Андрей Фесенко: «Для реализации проекта необходима совместная эффективная работа всех участников процесса»

Проект гостинично-апартаментного комплекса по ул. Набережно-Крещатицкой, 21, Киев
ПРОЕКТ: DeVision

CP: Почему компания DeVision приняла решение о реализации столь сложного проекта – пятизвездочной гостиницы? Компания развивает данный проект «с нуля»?
На сегодняшний день перед Киевом остро стоит проблема развития туристического бизнеса, решением которой может стать реализация проектов в сфере гостиничной инфраструктуры.
Идея реализации проектов гостиничной недвижимости возникла у компании DeVision в результате необходимости диверсификации девелоперского портфеля. Для успешного развития компании следует правильно распределить, то есть диверсифицировать, риски посредством развития проектов в разных сегментах недвижимости.
На сегодняшний день в портфеле компании имеется три проекта гостиничной недвижимости. На наиболее продвинутой стадии сейчас находится проект гостинично-апартаментного комплекса по ул. Набережно-Крещатицкой, 21 в Киеве, который DeVision развивает «с нуля». Компания самостоятельно осуществляла поиск земельного участка, проектирование, согласование, получение разрешительной документации и т.д. В ближайшее время начнутся работы на строительной площадке. Полностью завершить проект мы намерены до конца 2011 года.
К слову, Главное управление коммунального хозяйства при КГГА включило наш проект в «Городскую целевую программу подготовки и проведения в г. Киеве финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу», утвержденной решением сессии Киевского городского совета от 31.01.2008 года.
CP: Что было первичным в проекте по ул. Набережно-Крещатицкой, 21 – земля или проект?
Уверен, большинство девелоперов постсоветских рынков на этот вопрос ответит, что земля первична. Концепция проекта разрабатывается под имеющийся земельный участок. В нашей ситуации земля также была первичной.
CP: Охарактеризуйте месторасположение проекта. Рассматривались ли компанией другие варианты использования участка?
Участок располагается на Подоле, в историческом центре Киева. Здесь имеется множество красивых строений, архитектурных памятников, уютных ресторанчиков. Отсюда открывается живописный панорамный вид на Днепр.
Улица Набережно-Крещатицкая, на которой будет построен новый гостиничный комплекс, находится в самом сердце города и является одной из важнейших магистралей городского значения, соединяющей центральную часть города и жилые районы. Важной особенностью улицы является также удобное транспортное сообщение с международным аэропортом «Борисполь».
Помимо этого, на площадке имеются памятник архитектуры – три стены мукомольного цеха, которые должны быть сохранены и затем интегрированы в фасадное здание гостинично-апартаментного комплекса.
На сегодняшний день археологи уже завершили работы на участке, где будет построена гостиница (первая очередь). На участке под сервис-апартаменты (вторая очередь) работы еще предстоят.
Учитывая расположение участка (исторический центр), транспортную доступность, дефицит отельных площадей и ряд других характеристик столичного рынка, экспертами было принято решение о целесообразности строительства по ул. Набережно-Крещатицкой объектов гостиничной и жилой недвижимости. Реализация на данном участке проекта, скажем, бизнес-центра высокого класса нерациональна: бизнес-центры требуют большого количества машиномест, а в условиях сложной гидрогеологии организовать многоуровневый подземный паркинг неоправданно дорого, в то время как гостиница не требует такого большого числа машиномест. Помимо этого, с точки зрения капитализации бизнеса в таком уникальном месте, как Подол, логично возводить отели высокого класса. Все эти факты стали основополагающими в принятии решения о профиле нашего проекта.
CP: Какой оператор будет осуществлять управление отелем?
Оператором гостиницы станет крупнейшая международная гостиничная сеть, в которую входит 856 отелей по всему миру, Starwood Hotels & Resorts Worldwide INC. Отель будет функционировать под брэндом Sheraton.
Бизнес-план проекта гостиницы был разработан в 2007 году компанией Deloitte (Вена).
CP: Почему в качестве оператора гостиницы был выбран Starwood? По каким критериям вы осуществляли свой отбор?
Хочу отметить, что мы провели переговоры с большим количеством международных сетевых гостиничных операторов, и все они изъявили желание участвовать в проекте по ул. Набережно-Крещатицкой, 21.
Мы изучили тенденции развития сети Starwood в Европе, эффективность работы Centralized services оператора, то есть loyalty program, marketing & reservation system, GDS, а также некоторые экономические и финансовые показатели, политику и стандарты брэндов компании в целом. Полученные данные нас вполне устроили – очень многие требования и показатели совпали. Помимо этого, нас привлекают условия сотрудничества с сетью, прописанные в договоре на управление.


Андрей Фесенко, и.о. генерального директора компании DeVision
фото: Татьяна Логвинчук

CP: На какой стадии находится договорной процесс с оператором?
С оператором подписан протокол о намерениях. На сегодняшний день на стадии завершения обсуждений находится целый пакет договоров. Интересы Starwood в сделке представляет фирма Deloitte (Украина), интересы DeVision – Baker & McKenzie. В ближайшее время мы ожидаем замечания по нашим комментариям и поправкам в договор со стороны оператора. Предполагаю, что все договора будут подписаны в течение месяца.
В целом, с оператором будет подписано четыре договора, два из которых являются основными: договор на управление, касающийся условий, кто и как управляет отелем, а также раздела прибыли; договор на предоставление помощи и консультаций при проектировании и строительстве. Сейчас сформирована рабочая группа, уже состоялись встречи всех участников процесса проектирования.
CP: Какие статьи являются наиболее сложными при заключении договора между девелопером и гостиничным оператором?
Сложными статьями в обсуждении договора являются «Урегулирование споров», «Гарантии и подтверждения» и «Ограничение обязательств оператора».
CP: Исходя из результатов ведения переговоров, какая из сторон, по Вашему мнению, была больше заинтересована в подписании договора?
Мы заинтересованы, чтобы наш отель стал комфортным и безопасным домом для гостей и приносил прибыль, поэтому привлекли к сотрудничеству известного профессионального оператора. Starwood имеет очень серьезный мотив выйти на развивающийся украинский рынок. Поэтому я считаю, что результаты переговоров отображают бизнес-модель «win-win».
CP: При реализации гостиничных проектов Вы работаете с украинскими партнерами или же привлекаете западных специалистов?
Украинские специалисты только начинают приобретать опыт реализации проектов 5-звездочных гостиниц. Учитывая, что проектирование отеля по ул. Набережно Крещатицкой, 21 началось два года назад, на тот момент мы не могли найти украинских специалистов-проектантов, которые имели бы соответствующий уровень знаний и профессионализма. По этой причине проектирование отеля осуществлялось западными специалистами – израильской компанией Nizan-Inbar Project Management Ltd. Однако мы считаем, что западные специалисты не могут разработать фасадные решения строения, соответствующие общему духу и архитектуре Подола, поэтому в качестве украинского партнера была выбрана «Архитектурная студия «Ю.Мельничук», осуществляющая разработку фасадов.
CP: Расскажите более подробно о проекте отеля.
В реализации проекта отеля мы применим симбиоз новейших технологий и высоких мировых стандартов строительства. В результате будет создан уникальный по характеристикам объект. Фасадная часть здания сохранит стилистику XVIII века и позволит новой гостинице органично дополнить архитектурный ансамбль исторической части Киева. В то же время новейшие строительные технологии обеспечат комфорт и удобство будущих постояльцев комплекса.
Общая площадь гостинично-апартаментного комплекса составляет 43 158 м². Отель представляет собой классическое европейское 9-этажное здание общей площадью более 26 000 м². Проектом предусмотрено 239 стандартных номеров, 26 из которых – категории «люкс» и два – «президентских люкса». Минимальная площадь номера составляет 32 м². Помимо номеров, в отеле предусмотрены также галерея бутиков (на первом этаже), фитнес-центр, SPA-комплекс с бассейном, модульные конференц-залы, Ballroom, два ресторана и т.д. К услугам клиентов – паркинг на 50 машиномест.
CP: Расскажите о сервис-апартаментах.
Жилая составляющая комплекса общей площадью 17 000 м² будет представлена сервис-апартаментами. В 11-этажном здании разместится 80 апартаментов. Апартаментную часть будет обслуживать паркинг на 80 машиномест.
CP: Кто будет осуществлять управление сервис-апартаментами?
Практически все международные сетевые гостиничные операторы имеют в своей практике опыт управления сервис-апартаментами. Постояльцам апартаментов должны быть доступны практически все сервисы (клининг, горничная, питание и т.д.), которые могут быть предоставлены в гостинице. Окончательное решение о компании-управленце будет принято примерно через полтора года, на финальной стадии реализации проекта.
CP: Какие компании выступят в качестве генеральных подрядчиков?
В скором времени мы получим первый раздел рабочей документации, часть нулевого цикла, и сразу же проведем тендер на его выполнение. Думаю, мы пригласим к сотрудничеству украинские генподрядные организации, которые знают местную геологию и имеют опыт работы со сложными грунтами. Важными факторами при выборе подрядчика станут наличие соответствующих технологий устройства фундаментов, технических мощностей и стоимость работ.
Для реализации работ выше нулевого цикла мы проведем тендер с участием украинских и европейских строительных компаний.
CP: Какой объем инвестиций запланирован в реализацию отеля? Как будет структурировано финансирование проекта?
Общий объем инвестиций в реализацию проекта пятизвездочной гостиницы составит около $100 миллионов. Формы финансирования: долговое финансирование (кредиты), которое обеспечит большую часть, и собственные средства.
CP: Когда состоится ввод в эксплуатацию гостиничного комплекса?
Проект разделен на две очереди: вначале мы построим гостиницу, затем приступим к сервис-апартаментам. Реализация первой очереди начнется в ближайшие полтора месяца, второй – несколько позже. Однако ввиду того, что отделка и оснащение гостиницы требует гораздо большего времени и средств, чем строительство и введение в эксплуатацию апартаментов, обе составляющие будут запущены приблизительно одновременно – во II половине 2011 года.
CP: Как решается вопрос с подключением к городским сетям (канализация, энергия и т.д.)?
Проблемы с подключением к сетям решались на этапе проектирования. Проектировщиками готовились опросные листы, в которых указывались потребляемые мощности, обязательные требования по коммунальным ресурсам (электричество, вода, канализация, газ, тепло) и т.д. После этого мы получили технические условия соответствующих организаций и провели проектирование и согласование всех инженерных сетей. Так что сейчас эти вопросы нами уже решены, и никаких проблем при вводе объекта в эксплуатацию мы не ожидаем.
CP: Какие сроки окупаемости заложены в проект?
Любой девелоперский проект подразумевает либо эксплуатацию и получение регулярной выручки/прибыли, либо налаживание положительного потока денег и продажу бизнеса (объекта). Если исходить из идеи эксплуатации, срок окупаемости отеля больше, чем других объектов коммерческой недвижимости. К примеру, окупаемость нашего отеля составит около 10 лет.
CP: С какими проблемами приходится сталкиваться при реализации проекта гостиничной недвижимости?
Основные сложности связаны, как и у большинства девелоперов, с оформлением прав на землю, получением согласований и утверждением документации. Эти процессы очень растянуты во времени. Все организационные проблемы завершаются при получении разрешения на строительство. На сегодняшний день существенных проблем с местными и государственными властями у нас нет.
В целом, для реализации проекта необходима эффективная совместная работа всех участников процесса.
CP: Как вы оцениваете рынок гостиничной недвижимости Киева в преддверии Евро-2012?
Многие почему-то считают, что Евро-2012 – повод для реализации массы гостиничных проектов. Однако это не совсем так: гостиницы будут переполнены только в течение нескольких недель, затем они существенно опустеют.
По моему мнению, наша задача состоит в другом. Евро-2012 – хороший повод улучшить инфраструктуру города и страны в целом, отремонтировать дороги, реконструировать аэропорты, морские порты и т.д. Это повысит качество жизни украинцев и уровень обслуживания туристов, что в свою очередь увеличит туристическую привлекательность Украины, наполняемость гостиниц и поток туристов в целом. Все это в комплексе – неплохой вклад в экономику нашей страны.