Доходные дома: латвийский опыт и украинские перспективы

Commercial Property №2 (6) февраль 2004

У девелоперской компании «Интер Cервис» установились деловые отношения с игроками рынка недвижимости нескольких европейских стран. Опыт Латвии в сфере доходных домов особенно интересен и может оказаться полезным для украинского рынка.

Текст: Марина Гелева

Алексей Евченко, генеральный менеджер проектов компании «Интер Сервис»

Фото: компания FKG

Сегодня можно говорить о трех составляющих сегмента доходных домов на латвийском рынке недвижимости. Первая составляющая – дома, возвращенные бывшим владельцам или их наследникам в ходе денационализации. Эта составляющая наиболее значима по количеству объектов, которые в результате реституции автоматически обрели статус доходных, и, пожалуй, наиболее перспективная, потому что «новые-старые» доходные дома получили конкретных хозяев, которые рано или поздно либо сами приведут их в порядок и будут получать доход, сдавая в аренду квартиры, либо продадут более эффективным собственникам.

Реституция дала возможность Риге намного опередить и Москву, и Киев в развитии рынка доходных домов. Однако теперь этот рынок активен не только благодаря первоначальному толчку от реституции, но и потому, что латыши увидели возможность с помощью доходных домов снимать социальное напряжение в обществе и получать дополнительные доходы в бюджеты органов местного самоуправления. В Риге за счет средств муниципалитета выкупили несколько старых общежитий, реконструировали и превратили их в доходные дома. Наниматели не имеют права приватизировать квартиры, располагающиеся в таких домах. Это вторая составляющая сегмента доходных домов в Латвии. По имеющейся у меня на сегодняшний день информации, в Риге есть три таких дома. Впервые этот вопрос был поднят в 2001 году. На то время более 1300 семей по закону имели право на получение жилья в срочном порядке. Всего в Риге около 900 тысяч жителей, а в месяц в городе освобождается 40-50 муниципальных квартир. Тогда и решили начать строительство муниципальных домов, но не социальных, а доходных, рассчитанных на ту часть населения, которая не может построить или купить жилье даже с помощью очень дешевых в Латвии банковских кредитов – не более 6% годовых в долларах США. Квартиры в муниципальных доходных домах для малоимущих – однокомнатные, без мебели – сдаются в аренду. Арендные ставки устанавливает муниципалитет, и они ниже рыночных. Первый такой дом был введен в эксплуатацию в июне 2002 года.

Третья составляющая сегмента доходных домов – элитные дома. В ноябре 2003 года в центре Риги был введен в эксплуатацию дом элитного класса, специально построенный как доходный. Он тоже является муниципальной собственностью. В нем 32 квартиры площадью от 68 до 198 м². Арендная плата (без учета коммунальных услуг) – от $800 до $2000 в месяц. Местные эксперты, ориентируясь на уровень доходов, сомневаются в возможности заселить новый дом местной элитой и считают, что жить в нем будут в основном иностранцы. Но с учетом того, что Латвия уже стоит на пороге вступления в ЕС, хозяева элитного доходного дома могут рассчитывать на прибыль. Не только вступление в ЕС, но и общее развитие экономики, несомненно, увеличит приток в Латвию так называемых мобильных людей – представителей различных компаний, менеджеров, инженеров, программистов, заключивших контракты на определенный срок, и прочих, которым нет смысла обзаводиться собственной недвижимостью в Риге, но некомфортно жить в гостиницах. Аренда квартиры в современном, профессионально управляемом доходном доме с развитой сервисной инфраструктурой, имеет массу преимуществ по сравнению с арендой квартиры, даже фешенебельной, в обычном жилом доме.

Конечно, доходные дома в Риге строятся не только благодаря предусмотрительности и оперативности городской думы. В Латвии давно уже появились «длинные» деньги, поэтому есть условия для кредитования строительства доходных домов, хотя окупаются они значительно дольше, чем дома, квартиры в которых продаются.

В Москве в октябре 2003 года был введен в эксплуатацию первый доходный дом нового времени. Он построен на средства мэрии и является муниципальной собственностью. Но, в отличие от рижан, москвичи начали со строительства элитного дома. В нем 47 квартир и паркинг на 51 машиноместо. Количество комнат в квартирах варьирует от 2 до 7, а арендная плата – от $2,5 тысячи до $12 тысяч в месяц. Ввод дома в эксплуатацию задержали из-за неурегулированности российского законодательства, согласно которому квартиры, арендованные в муниципальном доходном доме, можно было приватизировать, и не только гражданам России, но и любого государства. Прибыль от московского доходного дома будет перечисляться в городской бюджет. Ожидаемый срок окупаемости – 8 лет.

С моей точки зрения, в оценках сроков окупаемости, которые ориентируются только на уровень арендной платы, не учитывается еще один важный фактор – подорожание жилья. В Киеве, например, стоимость квартир возрастает на 25-40% в год в зависимости от района и самого дома. С учетом этих факторов может оказаться более выгодным не продавать жилье еще на этапе строительства или сразу же после его завершения, а отложить продажу до повышения стоимости жилья и пока что получать доход от сдачи квартир в аренду. Это возможно, если строить дом за счет собственных средств или с привлечением дешевых долгосрочных кредитов. Поэтому на начальном этапе развития сегмента доходных домов в Киеве, вероятно, это будут небольшие реконструированные особняки в историческом центре или новые дома, с количеством квартир порядка ста. Строиться они будут, скорее всего, с привлечением иностранного капитала, в том числе российского и балтийского. Думаю, что объем строительства доходных домов high level будет небольшим. Мобильным людям для временного проживания достаточно удобных квартир средней площади и без дорогостоящих архитектурных изысков.

Вид на исторический центр Риги

Фото: компания FKG

Возможен и другой вариант развития сегмента доходных домов в Киеве. Когда говорят о доходных домах, часто ссылаются на опыт Российской империи. Но в то время дом Морозова на углу улиц Толстого и Владимирской казался небоскребом. Теперь этажность застройки существенно повысилась, и сложно получить разрешение на строительство небольшого доходного дома даже на окраинных массивах. Тем, кто хочет вложить средства в небольшой доходный дом, можно рассчитывать, вероятнее всего, на реконструкцию старинных особняков. Сдаваемый в аренду многоквартирный жилой комплекс будет окупаться более 10 лет. Но если в современном жилом комплексе хорошо развита сервисная инфраструктура, мест в паркинге не меньше, а то и больше, чем квартир в доме, управляется комплекс не районной ЖЭО и не самодеятельной группой жильцов, а высокопрофессиональной специализированной компанией, то вполне можно выделить в таком комплексе один или несколько этажей, либо одно парадное, где квартиры будут сдаваться в аренду. Для такого доходного сектора можно даже предусмотреть отдельный дополнительный сервис, например, уборку квартир, стирку белья. Но речь должна идти о коммерческом, а не социальном найме, который сегодня практикуется в Киеве и вместо того, чтобы решать социальные проблемы, создает новые. В одном доме поселяются люди с разными ма териальными возможностями: те, кто купил квартиры или инвестировал их строительство за счет собственных, в том числе заемных средств, и те, кто получил квартиры от городской администрации бесплатно и живет в них на условиях социального найма. Наниматели квартир не всегда могут нести расходы по содержанию современного комфортного дома, даже не элитного, и оплачивать коммунальные услуги. В результате на остальных жильцов ложится груз дополнительных расходов. Это создает напряжение в отношениях между жильцами дома и провоцирует конфликты.

Думаю, к расширению объемов строительства доходных домов в Киеве участников украинского рынка подтолкнет ожидаемое снижение стоимости банковских кредитов и неизбежная по мере развития рынка специализация застройщиков, управленцев и даже собственников. Определяющим фактором является также соотношение между доходом от сдачи квартир в аренду и доходом от банковского депозитного вклада. Их сравнивают, принимая решение, как распорядиться свободными деньгами.

Распространенная в Европе шкала увеличения доходности финансовых вложений такова: банковский депозитный вклад, инвестиции в недвижимость, инвестиции в собственный бизнес. Соответственно складывается и шкала рисков: чем выше доходность, тем больше риск.

Наша компания инвестирует строительство элитных жилых комплексов в историческом центре Киева и прилегающих к нему районах. Доходные дома мы пока не рассматриваем как приоритетное направление, но не исключаем возможности своего участия в таких проектах через год. Наиболее перспективные арендаторы, на мой взгляд, иностранцы. У нас есть опыт выхода на эту целевую группу и работы с ней, поэтому не исключаю, что несколько доходных домов мы построим в расчете на иностранных арендаторов.