Бизнес-городок «ФОРУМ»: концептуальный ход

Анатолий Нечхаев, генеральный менеджер бизнес-городка «Форум»
фото: «ФОРУМ»

CP: За счет чего вам удалось столь быстро заполнить арендаторами все площади бизнес-городка «Форум»? Связываете ли вы это с выходом «Форума» на рынок в удачный конъюнктурный период 2002 года, с определенным уровнем качества продукта, самой концепцией бизнес-сити?
Скажу честно, нам сыграло на руку сочетание всех перечисленных факторов. На то время, когда «Форум» стартовал, рынок испытывал потребность в офисных помещениях, площади уже существующих проектов аналогичного класса были заполнены на 100%, а новых предложений как таковых не было. Единственным конкурентом по ценовому спектру в сегменте «В» по классификации офисных помещений был офисный проект на улице Шолуденко. Однако, этот проект запаздывал с выходом на рынок по сравнению с «Форумом». Также хочу отметить, что наш проект – это первая концепция целостного делового городка, которая была реализована в Украине.
Мы попытались, наряду с офисными помещениями, создать всю инфраструктуру, дающую максимальный комфорт для арендаторов: не только в части удовлетворения повседневных потребностей, но и в отношении проведения свободного времени, досуга. В первую очередь, мы начали с решения проблемы питания для арендаторов, сдали в аренду помещение под ресторан полного цикла и отдельно под кафе быстрого питания. Вторым этапом стало создание отделения банка «Аваль» с предоставлением полного цикла банковских услуг. В последствии, путем опроса арендаторов, мы установили, что существует потребность в создании авиа- и железнодорожных касс, пункта химчистки, тренажерного зала, парикмахерской и так далее.
Однако, мы не остановились просто на тренажерном зале, а сочли более рациональным переоборудовать ныне существующие подвальные помещения в современный фитнесс-центр, над чем мы сейчас и работаем, планируя ввести его в эксплуатацию с 1 июня 2004 года.
CP: Эксперты много говорят о концепции бизнес-сити. К примеру, компания НСМ, похоже, следует аналогичной концепции в проекте «Ласточка» на Подоле. Можете ли вы сказать, что такие объекты станут вашими прямыми «концептуальными» конкурентами?
Да, мы полагаем, что они станут нашими конкурентами. Но я не рассматриваю конкуренцию как нечто негативное. Конкуренция – единственный метод выживания на рынке сильнейшего, именно того, кто может предоставить лучшие условия, лучшее качество и самый полный спектр услуг клиенту. В условиях жесткой конкуренции состоятельность доказывается не на словах, а на деле. Ведь монополизация сама по себе не предусматривает борьбу за выживание. Поэтому с выходом аналогичных проектов на рынок мы будем прилагать максимум усилий, чтобы сохранить тех клиентов, которые у нас есть, и приумножить их число.
Я считаю, что в сегменте рынка коммерческой недвижимости в будущем куда большую роль в конкурентной борьбе, после само собой разумеющегося качества помещений, будет играть уровень сервиса, предоставляемого управляющей компанией. Ведь помимо чистоты и собственной безопасности, защищенности, уюта, арендаторы сталкиваются с тем, что им необходимо комплексное техническое обслуживание.
Как правило, компании-арендаторы сконцентрированы на выполнении программ, обусловленных их основным видом деятельности. Этим компаниям некогда заниматься решением таких проблем, поиском сервисных организаций. Казалось бы, это такие мелочи. Но мы считаем, что именно они формируют имидж бизнес-центра. Поэтому в основе нашей концепции – молниеносное выполнение любой, даже самой незначительной просьбы арендаторов.

Бизнес-городок «Форум», ул. Пимоненко, 13
Общая площадь земельного участка	2,6 гектара
Ввод в эксплуатацию первого корпуса	2002 год
Ввод в эксплуатацию последнего корпуса	2004 год
Количество офисных корпусов	6 действующих и 1 в процессе завершения реконструкции
Общая арендуемая площадь (GLA) офисных помещений	23 000 м²
Класс офисных помещений	B
Этажная площадь предлагаемых в аренду помещений	От 100 до 1 200 м²
Арендная плата	$18/м²/в месяц, не включая НДС
Эксплуатационные расходы	$3/м²/в месяц, не включая НДС
Аренда парковочного места	$80/в месяц, не включая НДС

CP: Очень многие признают, что проперти-менеджмент «Форума» построен оптимально. У вас работает только собственная сервисная служба, или вы все же привлекаете к процессу проперти-менеджмента сторонние компании?
На сегодняшний день «Форумом» управляет собственная служба сервисного менеджмента. Она относительно малочисленна, но мы сделали ставку не на количество, а на качество. К тому же, нам помогает еще и то, что в 2003 году мы провели комплексную реконструкцию всех зданий «Форума»: осуществили полную замену коммуникаций, инженерных сетей, электрооборудования, установили новые лифтовые системы. То, что мы не поскупились на столь глобальную замену, уже сейчас сторицей приносит нам отдачу. Безусловно, такое оборудование, как лифтовые системы, системы кондиционирования и вентиляции, пожаротушения и сигнализации, у нас обслуживают специализированные компании, так как этот спектр проперти-менеджмента требует лицензирования.
CP: В проекте дальнейшего развития бизнес-городка «Форум» заявлено создание двух высотных «башен». Одну из них, высотой в 23 этажа, вы уже анонсировали. Это будут офисные помещения?
О двух офисных «башнях» говорить несколько преждевременно. Как и о 23-этажном проекте. Сегодня у нас есть свободный участок, который пока используется под паркинг. Конечно же, наземная парковка в центре города – это нерациональное использование земельных ресурсов, которое не приносит того уровня доходов, который был бы приемлем для инвестора или девелопера. В настоящее время мы определяемся по дальнейшему целевому использованию земли, по концепции застройки. Открою небольшой секрет: совместно с Национальной академией строительства и архитектуры Украины нами проводится коммерческий конкурс, где четвертый курс архитектурного факультета будет писать дипломные работы, предлагая проектные решения на основе поставленной нами задачи. Это может быть проект любого функционального назначения: и жилой недвижимости, и гостиничной, и офисной; это может быть и «башня», и «лента», развернутая в сторону бизнес-центра. Поэтому о четких концепциях мы сможем говорить, только подведя итоги данного конкурса в средине января 2004 года. На сегодняшний день есть лишь желание использовать конкретный земельный участок для коммерческого развития.
CP: Но если это все же будут офисные помещения, то о какой арендуемой площади можно будет вести речь?
Определять итог конкурсных проектов и функционального назначения будет конъюнктура рынка. Тем более, что любое решение о создании объекта недвижимости еще будет приниматься инвесторами «Форума» отдельно. Мы надеемся, что оформление проектной документации по этому объекту начнется в январе следующего года, а к весне 2005 года мы будем готовы начать строительство.
CP: Вами заявлено создание гостиницы в структуре «Форума». О каком классе и типе отеля будет идти речь?
Мы планировали осуществить данный проект на базе реконструированного четвертого корпуса «Форума». Это должна была быть гостиница класса три звезды на 200 номеров, которая бы позиционировалась скорее всего как «служебный фонд», гостиница-апартаменты для обслуживания компаний-арендаторов «Форума». Но, учитывая неудовлетворенный спрос на рынке офисных помещений, мы поменяли концепцию. И, стоит заметить, угадали, потому что сейчас четвертый корпус практически полностью заполнен арендаторами. Однако это не значит, что проект создания отеля канул в лету – о нем можно будет вести речь по итогам конкурса, которые будут подведены в январе 2004 года.

Главная улица бизнес-городка «Форум»
фото: Александр Кутлахметов

CP: Не считаете ли вы, что гостиничный бизнес – довольно специфическая сфера коммерческой недвижимости? Многие специалисты индустрии полагают, что создание публичной гостиницы на территории бизнес-городка может вызвать некоторое негативное влияние на позиционирование такого объекта?
На самом деле решения принимают время и деньги. Если бы мы понимали, что доходность отеля ниже ожидаемой, а сам уровень доходности мало прогнозируем, то мы бы сразу же поменяли функциональное назначение объекта. Но что дает уверенность, что этот отель будет востребован? Дело в том, что порядка 80% компаний-арендаторов «Форума» – это транснациональные корпорации, которые представлены в Украине либо как дочерние, либо как совместные предприятия. Во многих из этих компаний работают иностранцы, которым незачем приобретать на несколько месяцев или лет пребывания в Киеве жилье. Эта категория, как правило, приезжает в Киев с семьей и достаточно долго подыскивает удовлетворяющее требованиям место жительства. Это дало нам толчок к размышлениям о целесообразности строительства гостиницы для такой категории людей. Более того, мы направили запросы по поводу актуальности такого проекта компаниям Metro Cash & Carry, Motorolla, которые ежедневно могут принимать из-за границы на какой-либо срок пребывания до 8-10 человек, которые хотели бы иметь гостевые апартаменты неподалеку от главного офиса этих компаний.
CP: Еще раз позволю себе вернуться к вашему высотному проекту. Сейчас вы позиционируете офисные помещения «Форума» как класс В. Но если речь зайдет о создании офисных помещений в проекте «с нуля», то по показателям качества их можно подвести под класс А, однако с точки зрения месторасположения: все же территория «Форума» – это не Central Business District...
Вы знаете, я не считаю, что месторасположение «Форума» через некоторое время не будет относится к центральной части города. Ведь мегаполис, а тем более столица, имеет склонность к расширению. Кто в старину думал об улице Ярославов Вал как об одной из престижных улиц центра, не говоря уже о таких улицах, как Щорса, срединной зоне улицы Большой Васильковской? Даже за последние десятилетия понятие «центр» стало более широким. Сегодня уже тяжело сказать, что такое понятие «узкий центр» Киева и где его границы. Поэтому я полагаю, что через 5-6 лет мало кто наберется смелости говорить, что улицы Студенческая и Пимоненко – это не центр Киева. Другое дело, какова будет конъюнктура рынка, спрос на недвижимость, уровень арендных ставок. Ведь если мы идем поступательно по пути государств Европы и северного соседа – России, то в них четко читается тенденция к постоянному уменьшению уровня арендных ставок. Может быть, это и послужило толчком к смене функционального назначения планируемого нами к реализации проекта на территории «Форума». Ведь, возможно, через 2-3 года, когда мы планировали бы вывести на рынок относительно крупный офисный проект, рынок был бы уже перенасыщен, что очень даже ожидаемо, если брать за основу все проекты, заявленные к реализации. Другое дело – жилая недвижимость. Она всегда будет востребована по фиксированному уровню цен, который вряд ли опустится. Поэтому, вероятнее всего, совокупность этих факторов привела к тому, что мы задумались над сменой функционального назначения нашего нового проекта с офисного на иное.

Проектный макет бизнес-городка «Форум»
Макет: «ФОРУМ»

CP: Сейчас улицы Студенческая и Пимоненко довольно узкие, да и качество их полотна оставляет желать лучшего. Подъезды к «Форуму» с Подола, со стороны ул. Глубочицкой, также не идеальны. У вас нет идеи провести реконструкцию подъездных путей?
Конечно же есть! Изначально, перед тем, как начинать инвестирование в бизнес-городок, нами были проведены колоссальные объемы работ по изучению подъездных путей. Естественно, мы намерены реконструировать и расширить проезжую часть как улицы Студенческой, так и Пимоненко. Мы заручились поддержкой соответствующих служб города, а также имеем расчеты проектных организаций, которые составили для нас предложения по конструктивным решениям и сметной стоимости таких работ. Сегодня существуют выводы компетентных экспертов, что реализация программы расширения Студенческой и Пимоненко возможна.
Более того, мы планируем создать нормальный подъездной путь с улицы Глубочицкая. Уже проведены переговоры с «Метростроем», консультации с компанией «Аэробуд», которая специализируется на таком строительстве. Эти компании дали нам предварительные расчеты, показывающие, что строительство дороги террасного типа с ул. Глубочицкой к «Форуму» возможно. Поэтому мы, наверное, параллельно с началом строительства нового объекта на территории «Форума» будем создавать и новые подъездные пути с Глубочицкой. Хотя, возможно, мы начнем эти работы и ранее, если увидим, что нынешняя ситуация с подъездной инфраструктурой начнет раздражать или смущать арендаторов.
CP: Вы не вели переговоры насчет какого-либо общего проектного обоснования по реконструкции района с владельцами близлежащих офисных зданий – новыми собственниками бизнес-центра «Артем» или же компанией НСМ, занимающейся развитием объекта по Глубочицкой, 17?
Вы знаете, видимо, мы еще находимся не на том уровне развития рынка и не на том уровне понимания градостроительных концепций, когда владельцы объектов недвижимости в одном районе могут встречаться и обсуждать эти проблемы. Наверное, такая практика должна существовать. Я хорошо знаю руководство компании HCM Property Management, с новыми владельцами бизнес-центра «Артем» пока не знаком, но полагаю, что познакомиться с ними – не проблема. Наверное, интересно было бы обсудить проект объединения усилий компаний в русле развития улицы Глубочицкой, всего района. Возможно, мы будем над этим работать, это очень хорошая идея.
CP: Недавно была заключена инвестиционная сделка по бизнес-центру «Артем». В данный момент вы заканчиваете реконструкцию последнего, седьмого корпуса, и, похоже, проблем с заполнением его площадей не предвидится. Не подумываете ли вы о создании целостного, наполненного арендаторами бизнес-городка и дальнейшей его продаже?
Такие мнения существуют у инвесторов «Форума», но я не могу комментировать их позицию или же принимать за них решения о продаже. Это во многом зависит от конъюнктуры рынка и ситуации в бизнесе прямых инвесторов, которые могут стать определяющими в принятии такого решения на тот момент, когда мы будем готовы к продаже «Форума». Сама по себе идея продажи существует, она уже достаточно серьезно обсуждалась на собрании акционеров. Единственное, пока мы не готовы заявить о себе как об инвестиционном продукте, соответственно, не готовы и заявить об оценке наших активов в определенной сумме. Но мы не исключаем продажи в будущем.
CP: Известно, что одно время офисные помещения «Форума» как сдавались в аренду, так и предлагались к продаже. В дальнейшем же такая практика была аннулирована...
Дело в том, что наша концепция предусматривает поддержание порядка и управление всем бизнес-городком. Каждый из арендаторов, согласно договору аренды, должен выполнять все требования: своевременно вносить оплату за помещения, коммунальные услуги, оплачивать эксплуатационно-управленческие услуги. Если арендатор не выполняет эти условия договора, то инструмент воздействия действенен и силен: в случае нежелания оплачивать счета арендатору либо перекрывается доступ в помещения, либо отключается электроэнергия. И сразу же вопрос об оплате решается, либо мы, к сожалению, расстаемся. В случае же, когда помещения находятся в собственности, на владельца практически нет рычагов воздействия. Собственник может спокойно заявить, что он сам готов нанимать охранную службу, электриков, уборщиков и так далее. И этот пример, как правило, становится заразительным для других собственников-соседей. Таким образом, потеряется целостность бизнес-городка, и на проекте можно будет ставить крест, понимая, что он завершился неправильно. Поэтому нами было принято решение – если и заниматься продажей площадей, то всех сразу. Может быть, в ущерб инвесторам, но мы решили не выставлять площади на продажу.
CP: И все же, когда вы предлагали площади к продаже, были ли проданы какие-либо из них?
Некоторые помещения действительно были проданы, но их приобрели наши дочерние структуры или же партнеры. В любом случае мы сможем с ними договориться по всем вопросам, если возникнет такая необходимость.

План бизнес-городка «Форум»
Графика: «ФОРУМ»

CP: Минимальный срок аренды офисных площадей «Форума» установлен в 1 год. Почему он столь невелик, ведь на развитых рынках стандарты индустрии предусматривают наличие договоров аренды со средним сроком 3-5 лет?
Срок аренды в один год для нас как арендодателя не столь страшен. Мы понимаем, что за этот год компания-арендатор может расшириться, либо же уменьшить количество арендуемых площадей. Мы во многом идем на встречу арендаторам. Безусловно, срок аренды в один год не так выгоден арендодателю, как срок в три года, однако мы смотрим на то, чтобы привлечь максимальное количество арендаторов пусть даже таким путем и уже в процессе присутствия офиса компании в «Форуме» доказать, что мы предлагаем лучший сервис и условия. Практически все арендаторы, которые заключили с нами первично годовой арендный контракт, как правило, досрочно его пролонгировали на 2-3 года. К примеру, сейчас средний срок договоров аренды для «Форума» – три года.
Стоит также отметить, что существование краткосрочных арендных договоров на рынке для помещений классов В и С во многом форсируется самой структурой экономики Украины с подчас мало предсказуемой бизнес-конъюнктурой. Ведь компании, которые арендуют площади на год, – это структуры, которые только пришли на рынок, либо хотят покинуть его. В первом случае компании не знают, пойдет у них бизнес или нет, будет прибыль или нет. Поэтому краткосрочными договорами аренды они страхуют, в первую очередь, себя. Стабильно же работающие на рынке компании тяготеют к 3-5-летним контрактам.
CP: Считаете ли вы, что стратегия вывода зданий «Форума» на рынок по фазам оправдала себя?
Несомненно. Правда, через «Commercial Property» я хотел бы официально извиниться перед нашими арендаторами, которые вынуждены терпеть на территории «Форума» продолжающиеся строительные работы. К сожалению, пока еще не изобретено бесшумное строительство; тем не менее, мы стараемся все серьезные строительные работы проводить в ночное время, после 21:00 и до 09:00, в субботу и воскресенье. Но даже несмотря на это, мы доставляем арендаторам некий дискомфорт. Спасибо им за терпение! Вскоре строительство закончится.
Продолжая говорить о вводе по фазам, следует отметить, что это получилось спонтанно. Изначально мы хотели сразу же вывести на рынок три корпуса. Но, как показало время, вопросы с поиском и привлечением арендаторов, подписание с ними договоров аренды, проведение отделочных работ занимают относительно длительное время – до трех месяцев. И этот срок, после запуска 1 корпуса, дал нам в дальнейшем основания для поступательного введения в эксплуатацию всех остальных корпусов. В принципе, наши инвесторы выражают удовлетворение тем, что практически все созданные офисные помещения на данный момент сданы.
CP: Что касается последнего, седьмого корпуса, каким будет это здание?
Оно отвечает всем требованиям, предъявляемым к офисным помещениям класса В. Корпус имеет одну особенность – высота потолков составляет 5 метров. Естественно, мы искусственно ее уменьшили, но тем не менее объем пространства в помещениях впечатляет. Общая площадь каждого этажа составляет 1200 м², что является, наверное, самым большим объемом в городе на сегодняшний день из находящихся в предложении, разве что за исключением «Кубика-1» на Шолуденко. О таком объеме этажа можно будет говорить в проекте компании НЕСТ на ул. Воровского, однако он пока находится в стадии разработки концепции. У нас же речь можно вести о 1080 м² арендуемой площади на этаже, а помещения общего пользования составят около 10% от общей площади.
CP: Вы уже ведете переговоры с потенциальными арендаторами седьмого корпуса «Форума»?
Конечно, мы активно работаем по данному вопросу с компаниями Colliers International и DTZ. Они постоянно приводят к нам клиентов, за что им огромное спасибо. Динамика работы этих компаний дает нам основания полагать, что к июню 2004 года, когда мы полностью завершим строительные и реконструкционные работы, корпус будет заполнен арендаторами на 96-97%.
CP: Вы упомянули о высоте потолков в 5 метров. Были ли с вашей стороны проработки создания трех этажей на месте нынешних двух?
Конструкция здания позволяла воплотить в жизнь такое решение, но это повлекло бы за собой полную перестройку и фактически возведение здания «с нуля». Мы же сделали ставку на «стандартность» и «узнаваемость». К примеру, если речь идет о классе В, то арендатор, заинтересовавшись офисными помещениями класса В в Киеве, Лондоне или Амстердаме, должен получить помещение «стандартной отделки класса В» – подвесной потолок, электрооборудование, стены с однотонной отделкой, напольное покрытие в виде ковролина, ламината или же плитки, компьютерную разводку и так далее. Класс В по своей природе не предусматривает изысков, перестроек и эксклюзивных особенностей офиса, например, в дизайне, – это прерогативы класса А. Конечно же, мы можем предоставить арендатору при желании и такие помещения: установить фальшполы, не систему вентиляции и кондиционирования, а систему микроклимата HVAC, положить плитку не за 15$/м², а за 35 $/м². Но в основном наша цель – предоставить арендатору хорошее офисное помещение по той цене, которой оно заслуживает. Ни больше, ни меньше. Это наша стратегия позиционирования – средние рыночные арендные ставки, хорошее качество помещений и достойный сервис.
CP: Как вы оцениваете обеспеченность парковочными местами в «Форуме» в сравнении с общепринятой на рынке?
На данный момент расчетная величина обеспеченности офисных помещений местами для стоянки автомобилей в «Форуме», не побоюсь сказать, лучшая среди офисных проектов в Киеве: на каждые 60м² офисных площадей приходится одно машиноместо. Но если говорить о нашей ценовой политике, то она, наверное, несколько неадекватна согласно предоставляемым услугам. С другой стороны, сейчас нами прорабатывается концепция создания платной парковки для гостей и посетителей бизнес-городка. Те арендаторы, которые оплатили использование машиномест, получат специальные карты для въезда на территорию «Форума», остальные же будут парковаться на отдельной платной стоянке. Но это только идея, поэтому арендаторам пока не о чем волноваться.

Версия для печати