Инвестиции в недвижимость на этапе строительства – одна из самых распространенных схем покупки жилья на первичном рынке. По данным Павла Качура, министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, на сегодняшний день в Украине за счет средств граждан строится около 75% жилья. В России такой схемой пользуется более 80% покупателей квартир в новостройках. Поэтому и добросовестные застройщики, и потенциальные покупатели жилья заинтересованы в том, чтобы работа относительно налаженного механизма не нарушалась и не представляла ни для кого угрозы. Но для этого данный механизм необходимо существенно модернизировать. К такому выводу пришли представители государственных органов власти и девелоперские компании в ходе нескольких конференций и круглых столов, целью которых был не только поиск выхода из сложившейся ситуации, но и разработка механизма, исключающего ее повторение в будущем. «То, что произошло в Киеве, – это следствие, а причина определяется формулой, ставшей для Украины традиционной: несовершенство действующего законодательства», – такое мнение высказал в отношении скандала вокруг компании «Элита-центр» Валерий Борисов, начальник Главного управления экономики и инвестиций КГГА. Данной позиции придерживаются многие. «Проблема лежит исключительно в законодательной плоскости, а не в действиях или бездействии какого-то конкретного чиновника», – заявляет Андрей Заика, директор HCM Group, глава консорциума «Украинское строительство». По словам Андрея Заики, сегодня более 10% дееспособного населения так или иначе задействовано в процессе строительства – это проектировщики, строители и поставщики строительных материалов: «Это огромная индустрия, обвал которой обязательно приведет к проблеме потери доходов всех участников процесса. Игроки строительного рынка понимают, что разгоревшийся скандал ляжет пятном на репутацию всех застройщиков. Это может подорвать доверие потенциальных покупателей и стимулировать одних забрать уже вложенные средства, а других – отказаться, пускай и временно, от покупки жилья на первичном рынке».
ПЕРВЫЙ КАМЕНЬ Над доработкой правового поля в сфере строительства сейчас активно работают депутаты Киевсовета, представители Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, члены инициативной группы строителей и застройщиков. Одними из первых предложения внесли представители Минстроя во время пресс-конференции на тему «Как уберечь финансовый рынок от строительных пирамид», состоявшейся 13 февраля. Подробнее данный вопрос обсуждался 17 февраля в ходе круглого стола, посвященного этой же проблеме. Прежде всего, участники круглого стола предлагали создать в Украине реестр инвестиционных соглашений, чтобы застраховаться от многоразовых продаж одной и той же квартиры, а также предусмотреть в законе норму, позволяющую застройщикам собирать деньги за квартиры лишь после получения разрешения на строительство. Более того – предлагается запретить и рекламу будущих объектов, если компания не имеет ордера на ведение строительных работ. «Эта норма значительно усложнит нашу работу как строителей, поскольку согласование длится долго, получение предварительных разрешений занимает месяцы, а иногда годы, и строители не смогут продавать квартиры, не получив окончательного разрешения на строительство. Но это единственное действенное препятствие мошенникам», – комментирует Андрей Заика. В числе первоочередных задач, поставленных Минстроем, – введение практики продажи земли исключительно на открытых аукционах, чтобы можно было контролировать добросовестность того, кому отводится земля. «Самое важное – система реализации земельных участков и продажи их на аукционах. Я полностью поддерживаю мнение господина министра о том, что земельные участки должны продаваться на аукционах, по возможности с уже согласованными предпроектными проработками, возможно, с утвержденными техническими условиями и инфраструктурой», – отмечает Андрей Заика. Владимир Поляченко, президент ХК «Киевгорстрой», в свою очередь выступил против продажи участков: «Земля не должна продаваться. Необходимо, чтобы в аренду предоставлялись инвестиционные проекты. Сегодня среди наших коллег во всех странах аренда земли имеет больше сторонников. Но это вопрос дискуссионный». Изменения касаются и системы государственного архитектурно-строительного контроля. Основная идея заключается в создании единого органа госархстройконтроля в составе Министерства строительства. В связи с этим разработана концепция изменений в законодательстве по части штрафных санкций. «Мы предлагаем дифференцированный подход: за невыполнение предписаний налагается штраф. Таким образом, их невыполнение станет невыгодным», – рассказывает Александр Бондаренко, начальник архитектурно-строительной коллегии Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. По его словам, уже получены позитивные отзывы областных государственных администраций о создании вертикали государственного архитектурно-строительного контроля. Чтобы перекрыть доступ на рынок недобросовестным компаниям, предлагается ужесточить требования как к инвесторам, так и к строителям. «Физические и юридические лица, заинтересованные в осуществлении строительства, обязаны предоставлять сведения, которые подтверждают их финансовую стабильность и профессиональную квалификацию. Тогда не будут появляться фирмы, имеющие за душой 20 тысяч гривен и претендующие на гектары земли. Претендент должен доказать, что он имеет достаточные ликвидные активы, незаложенные основные производственные фонды, кредитный уровень и т. д.», – считает Владимир Поляченко. У подрядчика, по его словам, следует проверять сертификат и лицензию на выполнение работ, систему контроля за качеством, наличие сертифицированных специалистов, специализированной техники и оборудования. Компания должна проинформировать о сроках работы на рынке, количестве построенных объектов и предоставить отзывы заказчиков и инвесторов. Все эти рекомендации отражены в Законопроекте «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно осуществления государственного архитектурно-строительного контроля», разработанном представителями Минстроя. Предлагаемые изменения преимущественно призваны упорядочить взаимоотношения в сфере жилищного строительства и защитить покупателей квартир; ряд предложений касается обеспечения интересов инвесторов и застройщиков. Повысить привлекательность инвестиционной деятельности в Украине представители Минстроя предлагают с помощью ряда мер. К примеру, выделять земельный участок одним решением Киевсовета, объединяющим в себе три: о предоставлении земельного участка, проведении проектно-изыскательных работ и разработке технической документации. Кроме того, предлагается сократить процент отчислений на развитие социальной инфраструктуры и облегчить проведение экспертных процедур, осуществляя экспертизу по принципу единого окна, разделяя ее на обязательную, рекомендательную и консультативную в зависимости от объекта строительства. «Процедура получения земельного участка на сегодняшний день очень затруднена как во временном, так и в финансовом отношении. Мы посчитали, что инвестору необходимо пройти 25-35 организаций, побывав в некоторых по 4-6 раз, чтобы только получить разрешение на проведение строительных работ. По времени это иногда длится больше двух лет. Поэтому Министерство по поручению Президента разработало Проект Закона «О содействии инвестиционной деятельности в строительстве», которым вносят изменения в 23 законодательных акта. Мы попытались максимально упростить действующую сейчас процедуру», – заявил в ходе круглого стола Юрий Казимирук, заместитель министра строительства.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ Владимир Германов, руководитель пресс-службы СИК «Київ Житло-Інвест»: «Сейчас влияние на рынок оказывает, прежде всего, психологический фактор – потенциальные инвесторы взяли паузу. Помимо этого, некоторые компании на время прекратили продажу квартир. Можно сказать, что затишье на рынке продлится 1-1,5 месяца. Ситуация будет определяться механизмами возмещения ущерба пострадавшим в афере «Элита-центр». Ясно одно: рынок не обвалится. Ценовые колебания возможны в пределах трех процентов». Андрей Заика, директор HCM Group: «Я думаю, что эта ситуация будет в какой-то степени полезной для рынка, поскольку сегодня недвижимостью занимаются все кому не лень. Строительный бизнес стал самым популярным, в него идут все, не имея при этом ни опыта, ни знаний, ни средств. Если у инвестора нет денег, чтобы собрать документы (а это предполагает всего 3-5% общей суммы проекта), и он не может подождать год или полтора, значит, ему просто не место на рынке. Да, требования рынка к инвесторам станут жестче, но выводы о стремительном росте цен совершенно необоснованы – его темпы не изменятся. Они диктуются другими экономическими регуляторами, и объем жилья, который рынок способен поглотить, не поменяется от увеличения или уменьшения количества компаний. Скорее можно говорить о том, что произойдет некоторое перераспределение объемов среди компаний».
ЧУЖИЕ «ШИШКИ» Предлагаемые изменения в части защиты от строительных мошенников разработаны по аналогии с действующим российским законодательством. Для России финансово-строительные пирамиды – не новое явление. Пару лет назад там произошло несколько крупных афер, после чего законодательная база в сфере строительства была существенно скорректирована. 1 апреля 2005 года в России вступил в силу новый Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», запретивший застройщикам собирать средства инвесторов-дольщиков, не имея в наличии разрешения на строительство, обязавший публиковать проектную декларацию (подробные данные о проекте), указывать в договоре с инвесторами конкретные сроки предоставления жилья, регистрировать все заключенные договора долевого строительства в государственных органах и предоставивший дольщикам право в любой момент в период действия договора забрать свои деньги через суд. Однако Закон, снявший большинство рисков с российских граждан, был воспринят компаниями-застройщиками «в штыки». Ссылаясь на то, что Закон не защищает строителей, резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство и на его кредитование, они начали искать обходные схемы, пытаясь уйти от новых обременительных правил. Вместе с тем, эксперты смотрят в будущее уверенно: неудовольствие новым инвестиционным законодательством – дело временное. Для начала Закон поможет рынку избавиться от слабых либо недобросовестных игроков, а затем – в корне изменить механизмы привлечения средств. Ведь в цивилизованных странах строительство жилья за счет частных вкладчиков составляет мизерный процент от общего объема инвестирования. Основные инвесторы в Европе и Америке – банки и паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В Украине об активном внедрении этих механизмов говорить пока рано, так как наиболее эффективная альтернатива частным инвесторам – закрытые ПИФ, предполагающие взаимодействие крупных инвесторов (пайщиков), строительной организации и управляющей компании, – в наших условиях пока что слабо применима. Поэтому эксперты в сфере строительства сейчас не видят возможности отказаться от такого механизма привлечения инвестиций, как средства частных вкладчиков, и пытаются лишь урегулировать юридические вопросы.
