BOMA: стандарты измерения складских и торговых площадей

СТАНДАРТЫ ИЗМЕРЕНИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Александрa Малютинa, генеральный директор MKV Architects Тенденция, наблюдаемая последние несколько лет на российском рынке, – рост интереса к сегменту складской недвижимости. Аналитики прогнозируют значительный приток инвестиций в индустриальный девелопмент в течение следующих нескольких лет. На данный момент спрос на складские площади в России значительно превышает предложение, даже несмотря на больший объем нового строительства и меньшую, в сравнении с офисной и торговой недвижимостью, маржу. Владельцы индустриальных объектов стремятся к прозрачным и долгосрочным отношениям с арендаторами, а также пытаются сделать свои объекты более профессиональными, в том числе по параметрам эффективной эксплуатации, а также с точки зрения инфраструктурных и логистических решений. *Первый материал, посвященный стандартам ВОМА, Вы найдете в «Commercial Property» №4(116), стр. 42-44. При сдаче в аренду складских и производственных площадей, учесть все важные параметры объекта складской недвижимости может специальный стандарт ВОМА. Для многих арендаторов и собственников складской недвижимости методика измерения площадей по стандартам ВОМА является нововведением, и как все новое, иногда вызывает недоверие. Собственники подтверждают преимущества использования данной методики для своих объектов на разных стадиях строительства и функционирования. Комментирует Руслан Суворов, вице-президент компании RadiusGroup: «Мы применяем стандарт BOMA ко всем нашим объектам, так как это международно признанный стандарт измерения, понятный как пользователям помещений, так и инвесторам и девелоперам. Стандарт был продуман с учетом многолетнего опыта коммерческих взаимоотношений в сфере недвижимости в США и составлен с учетом различных ситуаций, возникающих при таких отношениях. Расчеты по нашему текущему объекту – индустриальному парку «Южные Врата» (на Новокаширском шоссе в 30 километрах от МКАД) – мы изначально базировали на стандарте BOMA». Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement Стандарт создан ассоциацией BOMA (Ассоциация владельцев и управляющих недвижимостью) совместно с SIOR (общество промышленных и офисных риэлторов) в 2004 году специально для проведения измерения и расчета арендуемой площади в объектах складской и производственной недвижимости. Стандарт BOMA для складской и производственной недвижимости является самым проработанным документом, который регламентирует измерения и расчет площадей. В 2009 году стандарт получил аккредитацию Американского национального института стандартов (American National Standards Institute) и был переиздан под названием ANSI/BOMA Z65.2-2009, обновлен в 2012 году. Индустриальный стандарт широко распространен далеко за пределами США и Канады. Теперь методика ВОМА становится популярным инструментом измерения площадей и в России. Ассоциация BOMA разработала уже 6 стандартов для всех типов недвижимости, все стандарты в данный момент унифицированы. Версия индустриального стандарта 2012 года схожа с офисным стандартом и дополнена адаптированной под данный тип недвижимости терминологией. Согласно данному стандарту, измерения площади происходят по двум методам. Метод А В российских климатических условиях, где здание имеет кровлю и стены, а площадь объектов определяется по внешней стороне ограждающих стен, применяется метод А – «метод внешней стены». Поэтому некоторые элементы складских и промышленных комплексов, такие как навесы, внешние открытые лестницы, пандусы, открытые платформы разгрузки, исключаются из расчета, если они выходят за пределы ограждающих стен. Метод А более популярен в мире, но выбор методологии всегда зависит от собственника. Метод Б В странах с более теплым климатом, где здание имеет кровлю-навес и при этом может не иметь стен, для складских помещений и промышленных объектов применяется метод Б. При расчете площади здания по методу Б линия измерения проходит по самой внешней границе периметра кровли. СТАНДАРТЫ ИЗМЕРЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Применение западной методики ВОМА для измерения торговых площадей обусловлено рядом преимуществ и современными тенденциями, а также появлением на рынке объектов новых торговых форматов. Несмотря на то, что российский рынок торговой недвижимости является довольно развитым и уже проявляются черты профессиональной структурированности, его участники пользуются разными методиками измерения и расчетов площадей. Это часто приводит к возникновению расхождений во взглядах сторон – арендатора и арендодателя – и трудностям при налаживании взаимовыгодных деловых отношений между ними. Выбирая единый стандарт измерений площадей торговой недвижимости, собственник переходит на новый уровень ведения бизнеса, что позволяет устранить двусмысленность и сделать диалог с арендатором более понятным. Retail Buildings: Standard Method of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5-2010) Первый стандарт был специально разработан в 2010 году для современной торговой недвижимости и адаптирован для стрит-ритейла, современных шоппинг-моллов и торговых комплексов. Данный стандарт рекомендован к использованию при условии расположения торговых площадей на более чем 50% от общего объема площадей объекта. Коэффициент нагрузки, который играет важную роль для офисных и складских помещений, не рассчитывается в стандарте для торговой недвижимости. Вместо этого при расчете определяется Общая Арендная Площадь здания (Gross Leasable Area). Стандарт включает определения и формулы для всех основных элементов современных торговых центров: магазинов, мезонинов, киосков, фуд-кортов и парковок. Учитываются вспомогательные площади за пределами здания, такие как, например, веранды. Стандарт BOMA для объектов торговой недвижимости имеет общую базу и согласуется с остальными стандартами, особенно с Gross Areas of a Building: Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Таким образом, создан инструментарий для измерения зданий на всех этапах его создания – от проектирования, строительства и финансирования до покупки, продажи, управления и сдачи в аренду. Компания MKV Architects произвела расчет и оценку эффективности использования площадей объектов коммерческой недвижимости по стандартам BOMA общей площадью более 3 000 000 м². Часть логистических парков и складских комплексов составляет более 500 000 м² – по новому индустриальному стандарту. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости, работа с арендодателями, Colliers International (Украина) Применение стандартов BOMA на украинском рынке недвижимости комментирует Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости, работа с арендодателями, Colliers International (Украина): «Стандарт ВОМА применяется во всех сегментах коммерческой недвижимости Украины, и только в жилом сегменте используется исключительно БТИ. Если быть более точным, то примерно в 90% классифицируемых объектов офисной, торговой и складской недвижимости используются стандарты ВОМА, в 10% – БТИ. С одной стороны, это парадокс, поскольку единственным официальным стандартом в Украине является БТИ, в то время как стандарты BOMA используются только для коммерческих расчетов, и, фактически, нет возможности ссылаться на него в официальных юридических документах. С другой стороны, от 50% до 70% арендаторов имеют зарубежные корни, им ближе и понятнее именно формат BOMA, широко применяемый материнскими компаниями за рубежом. В Украине расчеты по стандарту BOMA производят сами девелоперские компании, архитекторы проектов, дизайнеры, осуществляющие зонирование помещений, управляющие компании, а также консультанты, сдающие в аренду коммерческую недвижимость. Ни одна из вышеперечисленных организаций не может считаться сертифицированным специалистом, поскольку сам стандарт BOMA пока не имеет официального статуса в Украине. Стандарт BOMA был разработан именно владельцами профессиональных проектов недвижимости за рубежом с целью сделать расчеты по проекту максимально прозрачными для последующих инвестиционных продаж, соблюдая при этом интересы владельца. Например, стандарт BOMA берет в расчет всю площадь этажа, исключая вертикальные проникновения (например, шахты лифтов, лестничные проемы и шахты коммуникаций и инженерных систем), но включая площадь всех перегородок, колонн, а также толщину внешних стен (частично либо полностью). При этом БТИ считает только полезную площадь, не включая толщину стен и перегородок. То есть при расчете полезной площади помещений по стандарту BOMA владелец получает некую константу для всего проекта, независимо от внутренних планировок. Соответственно, при составлении финансовой модели у него есть возможность рассчитать предполагаемый арендный поток только с одной переменной – базовой арендной ставкой. С другой стороны, полезная площадь, определяемая по стандартам БТИ, будет тем меньше, чем выше плотность установленных перегородок, а также чем толще внешние стены здания. В финансовой модели полезная и арендуемая площадь по стандартам БТИ уже не будут постоянными величинами, а могут быть значительно ниже площади (в среднем, в диапазоне от 2% до 10%), рассчитанной по стандартам BOMA».