Банки: работа с залоговой недвижимостью
Commercial Property №8 (146) октябрь 2015
СЛОЖНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ, В КОТОРЫХ РАБОТАЕТ БИЗНЕС, АВТОМАТИЧЕСКИ ПРОВОЦИРУЮТ РОСТ ОБЪЕМОВ ПРОБЛЕМНЫХ БАНКОВСКИХ КРЕДИТОВ. ОДНАКО, ИМЕЯ ЗА ПЛЕЧАМИ ОПЫТ КРИЗИСА 2008-2009 ГОДОВ, УКРАИНСКИЕ ФИНАНСОВЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫРАБОТАЛИ ОПРЕДЕЛЕННЫЕ ПОДХОДЫ К РАБОТЕ С ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ И АКТИВАМИ, ОКАЗАВШИМИСЯ В ИХ ПОРТФЕЛЕ В РЕЗУЛЬТАТЕ НЕВОЗМОЖНОСТИ ВЫПОЛНЕНИЯ ЗАЕМЩИКОМ ВЗЯТЫХ НА СЕБЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.
Текст: Оксана Бабенко
Первоочередными действиями банков при работе с задолженностью компаний из сферы недвижимости является пролонгация либо реструктуризация кредитов. ФОТО: IS
Сегодня банки имеют несколько основных схем работы с задолженностью компаний из сферы недвижимости. Первоочередными их действиями является пролонгация либо реструктуризация кредитов. Взыскание залогового имущества сопровождается для банков рядом сложностей законодательного характера в процессе принятия таких активов на баланс и технического характера в процессе их управления. Поэтому наименее проблемным вариантом для банков в подобной ситуации является скорейшая продажа таких активов путем самостоятельного поиска потенциального инвестора или путем привлечения к поиску профессиональных участников рынка, др.
По данным Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ), на сегодняшний день нет единой информационной базы о продаваемом банками имуществе, что существенно затрудняет поиск покупателя и создает неудобства для самих инвесторов. Среди других ключевых проблем при работе с залоговым имуществом НАБУ называет неудобство формата и недостаточность раскрытия информации о продаваемом имуществе; информация об активе, который предлагается к продаже через государственный Интернет-аукцион СЕТАМ (Система электронных торгов арестованным имуществом), публикуется, как правило, всего за 30 дней до аукциона, что ограничивает возможности для поиска инвестора; отсутствие оперативной возможности сравнения аналогичных объектов инвестирования; ограниченные возможности относительно продажи отдельных объектов инвестирования, др.
В конце сентября текущего года НАБУ заявила о намерении создать Единый информационный ресурс о продаже имущества, находящегося на балансе банков в залоге или в ипотеке. По словам Романа Шпека, председателя Комитета по вопросам защиты прав кредиторов НАБУ, данное решение обусловлено необходимостью обеспечения дополнительных возможностей и ресурсов для привлечения инвесторов с целью реализации банками имущества. «При реализации залоговой недвижимости возникает немало проблем, и первой здесь является недостаточная осведомленность потенциальных инвесторов о возможностях вложения средств в объекты, которые предлагаются банками к продаже. Поэтому возникла идея создания единой консолидированной площадки, где бы размещалась информация обо всех объектах, которые выставлены банками на продажу, причем не только залоговой недвижимости, но и объектах, являющихся собственностью банков. Это должен быть единый информационный ресурс, где любой инвестор смог бы получить полную информацию обо всех объектах, предлагаемых банками к продаже», – отметила Инна Богатых, координатор Комитета по вопросам защиты прав кредиторов НАБУ.
Как сообщает НАБУ, этот ресурс предусматривает удобный поиск, опцию сравнения похожих объектов, а также разделы для сложных объектов инвестирования и отдельный раздел для консолидации заявок инвесторов. Он даст возможность устранить посредников при реализации объектов, что будет способствовать увеличению интереса к инвестициям в имущество банков. Банки смогут зарегистрироваться на ресурсе с созданием профиля и получить возможность размещать лоты в различных категориях, а также самостоятельно актуализировать информацию о них. На сайте не предусмотрено торговой площадки – окончательные переговоры стороны будут осуществлять самостоятельно за счет прямого диалога банка-продавца и инвестора.
Пилотный проект планировался к старту в ноябре, однако до сегодняшнего дня не был запущен.
Редакция «Commercial Property» обратилась к представителям банков в Украине с просьбой прокомментировать ряд вопросов о работе с проблемной задолженностью компаний из сферы недвижимости. Комментарии предоставили Елена Супрун, начальник управления отчетности процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса Uni Credit Bank, Богдан Маковецкий, старший менеджер в сфере операций с залоговым имуществом, «ОТП Факторинг», и Владислав Мотузинский, заместитель начальника Отдела оценки имущества и проверки залогов «ОТП Банка». Ниже предлагаем ответы экспертов.
Участились ли в 2015 году обращения компаний, работающих в сфере недвижимости, с просьбой об урегулировании вопросов задолженности перед банком?
Елена Супрун, начальник управления отчетности процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса UniCredit Bank. ФОТО: UNICREDIT BANK
Елена Супрун: Текущий год порадовал нас активизацией добровольного урегулирования проблемной задолженности. Компании из сферы недвижимости также более охотно идут на диалог с банком.
Богдан Маковецкий: Так сложилось, что среди клиентов «ОТП Банка» нет девелоперских компаний. Предприятия, которые в небольших объемах содержат прибыльную недвижимость, иногда обращаются с просьбой о реструктуризации. Компании, у которых снизилась прибыль, приходят с желанием закрыть вопрос и готовностью передать объекты на баланс банка. К примеру, одна из крупных розничных сетей Украины обратилась с предложением передать банку объекты и после снимать их в аренду или взять в лизинг.
Какие методы работы по погашению кредиторской задолженности компаний в сфере недвижимости Вы применяете?
Елена Супрун: На текущий момент банк рассматривает и применяет практически все схемы урегулирования задолженности, находящиеся в законодательном поле и содержащие разумные паритеты интересов заемщик/банк. Именно это послужило причиной активизации обращений, упомянутых ранее, и увеличения общего объема добровольного урегулирования в текущем году в сравнении с предыдущими периодами.
Владислав Мотузинский: При работе с портфелем проблемных активов банку важнее всего как можно быстрее определить уровень проблемы, с которой столкнулся заемщик. Наиболее приемлемой для банка является тесная работа с заемщиком и, в случае необходимости, реструктуризация его задолженности, предоставление кредитных каникул или пролонгация сроков погашения кредита. Если реструктуризация не помогла, банк может принять «крайние меры» и через суд попытаться взыскать залоговое имущество или продать сам кредит коллекторской компании или другому банку. В любом случае, банку намного выгоднее работать непосредственно с заемщиком над урегулированием его просрочки по кредиту, чем через суд взыскивать залоговое имущество, формировать дополнительные резервы (и, как следствие, уменьшать прибыль) и работать с проблемным активом.
Взыскание залогового имущества сопровождается для банков рядом сложностей законодательного характера в процессе принятия таких активов на баланс и технического характера в процессе их управления. ФОТО: IS
Чем отличаются методы работы с компаниями-должниками сегодня от условий работы в период экономического кризиса 2008-2009 годов?
Елена Супрун: Стороны стали более лояльны и, как следствие, диалог стал более конструктивным. Ранее безусловным приоритетом был процесс претензионно-исковой работы. Однако кризис 20082009 годов дал возможность выработать адекватные стратегии его преодоления. Можно сказать, что изменилась ментальность как заемщиков, так и банков: все понимают, что необходимо жить дальше и совместные усилия – это скорейший путь для преодоления кризиса и посткризисного периода. Под такими совместными усилиями, в первую очередь, следует понимать добровольное урегулирование проблемной задолженности.
Владислав Мотузинский: В 2008-2009 годах у большинства банков отсутствовали действующие механизмы по работе с проблемной задолженностью. Даже если такие методики и инструменты существовали, банки редко использовали их на практике. Кризис спровоцировал «выброс» на рынок большого количества объектов и усложнил возможность их оперативной реализации. К 2015 году банки выработали новые инструменты по работе с проблемной задолженностью и усовершенствовали существующие, появилось большое количество компаний, специализирующихся на работе с проблемной задолженностью. Банки, как и заемщики, приобрели необходимый опыт для успешной реструктуризации кредитов или поиска оптимальных путей выхода из сложных ситуаций. Основной набор методов не изменился, но он стал более эффективным, банкам удалось выработать необходимые алгоритмы для каждой ситуации и на данный момент для должника появилась возможность оперативной реакции со стороны банка.
Пользуетесь ли Вы услугами коллекторских компаний? Назовите «плюсы» и «минусы» сотрудничества с такими компаниями.
Елена Супрун: Конечно, пользуемся. Это европейская практика, и она вполне оправдана. В работе с проблемным заемщиком очень полезно комбинировать различные методы убеждения и влияния. Но я подразумеваю исключительно корректные формы. Наш банк категорически не приветствует виды морального прессинга.
Богдан Маковецкий, старший менеджер в сфере операций с залоговым имуществом, «ОТП Факторинг». ФОТО: «ОТП ФАКТОРИНГ»
Богдан Маковецкий: В целом, «ОТП Банку» нет необходимости прибегать к коллекторским услугам, причиной чему послужил кризис 2008 года. Так, в 2009-м была создана компания «ОТП Факторинг», основной задачей которой является работа с проблемной задолженностью «ОТП Банка». Это позволило банку, с одной стороны, сохранить контроль на всех этапах работы с заемщиком, а с другой, что не менее ценно, придерживаться европейских стандартов работы с клиентами.
Касательно услуг внешних коллекторских компаний как таковых, минусов на текущий момент больше. Если смоделировать ситуацию, то она выглядит следующим образом: банк передал портфель дел в работу внешней коллекторской компании, которая часто всеми возможными способами работает на результат, и он достигается, что есть, безусловно, плюс, но издержки всплывают в виде снижения деловой репутации заказчика. Заемщики, после того как по ним, их приближенным и в некоторых случаях даже соседям «проехался самосвал» в виде коллектора, уже никогда не захотят и не посоветуют близким любое сотрудничество с банком, нанявшим такую компанию. Банки, которые позволяют себе работать в подобном ключе, аккумулируя ресурс в виде денег за счет коллекторских компаний, не смогут быть успешными в долгосрочной перспективе, поскольку подпитки со стороны новых клиентов уже не будет. Так что при возможности лучше создать отдел специалистов, которые смогут сгладить острые углы в отношениях с проблемными клиентами на компромиссной основе и сохранить их лояльность.
«ОТП Банк» в очень редких ситуациях продает кредит коллекторской компании или другому банку.
Какая доля проблемных кредитов компаний, работающих в сегменте недвижимости, в общем кредитном портфеле банка?
Владислав Мотузинский, заместитель начальника Отдела оценки имущества и проверки залогов «ОТП Банка». ФОТО: «ОТП БАНК»
Владислав Мотузинский: Доля проблемных кредитов компаний, работающих в сегменте недвижимости (одно из направлений бизнеса), в общем кредитном портфеле невелика. Она составляет в среднем 12-15%, что варьируется в зависимости от кредитной политики банка и основных направлений кредитования. Тем не менее, работа с ними является очень затратной. К примеру, в случае положительного решения суда банк получает в виде взыскания недостроенный жилой комплекс, который, безусловно, имеет рыночную стоимость, но низкий уровень ликвидности. Таким образом, для банка предпочтительнее договориться с клиентом о пролонгации кредита или дополнительном финансировании. В свою очередь, если клиент владеет функционирующей коммерческой недвижимостью, то для банка это более предпочтительный вариант, чем, например, работа с жильем.
