DDG: «Запуск абсолютно новых проектов в Украине состоится еще не скоро»

По Вашему мнению, украинский рынок недвижимости уже начал выходить из кризисного периода или все еще пребывает в нем? Владимир Никитенко, коммерческий директор девелоперской компании DEPOT Development Group фото: DDG На данный момент украинский рынок недвижимости пребывает не столько в состоянии кризиса, сколько в его последствиях, прежде всего, психологического характера. Эту ситуацию можно охарактеризовать как состояние «обжегшегося на молоке»: подавляющее большинство девелоперов проявляет предельную осторожность, неуверенность и нежелание рисковать. Можно оптимистично сказать, что состояние «пациента» (рынка недвижимости – ред.) стабильное, но он все еще находится в реанимации и его жизненные функции поддерживаются искусственно. Так что запуска абсолютно новых проектов придется ждать долго – на подобный риск сейчас идут единичные компании. Скорее всего, те, кто выжил, еще несколько лет будут заняты «размораживанием» и завершением начатых в докризисный период проектов. Расскажите о проектном портфеле DEPOT Development Group. Как он изменился в результате кризиса? Конечно же, кризис внес свои коррективы в планы компании и приостановил их полную реализацию на несколько лет. Некоторые объекты, которые должны были открыться еще в 2008 году, на данный момент все еще находятся на этапе проектирования или строительства. Мы приняли для себя решение сконцентрироваться не на количественном подходе, когда одновременно строилось 8-10 объектов, а на более тщательном и последовательном их вводе в эксплуатацию. Это сразу же сказалось и на улучшении качества нашего продукта, поскольку появилась возможность более вдумчивой проработки каждого объекта. В целом, движение компании напоминает бег спортсмена-марафонца, который устал не меньше других, но знает и верит, что второе дыхание когда-нибудь все же откроется. Проект реконструкции действующего торгового объекта компании DDG в Тирасполе проект: DDG Планировалась ли продажа проектов/объектов, которые находятся в портфеле DEPOT Development Group, как один из вариантов разрешения сложной финансовой ситуации? Предпринимались ли в этом направлении практические шаги? Нет, подобной необходимости у нашей компании не было. Но получив хорошие предложения от потенциальных покупателей, мы продали три небольших объекта в этом году. Обращалась ли Ваша компания в кризисный период за консультациями к профессиональным компаниям – инвестиционным, консалтинговым – с вопросами касательно девелопмента новых проектов или управления функционирующими объектами? Имеется ли в принципе подобная практика в компании? Услугами внешних специалистов мы пользуемся часто и охотно. Особенно, если вопрос касается новых бизнесов компании. Однако были случаи, когда консультанты давали некорректные советы, в связи с этим сейчас мы пытаемся подходить к их рекомендациям взвешенно. Коллектив любой компании состоит из людей, получивших опыт работы в разных сферах. Не является исключением и компания DEPOT Development Group. Нам удалось создать коллектив профессионалов, объединить их знания и опыт, поэтому мы сами можем выступить в роли консультантов по многим вопросам. Более того, большое количество проектов дает нам неоценимый практический опыт, которого нет у многих консультантов по недвижимости на украинском рынке. К примеру, консультанты могут рекомендовать ту или иную техническую систему для ТРЦ, однако мало кто из них знает, как на самом деле выглядит любой элемент этой системы, сколько он потребляет энергии и что представляет собой в обслуживании. Приведу другой пример: некоторые компании-консультанты рекомендуют арендодателям заключать договора аренды на основании процента от оборота арендатора, но иногда даже не представляют, как выглядит кассовый отчет (РРО), где можно проверить достоверность данных по обороту, и какие тонкости заложены в этих данных. Такие вопросы являются очень важными. К сожалению, ответственность консультанта за неправильные рекомендации практически всегда является иллюзорной. Торговые объекты DDG расположены в разных регионах Украины. Расскажите, в каких городах наиболее ощутимо снижение покупательной способности населения? Проект расширения действующего ТЦ «Интрейд» в Запорожье проект: DDG Снижение покупательной способности повлияло на все регионы без исключения. Уместнее было бы говорить о том, в каких регионах наблюдается более интенсивное восстановление. Лидером здесь является Западная Украина, где ощущается близость к странам Евросоюза: практически все приграничные области демонстрируют положительные тенденции. Немного отстают Восток и Центр, но, надеюсь, через несколько лет они выйдут на неплохие показатели. Назовите уровень вакантности в торговых объектах DEPOT Development Group по состоянию на средину 2009 года и средину 2010 года. Если говорить о всем объеме арендуемых площадей (около 240 000 м²), то в 2009 году вакантность составляла около 6%, сегодня – 3%. В 2008-2009 годах арендаторы обращались к управляющим компаниям и собственникам ТЦ/ТРЦ с просьбой снизить арендные ставки. Шла ли компания DEPOT Development Group на такие уступки? Арендаторы всегда обращались и будут обращаться к арендодателю с просьбой снизить арендные ставки. Важно понимать, когда это является принципиальной необходимостью, а когда манипуляцией. Мы всегда входили в сложное положение арендатора, если оно действительно являлось таковым. Более того, даже предоставляли некоторым нашим арендаторам финансовую помощь на определенный период, с некоторых осознанно пока не требуем погашения дебиторской задолженности, хотя ее размер и приносит нам ежедневную «головную боль». Есть еще один важный момент, который многие арендаторы не до конца осознают: требуя максимального снижения ставок аренды, они вынуждают арендодателя сокращать другие затраты, которые компенсируют финансовые потери от подобных компромиссов. Это, как правило, приводит к ухудшению имиджа всего торгового центра: к нечищеным туалетам, некачественному клинингу, недобросовестной охране и к отсутствию рекламной поддержки. Что касается арендных ставок в наших объектах, то сегодня они колеблются в зависимости от региона от $5 до $30/м²/в месяц (без учета НДС). В Киеве отмечается постепенное возвращение арендных ставок на докризисный уровень в лучших торговых объектах. Какова ситуация в этом вопросе на региональных рынках? Как Вы считаете, когда арендные ставки вернутся на уровень «пика» – начала 2008 года? Необходимо ориентироваться на устоявшиеся на протяжении десятилетий европейские рынки, где арендные ставки в 5-7 евро/м²/в месяц являются нормальными, а проекты со сроками окупаемости 15-20 лет не пугают инвесторов. Ситуация в Украине близка к этому. С учетом того, что арендные ставки сильно снизились, мы предполагаем, что в перспективе 2011 года они поднимутся приблизительно на 20%, и рост остановится. Такой уровень арендных ставок будет соответствовать ситуации на развитых европейских рынках. Сложнее всего в такой ситуации будет спекулятивному инвестору, но он сможет перейти на другие рынки. Сфера недвижимости сформируется в своих естественных границах согласно покупательной способности и балансу спроса-предложения. Назовите, пожалуйста, процентное соотношение национальных, локальных и международных арендаторов в торговых центрах DDG. Какие арендаторы преобладают в Ваших объектах? Изначально наши объекты строились в небольших городах с населением от 50 тысяч человек, которые сегодня не входят в планы экспансии ведущих мировых брэндов. Мы были бы рады видеть в наших торговых центрах в Шостке и Лубнах магазины Zara, Marks & Spencer и H&M, однако понимаем, что их не интересуют такие локации. Доля иностранных операторов в наших объектах по-прежнему незначительна, среди них мы можем назвать МЕТRО Cash & Carry и Gloria Jeans. Подавляющее большинство наших партнеров – местные и национальные сетевые операторы, с которыми сотрудничаем примерно в равном соотношении. Какие операторы продуктовых ритейл-сетей выступают якорными арендаторами в торговых центрах DEPOT Development Group? Есть ли у Вас стратегические партнерские договоренности с такими операторами или в каждом новом объекте этот вопрос решается по-разному? Мы сотрудничаем практически со всеми сетями как национального, так и районного масштабов. Тем не менее, «пакетных» договоренностей у нас нет. Участие в любом проекте определяется на основе тендера, хотя иногда участники представлены всего одним претендентом. Для большинства собственников торговых объектов решающим аргументом в пользу выбора того или иного оператора продуктового магазина является уровень арендной ставки, которую он готов заплатить за размещение на площадях. Относится ли компания DEPOT Development Group к таким девелоперам? Уровень арендной ставки для любого арендодателя сейчас является определяющим и говорит о наличии запаса прочности у арендатора, что особенно важно в посткризисный период. Мы сотрудничаем со всеми представителями продовольственного ритейла, поскольку все они достигли высокого качественного уровня ввиду существующей между ними мощной конкуренции. Поскольку на украинском рынке продовольственного ритейла представлено большое количество операторов, они постоянно находятся в стадии совершенствования: в обслуживании, качестве товара, отношениях с поставщиками, др. Главное – насколько продовольственный арендатор готов увеличивать свои затраты на аренду в качественном проекте, чтобы не позволить зайти туда конкуренту. Встречаются даже случаи так называемого «каннибализма», когда оператор во избежание открытия магазина конкурента в соседнем объекте вынужден соглашаться также на аренду в здании, расположенном рядом. В ТРЦ «Большевик» в Киеве представлено одновременно 2 оператора электроники – «Технополис» и Comfy. Практикуете ли Вы такой подход в своих торговых объектах? Развлекательный центр Fantasy Town в структуре ТРЦ DEPOt Сenter, Черновцы фото: DDG Дело в том, что супермаркет электроники сам по себе не является полноценным «якорем» в понимании арендодателя: единичный супермаркет техники не генерирует, а поглощает покупательский поток. Операторы электроники давно это поняли и стараются открывать свои магазины рядом, создавая определенный кластер. От взаимного соседства они только выигрывают. В любом крупном городе можно найти целые районы соседствующих друг с другом брэндов одной торговой категории. Благодаря этому у покупателя вырабатывается своеобразная привязанность к месту поиска бытовой техники и электроники. Разумеется, как в любом правиле, здесь тоже есть свои исключения, связанные с форматом и ассортиментом соседствующих магазинов. В своих объектах мы также используем такое соседство. Например, в ТЦ «Интрейд» в Запорожье на разных этажах расположены супермаркеты FoxMart и «Эльдорадо». Расскажите об активных проектах DEPOT Development Group. На данный момент проводится реконцепция действующего торгового центра «Вектор» в городе Лубны (общая площадь ТЦ – 8000 м²) в торгово-развлекательный центр. Мы интегрируем мощную развлекательную составляющую – первый в городе боулинг-клуб, детский игровой центр и лабиринт, планируется большая бильярдная зона, фуд-корт, представленный пиццерией и суши-баром, а также двухзальный кинотеатр. Данный ТРЦ станет вторым объектом под брэндом DEPOt Center в портфеле DEPOT Development Group и единственным торгово-развлекательным центром общегородского значения в Лубнах. Открытие запланировано на декабрь 2010 года. Тогда же, в декабре, планируем открыть небольшой объект в Кривом Роге общей площадью 5000 м². В 2011 году ожидается открытие второй очереди ТЦ в Николаеве (10 000 м²), ТЦ «Южные склоны» в Донецке (12 000 м²) и, возможно, торгово-развлекательного центра в Кривом Роге (10 000 м²). Мы также постоянно уделяем внимание существующим объектам, увеличивая их доходность и улучшая эксплуатационные характеристики. ТРЦ DEPOt Center (Черновцы) стал номинантом Национальной премии в области недвижимости «CP AWARDS 2010». Как Вы оцениваете соперников в номинации «Торговая недвижимость: Средний торговый центр»? Считаете ли Вы объективным решение жюри в этой номинации? Хочется поблагодарить Оргкомитет Премии за качественную организацию мероприятия: все было сделано на высшем уровне. Не вызывает никаких нареканий состав жюри: все члены жюри – профессионалы в своей сфере. Относительно оценки могу лишь отметить, что любая объективность заведомо оценивается субъективно. На мой взгляд, было незначительное ощущение непрозрачности и почему-то таинственности, связанной с перечнем объектов, их категоризацией и отбором. Но, скорее всего, это не более чем мое личное ощущение. Еще раз спасибо организаторам!