового формата – региональный молл.
Индустрия торговых центров – одна из самых динамичных сфер, поскольку она тесно взаимодействует с ритейлом, который призван удовлетворять постоянно растущий потребительский спрос. В конечном итоге третья волна дифференцировала торговые центры, в результате чего возникли подтипы основных форматов.
Рассказывает Евгений Закман: «Так сложилось исторически, что категория ТЦ по отношению к размеру, то есть формат, определялась исходя из страны, в которой она рождалась. Родиной ТЦ, расположенного в центральной части города, является Норвегия. Его появление было обусловлено необходимостью укрытия от холода. Родина второй разновидности – США. Американские ТЦ располагались в специальных местах – зонах – для торговли, которые могли состоять даже из нескольких зданий. Они находились вне центральной части города или за городом, что в значительной степени определяло их размер. Если за основу определения формата мы берем размер ТЦ, тогда для Европы в центральной части города длительное время были характерны ТЦ площадью 10-20 тысяч м², считавшиеся крупноформатными, в то время как для американских городов такой размер был мелкоформатным.
С 1980-х годов, когда в Европе ТЦ постепенно начали выносить за черту города, их формат начал увеличиваться и составлять от 40 до 150 тысяч м²».
Родиной наиболее распространенных сегодня форматов эксперты называют США, Германию, Францию.

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЫБОР ФОРМАТА
Выбор формата – процесс длительный и трудоемкий, требующий участия профессионалов. По мнению экспертов, формат для конкретного объекта должен определяться исходя из следующих факторов:
– размер участка;
– месторасположение (спальный район, центр города, промышленная зона и прочее). По мнению некоторых экспертов, два названных фактора являются основными при определении формата ТЦ;
– форма участка;
– транспортная доступность (наличие линии метро, наземный транспорт, визуальная и пешеходная доступность);
– существующая и будущая конкуренция;
– бюджет строительства;
– потенциал покупателей и операторов рынка на данном участке;
– экономические характеристики города и района;
– размер, характеристика и демография торговой зоны;
– факторы, которые могут повлиять на рост/изменение торговой зоны;
– анализ наличия на данном рынке якорных арендаторов, а также достаточного количества арендаторов для поддержки того или иного формата.

ФОРМАТ + ФОРМАТ
По мнению экспертов, в последнее время заметной тенденцией стало появление mixed-use форматов. По сути, к смешению форматов приводит наслаивание новых качественных характеристик структуры ТЦ, в результате чего появляются наиболее функциональные миксты концептуальных решений. Комментирует Полина Жилкина: «Как правило, смешивают формат ритейл-парка с обычным ТЦ, добавляя хотя бы небольшую торговую галерею. При правильном планировании внутреннего пространства, это может значительно повысить арендный доход проекта».
По мнению Вадима Непоседова, в Украине смешение форматов происходит по нескольким причинам: «Во-первых, от незнания и непрофессионализма, когда концепция и формат определяются на основе своих ощущений и представлений о правильности построения такого бизнеса, а не на расчетах и анализе рынка. Во втором случае смешение форматов может быть вызвано излишним желанием экспериментировать и искать новые сочетания и форматы. В третьем, «гибридный» формат создается для максимального приспособления к существующей ситуации на рынке, так как она динамично изменяется, не является типично европейской и находится в переходном периоде. В такой ситуации «гибридные» форматы наиболее актуальны и способны выживать и приносить качественные показатели».

КЛАССИФИКАЦИЯ ТЦ
По словам Галины Малиборской, «изначально в индустрии торговых центров предлагалось четыре основных формата, которые основывались на характеристике якорных арендаторов, среднем размере сдаваемых площадей и размере торговой зоны: районный (Neighborhood), окружной (Community), региональный (Regional) и суперрегиональный центры (Superregional).
Тем не менее, с развитием и преобразованиями в индустрии торговых центров, появились новые форматы ТЦ и четыре основных/базовых формата ТЦ нельзя считать соответствующими сегодняшнему дню. В принципе, определения основных форматов ТЦ, больше служат руководством к пониманию основных различий между ними».
На современное развитие торговых центров в Украине влияет ряд специфических условий, что позволяет назвать данный процесс уникальным. Отсюда возникает вопрос, можно ли на украинском рынке использовать американскую или европейскую модель классификации ТЦ?
Консультанты, как правило, употребляют английские термины в определении того или иного формата ТЦ. Рассказывает Владимир Тимочко: «Отечественной классификации ТЦ не существует, ее никто не разрабатывал. Разница в употреблении терминов происходит от недостаточного понимания их значений. У нас нередко торговыми центрами называют обычные рынки, магазины cash&carry либо гипермаркеты.
Что касается форматов, то употребляется переводная терминология с английского. Своих равноправных терминов мы не используем. Хотя структура существующего предложения не полностью может быть описана типичным набором форматов. К примеру, у нас существует такой «неформатный» класс объектов, как реконструированные ЦУМы. Действительно, их можно «разнести» по разным классическим форматам: к примеру, размер торговой зоны универмага «Украина» в Запорожье позволяет называть его региональным ТЦ; однако только формулировка «реконструированный ЦУМ» вместит в себе весь комплекс отличий между этим ТЦ и, скажем, столичным ТЦ «Караван» – тоже региональным ТЦ».
С классификацией ТЦ ICSC, представленной в таблице, соглашаются не все игроки отечественного рынка недвижимости. Так, некоторые эксперты отмечают, что такие форматы, как микрорайонный и окружной ТЦ не могут быть отнесены к типу Open-Air Centers. Их правильнее позиционировать как Malls.

Действующая классификация Международного совета торговых центров (ICSC)
Тип торгового центра	Концепция	Площадь торгового центра, м²	Типичные якорные арендаторы		Доля якорных арендато- ров в торговой площади ТЦ	Основ- ная торговая зона, км
Тип торгового центра	Концепция	Площадь торгового центра, м²	Коли- чество	Тип	Доля якорных арендато- ров в торговой площади ТЦ	Основ- ная торговая зона, км
Malls
Региональный центр Regional Center	Смешанный ассортимент, модные товары	37-75 тысяч	2 и более	Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; универмаг товаров по сниженным ценам; отдел модных товаров	50-70%	8-24
Супер- региональный центр Super regional Center	Аналогичен региональному центру, отличается большим ассортиментным разнообразием	Более 75 тысяч	3 и более	Универмаг с полным ассортиментом товаров; магазин товаров широкого потребления; магазин модных товаров и украшений	50-70%	8-40
Open-air Centers
Микро- районный центр Neighborhood Center	Товары повседневного спроса	3-14 тысяч	1 и более	Супермаркет	30-50%	Около 5
Окружной торговый центр Community Center	Товары смешанного ассортимента; товары повседневного спроса	10-33 тысячи	2 или более	Универмаг товаров по сниженным ценам; супермаркет; аптека; хозяйственный магазин; большой специализи- рованный магазин модной одежды и украшений (в т.ч. по сниженным ценам)	40-60%	5-10
Лайфстайл центр Lifestyle Center	Специализи- рованные магазины торговых сетей национального масштаба, предприятия общественного питания и развлекательные заведения на открытом воздухе	Как правило, 14-47 тысяч, с колеба- ниями в большую или меньшую сторону	0-2	Якорных арендаторов обычно нет, но могут включать в себя книжный магазин, торговые точки других крупных специализи- рованных предприятий розничной торговли, кинотеатры повышенной категории, небольшой универмаг	0-50%	13-19
Пауэр центр Power Center	Якорные арендаторы из числа популярных в данной категории марок; несколько мелких арендаторов	24-56 тысяч	3 и более	Основной магазин категории; хозяйственный магазин; универмаг товаров по сниженным ценам; клубный магазин-склад; торговля со скидками	75-90%	8-16
Тематический/ фестивальный центр Theme/Festival Center	Центр развлечений и отдыха, ориентированный на туристов; розничные продажи и бытовые услуги	8-24 тысячи	–	Рестораны; развлекательные заведения	–	–
Фирменный торговый центр Outlet Center	Точки розничной продажи от производителя	4-5 тысяч	–	Точки розничной продажи от производителя	–	40-120

Классификация Национального Бюро Исследований США (NRB)
Название	Описание
Розничная сеть аэропорта Airport Retail	Объединение розничных магазинов на территории коммерческого аэропорта. Обычно не включает в себя ресторанов и отдельно расположенных торговых точек у зон скопления посетителей, если они не являются частью компактной зоны торговли.
Автомаркет Auto Mall	Линейный торговый центр, состоящий из розничных магазинов, предлагающих товары для автомобилистов: салоны автодилеров, мастерские по замене масла, продаже и замене запчастей.
Окружной торговый центр Community Center	Обладает более широким набором возможностей для продажи продукции легкой (модная одежда и украшения) и тяжелой (товары и оборудование для дома, бытовые приборы и т. п.) промышленности, чем районный торговый центр. Создается на основе небольшого универмага, галантерейного магазина, магазина товаров по сниженным ценам (выступающего в качестве основного арендатора) как дополнение к супермаркету. Универмага с полным ассортиментом не имеет, хотя в нем может располагаться крупный специализированный магазин. Теоретически, стандартная площадь такого центра составляет 14 тысяч м², на практике же она может колебаться от 10 до 28 тысяч м². Окружной торговый центр представляет собой промежуточный вариант торгового центра и потому наиболее проблематичен для определения с точки зрения размеров и силы притяжения. NRB включает в эту категорию все центры, торговые площади которых ограничиваются 10-30 тысячами м².
Центр торговли товарами повседневного спроса Convenience Center	Небольшой торговый центр, предлагающий товары (продукты питания, медикаменты и т. п.) и/или услуги (прачечной, химчистки, фотокопировальные и т. п.) повседневного спроса для занятых покупателей, предпочитающих совершать все покупки в одной торговой точке.
Центр торговли товарами по сниженным ценам Discount Center	Торговый центр, основным арендатором которого является магазин торговли товарами по сниженным ценам. Имеет дополнительные площади розничной торговли, занятые мелкими розничными магазинами и/или супермаркетом. В сравнении с центрами торговли со скидками, центры данного типа обычно привлекают к себе покупателей более низких социально-экономических групп.
Специализированный центр торговли товарами от производителя Factory Outlet	Центр, состоящий из розничных точек продажи товаров «от производителя», владельцем и управляющим которых является само предприятие-производитель. В отличие от магазинов подобного типа, располагавшихся ранее непосредственно на предприятии, современные магазины «от производителя» размещаются в крупных торговых центрах и нередко торгуют высококлассными сезонными товарами. Центры торговли товарами от производителя притягивают покупателей со средним и ниже среднего уровнем доходов и нередко включают в себя магазины, торгующие со скидками.
Фестивальный/ развлекательный центр Festival/Entertainment Center	Центр, состоящий в основном из магазинов розничной торговли продуктами питания, специализированных магазинов и развлекательных заведений. Нередко такой центр является многофункциональным комплексом смешанного назначения, привлекающим значительное количество туристов.
Торговый центр «Все для дома» Home Improvement Center	Центр, в котором магазин розничной торговли бытовыми товарами является основным арендатором либо существует в группе специализированных розничных продавцов бытовых товаров и техники.
Лайфстайл центр Lifestyle Center	Специализированный центр розничный торговли товарами высшей ценовой и имиджевой категории, рассчитанный на состоятельных покупателей. Центр открытый, как правило, не имеет основных арендаторов; торговая площадь составляет около 28 тысяч м² и более; располагается вблизи оживленных жилых кварталов и зон. Включает в себя фешенебельные розничные торговые точки, модные рестораны и розничные увеселительные заведения. Отличаются хорошей ландшафтной привязкой с удобными, расположенными неподалеку от центра автостоянками.
Многофункциональные комплексы Mixed Use Development	Крупномасштабный комплекс, предполагающий: 1) три и более прибыльных варианта использования площадей (например, магазины розничной торговли, офисные и жилые площади, гостиничный/мотельный комплекс, рекреационную зону), которые являются взаимосвязанными и создаются как единое целое; 2) значительную функциональную и конструктивную интеграцию компонентов проекта, в том числе зоны беспрепятственного движения пешеходов; 3) создание комплекса согласно целостному плану развития.
Микрорайонный центр Neighborhood Center	Осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продуктов питания, медикаментов, моющих средств) и предоставление бытовых услуг (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви и т.п.) для удовлетворения повседневных нужд жителей близлежащих зон; якорным арендатором является супермаркет. Теоретически микрорайонный торговый центр имеет торговую площадь 5000 м²; на практике его площадь может колебаться от 3000 до 9 000 м². NRB включает в данную категорию все центры с торговой площадью менее 9 000 м².
Центр торговли со скидками Off-Price Center	Центр, состоящий из магазинов розничной торговли, торгующих марочными товарами традиционной комплектации, а также универмагов, предлагающих товары по ценам на 20-70% ниже рекомендованной цены производителя. Как правило, товары здесь более высокого качества, нежели в магазинах товаров по сниженным ценам. Центры торговли со скидками привлекают внимание потребителей в основном из средней и выше средней социально-экономической группы.
Пауэр центр Power Center	Центр, в котором доминирует несколько больших якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры или так называемые «убийцы категорий», то есть магазины, предлагающие широкий выбор в какой-то определенной категории товаров по низким ценам. Такой центр, как правило, состоит из нескольких отдельно стоящих торговых якорей и минимального количества небольших торговых операторов, причем большие арендаторы составляют 75-90%.
Региональный центр Regional Center	Обеспечивает продажу максимально широких линеек товаров смешанного ассортимента, одежды, мебели. Создается на основе универмага с полным ассортиментом и минимальной торговой площадью 10 000 м² как основной притягательной силы. Для более эффективной сравнительной торговли могут быть дополнительно включены два, три и более универсальных магазина. Теоретически, региональный центр должен обладать торговой площадью в 37 тысяч м², но на практике размеры площадей могут варьироваться от 28 до более чем 93 тысяч м². Региональные центры, торговая площадь которых превышает 70 тысяч м² и в структуре которых находится три и более универсальных магазина считаются супер-региональными. NRB относит к данной категории все центры с торговой площадью от 28 до 70 тысяч м².
Стрип центр Strip Center	В состав стрип центра входят магазины, нередко объединенные между собой тентом над тротуаром, тянущимся вдоль фасадов магазинов. Вариант конфигурации открытого (незамкнутого) торгового центра, размеры которого в каждом конкретном случае могут существенным образом отличаться.
Супер-региональный центр Super Regional Center	Обеспечивает торговлю разнообразными товарами смешанного ассортимента. Создается на основе трех и более крупных универмагов. Теоретически, супер-региональный центр должен обладать торговой площадью в 70 тысяч м², но на практике размеры торговых площадей превышают 93 тысячи м². Якорным арендаторам-универмагам, как правило, отводится по 9 тысяч м² торговых площадей. NRB относит к данной категории все центры с торговой площадью от 70 тысяч м².
Тематический/ специализированный центр Theme/Speciality	Центры, значительно отличающиеся друг от друга по тематическому формату и размерам, обладающие при этом общими качествами, отличающими их от других категорий торговых центров. Архитектурная планировка выполнена в едином стиле. Основными арендаторами выступают отдельные магазины, рестораны и увеселительные заведения, а не универмаги и супермаркеты. Такой подход к планированию наполнения центра привлекает туристов и местных потребителей. Арендаторы, как правило, предлагают товары нестандартного ассортимента.
Эксклюзивный центр/центр высокой моды Upscale/Fashion Center	Состоит из группы магазинов модной одежды, бутиков, магазинов штучных товаров эксклюзивной группы, как правило, высокого качества и по высокой цене. Центр, ориентированный на модную одежду, включает в себя один или более специализированных универмагов и точек общественного питания. Чаще всего располагается в зонах проживания людей с высоким уровнем доходов.

Версия для печати