Concorde Capital: «Наши бизнесмены привыкли переоценивать активы»

Commercial Property №11 (159-160) ноябрь-декабрь 2016

ЗАРУБЕЖНЫЕ ИНВЕСТОРЫ, ЗА РЕДКИМ ИСКЛЮЧЕНИЕМ, ПОКА НЕ ТОРОПЯТСЯ ВКЛАДЫВАТЬ СРЕДСТВА В УКРАИНУ. ПРИЧИНАМИ ТОМУ ЯВЛЯЮТСЯ, СРЕДИ ПРОЧЕГО, ОТСУТСТВИЕ ВИДИМЫХ РЕФОРМ И ОТСРОЧКА ПРОЦЕССА ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ АКТИВОВ, СЧИТАЕТ ИГОРЬ ВЕРХОГЛЯД, ДИРЕКТОР ИНВЕСТИЦИОННОЙ КОМПАНИИ CONCORDE CAPITAL.

Текст: Яна Писарева

 

Игорь Верхогляд, директор компании Concorde Capital 

Фото: CONCORDE CAPITAL 

Какой в настоящее время суверенный рейтинг Украины и насколько он изменился по сравнению с 2015 годом? 

Данных суверенного рейтинга Украины за 2016 год пока еще нет. В международных рейтингах за 2015 год практически везде наша страна находилась ближе к нижним позициям. Как показывает практика, Украина все еще недостаточно интересна для зарубежных инвесторов – именно это и отображается в текущих рейтингах. По нашим ощущениям, суверенный рейтинг в этом году, скорее всего, останется на том же уровне или ухудшится. 

Обычно международное сообщество ориентируется на ряд показателей или триггеров (то есть причин или условий возникновения тех или иных событий и процессов), которые сегодня не оправдывают ожидания мировой бизнес-среды на улучшение ситуации в нашей стране. 

Первым триггером является поддержка страны международными институциями. Например, Украина сотрудничает с Международным Валютным Фондом (МВФ), что, с одной стороны, является позитивным сигналом для иностранных инвесторов. 

Однако, несмотря на то, что наша страна все-таки получила очередной транш от МВФ в сентябре 2016, было очевидно, что в нынешнем году он был первым и единственным. Тогда как ранее на 2016 год было запланировано как минимум два, а то и три транша от Фонда. Кроме того, вопрос получения следующего перевода средств остается еще открытым. Следовательно, если посмотреть на ситуацию в Украине под углом ожиданий МВФ, сопоставив ее с реальностью, можно с уверенностью сказать, что она является намного хуже, чем ожидалось, а это важный показатель, на который смотрят инвесторы. 

Следующий триггер – это реформы, проводимые правительством и парламентом Украины. На фоне немалого количества законодательных новшеств, множество важных для бизнеса и инвесторов вопросов, среди которых и вопрос независимой судебной системы, остаются нерешенными. 

«ЗАРУБЕЖНЫМ ИНВЕСТОРАМ НИЧЕГО НЕ МЕШАЕТ ПРИЙТИ В УКРАИНУ, ОНИ ПРОСТО НЕ СПЕШАТ, ПРИСМАТРИВАЮТСЯ И ЖДУТ, ЧТО БУДЕТ ПРОИСХОДИТЬ ДАЛЬШЕ» 

Что, на Ваш взгляд, могло бы стать основным показателем позитивных изменений в Украине для западных инвесторов? 

Приведу один из примеров, почему Украина до сих пор является закрытой для притока крупных иностранных инвестиций. Одной из «лакмусовых бумажек» изменений и реформ в финансовой сфере является приватизация, которая проводится в Украине лишь точечно и только в отношении некрупных активов, в то время как с денационализацией больших объектов, обещания о которой мы слышим вот уже несколько лет подряд, имеется множество проблем и вопросов. К примеру, крупнейший объект, который уже несколько лет готовится к приватизации, – «Одесский припортовый завод» – до сих пор не передан в частную собственность, и очередной конкурс вряд ли будет проведен в декабре текущего года, как было обещано ранее. Будет ли приватизация в 2017 – открытый вопрос. 

Вот почему мы сейчас наблюдаем лишь фрагментарные запросы от единичных инвесторов, которые либо уже присутствуют в Украине, либо присматриваются к стране. Конечно, на рынке имеется несколько примеров сделок в 2015 году, однако эти покупки активов носили в большей мере имиджевый характер и были сделаны в поддержку Украины. В частности, одной из таких сделок стало приобретение Фондом развития Украины Джорджа Сороса (Ukrainian Redevelopment Fund LP) датской IT-компании Ciklum, у которой в нашей стране представлен крупный офис разработчиков. Также в 2015 году инвестиционная компания Dragon Capital совместно с тем же Ukrainian Redevelopment Fund LP, управляемым Soros Fund Management, объявила о запуске нового фонда прямых инвестиций – Dragon Capital New Ukraine Fund, который планирует предоставлять инвестиции украинским компаниям на этапе роста. 

Кроме вышеперечисленных примеров, других крупных сделок с внешними инвесторами на рынке не было заключено, если не говорить об IT-секторе, в котором принадлежность компаний к Украине достаточно условная. Поэтому говорить о том, что инвестиционный рейтинг нашей страны улучшился по результатам 2016 года, не приходится.

Номинальный ВВП Украины, I квартал 2014 – IV квартал 2016 года

*Прогноз
Источник: Госкомстат Украины, оценка Сoncorde Capital

Как изменилась стратегия и приоритеты западных инвесторов по отношению к работе в Украине в связи с непростой экономической и политической ситуацией в 2014-2015 годах? 

В 2014-2015 годах мы приложили много усилий, чтобы привлечь инвесторов в нашу страну, в частности, провели ряд конференций в Нью-Йорке и Лондоне. Наша компания также планирует организацию крупной встречи с инвесторами в следующем году, которая, вероятно, состоится в столице Великобритании. 

Мы вынуждены проводить мероприятия за границей, поскольку инвесторы перестали приезжать в Украину для знакомства с рынком. Данная ситуация – четкий показатель низкого интереса инвесторов к нашей стране. Кроме того, участвуя в конференциях, которые проходят в Восточной Европе, мы видим, что Украина, к сожалению, не является приоритетным рынком для зарубежных фондов. Зачастую фонды, которые работают над инвестированием в Восточную Европу, попросту исключают Украину из списка стран для своей деятельности.

Динамика изменения реального ВВП Украины, 2010 – 2016 годы

*Прогноз
Источник: Госкомстат Украины, оценка Сoncorde Capital

«ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ИНВЕСТОРЫ, КОТОРЫЕ ИНТЕРЕСУЮТСЯ НАШЕЙ СТРАНОЙ, УЧИТЫВАЮТ ДВА ОСНОВНЫХ КРИТЕРИЯ. ПЕРВЫЙ -ЭТО ЭКСПОРТООРИЕНТИРОВАННОСТЬ БИЗНЕСА, ВТОРОЙ – СТОИМОСТЬ АКТИВОВ»

Как Вы считаете, факт, что нашу страну инвесторы обходят вниманием, в большей мере связан с военными действиями на Востоке Украины? 

Я бы так не сказал. Пресловутый «красный гриф» далеко не всегда мешает денежным вливаниям в страну. Подтверждение этому – уже работающие в Украине фонды и инвесторы, а также переговоры, которые мы ведем по потенциальным сделкам в нашей стране. Однако их количество, к сожалению, невелико. 

Если говорить откровенно, по большему счету зарубежным инвесторам ничего не мешает прийти в Украину, они просто не спешат, присматриваются и ждут, что будет происходить дальше. Даже если их интересует какой-либо объект, зачастую их не устраивает стоимость выбранного актива. Говоря другими словами, у иностранных инвесторов в отношении нашего рынка пока нет активной позиции, а есть лишь вялый интерес. 

Для того чтобы на инвестиционном рынке появилась активность, необходимы такие триггеры, как выход в Украину крупных фондов с реальными инвестициями, реальная приватизация, фактически реализованные реформы. Немаловажным моментом является восстановление роста макроэкономических показателей.

Объем потребления домохозяйствами в Украине, I квартал 2014 – II квартал 2016 года

Источник: Госкомстат Украины, оценка Сoncorde Capital

По Вашим оценкам, какой реальный ВВП Украины будет в 2016 году? Насколько он изменится в сравнении с показателем 2015 года?

Я думаю, ВВП Украины в 2016 году останется примерно на уровне прошлого года, возможно, с разницей в 1% в сторону увеличения. 

В современных реалиях, какие секторы украинской экономики, на Ваш взгляд, являются наиболее инвестиционно привлекательными? 

Потенциальные инвесторы, которые интересуются нашей страной, учитывают два основных критерия. 

Первый – это экспортоориентированность бизнеса, что является страховкой от курсовых колебаний. В таком случае наиболее интересными являются сельское хозяйство и переработка продуктов питания, а также IT-отрасль. 

Второй критерий – стоимость активов, и если они сильно недооценены, такой бизнес привлекает внимание западных инвесторов. В Украине существуют предприятия, которые так или иначе пострадали от девальвации национальной валюты, потеряли часть рынка, утратили ликвидность. Некоторые бизнесы смогли найти выход из ситуации, другие, к сожалению, нет. В таком случае те компании, которые, с одной стороны, являются достаточно крупными и стратегически интересными, но вместе с тем не смогли самостоятельно урегулировать возникшие проблемы, привлекают внимание инвесторов, прежде всего, фондов, которые стремятся к получению доходности от восстановления бизнесов. То есть в зону интересов таких инвестфондов входят distress-предприятия, а не работающие бизнесы или, тем-более, greenfield-проекты. 

Такие финансовые институты заинтересованы во вложении средств в отрасли, связанные с потребительским рынком, более простым в управлении с точки зрения финансового инвестора, в отличие от промышленности, к примеру, металлургической, с которой достаточно сложно работать. Иными словами, инвестор, если он в большей степени финансовый, чем операционный, ищет несложный в его понимании бизнес. Как правило, это производство продуктов питания, потребительских товаров, сельское хозяйство и все связанные с ним отрасли. 

Какая доходность является приемлемой для западных инвесторов? 

В развитых странах ставки по депозитам, в лучшем случае, превышают 1%, а зачастую вообще предполагают отрицательную доходность. В мире нет проблем с ликвидностью, однако есть проблема с восприятием риска – многие предпочитают оставаться в высоколиквидных инструментах. В то же время показатель доходности в 15% годовых на инвестиции в Украину, которую они считают очень рискованным рынком, часто выглядит недостаточным. При прочих равных прибыль инвестора должна быть соизмерима с доходностью суверенных ценных бумаг Сейчас украинские ценные бумаги торгуются на уровне 8-9%, значит и доход от инвестиций в недвижимость должен быть не менее 10%. Доходность на инвестиции в более сложные и рискованные секторы должна превышать 10-15%.

Кредитные рейтинги Украины и некоторых стран, октябрь 2016 года
Страна	Moody's	Fitch	S&P	Значение
Чехия	А1	А+	АА-	Низкий/очень низкий кредитный риск
Польша	А2	ВВВ+	А-	Средний/низкий кредитный риск
Россия	Ва1	ВВВ-	ВВ+	Средний/существенный кредитный риск
Беларусь	Саа1	В-	В-	Очень высокий/высокий кредитный риск
Украина	Саа3	В-	В-	Очень высокий/высокий кредитный риск
Греция	Саа3	ССС	В-	Очень высокий/высокий кредитный риск
Венесуэла	Саа3	ССС	ССС	Очень высокий кредитный риск

Источник: рейтинговые агентства Moody's, Fitch, S&P 

Как Вы оцениваете инвестиционную привлекательность недвижимости в Украине? Какие из ее сегментов наиболее перспективны с инвестиционной точки зрения? 

Безусловно, недвижимость интересна, поскольку она приносит, возможно, не очень высокий, но гарантированный доход. Среди инвестиционных институтов есть те, которые обращают внимание на эту сферу, но если вкладчики нацелены на высокую рентабельность, к примеру, 20-25% годовых, и готовы принять больше рисков, то в их фокусе находятся другие отрасли экономики. Теоретически, логистическая недвижимость может приносить более высокую доходность, но при этом подвержена риску потери арендаторов, следовательно, в данный сегмент недвижимости придет один тип инвесторов. А вот объекты коммерческой недвижимости со стабильным доходом, подписанными долгосрочными договорами с арендаторами, как правило, приносят более низкий доход и интересны пенсионным фондам и страховым компаниям, которые на украинском рынке вообще не активны. 

В Украину пока еще не зашли иностранные инвесторы, которые нацелены на недвижимость. Сегодня их интерес ограничивается лишь наблюдением и изучением рынка. В нашей стране на данный момент работают местные игроки и фонды или зарубежные компании, которые были привлечены или созданы совместно с национальными игроками. В частности, та же компания Dragon Capital сейчас активизировалась на рынке недвижимости в связи с тем, что сравнительная доходность в сопоставлении с рисками хорошо ложится в портфель созданного ею фонда. Для него более простым и понятным вложением являются инвестиции в объекты недвижимости со стабильным доходом, и только часть денег фонда будет направлена в более рискованные проекты.

Основные экономические показатели Украины и соседних стран, 2014-2017* годы
Страна	Реальный ВВП				Реальный внутренний спрос				Реальный экспорт				Реальное частное потребление
	2014	2015	2016	2017	2014	2015	2016	2017	2014	2015	2016	2017	2014	2015	2016	2017
Украина	-6,6	-9,9	1,5	2,5	-11,4	-12,7	2,5	3,2	-14,2	-16,9	-4,1	-3,6	-8,1	-20,1	2,8	3
Чехия	2,7	4,5	2,5	2,7	3,4	4,8	1,7	3,2	8,7	7,7	6,7	5	1,8	3	3,2	3,2
Венгрия	3,7	2,9	2	2,5	4,2	1,9	0,2	2,7	7,6	8,4	6,4	6,3	1,5	2,6	2,7	2,4
Польша	3,3	3,6	3,1	3,4	5	3,4	3	3,8	6,4	6,8	8,5	5,7	2,4	3	3,5	3,6
Словакия	2,5	3,6	3,4	3,3	3,1	4,9	3	3,5	3,6	7	4,2	5,4	2,3	2,4	2,9	3
Болгария	1,5	3	3	2,8	2,6	1	2,8	3,1	-0,1	7,6	3,4	3,4	2,7	0,8	3,8	3,3
Беларусь	1,7	-3,9	-3	-0,5	0,3	-6,3	-9,7	-3,6	7	-0,1	0,9	-0,5	4,3	-2,4	-2,5	0,4
Молдова	4,8	-0,5	2	3	3	-5,9	1,6	0,6	1	2,3	1,4	8	3,2	-2,3	1,3	1,9
Россия	0,7	-3,7	-0,8	1,1	-0,9	-9,9	-0,3	1,7	0,6	3,6	-1,8	1,6	1,4	-9,4	-0,5	2,9

*2016-2017 годы – прогноз 

Источник: «Отчет по региональным экономикам 2016-2017» Международного Валютного Фонда 

В августе текущего года компания Dragon Capital приобрела логистические центры East Gate Logistic и West Gate Logistic, расположенные в Киевской области. Насколько выгодной, по Вашей оценке, является данная сделка? 

Компания Dragon Capital приобрела более 50% акций логистических комплексов East Gate Logistic и West Gate Logistic, реализованных австрийской девелоперской компанией GLD Invest Group. Насколько мы понимаем, ожидания доходности от таких проектов должны составлять не менее 15% годовых. Однако складская недвижимость имеет определенные нюансы, в частности, сегодня предложение на данном рынке превышает спрос. Поэтому, несмотря на то, что компания Dragon Capital стала собственником достаточно привлекательных объектов в хороших локациях, такие проекты достаточно рискованные, так как подвержены уходу или ротации арендаторов. Кроме того, высокий уровень вакантности логистических центров в настоящее время позволяет крупным арендаторам использовать это в торгах, «играя» на понижение арендных ставок. Ни для кого не секрет, что вот уже несколько лет в Украине достаточно легко найти вакантные лоты площадью 20-25 тысяч м², что может спровоцировать дальнейшее падение стоимости аренды. Поэтому, думаю, купив эти комплексы с определенной текущей доходностью, Dragon Capital как инвестор подвержен риску резкого снижения ставок из-за слишком высокого уровня вакантности на рынке складской недвижимости. 

Однако географическое положение Украины позволяет ей быть связующим звеном между Европой и Азией. Следовательно, наша страна имеет большие шансы стать транспортно-логистическим центром, что повлечет за собой развитие рынка складской логистики. 

Да, Украина имеет большой потенциал для будущего развития транспортировок за счет ее географического расположения. Только в ближайшем будущем транзитные потоки вряд ли пойдут через нашу страну. 

В Европе существует практика строительства крупных логистических хабов, больших оптовых рынков в комплексе со складской недвижимостью. В Украине пока не реализовано ни одного подобного проекта. 

Что же касается внутренней логистики, то ее рост невозможен без роста ВВП и потребительского рынка. Мы склоняемся к тому, что в следующем году все же будет наблюдаться увеличение потребительского сектора, однако пока сложно предположить, до какого уровня. Если рост составит хотя бы 3-5%, тогда стоит ожидать, как минимум, стабильных арендных ставок и стоимости логистических услуг. Однако, общаясь с операторами этого рынка, я вижу, что их настроения менее оптимистичны, и увеличения арендных платежей в следующем году они не ожидают. Я думаю, что с компанией Dragon Capital как новым собственником логистических комплексов ведутся переговоры по снижению ставок. 

«В УКРАИНЕ ЕСТЬ РЯД ЛОКАЛЬНЫХ КОМПАНИЙ, КОТОРЫЕ ГОТОВЫ ИНВЕСТИРОВАТЬ В СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ И ДЕЛАЮТ ЭТО. МНОГИЕ, ДАЖЕ КРУПНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ, ПОЛЬЗУЮТСЯ ДЕНЬГАМИ ЛОКАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ» 

В 2006 году акционеры Concorde Capital создали девелоперскую компанию – Concorde Development. Какие проекты реализованы этой компанией? 

Сейчас портфель инвестиций Concorde Capital включает один крупный девелоперский проект – коттеджное строительство. Компания построила коттеджный городок Good Life Park под Вышгородом в Киевской области. Это жилая недвижимость премиум-сегмента, менее всего подверженная колебаниям спроса в связи с рисками девальвации национальной валюты и изменением потребительских предпочтений. Вложения в создание Good Life Park – это прямые инвестиции нашей компании. Этот коттеджный городок, который мы развиваем с 2013 года, находится в активной стадии и сейчас продолжается строительство его новой очереди. 

Кроме низких рисков, с чем еще связан выбор компанией Concorde Capital достаточно узкого сегмента жилой недвижимости для инвестирования? 

По нескольким причинам. Прежде всего, в собственности компании находилось несколько крупных земельных участков, подходящих для реализации проекта коттеджного городка. Помимо того, на момент принятия нами решения о сегменте для инвестиций было понятно, что массовая жилая недвижимость имеет больше рисков. В результате мы выбрали нишу, которая меньше всего подвержена колебанию цен и спроса. 

Помимо коттеджного городка Good Life Park, планируете ли Вы реализацию проектов в других сегментах недвижимости? 

Глобальных планов по выходу в новые для компании сегменты пока нет. Однако мы отслеживаем ситуацию на рынке недвижимости, и если увидим интересные объекты для инвестирования, то будем в них участвовать. 

Признаюсь, мы также интересовались логистическими комплексами, которые были приобретены компанией Dragon Capital, предложившей продавцам лучшие условия. Хотя это была в большей степени ситуативная возможность достичь приемлемых для всех условий: с одной стороны, присутствовало желание банков, предоставивших финансирование под эти логистические комплексы, выйти из Украины и продать свои кредиты, с другой – намерения предыдущих собственников выйти из объектов. Стоимость сделки была комфортной, чтобы обеспечить продавцам достаточный уровень возврата инвестиций, к тому же это именно тот редкий случай, когда цена объектов не была завышена. Ведь извечная проблема нашей страны в том, что бизнесмены привыкли находиться в ситуации кризиса, и в случае продажи активов они явно переоценивают их стоимость. 

На данный момент остается замороженным проект практически достроенного ТРЦ Respublika в Киеве. Если владелец захотел бы продать его, Вы были бы готовы рассмотреть возможность покупки? 

ТРЦ Respublika – достаточно сложный проект. Кроме того, что он не до конца достроен, этот объект находится в залоге у ряда банков. Причем права требования по кредитам, выданным на его строительство, «подвязаны» под государственный сектор из-за того, что многие кредиторы проекта находятся в стадии ликвидации, а их активы – в управлении Фонда гарантирования вкладов физических лиц. Учитывая закрытость и непрозрачность этого госоргана, очень сложно оценить стоимость долгов. Иными словами, с данным ТРЦ связано много вопросов. Если было бы полное понимание ситуации – структура собственности, общая сумма долгов и ожидания акционеров, вероятно, мы могли бы помочь в поисках инвесторов в такой проект. Я уверен, при правильном структурировании западные инвесторы заинтересовались бы им. 

Какие рекомендации Вы дали бы украинским девелоперам? 

Безусловно, продолжать работать и искать инвестиции, конечно, для реальных, а не утопических проектов. При этом необходимо обращать внимание не только на иностранных вкладчиков, ведь в Украине существует ряд локальных компаний, которые готовы инвестировать в строительные объекты и делают это. Многие, даже крупные застройщики, пользуются деньгами локальных инвесторов для реализации проектов. 

В разрезе секторов недвижимости, в первую очередь, необходимо обратить внимание на жилье низкого и среднего ценовых сегментов, которое пользуется наибольшим спросом. Как результат, мы видим достаточно большой рост объемов строительства новых жилых комплексов. Значит, сам рынок подтверждает, что инвестиции в такую недвижимость являются оправданными. 

Если говорить о сегменте офисной недвижимости, то здесь ситуация более сложная. Перед девелоперами строящихся бизнес-центров стоит дилемма: завершить проект, но с более низкой доходностью, чем планировалось, или заморозить его, что сложно как экономически, так и психологически, и, возможно, потерять вложенные средства. В таком случае можно посоветовать достроить офисный центр, пожертвовав частью планируемой прибыли в пользу привлеченного инвестора. Иными словами, для инициатора проекта привлечение стороннего инвестора повлечет за собой потерю ожидаемого уровня доходности. Дело в том, что прибыль вкладчика, предоставляющего деньги, скорее всего, будет непропорционально выше, чем инициатора проекта. Условно, если собственник офисного здания вложил $100 и инвестор дает такую же сумму на достройку, то стороны якобы должны иметь равные права на владение, но в текущих реалиях доля инвестора будет выше просто потому, что компаний, имеющих средства и готовых вложить их в какой-то бизнес, сейчас очень мало. 

Классически инвесторы в недвижимость идут вторыми после тех, которые ищут недооцененные объекты и активы и приходят первыми. Недвижимость – достаточно стабильный и понятный вид собственности, и проанализировать выгоду от ее приобретения не составляет большого труда. Купив сейчас, можно рассчитывать на определенный уровень доходности от ее эксплуатации или в дальнейшем продать, получив инвестиционный доход. В украинских реалиях жилая недвижимость является низко рисковым вложением, но требует глубокого понимания локального рынка. В то время другие ее виды, например, торговая, – более рискованная. Внешние инвестиции обычно начинаются с офисной недвижимости, управление которой максимально понятно инвесторам. 

Расскажите о планах компании Concorde Capital на ближайшую перспективу. 

Я думаю, в ближайшее время мы сможем объявить о сделках по привлечению финансирования и продаже бизнесов иностранным инвесторам. Мы очень активно работаем над реструктуризациями и считаем это направление одним из приоритетных. Кроме того, мы работаем над M&A сделками (чаще на стороне продавцов) по продаже объектов зарубежным инвесторам. Также мы рассматриваем возможность работы в партнерстве с девелоперами и другими операторами рынка недвижимости и заниматься привлечением финансирования в проекты, в то время как собственники – реализацией объекта и его физическим управлением.