Brownfield vs Greenfield: преимущества и недостатки

BROWNFIELD VS GREENFIELD: СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА Brownfield-проекты представляют собой редевелопмент индустриальных территорий, экологический баланс которых нарушен в результате промышленной деятельности. Поэтому одной из характеристик таких проектов являются масштабные капиталовложения, в частности, в снос имеющихся строений и очистку территории для дальнейшего ее использования в качестве площадки для реализации проектов коммерческой и жилой недвижимости. Но при этом Brownfield-проекты имеют огромный потенциал с коммерческой точки зрения: к таким участкам уже подведены необходимые инженерные сети, а также имеется определенная инфраструктура (дороги, общественные зоны и др.). К тому же во многих городах данные участки расположены в привлекательных с точки зрения коммерческой недвижимости районах. Однако следует учитывать, что имеющиеся инженерные сети могут оказаться морально и физически устаревшими, соответственно, застройщику придется инвестировать как в их демонтаж, так и в прокладку новых сетей. Большой статьей расходов является также устранение последствий загрязнения окружающей среды. Строительство на индустриальной территории нового завода не требует экологической очистки территории, однако в случае реализации проектов жилой, офисной или торговой недвижимости, предполагающих активное использование земельных ресурсов (озеленение территории, питьевая вода и др.), она неизбежна. Учитывая все перечисленные факторы, для большинства девелоперов Greenfield-проекты (освоение новых, незастроенных территорий) кажутся менее капиталоемкими и более простыми с точки зрения реализации: девелопер не ограничен в возможностях использования территории, которая не обременена имеющимися строениями, устаревшими коммуникациями и др. Реализация проектов в сфере Brownfield важна для любой страны и крупного города – промышленные территории, на которых не функционирует производство, из заброшенных экологически вредных участков должны превращаться в полезные для города площади. Развитие подобных проектов нуждается в существенной поддержке со стороны властей и должно осуществляться на государственном уровне – к примеру, в форме различных преференций для девелоперов, таких как льготное налогообложение и др. ЭТАПЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА Первое, что делает архитектурное бюро, принимаясь за Brownfield-проект, – посещает территорию и изучает местность в нескольких аспектах. Один из них – расположение по отношению к городским районам. Далее проводится анализ экологической ситуации. Следующим этапом является разработка технико-экономического обоснования (feasibility study). После оценки проект должен получить разрешение на реализацию со стороны местных властей. BROWNFIELD-ПРОЕКТЫ, В КОТОРЫХ ПРИНИМАЛО УЧАСТИЕ АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО CASUA Проект Usti Peninsula в составе проекта городского планирования Usti nad Labem Проект редевелопмента Usti Peninsula, Усти-над-Лабем, Чехия проект: CASUA Месторасположение: Усти-над-Лабем, Чехия Девелопер и инвестор: тендер Разработчик генерального плана проекта Usti Peninsula: Casua Начало строительных работ: НД. На территории Usti nad Labem находятся остатки химического производства и карьеров по добыче камня. Глубокий анализ процесса производства показал, что в ближайшие 15-20 лет часть промышленных мощностей может быть вынесена за пределы данной территории. В рамках проекта Usti Peninsula компания Casua создала концепцию, учитывающую перспективу развития города Усти-над-Лабем на ближайшие 20-40 лет. Проект нового городского квартала Zbrojovka, Чехия Проект нового городского квартала Zbrojovka на территории бывшего оружейного завода в городе Брно, Чехия проект: CASUA Месторасположение: Брно, Чехия Девелопер и инвестор: J&T Group Архитектурная мастерская: Casua и др. Общая площадь территории: более 22 гектаров Начало строительных работ: 2011 год. Помещения бывшего оружейного завода в городе Брно, Чехия фото: IS На месте бывшего оружейного завода в городе Брно (Чехия) вырастет новый городской квартал, который будет включать объекты жилой, офисной, гостиничной и торговой недвижимости, места для отдыха, заведения сферы услуг. Площадь территории района превышает 22 гектара. Данный Brownfield-проект является наиболее инвестиционно емким проектом на территории города Брно. Начало строительных работ запланировано на 2011 год. Помещения бывшего оружейного завода в городе Брно, Чехия фото: IS Архитектурное бюро Casua выступило инициатором строительства на территории квартала 100-метровых жилых домов, а также городского парка для отдыха и занятий спортом. Проект редевелопмента Rohansky Island, Чехия Проект редевелопмента Rohansky Island, Прага, Чехия проект: CASUA Месторасположение: Прага, Чехия Девелопер и инвестор: Sekyra Group (Чехия) Разработка проекта: HKR Architects (Великобритания) и др. Архитектурная мастерская: Casua и др. Общая площадь территории: около 60 гектаров Начало строительных работ: 2011-2012 годы Завершение строительных работ: 2028 год Общий объем инвестиций: более $700 миллионов. Территория Rohansky Island, имеющая индустриальную историю, располагается всего в трех остановках метро от центра Праги. Цель редевелопмента – трансформация старых заводов в современные офисные и жилые здания, гостиницы, пешеходные и зеленые зоны. Техническую подготовку территории (снос старых строений, осуществление экологической очистки территории и др.) осуществили городские власти Праги. Первый этап реализации проекта, который планируется начать в ближайшие год-два, предполагает строительство жилых и административных зданий на территории площадью 20 гектаров. ОЛЕГ ГАМАН (OLEG HAMAN) фото: CASUA Год рождения: 1960 Место рождения: Прага, Чехия Место жительства: Прага, Чехия Образование: в 1984 году окончил факультет архитектуры Czech Technical University (Прага, Чехия), в 1989 году – аспирантуру факультета искусств Chares University of Prague (Чехия) Должность: владелец и партнер компании Casua Ltd Карьера: с 1991 года работает в Casua Семейное положение: женат, 2 детей Хобби и интересы: путешествия, искусство, история, велоспорт, мореплавание. Архитектурное бюро Casua Проект Cerna Louka, Острава, Чехия проект: IS Архитектурное бюро Casua основано в 1991 году в Чехии архитектором Олегом Гаманом (Oleg Haman) и инженером-строителем Алешом Подебрадом (Ales Podebrad). На данный момент штат сотрудников Casua насчитывает 40 архитекторов, инженеров и техников. В портфолио бюро имеются проекты городского планирования, жилой недвижимости, МФК, административных зданий, дизайна интерьеров и др. Архитектурное бюро работает преимущественно над проектами в Чехии, однако также имеет заказы на выполнение работ над проектами в Казахстане. В частности, в 2009 году бюро завершило работу над двумя проектами в Казахстане по заказу чешского клиента. В портфолио бюро имеются следующие проекты: проект жилой недвижимости New Petriny в Праге (жилая площадь – 2150 м², торговая площадь – 380 м²); в работе находится проектная документация для парка Malsovice площадью 16 гектаров в городе Градец Кралове, центр досуга и проект административного центра Letnany в Праге (75 000 м²). В 2010 году будут завершены работы над двумя проектами жилой недвижимости в Праге: комплексами Residence Korunni (жилая площадь – 22 540 м²) и Green City (61 000 м²). Частью работы над этими проектами стало исследование высотного строительства в Праге, которое было высоко оценено ЮНЕСКО и рекомендовано в качестве примера другим городам Европы, пытающимся сохранить баланс исторического наследия и современных сооружений. Архитектурное бюро Casua совместно с AGA Letiste разработало дизайн холла прибытия и отправки аэропорта в Братиславе, открытие которого состоялось в июне 2010 года.