ECE: «Мы сможем выступить катализатором позитивных изменений украинского рынка ритейла»

Йохан Мюллер, генеральный директор компании «ЕСЕ Украина»
фото: Олег Герасименко

CP: Расскажите об истории создания и основных направлениях деятельности компании ЕСЕ в Европе.
Йохан Мюллер: Это семейный бизнес, который сейчас развивается в двух направлениях: первое – Otto Versand Company и второе – группа ЕСЕ. Первое время, с момента создания в 1965 году, группа ЕСЕ состояла всего из нескольких архитекторов и инженеров и начинала свою деятельность с развития торговых центров. Только после того, как компания начала успешно развиваться, ее руководство приняло решение о расширении деятельности за пределами Западной Германии и о начале работы в восточной части страны (с 1989 года). Кроме того, ЕСЕ развернула деятельность в других сегментах недвижимости и начала строить логистические комплексы, офисные центры, медицинские учреждения и специальные проекты (к примеру, пивоваренный завод в Гамбурге) и т.д. Что касается других стран Европы, то в них компания сконцентрировала свое внимание на развитии торговых центров. В Украине это направление деятельности тоже будет доминирующим.
Компания ЕСЕ является в первую очередь девелопером и выполняет весь спектр услуг в этой сфере – развивает проект, а затем сдает его площади в аренду. Соответственно, в ее структуре можно выделить департаменты по развитию и по сдаче площадей в аренду. У нас работает около 200 архитекторов, а также специалисты, осуществляющие надзор над строительством.
Хочу отметить, что ЕСЕ не является строительной компанией, а потому не работает как генподрядчик, хотя и проводит тендеры по выбору генерального подрядчика для строительства своих проектов. Философия нашей компании – весь спектр услуг в одних руках.
CP: Почему компания ЕСЕ обратила свое внимание на развивающийся рынок Украины именно сейчас?
Й.М.: Решение о выходе на украинский рынок было принято в Гамбурге в центральном офисе чуть больше года назад. До того времени наша компания уже вышла на рынок России и много лет работала в Польше, Болгарии, Румынии, то есть в странах, соседствующих с Украиной. Мы давно говорили о перспективности украинского рынка, особенно в сфере ритейла, а потому не удивительно, что совет директоров пришел к такому решению. Сначала мы планировали развивать проекты в Украине из России или Польши, но затем, изучив ситуацию, поняли, что такая большая страна с отличными перспективами требует офиса «на месте».


Торговый центр Galeria Krakowska (Польша) компании ECE
фото: ECE

CP: Отличается ли стратегия развития компании на различных рынках, или же группа ЕСЕ придерживается единой для всех стран политики?
Й.М.: В широком смысле стратегия компании одинакова для всех стран, но, естественно, в каждой из них есть свои особенности, которые диктуют внутреннюю политику. Поэтому решения по отдельным проектам в различных регионах мы принимаем в зависимости от конкретной ситуации.
CP: Сотрудничаете ли вы с украинскими консалтинговыми компаниями, или предпочитаете самостоятельно изучать особенности рынка?
Й.М.: Мы используем все пути освоения рынка – и с помощью консалтинговых компаний, и самостоятельно. В Украине департамент по развитию возглавляет Питер Обраен, региональный представитель компании, который уже 7 лет работает на этом рынке. Сейчас с целью детального изучения рынка набирается сильная команда в департамент по развитию. Конечно, мы обращаемся к опыту наших коллег, работающих на украинском рынке и имеющих опыт ведения бизнеса в данных условиях. К примеру, сейчас ведутся переговоры с некоторыми компаниями, мы сравниваем их достижения и выбираем лучший для нас вариант. А с консалтинговыми агентствами наша компания сотрудничает и на других рынках.
CP: Какие регионы и города Украины представляют наибольший интерес для компании ЕСЕ?
Й.М.: Нашу компанию интересует прежде всего столица, но параллельно мы расширяем свою деятельность в регионы. Наша политика – с самого начала охватить страну в целом. Вне зависимости от расположения (в столице или регионах) мы начнем реализацию проекта, как только сможем подобрать участок. Сейчас мне не хотелось бы конкретизировать, какие именно города привлекательны для нашей компании – могу сказать лишь то, что это крупные города страны.
CP: С какими проблемами вы столкнулись в начале своей деятельности в Украине?
Й.М.: Скорее всего, нас ждут те же проблемы, что и другие иностранные компании, выходящие на украинский рынок. Но могу сказать, что к подобным сложностям мы готовы, поскольку нашим преимуществом является многолетний опыт работы в Польше и других странах Восточной Европы еще до их вступления в Европейский Союз. Конечно, потребуется время, чтобы узнать юридическую и судебную системы, а также ознакомиться с процессом строительства в данных условиях.
CP: Рассматривалась ли вами возможность партнерства с локальной компанией как один из вариантов выхода на украинский рынок?
Й.М.: Философия нашей компании предполагает независимое ведение бизнеса. Кроме того, ЕСЕ – это по сути семейный и довольно консервативный бизнес, поэтому мы априори стремимся работать самостоятельно. Конечно же, мы будем работать с украинскими архитекторами, консультантами, но не исключено, что и с девелоперами.
Питер Обраен: Вряд ли будет неожиданностью, если через некоторое время ЕСЕ объявит о совместной деятельности с кем-либо из отечественных украинских компаний. Мы стараемся работать самостоятельно, так как у нас есть для этого все возможности, но ситуация в Украине складывается таким образом, что вопрос приобретения земли стоит чрезвычайно остро, во многом из-за сконцентрированности большинства интересных участков в руках украинских компаний. Такая ситуация требует особого подхода, и наша компания проявляет гибкость в решении подобных вопросов, поскольку заинтересована в ведении бизнеса здесь. Поэтому я не могу отрицать возможного сотрудничества ЕСЕ с украинскими организациями.
CP: Назовите основные риски для девелоперских компаний на украинском рынке.
П.О.: По моему мнению, особого внимания заслуживают риски, связанные с юридическими аспектами деятельности. К сожалению, правовая система Украины еще слишком отстает от международных и европейских стандартов, что, в свою очередь, делает совместную деятельность практически невозможной ввиду отсутствия механизмов решения спорных вопросов. Неадекватность системы создает основу для конфликта между решениями органов власти на местах и соответствующей законодательной базой Украины. Все это усложняет деятельность иностранных компаний, которые готовы вкладывать значительные суммы. Кроме того, существует риск сотрудничества с ненадежным партнером, практика непрозрачных сделок, что неприемлемо для международных компаний.


Торговый центр Ettlinger Tor Karlsruhe компании ЕСЕ (Карлсруэ, Германия)
фото: ECE

Й.М.: Нельзя сказать, что нынешняя ситуация на украинском рынке намного сложнее, чем на других рынках Восточной Европы в момент нашего выхода на них. Когда мы начинали свою деятельность в Польше, там тоже существовал ряд проблем, связанных с молодой демократией. Рынок любой страны проходит одни и те же ступени развития и растет по мере усовершенствования правовой и судебной систем. Ситуация в Украине меняется в лучшую сторону, и наша компания будет этому только способствовать.
CP: Можете ли озвучить ближайшие планы компании в Украине? Какие цели вы ставите перед собой?
П.О.: Планы компании – развитие торговых центров в украинской столице и крупных городах страны. Это будут различные проекты с индивидуальными концепциями.
На данный момент мы пытаемся заключить как можно больше качественных сделок, тем более что финансовая стабильность и достаточные собственные ресурсы дают ЕСЕ возможность заключать столько договоров, сколько найдется подходящих проектов для приобретения.
CP: Каковы требования к земельным участкам для развития проектов торговых центров компании ЕСЕ?
П.О.: Если существуют компании, предпочитающие располагать свои проекты на окружных дорогах и вне города, то мы стараемся сконцентрировать наше внимание именно в городе, ближе к центру. Это, наверное, первое условие для выбора земельного участка. Остальные условия стандартны: выход на оживленную трассу, близкое расположение остановок общественного транспорта и т.д. Думаю, подобные требования выдвигают и другие девелоперские компании. Что касается масштабов, то нам интересны участки более 3 гектаров. Найти участок, соответствующий нашим требованиям, непросто, но команда департамента по развитию делает все возможное.
CP: Какова арендуемая площадь торговых центров, которые ваша компания планирует строить в Украине?
П.О.: Минимальная арендуемая площадь – 30 000 м², максимальная – 100 000 и более квадратных метров.
CP: Кто будет осуществлять сдачу объектов в аренду? Кого вы рассматриваете в качестве якорных арендаторов ТЦ?
Й.М.: В структуре нашей компании есть департамент по сдаче площадей в аренду. В Европе мы работаем более чем с 8000 арендаторов. Конечно, в торговых центрах Украины мы будем создавать арендаторский микст из локальных и иностранных компаний. Подбор потенциальных арендаторов мы начинаем уже тогда, когда узнаем расположение участка, где будет находиться торговый центр.


Питер Обраен, представитель компании ECE Projektmanagement в Украине
фото: Олег Герасименко

П.О.: Сейчас сложно сказать, кто именно станет якорным арендатором в украинских торговых центрах. Ответ во многом будет зависеть от расположения каждого отдельного проекта. Мы разрабатываем предполагаемый состав арендаторов, исходя из параметров участка, и осуществляем их подбор как из нашего офиса в Гамбурге, так и силами украинского подразделения. В портфеле компании – 90 торговых центров. Поэтому, если у нас будет возможность предложить площади в Украине, наш гамбургский офис обязательно свяжется с партнерами в других центрах. Среди них, например, компания Zara, сотрудничающая с нами в 50 объектах. Условия аренды будут адаптированы к условиям украинского рынка, но, тем не менее, приближены к европейским стандартам настолько, насколько этого ожидают зарубежные компании. Приход на украинский рынок таких компаний, как ЕСЕ, принесет позитивные изменения – приближенные к европейским нормам условия и арендные ставки. Я думаю, что мы сможем выступить неким катализатором позитивных изменений украинского рынка ритейла.
CP: Кем будет осуществляться фасилити- и проперти-менеджмент в ТЦ Украины?
Й.М.: В рамках компании мы создаем департамент управления, который уже за 6 месяцев до окончания строительства занимается подготовкой к открытию и функционированию объекта. Это обычная практика для всех наших торговых проектов. Следует также отметить, что ЕСЕ является единственной в Европе компанией, осуществляющей обучение управленческого персонала торгового центра. После двухлетнего обучения наши специалисты получают сертификат, что и позволяет нам поддерживать высокий профессиональный уровень управления объектами.
П.О.: Такой подход очень важен для наших институциональных партнеров, так как гарантирует управление недвижимостью в соответствии с международными стандартами и защищает их инвестиции в проект.