Аренда земли: правовые последствия изменений в законодательстве

ОСНОВНАЯ ИДЕЯ ИЗМЕНЕНИЙ – ВЕЩЕСТВЕННОСТЬ АРЕНДЫ Алексей Фелив, доктор права (Германия), юрист практики права недвижимости фирмы «Байтен Буркхардт» фото: «БАЙТЕН БУРКХАРДТ» Очевидно, автор изменений к законопроекту «Об аренде земли» сознательно превратил право аренды в вещное право. Так, в ст.93 ч.4 Земельного кодекса (ЗК) говорится, что «право аренды земельного участка может быть отчуждено, в том числе продано на земельных торгах, может передаваться в залог, по наследству, вноситься в уставный фонд владельцем земельного участка – сроком до 50 лет, кроме случаев, определенных законом». Безусловно, в теории права существуют различные подходы к определению юридической природы права аренды, вне зависимости от того, что является предметом аренды – земля или движимое имущество. Было бы неправильно отрицать тот факт, что аренда обладает определенными «вещными характеристиками: например, в ст.770 ч.1 Гражданского кодекса (ГК) прямо говорится, что в случае продажи объекта аренда не прекращается («покупка не прекращает аренду»). Споры о юридической природе приемлемы до тех пор, пока такая дискуссия является теоретической и сохраняется баланс мнений заинтересованных, а также третьих лиц хозяйственного оборота. Далее мы попытаемся разобраться, возможно ли сохранить такой баланс при переводе права аренды земли из категории обязательственных в категорию вещных прав в соответствии с украинским законодательством. ПОСЛЕДСТВИЯ В Гражданском кодексе аренда квалифицируется как обязательственное право (лат. – jus in personam) (Книга 5 «Обязательственное право»), что, как следствие, имеет применение в отношении аренды общих норм обязательственного права (например, правил замены кредитора, должника и т.д.). Согласно Земельному Кодексу, аренда земли относится к вещным правам (лат. – jus in rem) с присущими им признаками: она может быть продана, отдана в залог, передана по наследству или внесена в уставный фонд. Таким образом, аренда земельного участка представляет собой еще одно вещное право на чужое имущество («аренда, суперфиций, эмфитевзис» – ст.127 ч.1 ЗК). Исходя из вышесказанного, всем субъектам гражданского и хозяйственного оборота Украины следует понимать, что в случае, когда они заключают договор аренды земельного участка, возникает некое вещное право, которое может быть передано (без согласия арендодателя) арендатором по его усмотрению (продано, унаследовано, предоставлено в залог и т.д.). Иными словами, не стоит удивляться, если завтра ваш арендатор продаст свое право арендовать земельный участок вашему конкуренту, предприятию, пребывающему в процессе банкротства, либо же «доброжелательному» соседу. ВОЗМОЖНОСТЬ ОТЧУЖДЕНИЯ ПРАВА АРЕНДЫ Ст.124 ч.4 ЗК устанавливает, что основанием для заключения договора аренды может служить гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды. Должно быть, данное положение внесено с целью развеять сомнения участников хозяйственного оборота относительно того, заключают они обязательственный договор о пользовании земельным участком или отчуждают вещное право. Поскольку право аренды может отчуждаться как вещное право, на него должны распространяться общие положения о купле-продаже имущественных прав (ст.190 ч.2 ГК, ст.656 ч.2 ГК), а не положение об уступке права и переводе долга (ст.656 ч.3 ГК, ст.512 ГК и т.д.). Иными словами, при продаже права аренды включается весь правовой механизм, регулирующий переход вещных прав, среди которых и вопрос о добросовестности приобретения. Так какие же правовые последствия возможны в случае, если, к примеру, после продажи права аренды договор между арендодателем и первичным арендатором (отчуждателем) признается недействительным? Если аренда является вещным правом, то следует применять положения статей 387 и 388 ГК. То есть, если новый арендатор не знал и не мог знать об основаниях недействительности договора, он приобретает право аренды добросовестно, и собственник не может вытребовать такой земельный участок от последующего арендатора (ст.388 ч.1 ГК). Если бы аренда земли и в дальнейшем являлась обязательственным правом, то при замене стороны применялась бы ст.519 ГК и, следовательно, договор был бы недействительным по отношению к последующему арендатору (цессионарию), а предыдущий арендатор (цедент) нес бы ответственность за действительность требования. Заслуживают внимания также последствия продажи права аренды, в соответствии с условиями которой первичный арендатор (отчуждатель) задолжал платежи. Если бы аренда была обязательственным правом, то арендодатель мог бы выдвинуть по отношению к новому должнику (новому арендатору) те же требования, что и к предыдущему арендатору. Более того – изменить должника можно было бы только при согласии арендодателя (ст.520 ГК). Сейчас же мы имеем ситуацию, когда право аренды как вещное право, согласно которому имеется задолженность, может быть продано без согласия арендодателя, и новый арендатор, который не знал и не мог знать о такой задолженности, приобретает его добросовестно и без ограничений (на нового арендатора как владельца вещного права могут перейти только те ограничения, которые являются зарегистрированными или о которых ему было известно). Принимая во внимание вышесказанное и поставив себя на место арендодателя, можно прийти к выводу, что заключать договор аренды земли согласно украинскому праву – достаточно рискованная сделка. ИПОТЕКА ПРАВА АРЕНДЫ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ Согласно нововведенной ст.93 ч.4 ЗК, право аренды земельного участка может передаваться в залог. Причины такого нововведения не совсем понятны, ведь, согласно Закону «Об ипотеке», право аренды, предоставляющее арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества, могло передаваться в ипотеку и раньше. Очевидно, что право аренды земельного участка с правом застройки по своей природе приближено к суперфицию, т.к. предоставляет арендатору возможность получить построенный и зарегистрированный объект в собственность. С точки зрения римского права (и основанных на римской догматике современных правовых систем), соответствующие положения украинского законодательства нельзя назвать иначе как «модифицированный суперфиций». По своей юридической природе «право аренды с правом застройки» уже до внесения изменений было вещным, а его передача в ипотеку оправдана правовой природой. В то же время непонятными остаются рассуждения, которыми руководствовался законодатель, устанавливая общее положение о том, что любое право аренды земли может быть передано в ипотеку. Трудно понять, в чем может заключаться смысл/необходимость залога двухгодичного права аренды сельскохозяйственного участка, переданного для выращивания огурцов?! Тот факт, что «право аренды земли с возможностью застройки» по своей природе было вещным, законодатель распознал еще при внесении изменений в Закон «Об ипотеке» (от 15.12.2005 года). Проблема ипотеки права аренды с правом застройки заключалась не в том, что такая ипотека не была предусмотрена ЗК (этот недочет был устранен в результате внесения изменений), а в отсутствии механизма обращения взыскания на право аренды. Общий же механизм обращения взыскания было невозможно применить, поскольку право аренды возникает на основании обязательственного договора и регулируется им же. Для того, чтобы переоформить такое право на приобретателя, следовало бы законодательно предусмотреть обязательство арендодателя подписать новый договор с любым новым приобретателем такого права аренды. В данном случае интересно было бы послушать объяснения законодателя относительно того, как такое обязательство арендодателя соотносилось бы со свободой выбора контрагента, определенной ст.627 ГК. Принимая во внимание последние законодательные изменения, а именно возможность предоставления права аренды в залог, однако только в отношении земельных участков частной собственности (ст.8 Закона «Об аренде земли»), возникает вопрос о практической целесообразности залога/ипотеки права аренды вообще. Ведь практическая необходимость заключалась именно в аренде коммунальных и государственных земельных участков, которые застройщики хотели использовать в качестве обеспечения обязательств по финансированию строительства. Можно согласиться, что запрет залога права аренды коммунальных и государственных земель имел основания. Возникает лишь вопрос – для чего предусматривать возможность залога права аренды для частных земель? В случае, когда частный владелец земельного участка хочет предоставить другому лицу только право его застройки, не желая при этом отчуждать сам участок, он может воспользоваться правовым институтом суперфиция (ст.413 ГК, а также последующие), предусмотренного для таких случаев. В соответствии с действующим законодательством, единственным квалифицирующим отличием между суперфицием и арендой можно признать только возможность бессрочного предоставления суперфиция (ст.413 ч.4 ГК) и ограничение аренды 50 годами. Для чего же создавать еще один правовой институт, аналогичный по содержанию, только с гибридной правовой природой? ПРИМЕНЕНИЕ СТ. 417 ГК К АРЕНДЕ ЗЕМЛИ Очевидно, что законодатель хочет сохранить разницу между арендой земельного участка и суперфицием, т.к. перечисляет эти права через запятую. Поскольку аренда является теперь вещным правом, то, в случае выявления законодательных «пробелов», следует, в первую очередь, применять аналогию к вещным, а не к обязательственным правам. К сожалению, места для аналогий в нашем законодательстве очень много. В ст.377 ГК и 120 ЗК говорится о переходе прав пользования земельным участком только в случае отчуждения находящихся на нем объектов. Что же делать с земельным участком, если здание приобретено владельцем путем строительства (первичный владелец), а не приобретения (последующий владелец)? Согласно общему правилу ст.34 Закона «Об аренде земли», в случае прекращения договора аренды участка арендатор обязан вернуть его арендодателю на условиях, установленных договором. Эти законодательные положения конкретизированы в Типовом договоре аренды земли, согласно которому земельный участок возвращается в состоянии не худшем, чем на момент его передачи в аренду, а улучшения, сделанные с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендатору. Согласно ст.630 ГК, ст.179 Хозяйственного кодекса, названные положения должны быть прописаны в каждом договоре аренды земли. Если их понимать дословно, то по окончании договора арендатору не остается ничего другого, как сносить построенные объекты и возвращать земельный участок в «состояние, в котором он передавался в аренду», или же надеяться на возмещение арендодателем «сделанных улучшений». Можно представить, что арендатор, который возвел здание на арендованном участке, мог бы сослаться на неурегулированность законодательства относительно правовых последствий истечения срока «аренды с правом застройки» и на необходимость применения упомянутых ст.377 ГК и ст.120 ЗК по аналогии. Арендодатель, в свою очередь, мог бы сослаться на аналогию к ст.417 ч.1 ГК, согласно которой владелец может требовать снесения здания и возвращения земельного участка в первичном состоянии. Случаи применения ст.417 ГК к арендным отношениям хорошо известны в судебной практике. До этого времени подобные попытки оставались, к счастью, безуспешными, поскольку суд ссылался на то, что аренда является институтом, отличным от суперфиция, принадлежащего к вещным правам. С нововведениями ссылка на отличие правовых институтов становится недостаточно убедительной, поскольку законодатель такие отличия сознательно удалил. После подобных нововведений остается разве что продавать вновь построенную недвижимость и ссылаться на то, что новый владелец получил право пользования той частью земельного участка, на которой расположена недвижимость, а также на часть, необходимую для ее обслуживания (ст.377 ч.2 ГК ст.120 ч.1 ЗК). Такая перспектива для будущих иностранных инвесторов и девелоперов, скорее всего, окажется не очень привлекательной. О НАМЕРЕНИЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЯ Намерения законодателя урегулировать наконец отношения в сфере аренды земли можно оценить как позитивные. Но качество таких попыток, суть и форма изложения пока еще оставляют желать лучшего. В Гражданском и Земельном кодексах уже предвиден институт суперфиция как вещного права, предоставляющий его приобретателю возможность застройки земельного участка на определенных в договоре о суперфиции условиях. Перевод же права аренды участка в категорию вещных прав наравне с суперфицием не только не способствует развитию хозяйственного оборота земли, но и создает правовую неопределенность. Относительно стараний законодателя урегулировать отношения в сфере аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности следует отметить, что распространение такая аренда приобрела не потому, что этот правовой институт был очень привлекателен, а потому, что он позволял обходить требования продавать землю только через аукционы. После распространения такого же требования на аренду земли, следует ожидать скорее ее спада, чем бурного развития. Таким образом, усилия законодателя по-новому урегулировать аренду земли иначе как «эхо из прошлого» назвать нельзя.