CP: Каковы характеристики участка по ул. Жилянской, 73-75? Как вы получили права на него? Сам участок мы не приобретали. В данном случае мы пошли по пути наименьшего сопротивления и купили корпоративные права на компанию, у которой уже были все разрешительные документы, в том числе защищенный проект. Таким образом, мы просто сэкономили время и миновали период получения разрешительной документации, который в лучшем случае занимает год. Площадь земельного участка составляет 3400 м2, из них 2800 м2 занимает пятно застройки. Участок находится в долгосрочной аренде на 25 лет. Это место для строительства офисного здания многим специалистам может показаться спорным, однако в нашем понимании оно имеет перспективу. Сегодня Жилянская активно формируется как улица офисных зданий, там сосредоточены офисы как минимум 5-6 банков, расположен бизнес-центр NTBC. В транспортном отношении она довольно загружена, но уже есть освещенные в прессе планы городских властей сделать ее и улицу Саксаганского односторонними. Таким образом, проблема движения в этом районе должна быть снята. CP: Какая компания развивала этот проект изначально, и на какой стадии он оказался у вас? Изначально проект офисного центра на ул. Жилянской развивала югославская компания, у которой, после известных событий в Югославии, произошли определенные изменения, и она прекратила его финансирование. Проект был заморожен на несколько лет. Мы, в свою очередь, оценили характеристики объекта и поняли, что у него есть потенциал. По данному проекту, кроме прохождения согласований и получения разрешительной документации, был выполнен нулевой цикл работ. Нам оставалось только более внимательно рассмотреть сам проект и высказать свои пожелания главному архитектору. Замечания в основном были связаны с организацией внутреннего пространства, движения людей внутри здания, входных и лифтовых групп. После внесения в проект изменений мы просто продолжили его реализацию. CP: В чем особенности концепции и архитектурного решения проекта БЦ «Айсберг»? Офисный центр будет построен в двух архитектурных стилях. Нижние 4 этажа здания, непосредственно выходящие на Жилянскую, воссоздадут архитектуру, исторически сложившуюся на этой улице. За ними, несколько отступая от фронтальной застройки улицы, будет построен 14-этажный объем в современном архитектурном стиле. Не мы закладывали эту концепцию, но она была нами подхвачена, так как вполне нас устраивала. Прием сочетания стилей широко используется в Европе, где довольно часто можно встретить примеры, когда за старинным фасадом возвышается высокое современное здание. CP: Какова структура данного комплекса, общая и используемая площадь, инфраструктурное обеспечение? Общая площадь здания составляет чуть более 40 000 м2, из которых 7000 м2 займет паркинг. Площадь паркинга позволяет расположить порядка 130 машиномест, что соответствует соотношению: 1 машиноместо на 100 м2 офисной площади. Остальные площади отданы под офисы, магазины, конференц-залы и кафетерии. В целом, площадь помещений, предлагаемых в аренду, составит 21 000 м2. Порядка 1200 м2 займет группа конференц-залов, которые будут работать как для арендаторов самого центра, так и для посетителей извне. Кафетерий порядка 1000 м2 на 250 посадочных мест будет обслуживать арендатор. Исходя из существующей архитектурной концепции бизнес-центра, у нас есть возможность, при наличии заинтересованной в этом компании-арендатора, сделать отдельный офис на 4-х уровнях с независимым входом и лифтовой группой. В среднем этажная площадь верхних уровней составляет 2000 м2, нижних – до 2700 м2, что позволяет компаниям с большими запросами по площадям разместиться на одном уровне. В центре будет 2 входные группы и две группы лифтов. CP: Чем будет представлена торговая часть? Наполнение и площадь торговой части комплекса пока окончательно не известны. Возможно, что при наличии спроса часть площадей, изначально запланированных под торговлю, займут офисы. CP: В каком классе позиционируются офисные помещения бизнес-центра? По каким критериям? Почему вы решили реализовать проект именно в этом классе? Проект «Айсберг» планируется реализовать как бизнес-центр класса А. Он расположен в CBD, в нем предусмотрено достаточное количество парковочных мест; строительство «с нуля» позволяет заложить в здание конструктивные возможности и всю инженерию, которая соответствует параметрам этого класса: лифты «Шиндлер», центральное кондиционирование, фальшполы, автономное электропитание и теплоснабжение, современные охранные системы и т.д. С другой стороны, необходимость создания офисных центров класса А диктует сам рынок – сегодня в Киеве, за крайне редким исключением, нет офисных центров класса А, и рынок сегодняшний и завтрашний этого ждет. В целом, для развития своих проектов мы решили повышать их качество, поскольку, по нашему твердому убеждению, конкурентные преимущества офисного центра в будущем будут заключаться в том числе и в наличии более высокого качества услуг, инженерии, организации пространства. Рынок с каждым годом будет становиться все жестче и требовательнее, поэтому, чем качественнее продукт, тем более конкурентным он будет на этом рынке. CP: Какой уровень арендных ставок вы предполагаете в БЦ «Айсберг»? Мы ориентируемся на тот уровень арендных ставок, который на сегодняшний день сложился для бизнес-центров такого класса, но с учетом перспективы – это $25-28/м2/месяц. CP: На какой стадии находится сегодня процесс заключения предварительных договоров по аренде площадей БЦ «Айсберг»? Заинтересованность в отношении БЦ «Айсберг» периодически проявляют многие компании, однако из-за сложившейся в городе практики задержки со сдачей проектов они скептически относятся к срокам, поэтому не готовы подписывать предварительные договора. У нас есть предварительные договоренности с оператором кафетерия; уже сегодня мы могли бы подписать договора по части магазинов, но пока не торопимся. Что касается офисных площадей, пока на рынке о них мы не заявляли. Когда закончится строительство коробки здания и остекление, когда будут понятны поэтажные площади, тогда мы более конкретно займемся вопросами сдачи площадей в аренду. Двух месяцев до введения центра в эксплуатацию вполне достаточно для отработки и заключения договоров аренды. CP: На какой стадии реализации находится сегодня данный проект? Сегодня ведутся строительные работы, завершена разработка дизайна интерьера. CP: Известна ли дата ввода объекта в эксплуатацию? Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на весну 2006 года. CP: Каков состав участников данного проекта? Архитектор проекта – Янош Виг; генподрядчик – компания «АК-Инжиниринг». Среди основных подрядчиков: «Энран» (алюминиевые конструкции и фасады), «Шиндлер» (лифты), «Иста-Ситал» (системы электронной безопасности), «Аэробуд» (монолитно-железобетонный каркас). CP: Кто будет выполнять проперти- и фасилити-менеджмент данного объекта? Проперти- и фасилити-менеджмент БЦ «Айсберг» будет выполнять собственная структура компании «НЕСТ». CP: Какие источники финансирования были привлечены вами для реализации проекта? Каков общий объем инвестиций в проект? Для реализации проекта БЦ «Айсберг» привлечены собственные средства и банковское финансирование. Общий объем инвестиций составляет $26 миллионов. CP: Каков предполагаемый срок окупаемости? Предварительно речь идет о 6 годах. Уже проходят те времена, когда сроки окупаемости составляли 2-3-4 года. В силу того, что качество сегодня все-таки важнее, его приходится закладывать в проект. А качество стоит денег. В итоге, для того, чтобы создать качественный продукт и заложить какую-то конкурентную цену на будущее, приходится рассчитывать на окупаемость в 6-7 лет. CP: Какие, по вашему мнению, факторы будут определять конкурентные преимущества данного объекта на рынке Киева? Насколько удачным будет момент его выведения на рынок? В первую очередь – закладываемые качества, а также параметры поэтажных площадей. Это очень важно. Если раньше нормальным считался показатель этажной площади бизнес-центра в 1000 м2, то сейчас нормой является 2-2,5 тысячи м2 из расчета на одного крупного арендатора, потому что компания, которая захочет снять 2000 м2, предпочтет находиться на одном уровне. С другой стороны, больший объем легче поделить пополам, чем объединить несколько составляющих. Месторасположение объекта, повторюсь, – вопрос не бесспорный, но, с моей точки зрения, выход на улицу Урицкого, которая является достаточно активной проездной улицей и на которую можно попасть и через Южный Вокзал, и через Соломенскую площадь, позволит довольно быстро добраться на Жилянскую из различных частей города. В перспективе она интереснее, чем те же улицы Франко или Михайловская, находящаяся в центре, но в окружении интенсивного движения и узких улиц. Сроки выведения проекта – весна 2006 года – достаточно удачны в силу того, что, за редким исключением, к этому времени на рынке не появятся новые крупные объекты. Хотелось бы, конечно, выйти на рынок раньше на полгода, но, в любом случае, мы успеваем вывести объект до пиковой ситуации на киевском рынке офисной недвижимости, когда предложение уравновесит либо превысит спрос.
