Эффект масштаба
Commercial Property №11 (15) ноябрь 2004
Международные и отечественные эксперты отмечают стремительные темпы развития украинского рынка ритейл в последние годы. Его количественный и качественный рост многие связывают с появлением крупных игроков, торговые сети которых развиваются на основе тиражирования стандартных форматов, получивших большое количество приверженцев среди потребителей и ставших своеобразным критерием конкурентного позиционирования. Об особенностях, сложностях и технологиях управления портфелем, включающим в себя несколько крупных ритейл-сетей различного формата, а также планах дальнейшего развития мы попросили рассказать Юрия Семенова, вице-президента по развитию корпорации Fozzy Group, одного из самых крупных ритейл-операторов Украины.
Текст: Андрей Назаренко
Юрий Семенов, вице-президент по развитию корпорации Fozzy Group
фото: Олег Герасименко
CP: Какие форматы торговли, представленные в вашем портфеле, являются приоритетными для вашей корпорации?
Сейчас планы корпорации Fozzy Group в первую очередь связаны с развитием двух основных сетевых ритейл-форматов нашего портфеля: «Сільпо» и «Фора». «Сільпо» представляет собой сеть универсамов, «Фора» – гастрономов самообслуживания. Изначально, в конце 2001 года мы планировали развивать «Фору» как сеть дискаунтеров, однако проведенная в течение первого года в четырех магазинах сети апробация показала низкий уровень эффективности традиционного «западного» варианта дискаунтера в Украине. В результате мы адаптировали первоначальную схему к формату гастрономов самообслуживания и работаем по ней.
Сейчас уровень цен в торговых точках «Фора» ниже, чем в сети «Сільпо», хотя и ассортимент в них намного уже. Конкуренция между «Фора» и «Сільпо» практически отсутствует, так как они ориентируются на разные целевые группы потребителей. Если «Сільпо» – магазин для покупок на всю неделю, то «Фора» – это «выгода каждый день», то есть магазин для ежедневных покупок.
В целом, наш портфель включает сети нескольких форматов и направлений. Кроме перечисленных, это аптеки «Будь здоров», оптовые гипермаркеты «Фоззи», гастрономы «Днепрянка». Также в наших планах – развитие сети супермаркетов бытовой техники, но этот проект сейчас находится на начальной стадии разработки.
CP: Планируете ли вы использовать механизм франчайзинга для расширения ритейл-сетей, входящих в вашу структуру?
Конечно, планируем. Более того, мы уже разработали франчайзинговый пакет для торговой сети «Фора». Однако пока его не распространяем, поскольку хотим завершить апробацию стандартов в рамках своей собственной структуры и только затем продвигать их на рынок. Сейчас мы активно используем данный пакет документов в своей практике, дорабатывая и дополняя его.
Относительно «Сільпо», то этот формат не является стандартным, причем расхождения двух супермаркетов данной сети могут быть достаточно значительными. Именно поэтому франчайзинговый пакет для него мы пока не разрабатывали. В будущем мы планируем привести все торговые точки сети «Сільпо» к единому стандарту, в соответствии с которым будем как строить самостоятельно, так и развивать сеть на основе технологии франчайзинга. Сегодня мы располагаем достаточно большим количеством предложений от потенциальных франчайзи, особенно из регионов, однако пока вынуждены отвечать отказом. Это будет продолжаться до тех пор, пока, с одной стороны, мы не будем располагать достаточными ресурсами для выполнения собственных планов развития сетей и, с другой стороны, пока франчайзинговый пакет не будет до конца проработан и «очищен».
СP: Какова суть региональной политики развития вашей корпорации?
Для нас это достаточно актуальный вопрос. В регионах намного проще и быстрее решаются вопросы, связанные с недвижимостью. Кроме того, региональный рынок достаточно перспективен с точки зрения платежеспособного спроса, хотя и не настолько, как киевский. Но самое главное достоинство этого направления развития на сегодняшний день заключается в значительной емкости рынка и практически полном отсутствии конкуренции, поскольку крупные ритейл-сети, активно осваивающие рынок Киева, только начинают выходить в регионы. Именно поэтому сейчас мы ориентируемся на расширение сети «Сільпо» в первую очередь в регионах Украины, крупных областных центрах, городах-миллионниках.
У нас есть несколько объектов в Киеве, которые сейчас находятся на стадии реконструкции для размещения в них магазинов «Фора». Мы ориентируемся на развитие этой сети именно в Киеве, так как для торговой точки площадью в 400 м2 в столице достаточно много свободных помещений, тем более, что мы постепенно переоборудуем для этой цели гастрономы советского образца «Днепрянка». Емкость рынка столицы для ритейл-сети такого формата составляет порядка 250 точек. Для наших супермаркетов «Сільпо» с торговой площадью в 1200 м2 в Киеве вариантов практически не осталось, особенно в центре.
CP: Вы отдаете предпочтение реконструкции или строительству новых зданий для размещения торговых объектов ваших сетей?
В первую очередь реконструкции. Мы располагаем достаточным количеством помещений для реконструкции. При этом необходима минимальная реконструкция, фактически она заключается лишь в текущем ремонте здания, обновлении внутреннего и внешнего дизайна, торгового оборудования и так далее, и не является в целом глобальной проблемой. Ведь помещения, которые нас интересуют, ранее, как правило, использовались для аналогичных целей, представляли собой крупные магазины, универсамы или гастрономы.
Строительство же требует значительно бо'льших инвестиций и продолжается намного дольше. Так, срок реконструкции составляет приблизительно 3 месяца, строительства же «с нуля» – 6 месяцев и более.
CP: Каким образом осуществляется управление отдельными направлениями деятельности корпорации Fozzy Group? В какой степени различные ритейл-сети, входящие в вашу структуру, самостоятельны в принятии решений?
Холдинг Fozzy Group включает в себя ряд юридически самостоятельных компаний, осуществляющих управление торговыми сетями в каждом отдельном регионе. Несмотря на достаточно высокий уровень самостоятельности в принятии тактических и оперативных решений, они руководствуются стратегией, определяемой централизованно. Кроме того, существуют параметры, определяющие основные принципы и условия ведения бизнеса: внутренний и внешний дизайн, условия обслуживания, ассортиментный перечень, различные технологии, торговое оборудование – эти стандарты также изначально задаются из центра.
Кроме того, сетевые операторы пользуются отдельными услугами холдинговой компании, ряд служб которой, в частности маркетинговая и финансовая, отдел строительства и эксплуатации, обслуживают все структуры корпорации. Это также позволяет создать условия для надлежащего достижения целей холдинга в целом.
В частности, в скором времени в Крыму будет открыт второй после Киева центральный офис, в функции которого будет входить централизованное управлению сетью торговых точек Fozzy Group в данном регионе.
CP: Каковы ваши предпочтения относительно размещения торговых объектов (обособленно или в структуре ТРЦ)? Чем определяется ваш выбор?
Мы отдаем предпочтение варианту размещения магазинов в структуре ТЦ и ТРЦ, поскольку это зачастую выгоднее по причине более высоких показателей трафика. При этом, выбирая между покупкой и арендой помещения, мы всегда проводим расчеты и руководствуемся в первую очередь критерием экономической эффективности, хотя в итоге, как правило, выбираем именно аренду. Несмотря на то, что приобретение помещения для размещения торговой точки увеличивает собственность компании, оно в то же время замораживает ее ресурсы, делает их менее ликвидными и отвлекает от возможного инвестирования в дальнейшее развитие.
При аренде помещений в ТЦ и ТРЦ мы всегда заключаем договор на длительный срок, минимум – 10 лет. При этом, являясь оптовым, «якорным» арендатором, мы вправе претендовать на льготные арендные ставки.
CP: Насколько принципиальным для вас является учет ваших требований при строительстве ТЦ и ТРЦ, в котором запланировано размещение торговой точки вашей сети?
Как правило, мы начинаем участие в строительстве еще на этапе разработки эскизного проекта, поскольку наша технология торговли предполагает наличие цехов, холодильных камер, учета определенных особенностей во внутренней планировке. Все эти факторы в большинстве случаев индивидуальны для каждой ритейл-сети.
Кроме того, подход проектировщика ТРЦ, его собственника или девелопера к строительству торговых помещений под супермаркет не всегда соответствует нашим требованиям. В результате мы выдвигаем свои пожелания, которые могут осуществляться как без нашего участия, так и за наш счет. В последнем случае арендодатель предоставляет нам готовое помещение с внутренней отделкой, установку оборудования в котором мы выполняем самостоятельно, привлекая для этого подрядчиков.
CP: Рассматриваете ли вы участие в девелопменте ТЦ и ТРЦ как перспективное направление развития корпорации Fozzy Group?
На сегодняшний день эта сфера для нас не является приоритетной, поскольку мы располагаем достаточными возможностями для развития в существующих рамках за счет реконструкции и аренды готовых помещений, без освоения новых механизмов участия в сфере недвижимости.
Но, тем не менее, следует отметить, что сейчас мы реконструируем небольшой (общей площадью порядка 6000 м2) 3-этажный торговый центр в Киеве, находящийся в нашей собственности. Его открытие запланировано на март 2005 года. Кроме супермаркета «Сільпо», под который будет отведен первый этаж, на 2-м и 3-м этажах запланировано размещение в качестве арендаторов различных торговых операторов. В целом, мы ориентируемся именно на сдачу помещений собственных ТЦ в аренду, поскольку их продажа сопряжена с возможными проблемами и сложностями потенциальных конфликтных ситуаций, а также нахождения компромисса между множеством собственников.
В структуре Fozzy Group есть подразделение, выполняющее девелоперские функции: поиск и развитие объектов недвижимости, реконструкция и строительство, отношения с подрядчиками, оформление аренды отдельных помещений и другие, как в тех случаях, когда мы осуществляем размещение своих торговых точек, так и в тех, когда выступаем в качестве собственника и игрока на рынке недвижимости, владельца ТЦ.
Функции фасилити-менеджмента торговых точек наших сетей и других объектов также обеспечивают наши внутренние подразделения: отдел оборудования и отдел строительства. Сторонние компании мы привлекаем только в случае выполнения работ по гарантийному обслуживанию того или иного оборудования.
CP: Какие источники финансирования вы используете для развития? Отличается ли практика финансирования различных ритейл-форматов? Вы привлекаете финансирование под конкретные проекты или на развитие в целом без выделения четкого направления использования финансовых ресурсов?
Как правило, для финансирования проектов мы привлекаем банковские кредиты, а также собственную прибыль, генерируемую операционной деятельностью. При этом, если мы говорим о кредите, то ресурсы привлекаются под конкретные проекты, представляющие собой как строительство отдельной торговой точки, так и нескольких, расположенных в одном городе или районе и реализуемых параллельно, в одно и то же время. В целом особенность такова, что для строительства супермаркета «Сільпо» в большей степени мы используем кредитные ресурсы, для создания же универсамов «Фора» ориентируемся на собственные средства. Во многом это объясняется значительно более низким объемом инвестиций, необходимых в последнем случае.
CP: Какой объем инвестиций необходим для открытия одной точки вашей сети (в рамках каждого из форматов)? Какой срок окупаемости вы планируете?
Как правило, речь идет о диапазоне от 3 до $5 миллионов для «Сільпо» в зависимости от того, арендуем мы помещение (здание) или покупаем. Для «Форы» этот показатель составляет до $1 миллиона. Срок окупаемости проектов для обоих форматов составляет, как правило, 3-4 года.
CP: На основе каких критериев происходит выбор подрядчиков для строительства и оснащения ваших торговых точек?
Сегодня мы располагаем достаточно широким набором компаний, с которыми имеем опыт сотрудничества при реализации проектов. Однако в каждом конкретном случае для выбора подрядчика мы проводим тендер, который, хотя и не объявляется в печати и не афишируется, имеет закрытый и ограниченный в аспекте количества участников характер, позволяет нам выявить и выбрать наилучшее предложение.
Подрядчик должен устраивать нас не только по качеству, цене и срокам работ, но и принимать наши условия относительно механизмов и процедуры оплаты, гарантийных условий и так далее. Одной из проблем может быть то, что зачастую для каждого проекта нам приходится подбирать отдельного подрядчика, поскольку большинство из них не располагает материальными и трудовыми ресурсами в объемах достаточных для того, чтобы выполнять те или иные работы на нескольких объектах одновременно.
CP: Каким образом обеспечивается логистическое обслуживание ваших ритейл-структур?
Логистическое обслуживание наших сетей обеспечивается логистическими центрами, расположенными в Киеве, Днепропетровске, Одессе. Их наличие в этих городах объясняется большим количеством торговых точек, которые необходимо обслуживать. Так, в Киеве на сегодня насчитывается 23 супермаркета «Сільпо» и гипермаркет «Фоззи», в Днепропетровске – 8 «Сільпо», в Одессе – 6 (плюс гипермаркет «Фоззи», еще более крупный, чем в Киеве), в Запорожье – 3 «Сільпо». Дистрибьюция в городах, в которых мы представлены не столь значительно, обеспечивается поставщиками самостоятельно.
CP: Как вы относитесь к инвестиционным сделкам по купле-продаже торговых сетей?
Положительно, и рассматриваем инвестиционную покупку как один из инструментов развития. Такой опыт у нас уже есть. Это значительно проще, чем строительство или реконструкция, поскольку уже имеется помещение или здание, используемое с той же целью. Оно, как правило, расположено в выгодном с точки зрения людских потоков месте. Достаточно добавить некоторые наши конкурентные преимущества, и объект начнет генерировать денежные потоки.
Однако с другой стороны, каждый оператор имеет свои собственные технологии и оборудование, требования к планировке и отделке помещений, которые зачастую не совпадают с нашими стандартами или нуждаются в замене в силу неудовлетворительного состояния.
В мире инвестиционные сделки очень распространены. В частности, в странах Восточной Европы, где западные операторы, поглощая те или иные местные ритейл-сети, просто покупают помещение, расположенное в выгодном месте, полностью меняя всю «начинку».
CP: Какими вам видятся перспективы отечественного рынка ритейл и отечественных ритейл-сетей? Изменится ли положение вещей с приходом на украинский рынок большого количества зарубежных операторов?
Я думаю, что места хватит всем. Отечественные сети будут активно развиваться, осваивать регионы. Приход же зарубежных игроков сильно не скажется на конкурентной ситуации, по крайней мере, сразу. Так, приход Metro практически не ощутили ни мы, ни покупатели, хотя определенные изменения в отношениях с поставщиками все же произошли.
В целом, я думаю, что от появления более эффективных и качественных операторов рынок только выиграет, поскольку здоровая конкуренция – это всегда плюс. Однако зарубежные игроки пока осторожно относятся к Украине, закономерно предпочитая работать пусть и в менее прибыльных, но и в более стабильных условиях Восточной Европы.
КОРПОРАЦИЯ FOZZY GROUP
Основана в 1997 году. На сегодняшний день насчитывает более 8000 сотрудников. Включает сети: продовольственных супермаркетов «Сільпо» (общее количество – 50), гастрономов самообслуживания «Фора» (13), аптек «Будь здоров» (8), оптовых гипермаркетов «Фоззи» (2, в Киеве и Одессе), гастрономов «Днепрянка» (22).
В 2002 году оборот торговых сетей корпорации составил $150 миллионов, в 2003 – $180, в 2004 (по плану) – $250 миллионов.
Супермаркет «Сільпо» – основной торговый формат корпорации Fozzy Group. Представляет собой магазин самообслуживания, ассортимент которого варьируется от 6000 до 12 000 наименований продуктов питания и сопутствующих товаров в зависимости от величины торговой площади магазина. Уровень цен – средний и ниже среднего.
Открытие первого супермаркета «Сільпо» состоялось в марте 2001 года в Киеве. Всего в 2001 году открылось 5 супермаркетов, в 2002 году их насчитывалось уже 22 (Киев, Одесса, Днепропетровск, Запорожье), в 2003 году – 39 (18 в Киеве, 8 в Днепропетровске, 7 в Одессе, 2 в Запорожье и по одному в Хмельницком, Ровно, Николаеве и Черновцах). На ноябрь 2004 года сеть «Сільпо» включает 50 супермаркетов. В планах корпорации до 2007 года увеличить общее число супермаркетов сети до 100. Среднемесячный торговый оборот супермаркетов сети «Сільпо» в месяц – около 80 миллионов гривен.
Гастроном самообслуживания «Фора». Средняя торговая площадь – 400 м2. Предложение: товары ежедневного спроса, свежие продукты, не более 4 производителей в каждой категории. Открытие первого гастронома «Фора» состоялось в декабре 2002 года. На сегодняшний день их общее количество – 13. Основной механизм расширения сети – переоборудование гастрономов «Днепрянка».
