Бизнес-парки: офисная недвижимость нового поколения
Commercial Property №7 (23) июль 2005
Сегодня, по оценкам экспертов, наиболее популярным сегментом офисной недвижимости на Западе становятся бизнес-парки (business parks) – формат, характеризующийся по сравнению с традиционными офисными центрами большой высотности, расположенными в центре города, целым рядом преимуществ – как для девелоперов, так и для арендаторов. На отечественном рынке концепция бизнес-парка в чистом виде пока еще не реализована. Однако, ряд факторов – стремительный рост спроса на офисные помещения, сокращение количества земельных участков в центре Киева, повышение уровня арендаторов и объема их потребностей, а также достаточно успешное начало экспансии данного формата на рынке Москвы – стимулирует отечественных девелоперов всерьез рассматривать проекты бизнес-парков. Это дает специалистам повод утверждать, что именно данный сегмент представляет собой приоритетное направление развития офисной недвижимости Киева в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Текст: Андрей Назаренко
КОНЦЕПЦИЯ БИЗНЕС-ПАРКА
По мнению специалистов, концепция бизнес-парка не имеет четкого определения, однако ряд ключевых параметров, характеризующих основную тенденцию развития офисных проектов в Северной Америке и Западной Европе в последние 10-20 лет – децентрализацию, позволяют выделить общие, интернациональные признаки образования, именуемого бизнес-парком. Речь идет об объединении на одной территории, расположенной вне культурно-исторического центра города, а в ряде случаев – и за его пределами, но обязательно вблизи основных транспортных магистралей, аэропорта или железнодорожного вокзала, нескольких офисных зданий (зачастую небольшой высотности – до 6-8 этажей, большой этажной площадью – от 2 тысяч м2 – и низкой плотностью застройки) с общей инфраструктурой (охраной, большими паркингами, пунктами питания и т.п.). Иногда в таких проектах офисные здания сочетаются с производственными помещениями и складскими комплексами, а также гостиницами, торговыми и развлекательными элементами.
Сегодня в развитых странах мира бизнес-парки – наиболее популярный формат офисной недвижимости
Фото: Tampa Bay Business park
Комментирует Владимир Школьник, председатель правления ЗАО «Славутич», выступившего в роли девелопера проекта бизнес-сити «Форум», послужившего для отечественного рынка прообразом бизнес-парка: «Бизнес-парк – это общее собирательное название для объектов, в той или иной степени соответствующих данному формату. Почему этот формат возник на Западе? Крупные компании, арендующие по 5-10 тысяч м2 офисных площадей, стали искать пути снижения арендной платы, которая в условиях дефицита на рынке достигала сумасшедших величин, без ущерба для качества офисных помещений, и в то же время выиграть в транспортной доступности, атмосфере, возможности арендовать целый этаж или секцию только для своих нужд. В результате возникшего спроса ряд девелоперов за пределами города (поскольку центр был практически полностью застроен, а оставшиеся земельные участки продавались за огромные деньги) на довольно больших территориях, соединенных транспортной сетью с городом, начал развивать комплекс зданий, объединенных одной инфраструктурой и обслуживанием».
Первые проекты в формате бизнес-парка появились в 1960-1970-х годах в США. Транспортная революция, завершившаяся в Америке к середине XX века, повсеместное распространение личного автомобильного транспорта, а затем стимулированное государством развитие концепции децентрализации привели к тому, что облик крупных американских городов кардинально изменился. Со временем в пригородах появились офисные комплексы, по ряду критериев значительно отличавшиеся от обычных офисных центров большой высотности, расположенных в деловой части города. Активное развитие нового формата офисных помещений привело к тому, что бизнес-парки, располагающие, как оказалось, целым рядом преимуществ как для арендаторов, так и для арендодателей, на Западе стали отдельным видом коммерческой недвижимости.
В дальнейшем концепция бизнес-парка была скопирована в Великобритании и странах Западной Европы, где за последние 10-20 лет она получила широкое распространение. Так, по оценкам Тома Вайзмана-Кларка, старшего консультанта компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «в Лондоне на сегодняшний день порядка 800 тысяч м2 офисных площадей расположено в бизнес-парках, причем этот показатель стремительно увеличивается».
Одной из особенностей спроса на офисные помещения в бизнес-парках является тот факт, что его носителями, по словам Ирины Герасимовой, начальника отдела исследований офисных помещений компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)», чаще всего выступают компании, бизнес которых (в отличие от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм) не требует пребывания в престижном районе города. Эту мысль продолжает Владимир Школьник: «Сегодня на Западе к центрам городов тяготеют только те арендаторы офисных помещений, которым нужен постоянный поток посетителей, для которых они являются одновременно и клиентами. Речь идет о банках, сервисных компаниях, юридических, консалтинговых фирмах и т.д. Другие крупные компании, например, Nestlé, вообще, как правило, размещают свои офисы в маленьких городах или пригородах крупных городов».
Как отмечает Ник Коттон, региональный директор компании DTZ, «в развитых странах мира государство в значительной степени брало на себя роль двигателя в развитии бизнес-парков с помощью различных инструментов – запретов на строительство в центре, снижения стоимости земли на периферии, предоставления льгот, упрощения процедуры оформления прав на земельные участки и т.д., стимулируя тем самым активное развитие проектов в сфере офисной недвижимости за пределами центральной части городов. Никому не нравилось то, что днем центр города жил, а ночью вымирал. В центре должны быть жилые, торговые, развлекательные, исторические и культурные здания, а объекты приложения труда – офисы, промышленные объекты – на периферии города и за его пределами. В США и Великобритании тенденция взаимного переноса жилых и офисных застроек – очень ярко выражена. Сегодня в центре европейских и американских городов можно увидеть множество офисных башен, однако последние 20 лет наиболее активно практикуется вынос офисных площадей на окраину, на периферию городов, где создаются бизнес-парки».
Активному развитию бизнес-парков содействовали не только государственно-административные факторы, но и рыночные механизмы. По мере застройки центральной части городов девелоперы были просто вынуждены обращать свои взоры на их окраины, поскольку стремительно растущий спрос на офисные помещения позволял надеяться, что высококачественное предложение, не соответствующее лишь одному критерию из множества параметров классности офисных объектов – центральному месторасположению, будет воспринято рынком. Как оказалось, то, что одно время считалось недостатком, сегодня, при условиях грамотного девелопмента, становится преимуществом, а множество компаний на Западе уже намного более охотно арендует помещения именно в бизнес-парках, отдавая им предпочтение перед расположенными в урбанизированном центре офисными комплексами. На сегодняшний день девелоперы также считают формат бизнес-парка более привлекательным для реализации проектов в сфере офисной недвижимости. Такое всеобщее одобрение бизнес-парков обусловлено рядом факторов.
ПРЕИМУЩЕСТВА
Несомненно, преимущества бизнес-парка для девелопера и арендаторов являются взаимосвязанными и взаимодополняющими, однако мы попытаемся вычленить наиболее общие из них.
Факторы, определяющие привлекательность бизнес-парка для девелопера:
– Периферийное расположение земельного участка для реализации бизнес-парка определяет его более низкую стоимость и упрощенную процедуру доступа по сравнению с территориями в центре города, где спрос на рынке земли, кроме офисных проектов, усиливается проектами в сфере торговой и жилой недвижимости.
– Более низкая стоимость строительства и обслуживания, обусловленная:
– отсутствием барьеров при строительстве (наличие соседних зданий, которые нельзя загораживать, проблемы с фундаментами, земельные сервитуты);
– упрощенностью планирования («Рядом с бизнес-парками нет соседствующих зданий, поэтому особых ограничений в планировании тоже нет», – говорит Том Вайзман-Кларк);
– возможностью экономии издержек (например, при строительстве офисного здания в центре города необходимо вывозить землю, что связано с дополнительными расходами. При освоении же большого земельного участка за пределами города высвобожденный грунт можно использовать для создания ландшафтного дизайна);
– стандартностью планировки (прямоугольная планировка зданий, по мнению специалистов, снижает величину потерь полезной площади до минимума. Так, в традиционных бизнес-центрах башенного типа, по оценкам экспертов, уровень потерь полезной площади может достигать 25%, а в бизнес-парках не превышает 10%);
– стандартностью архитектурного стиля и отсутствием архитектурных вычурностей (экономия на услугах проектанта);
– простотой и отсутствием излишеств в используемых строительных и отделочных материалах (бизнес-парк – место для работы и отдыха, предусматривающее использование сугубо функциональных технологий и оформления);
– возможностью создания вместо подземного (зачастую незаменимого в центре города) большого наземного (существенно менее дорогого) паркинга, что обусловлено доступностью значительных земельных ресурсов;
– экономией эксплуатационных расходов (меньшая высотность зданий – меньшее количество и интенсивность работы лифтов, отсутствие подземного паркинга и т.д.).
Фото: san fernando business park
– Снижение инвестиционных рисков, обусловленное возможностью поэтапной реализации проекта в формате бизнес-парка. «Для девелопера в целом бизнес-парк – намного более простой и менее рискованный формат девелопмента, поскольку вкладывая ту же сумму инвестиций, что и в бизнес-центр, проект можно разбить на несколько очередей – офисных зданий. Вводя в эксплуатацию и сдавая в аренду каждое из них по очереди, девелопер может переходить к следующему этапу проекта. В случае бизнес-центра здание можно сдать только единоразово, что занимает значительно больше времени и менее привлекательно с финансовой точки зрения», – говорит Ник Коттон. Кроме того, постепенный ввод в эксплуатацию очередей бизнес-парка позволяет девелоперу более гибко расходовать бюджет.
К преимуществам бизнес-парка (по сравнению с центрально расположенными офисными башнями) для арендаторов, по мнению экспертов, относятся:
– Более низкая стоимость аренды, обусловленная удаленностью от центра и более низкими затратами девелопера. По словам Михаила Ермоленко, директора по развитию проектов компании HCM Group, находящейся на этапе разработки концепции первого в Украине «чистого» бизнес-парка, который будет построен в Киеве, в районе аэропорта «Жуляны», разница в уровне арендных ставок в бизнес-парках по сравнению с офисными зданиями в центре города достигает в среднем по миру 30-40%.
– Упрощенная транспортная доступность> (удаленность от центра города с традиционными транспортными пробками, близость к автомагистралям, аэропорту и/или железнодорожному вокзалу). Том Вайзман-Кларк: «Когда все утром едут на работу в центр, вы движетесь по направлению от центра, что позволяет значительно экономить время пребывания в пути».
– Большее количество парковочных мест относительно общей офисной площади. «В бизнес-парках, как правило, общее количество парковочных мест в 2,5-3 раза больше, чем в БЦ аналогичного объема, расположенного ближе к центру города. Исходя из данного соотношения для бизнес-парка в Киеве, одно машиноместо в паркинге должно приходиться на 25-30 м2 при этом на Западе парковочные места сдаются в аренду по цене в 2,5-3 раза меньшей, чем в центре города», – комментирует Михаил Ермоленко. «Именно большая парковка, – добавляет Том Вайзман-Кларк, – является отличительной особенностью бизнес-парков. В Лиссабоне есть бизнес-парк, в котором представлено соотношение – одно машиноместо на 20 м2 В Москве на Крылатских Холмах (пока что единственный для Москвы пример настоящего бизнес-парка) соотношение составляет одно место на 43 м2.
– Более удобная и комплексная инфраструктура. По словам Михаила Ермоленко, «бизнес-парки имеют замкнутую инфраструктуру (ритейл, фитнесс-центр, общепит, комнаты для ведения переговоров и т.д.). Это дает возможность человеку, работающему в бизнес-парке, проводить в нем целый день, не покидая его пределов, и даже некоторое время жить, так как при некоторых бизнес-парках функционирует 3-4-звездочные гостиницы».
Бизнес-парк Hadovka Office Park в Праге, Чехия
Фото: Europolis
– Возможность удовлетворения нужд крупных компаний, заинтересованных в аренде больших площадей на одном этаже (благодаря значительной этажной площади), а также в аренде секций с отдельной входной группой или целых зданий. «Земельные участки в центре города, как правило, имеют неправильную форму, в целом малы по площади, поэтому построенные на них офисные центры имеют незначительную этажную площадь, что малопривлекательно для крупных компаний – потенциальных арендаторов. Большие мультинациональные корпорации предпочитают арендовать помещения целыми этажами именно в бизнес-парках, расположенных на обширных участках на окраине города», – комментирует Ник Коттон.
– Простота планировки. «В Москве, как и в США, поэтажные планы достаточно глубокие, удобные и эффективные для арендаторов. За счет этого, а также по причине отсутствия у девелопера желания сэкономить любой ценой, чистая высота потолков в бизнес-парке достигает 3 метров. Бизнес-парк имеет удобное планирование внутреннего пространства, достаточно простого по дизайну. В нем, как правило, меньше колонн, чем в офисном центре, что предоставляет некоторую свободу в планировании пространства», – говорит Том Вайзман-Кларк. Ирина Герасимова считает, что «низкая этажность зданий и большая площадь этажей в бизнес-парках позволяет крупным компаниям-арендаторам планировать свои офисные помещения с наименьшими потерями полезной площади».
– Возможность индивидуализации статуса компании-арендатора. Как правило, девелоперы бизнес-парков предлагают самым крупным арендаторам возможность вывешивать свой логотип на фасаде здания. «Кроме того, – добавляет Ирина Герасимова, – арендатор, как правило, может оформить арендуемые и общие площади в своем корпоративном стиле». В здании же бизнес-центра, где расположены офисы различных компаний, ни один из арендаторов не может иметь преимущественных прав на порядок пользования общими площадями и тем более оформление фасада.
– Более привлекательная атмосфера (благоприятная экологическая обстановка, отсутствие шума, чистый воздух, наличие парка и зеленых насаждений, прочее). «Особое место в бизнес-парках отводится ландшафтным работам для придания эстетической привлекательности», – отмечает Юрий Нартов, глава отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина». «Поскольку земля за пределами центра города стоит гораздо дешевле, в бизнес-парках девелопер может позволить менее плотную застройку, что дает возможность иметь более обширную прилегающую территорию при здании и хороший вид из окон», – продолжает Юлия Никуличева, заместитель генерального директора компании «Jones Lang LaSalle Россия».
– Дополнительные возможности (наличие при бизнес-парке производственных, логистических и исследовательских мощностей). Так, по словам Юрия Нартова, «новой тенденцией в США сегодня является появление бизнес-парков с фокусом на биотехнологические исследования (biotech related research parks), которые пользуются большим спросом среди биотехнологических и фармацевтических компаний». Достаточно широко распространена во всем мире такая разновидность бизнес-парков, как технопарк, то есть бизнес-парк, ориентированный на технологические компании и включающий в свой состав, кроме офисных помещений и традиционной инфраструктуры, высокотехнологическую производственную базу, современное производственное и исследовательское оборудование и лаборатории.
СЛОЖНОСТИ «ПАРКОВОГО» ДЕВЕЛОПМЕНТА
Поскольку говорить о каких-либо сложностях работы в бизнес-парке для арендатора, по оценкам экспертов, не имеет смысла (если сам формат и расположение ему подходят), стоит, по нашему мнению, остановиться на сложностях данной концепции для девелопера.
Комментирует Ирина Герасимова: «Так как бизнес-парки находятся в удалении от центрального делового района, то стоимость земли и коммуникаций ниже, чем в центре. Эти факторы позволяют девелоперам снизить стоимость строительства, и, соответственно, предлагать высококачественные офисные помещения по более низким ставкам, чем за помещения подобного качества в центре города. В то же время, девелоперу приходится организовывать необходимую инфраструктуру, так как обычно бизнес-парки находятся далеко от объектов сервиса. Таким образом, необходимо предусмотреть такие объекты, как отделение банка, офис продаж авиа- и железнодорожных билетов, приемный пункт химчистки, пункт мобильной связи, киоск печати, магазин канцтоваров, продуктовый магазин, кафетерий, ресторан и т.д.
Все это делается для того, чтобы создать «город в городе», в котором сотрудникам компаний-арендаторов не нужно тратить время, они имеют все под рукой, в ближайшей доступности. Кроме того, необходимо пустить маршрутки до ближайшей станции метро. Все эти объекты являются обязательными для бизнес-парков, и зачастую девелоперу приходится нести дополнительные затраты при организации данной инфраструктуры».
Бизнес-парк Infopark Research Center в Будапеште, Венгрия
Фото: Europolis
Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)» добавляет, что одной из основных сложностей, с которыми столкнутся российские и украинские девелоперы в сфере бизнес-парков, станет организация службы проперти- и фасилити-менеджмента: «Как правило, бизнес-парк – это многопрофильный объект, включающий офисные здания, торговые и складские помещения, гостиницы, рестораны и кафе, спортивные и развлекательные центры, объединенные общей территорией и инфраструктурой. Поэтому для управления и эксплуатации целесообразно привлекать одну компанию, которая имела бы возможность, с одной стороны, создать оптимальную систему эксплуатации для обслуживания всех зданий комплекса, а с другой – необходимый опыт обслуживания объектов недвижимости различного функционального назначения. Кроме того, еще на стадии проектирования профессиональная управляющая компания может дать рекомендации по наиболее оптимальной концепции бизнес-парка, назначению каждого из зданий комплекса в зависимости от местоположения, ситуации на рынке недвижимости и так далее с целью повышения экономической эффективности объекта». Однако, такого рода компании, по крайней мере те, которые могут достаточно профессионально работать с крупными офисными центрами, не говоря уже о намного более сложных в этом отношении бизнес-парках, на отечественном рынке отсутствуют.
Ник Коттон выделяет еще одну сложность «паркового» девелопмента: «Сегодня на Западе девелоперы в сфере офисной недвижимости предпочитают именно бизнес-парки. Однако, инвесторы – как первичные, так и вторичные – не так однозначно рассматривают привлекательность бизнес-парков по сравнению с офисными зданиями, расположенными в центре города, поскольку последние, даже в самые тяжелые для арендодателя периоды развития рынка, имеют больше шансов найти и удержать своего арендатора при нормальном уровне арендных ставок. В то же время, бизнес-парки скорее их потеряют или будут вынуждены значительно снижать арендные ставки при избытке офисных помещений на рынке.
Так как ключевым фактором привлекательности офисных помещений является расположение, любой бизнес-парк может потерять конкурентные преимущества, если, например, после строительства дороги возле нее будет сдан в эксплуатацию аналогичный объект, который с точки зрения транспортной доступности находится на 10 минут ближе от аэропорта или ж/д вокзала. Бизнес-центр в центральной части города всегда будет иметь привлекательное расположение».
БИЗНЕС-ПАРКИ ПО-УКРАИНСКИ
Из офисных проектов Киева, которые могут претендовать на статус бизнес-парка, эксперты выделяют достаточно далекие от классического западного формата бизнес-парка деловые городки «Форум», а также находящийся в процессе реализации «Форум-2» («Форум Парк Плаза»), девелопером которых является ЗАО «Славутич». Первая очередь проекта «Форум», расположенного на участке 2,6 гектара на территории бывшей фабрики практически в самом центре Киева, на пересечении улиц Артема и Глубочицкой, рядом со ст.м. «Лукьяновская», была введена в эксплуатацию в 2002 году, последняя – в 2004-м. Общая площадь офисных помещений, представленных сегодня в 6 корпусах низкой этажности (2-4 этажа) и высотой этажей от 3,3 до 4,8 метров, составляет 23 тысячи м2 Этажная площадь комплекса – от 100 до 1200 м2 К характерным чертам формата бизнес-парка в «Форуме» относятся: большая территория, низкая плотность застройки, стандартность планировки, малая этажность, наличие единой инфраструктуры и дополнительных элементов (ресторан, салон красоты, фитнесс-клуб, планируется 4-звездочная гостиница почти на 80 номеров), паркинг на 300 машиномест (соотношение примерно 1 машиноместо на 75 м2 офисных площадей), конференц-холл и переговорная комната на 100 и 25 человек соответственно. Как оказалось, данный проект не испытывает никаких проблем с поиском арендаторов. На сегодняшний день практически 100% площадей комплекса сдано в аренду. Эффективная маркетинговая политика была усилена преимуществами от поэтапной реализации и «рынком арендодателя».
«Форум Парк Плаза» представляет собой реализацию аналогичной концепции – бизнес-сити, однако в несколько больших объемах. Общая площадь офисных площадей в комплексе, расположенном по Московскому проспекту, недалеко от ст.м. «Петровка», на территории в 5,5 гектара, также состоящем из нескольких очередей (включая, кроме всего присутствующего в «Форуме», супермаркет), составит около 120 тысяч м2 30 тысяч м2 из которых представлено в реконструированных зданиях промышленного назначения, а 90 тысяч м2 будет построено «с нуля» в высотном здании.
Несоответствие данных проектов западному формату бизнес-парка подчеркивается как экспертами, так и самим их девелопером. Владимир Школьник: «Форум» и «Форум Парк Плаза» – это в принципе не бизнес-парки, так как бизнес-парк – это то, что строится за городом и «с нуля». А наше решение о развитии на данных участках проектов такого формата было продиктовано тем фактом, что мы изначально покупали здания фабрик, на основе которых путем реконструкции развивали офисные площади. То есть в силу непрозрачности рынка земли были вынуждены покупать то, что подвернулось под руку, а затем думать, что с этим сделать».
Однако, нельзя не обратить внимание на то, что использование даже некоторых из ключевых составляющих концепции бизнес-парка позволило добиться внушительных результатов, а именно – успешной сдачи помещений высококлассным арендаторам на долгосрочной основе (в первую очередь, речь идет о международных компаниях Ericsson, Adidas, Metro Cash & Carry Ukraine, Motorola, Colgate-Palmolive, Lexmark и др.). Создание привлекательных и относительно недорогих (с точки зрения арендных ставок) офисных помещений с обширной парковкой было обеспечено за счет реконструкции зданий промышленного назначения, что во многом определило более низкие затраты и быстрые сроки реализации девелопмента.
Бизнес-парки в Киеве начали строить не на окраине, как это принято в западных странах, а практически в центре города. Такого рода компромисс, нашедший отражение в частичной адаптации западного формата бизнес-парка и, прежде всего, в игнорировании его периферийного расположения, объясняется несколькими причинами, характерными также и для московских бизнес-парков.
Кроме того, с точки зрения транспортной инфраструктуры, удаленные от центра районы Киева пока малоразвиты, не располагают хорошей инженерной инфраструктурой, расположены далеко от метро, а значит, труднодоступны, так как пока, аналогично Москве, далеко не все сотрудники киевских офисов имеют собственные автомобили.
Именно поэтому, несмотря на потенциально более низкие по сравнению с центром арендные ставки, отдаленные районы Киева пока не особо привлекательны для девелоперов.
Комментирует Владимир Школьник: «Для того, чтобы серьезно вести речь о бизнес-парках, должна быть подготовлена территория, подведена инфраструктура и обеспечена транспортная доступность. На окраинах Киева, не говоря уже о территориях за его пределами, этого нет. Кроме того, наш рынок, ориентирующийся на центр города, пока не готов к бизнес-паркам, он просто не воспримет их на том уровне арендных ставок, на который девелоперы хотели бы рассчитывать исходя из доходности в традиционном офисном девелопменте. Сегодня я бы не стал строить за городом бизнес-парк. Мне кажется, что время для этого еще не настало. Хотя через несколько лет посмотрим».
ПЕРСПЕКТИВЫ
Можно предположить, что уже в скором будущем ряд объективных факторов неизбежно подтолкнет рынок коммерческой недвижимости Киева к децентрализации и, в частности, к освоению формата бизнес-парка в чистом виде. Одним из стимулов может стать перегруженность транспортных и инженерных коммуникаций города. Рост населения, а также параллельное увеличение его благосостояния позволяет предположить значительное увеличение нагрузок на автодорожную инфраструктуру. Так, по прогнозам Института генплана Киева, количество легковых автомобилей в столице до конца 2020 года удвоится и достигнет 900 тысяч.
И хотя киевские власти афишируют планы по еще более стремительному расширению транспортной инфраструктуры (строительство мостов, тоннелей, дорог, развязок), по причине извечного дефицита финансовых ресурсов в бюджете и проблемности привлечения для этих целей частных инвесторов реальность их реализации эксперты подвергают большому сомнению. Таким образом, пробки на дорогах Киева, уже сейчас значительно ухудшающие показатели транспортной доступности его центральных районов, могут стать еще более масштабными и, возможно, определить переход центрального месторасположения офисного центра из преимущества в недостаток.
Одним из ключевых факторов роста популярности бизнес-парков в будущем эксперты называют увеличение дефицита земельных участков в центре Киева. По мнению Ника Коттона, «активное освоение формата бизнес-парка в Киеве начнется через 3-4 года, когда в центре полностью исчезнут свободные площадки под застройку и девелоперы будут вынуждены осваивать периферийные районы. Рынок же, не имея выбора, будет вынужден соглашаться на то, чтобы арендовать помещения на периферии». Его мысль продолжает Юрий Нартов: «Дело в том, что практически все рынки недвижимости начинают развивать офисные проекты с центра города, где уже существует требуемая инфраструктура и доступ к игрокам рынка. По мере развития центральные районы перегружаются и появляются офисные субрынки. Следует учесть, что центральные районы Киева испытывают существенную нехватку площадок под застройку офисными проектами, в то время как спрос на офисные помещения продолжает расти. Таким образом, девелоперам придется обратить внимание на альтернативные районы города, где будет существовать возможность реализации офисных проектов».
Это мнение дополняет Владимир Школьник: «Если застройка будет настолько активной, как сегодня, а темпы роста спроса на офисную недвижимость столь же высокими, то уже через 2-3 года бизнес-парки в Киеве будут очень актуальными. Однако это произойдет, когда арендаторы вырастут – как качественно (уровень претензий и нормальное отношение к местоположению без пиетета к центру, появление желания экономить по мере снижения доходности их бизнеса), так и количественно (объемы компании и, следовательно, арендуемая площадь)».
Именно развитие и укрупнение арендаторов ряд экспертов считают ключевым фактором роста популярности бизнес-парков в столице. Так, Ник Коттон уверен, что «основным стимулом развития бизнес-парков в Киеве станет приход крупных международных арендаторов, а также увеличение запросов существующих, нуждающихся в больших и дешевых поэтажных площадях. Центр города уже сегодня не имеет возможности удовлетворить их запросы, поэтому девелоперы будут развивать бизнес-парки. Сейчас офисы крупнейших мультинациональных корпораций в Киеве составляют менее 20% от офисных площадей, занимаемых ими в столицах западно-, центрально- и восточноевропейских стран. Их бизнес здесь еще не настолько развит, чтобы арендовать такие же большие площади, как в развитых странах. Эти компании во всем мире предпочитают арендовать помещения именно в бизнес-парках, занимая целые этажи и даже здания. И решение такого рода принимается не на местном уровне – это часть концепции развития, утвержденной в головном офисе. В течение следующих 5 лет в Киеве появятся арендаторы, желающие арендовать площадь в 10 тысяч м2 и они не захотят сидеть в центре города. Им будет нужен именно бизнес-парк в 4 этажа, а не здание в 18 этажей в шумном и загазованном центре города».
«Когда в Киеве появятся компании, офисы которых занимают тысячи м2 когда местные компании поймут, что нужно экономить и можно это делать без ущерба качеству арендуемых помещений – только тогда появятся бизнес-парки», – говорит Владимир Школьник.
Однако, по словам Ника Коттона, ключевую роль в прорыве «паркового девелопмента» и разрушении стереотипа о непривлекательности периферийных районов для возведения офисных помещений сыграет фактор первого проекта, который «должен будет стать очень эффективным и привлекательным с коммерческой точки зрения, для того чтобы сделать первый шаг из центра города и заставить рынок – как девелоперов, так и арендаторов – изменить свое отношение к бизнес-паркам, расположенным на окраине».
