«Дубль W»: «Сейчас девелоперам гостиниц приходится рассчитывать только на свои силы. Ничего, прорвемся»

Как кризис повлиял на рынок гостиничной недвижимости Украины? Какие основные изменения произошли в данном сегменте в 2009 году? Владимир Горащенко, президент фирмы «Дубль W» фото: ИВАН РУДЮК Кризис серьезно ударил по всем сегментам рынка недвижимости – офисному, торговому, логистическому, жилому: упали ставки, снизилась заполняемость, остановились продажи. Однако, в отличие от других сегментов, в сфере гостиниц уровень негативного влияния кризиса оказался менее драматичным. Объяснение этому факту достаточно простое – несбалансированность предложения и спроса на международные гостиницы в Украине остается крайне острой, даже несмотря на падение потока бизнес-гостей и туристов. Гостиниц в нашей стране и в первую очередь в Киеве явно недостаточно по сравнению со странами и столицами Центральной и Восточной Европы. В каждом из таких городов, как Прага, Варшава, Будапешт, не говоря уже о Вене, Берлине и Риме, с населением 1,5-2 миллиона человек есть по 25-30 международных гостиниц крупных сетевых операторов, не считая более мелкие международные и достаточно широко развитые локальные сети, а также независимые гостиницы. В Киеве, столице 46-миллионного государства, с населением 4 миллиона человек, всего 3 международных гостиницы. Какова реакция зарубежных инвесторов и гостиничных операторов на кризисные явления, имеющие место на украинском рынке недвижимости? Инвесторы сделали паузу. Многие зарубежные инвесторы ощутили на себе последствия мирового финансового кризиса и кризиса ликвидности: у них просто стало меньше финансовых ресурсов, доступ к заемному капиталу также ограничился, появились проблемы с банками. Спекулянты ищут «обесценившиеся активы» и проекты, которые можно выкупить по дешевке под влиянием кризиса. Некоторые инвесторы, имеющие деньги, хотят дождаться окончания кризиса или понимания процесса выхода из него. До кризиса международные инвесторы и операторы называли Украину последним «священным Граалем» европейского гостиничного рынка, однако политическая нестабильность в стране, бюрократизм и взятки в последнее время охладили «пыл» инвесторов. Сейчас они находятся в перманентном ожидании улучшения политического и инвестиционного климата в Украине, но пока позитива мало. Борьба за власть и поединок компроматов также не добавляют позитива. Что касается операторов, то их интерес обусловлен высокой доходностью гостиниц в Украине. Как известно, за управление гостиницей они получают процент от выручки (base fee) и процент от прибыли (management fee), а также ряд других платежей. Поэтому очевидно, что, если сравнить две одинаковые по размеру гостиницы в Киеве и, например, в Праге или Вене, то при тех же трудозатратах от киевской гостиницы оператор получает в 2 раза большее вознаграждение по той простой причине, что ее доходность выше, а уровень зарплат гораздо ниже. При этом нужно отметить, что операторы не рискуют в проектах собственным или заемным капиталом. Другое дело, что гостиничных проектов, из которых они могут выбирать, стало значительно меньше, чем до кризиса. Какие сложности девелопмента и ведения бизнеса в гостиничном секторе вызваны кризисом? Проект курортного комплекса Radisson Resort Bolshaya Yalta, Ялта, АРК проект: «ДУБЛЬ W» С точки зрения девелопмента, гостиничный проект является самым сложным, ресурсоемким и нестандартным среди всех сегментов рынка недвижимости. В период финансового кризиса развивать гостиничные проекты – это сверхзадача по многим причинам. Первая причина – проблематично найти банк, готовый кредитовать украинский проект в то время, когда нужно «спасать» свой банк и свою экономику. Я думаю, что объяснять много не нужно, скажу только, что осенью 2008 года в наших проектах перед подписанием кредитов «в осадок выпало» 4 банка. Осадок остался неприятный. Более того, двух из этих банков уже нет. Вторая причина – обесценивание активов. После глобального перегрева рынка ценных бумаг и недвижимости наступило «сдувание пузыря» и вслед за ним «провал» стоимости недвижимости ниже реальной цены. Это значит, что активы и залоги, приобретенные до кризиса, уже не обеспечивают сумму кредита. Третья причина – требование банков по увеличению соотношения собственных/заемных средств: до кризиса – соотношение было 30/70%, теперь минимум 45/55%. Хороший вопрос, как в период кризиса ликвидности довнести в проекты 15-25% «живых» денег. О проблеме с инвесторами мы уже говорили. Изменится ли состав девелоперов, работающих в украинском сегменте гостиничной недвижимости, в связи с кризисной ситуацией? Однозначно. И эти изменения уже происходят. Непрофессиональные проекты замораживаются еще на стадии развития и привлечения финансирования. Та радужная картина, которую мы видели еще 1,5-2 года назад, когда каждый третий или даже второй девелопер, любая более-менее крупная ФПГ считали за честь иметь в своем и без того раздутом портфеле как минимум один гостиничный проект, постепенно меняется. Такую ситуацию я уже проходил во времена кризиса 1998-2000 годов, когда у нашего проекта Radisson SAS Kyiv было 11 конкурентов (с далеко не слабыми с финансовой точки зрения местными и большими международными девелоперами), но в итоге на рынок вышли только несколько проектов. Какой уровень заполняемости действующих гостиниц Киева и региональных центров наблюдался в 2009 году (на примере гостиниц сети Radisson)? Сравните с показателями 2008 года. Как в течение года изменилась стоимость номеров? Проект отеля Radisson Royal Kyiv, Park Inn, Киев проект: «ДУБЛЬ W» Эти параметры настолько индивидуальны для каждого проекта, что привести какую-то усредненную картину сложно. Однако для Киева можно с уверенностью сказать о падении заполняемости на 15-20% и падении усредненной стоимости номера (AHR) на 10-15%. В ведущих гостиницах Киева средняя стоимость на номер (Average House Rate – AHR, после учета всех скидок) достигала до кризиса порядка 230-300 евро в сутки при заполняемости 65-68% и выше, сейчас эти показатели несколько сократились – 200-250 евро и 45-52%. В сумме падение доходности по «сетевым» гостиницам в Украине в период кризиса составляет 20-30%. Хочу успокоить: на Западе падение было более существенным. В 2010 году, если не произойдет повторного «схлопывания», ситуация улучшится на 10-15%. Доходность сегмента международных гостиниц в нашей стране больше зависит от выхода из кризиса Европы и Америки, при оздоровлении этих экономик гостиницы начнут увеличивать доходность. Назовите финансовые показатели возврата инвестиций в гостиничном секторе Украины, которые наблюдались в 2009 году. Как эти показатели изменились в сравнении с 2008 годом? Дайте прогноз финансовых показателей на 2010 год. На данный момент я бы воздержался от комментария по этим показателям. Почему? Во-первых, не было системных и знаковых сделок на гостиничном рынке, во-вторых, стоит подождать выхода из кризиса, а потом анализировать. Хотя кризис очень глубокий и нанес сильный удар, но это временный этап, он пройдет и, по крайней мере, наступит улучшение – Америка уже «включила печатный станок», Европа – тоже. Возврат инвестиций оценивается на момент стабилизации рынка, а пока, в общем-то, и инвестиций нет. Если мы приехали на морской курорт и там дождь, ветер и шторм в первый день, то мы не оцениваем перспективу нашего отдыха по этому дню. Подождем (под дождем). Как Вы оцениваете результаты 2009 года для компании «Дубль W»? Насколько сильным было влияние кризиса на работу Вашей компании? В чем это проявлялось? Мы поняли, что в свое время сделали правильный выбор, сосредоточившись на гостиничном сегменте, который на сегодня остался единственным «здоровым» сегментом недвижимости, остающимся в сфере интересов международных финансовых институтов. Полученный нами, не всегда легко, а очень часто достаточно дорого и с набитыми шишками, опыт даже сегодня приносит свои плоды – с нами работают и банки, и инвесторы. Да, в кризис были и потери, и разочарования. Еще бы, готовишься начинать 4 стройки, а тут – письмо из банка, в котором ну очень-очень лестно оценивается проект, а в конце письма приносятся извинения, что «такой чудесный проект» кредитовать банк не сможет. Пришлось использовать время кризиса для улучшения структуры, архитектуры и программы услуг проектов, но это оказалось очень выгодным занятием. В итоге мы нашли новые банки и новых стратегических инвесторов из Азии. Дополнительно важно, что за время кризиса мы усилили и увеличили свою команду, а не наоборот. Каким изменениям подверглись Ваши планы касательно развития гостиничных проектов? Над какими проектами работаете сегодня? Конечно, все проекты сдвинулись по времени на год – это правда. Вошли мы в кризис с 6 проектами, а на сегодня в нашем инвестиционно-девелоперском портфеле 9 гостиничных проектов. Из них 5 – в Киеве (в том числе один из лучших, по мнению оператора и архитектурно-дизайнерской команды, европейских отелей – Radisson Royal, Park Inn и еще один проект с группой Rezidor с новой и необычной для Украины концепцией), 2 – в Ялте (уникальный курортный комплекс Radisson Resort Bolshaya Yalta) и 2 – в Одессе (также с группой Rezidor). В нашем портфеле представлены самые разные проекты в статусе от 3+ до 5 звезд, с количеством номеров от 180 до 510, ввод в эксплуатацию которых мы планируем в 2011-2013 годах. Единственное, что их объединяет, – все проекты имеют центральное расположение, уникальную концепцию (которую команда «Дубль W» создала с привлечением лучших мировых архитекторов, дизайнеров интерьеров, консультантов и так далее) и отельным оператором с мировым именем и подтвержденной эффективностью работы. Среди наших партнеров – ведущие украинские финансово-промышленные и девелоперские группы, прекрасно понимающие, что, несмотря на их в ряде случаев неоспоримый опыт в недвижимости, в случае гостиниц нужен девелопер со специализированными знаниями и опытом, который создает value (ценность) проекта. Как изменилась финансовая политика компании в отношении источников финансирования собственных проектов? После ввода гостиницы Radisson, которую мы развивали с привлечением международного капитала, мы начали отдавать предпочтение украинскому финансированию, которое гораздо проще организовать. Что же касается его более высокой стоимости, то доходность наших проектов позволяла закрывать на это глаза. Сейчас, по причине кризиса и ограниченности возможностей отечественных банков, мы снова привлекаем западные деньги – благо наше имя и связи позволяют делать это. Так, на сегодня мы финализируем договоренности с несколькими международными финансовыми институтами по поводу 4 наших проектов, по другим проектам находимся на стадии активных переговоров с рядом заинтересованных банков и инвестиционных групп. Рассматриваете ли Вы возможность сотрудничества с другими гостиничными операторами, помимо The Rezidor Hotel Group, которые заинтересованы в развитии на украинском рынке? С какими именно операторами ведете переговоры? Фирма «Дубль W» сотрудничает с ведущими мировыми дизайнерами интерьеров гостиниц (на фото – дизайн интерьера, разработанный компанией Lundwall Architects) проект: «ДУБЛЬ W» Rezidor – жесткая и напористая компания, они не каждому выкладывают на стол очень привлекательные условия. Но с этой группой нас связывает многолетнее сотрудничество, от них мы получаем эксклюзивные условия, имеем несколько успешно реализованных совместных проектов (в Украине и России), ряд проектов находится на стадии реализации. Свою эффективность Rezidor доказывает на практике, являясь одной из самых агрессивных и быстрорастущих сетей в мире, имея среди всех операторов самый больший портфель гостиниц в странах СНГ, очень эффективно управляя гостиницей Radisson SAS Kyiv. Команда во главе с Арилдом Ховландом, старшим вице-президентом Rezidor по развитию, с которой мы работаем, является очень профессиональной и ни разу не дала повода усомниться в своей высочайшей квалификации. С Rezidor нас не связывают «узы брака», но мы руководствуемся простой пословицей – «от добра добра не ищут», и пока не получили достаточной мотивации, чтобы в каком-либо проекте предпочесть группе Rezidor кого-то другого. Мы контактируем с 4-мя другими операторами и в принципе готовы с ними работать, но они пока используют «девственность» многих местных компаний и снимают с них «три шкуры», то есть предлагают очень невыгодные условия, как в Москве в начале 1990-х. С нами такие шутки не проходят. Эти операторы боятся, что, уступив нам, они допустят стратегическую ошибку. То есть пока «ходим кругами». Каковы Ваши прогнозы касательно развития гостиничного сегмента в Украине на 2010 год? Комментировать открытие чужих проектов – дело неблагодарное. В 2010 должны открыться 2 новые международные гостиницы. Гостиничный бизнес, как и любой другой, подчиняется обычным законам рынка – спрос рождает предложение, то есть гостиницы будут строиться. Сложности и непрозрачность украинской политики и экономики играют на руку украинским девелоперам. Как я уже говорил в предыдущих интервью, в Украине есть интересный прецедент – девелоперы практически всех знаковых проектов – это украинские компании. Такая тенденция пока сохранится. Гостиницы не должны появляться только к Евро-2012. Тем более что правительство пока кроме обещаний не оказало никакой существенной поддержки, а, без сомнения, могло бы не без выгоды для бюджета поддержать и помочь гостиничному сегменту. МВФ это бы очень одобрил, доверие и мотивация у западных банков тоже бы возросли. Можно было бы или предоставить девелоперам субординированные кредиты, или войти в долю в проектах с последующим выкупом, но... Сейчас девелоперам гостиниц в нашей стране приходится рассчитывать только на свои силы. Ничего, прорвемся.