Amstar Europe: «Мы были готовы инвестировать в Украину $1 миллиард»

Сообщите, пожалуйста, подробности сделки, которая была заключена фондом Amstar Europe весной 2009 года. Проект жилой недвижимости Kharkov Housing, Харьков проект: AMSTAR EUROPE Речь идет о контрактной договоренности с компанией Silver Centre, предусматривающей приобретение крупных земельных участков в Киевской области. На одном из участков общей площадью 54 гектара, расположенном по трассе «Киев-Житомир» (Е-40), мы планируем строительство логистического парка, на другом (в Обуховском районе) – коттеджного городка премиум-класса Manor Springs Gated Community. Когда компания заинтересовалась украинским рынком? Компания Amstar Europe вышла на украинский рынок в 2005 году. Первоначальным импульсом послужил интерес к Украине иностранных инвесторов, возникший после событий Оранжевой революции осенью 2004 года. Был ли нынешний кризис неожиданным для компании? Как на него отреагировали украинский и другие международные офисы Amstar? Спад на мировом рынке недвижимости был ожидаемым, поскольку является закономерным проявлением экономических циклов. Но все же мы не были готовы к тому, что кризис станет развиваться стремительно и окажется таким серьезным. Не стану отрицать, что последствия глобального кризиса в сфере недвижимости заставляют нас пересматривать планы по развитию на всех рынках. Кроме того, мы стали более консервативными в оценке текущих и новых проектов, оптимизировали административные затраты, в том числе за счет централизации управления, добились существенных скидок от подрядчиков по проектам и т.д. Компания Amstar уже определилась со стратегическими партнерами, в частности девелоперскими компаниями, в Украине? На сегодняшний день у нас имеется только один украинский партнер, с которым мы успешно работаем на условиях долевого финансирования. Это Construction Group International. Сложности с поиском партнеров в Украине побудили нас не ограничиваться ролью инвестора и активно участвовать в девелопменте. Вы заявляли о намерении сотрудничать на украинском рынке с профессиональными девелоперами. Какие функционирующие украинские компании, по Вашему мнению, подходят под такое определение? На этот вопрос сложно ответить, никого не обидев. А этого нам хочется избежать, особенно в столь сложное для всех игроков украинского рынка время. «СЛОЖНОСТИ С ПОИСКОМ ПАРТНЕРОВ В УКРАИНЕ ПОБУДИЛИ НАС НЕ ОГРАНИЧИВАТЬСЯ РОЛЬЮ ИНВЕСТОРА И АКТИВНО УЧАСТВОВАТЬ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ» В Вашем украинском портфеле имеется около 40 земельных участков. Планируете ли Вы дальнейшее пополнение земельного банка? Мы никогда не ставили цель создать земельный банк ради последующей перепродажи участков. Мы развиваем текущие проекты и осторожно рассматриваем возможность участия в новых проектах, в том числе в Украине. Стал ли сегодня процесс приобретения земельных участков проще в сравнении с докризисным периодом? Проект коттеджного поселка Manor Springs Gated Community, Обуховский район, Киевская область проект: AMSTAR EUROPE Я бы не сказал, что процедура приобретения земельных участков упростилась в сравнении с докризисными временами: ведь значительно возрос уровень стресса и недоверия друг к другу участников сделок. Продавцы расстроены, что приходится продавать землю по сравнительно низкой цене, а покупатель не уверен в завтрашнем дне. Когда рынок достигнет «дна» и как долго будет с него подниматься, не знает никто, в том числе и мы. На каких сегментах недвижимости сегодня сконцентрирована компания в Украине? У нас имеются объекты жилой, торговой и логистической недвижимости в Киеве и Киевской области, а также объекты торговой и жилой недвижимости в Харькове. Мы практикуем оппортунистический подход к проектам – нас интересует, прежде всего, доходность инвестиций и «институциональное качество», то есть возможность реализации объектов институциональным инвесторам. ЮРИЙ ВИТРЕНКО фото: AMSTAR EUROPE Год рождения: 1976 Место рождения: Киев, Украина Образование: INSEAD, программа MBA (Франция/Сингапур); Киевский национальный экономический университет Занимаемая должность: операционный директор, старший вице-президент компании Amstar Europe Карьера: до прихода в Amstar Europe работал в инвестиционно-банковском департаменте лондонского офиса банка Merrill Lynch, в отделе консультаций по управлению бизнесом компании PricewaterhouseCoopers в Украине, а также занимал должность главного советника председателя правления НАК «Нафтогаз Украина» Семейное положение: женат, двое детей Хобби и увлечения: экономические исследования, футбол, бокс. Одним из проектов, входящих в украинский портфель компании Amstar, является коттеджный городок премиум-класса в Обуховском районе. Насколько сегодня экономически оправдана реализация проектов в данном сегменте? Мы полагаем, что реализацию таких проектов можно считать финансово оправданной, и верим в доходность данного сегмента, ведь на украинском рынке платежеспособный спрос есть, а вот качественного предложения нет. Необходимо дать возможность потенциальным покупателям «почувствовать разницу», сравнить с теми проектами, которые реализуются в Украине. И, конечно же, нам не помешали бы такие факторы, как уверенность покупателей в том, что цены на жилую недвижимость не будут продолжать падать, а также доступное ипотечное кредитование. Планируете ли сделки по продаже собственных объектов или проектов? Проект жилого комплекса «Дельфин» по ул. Щорса, 26-а, Киев проект: AMSTAR EUROPE Наша стратегия предполагает продажу готовых объектов институциональным инвесторам, а если речь идет о жилье, то конечным пользователям. В отдельных случаях можем продать проект до его завершения, однако таких планов в Украине пока нет. Рассматриваете ли Вы сегодня возможность приобретения проектов/объектов в Украине? Готовятся ли подобные сделки на зарубежных рынках? Мы рассматриваем такую возможность. На данный момент в Украине в процессе закрытия находится одна сделка – объект жилой недвижимости в центре Киева. Несколько открытых сделок имеется в США – гостиницы и mixed-use проекты. Обращаются ли сегодня к Вам украинские девелоперские компании с просьбой профинансировать тот или иной проект недвижимости? Да, некоторые депелоперы обращаются с подобными предложениями. Мы рассматриваем каждый проект в отдельности. Какими источниками финансирования сегодня пользуется Amstar для развития на мировых рынках и в Украине? Какой объем инвестиций компания намерена вложить в Украину в 2009-2010 годах? Amstar привлекает средства частных инвесторов (в основном из западной Европы и США) в каждый из своих фондов. На уровне отдельных проектов дополнительными источниками финансирования являются банковские кредиты и инвестиции партнеров. Планы на 2009-2010 годы сейчас пересматриваются, а вот до кризиса фонд Amstar Ukraine был готов инвестировать в Украину около $1 миллиарда. Amstar Europe Amstar Europe наряду с Amstar Group и Amstar Global являются группой аффилированных фондов частных инвестиций в недвижимость Северной и Южной Америки, Азии и Восточной Европы компании Amstar, основанной в 1987 году. Штаб-квартира компании Amstar располагается в Денвере (штат Колорадо, США). Компания Amstar является инвестором и девелопером проектов недвижимости. Вместе с аффилированными фондами компания инвестировала около $1,5 миллиарда в проекты офисной, гостиничной, торговой, индустриальной недвижимости и проекты mixed-use. Офисы компании расположены в Денвере (США), Вестпорте (Ирландия), Киеве (Украина), Москве (Россия), Анкаре (Турция), Нью Дели (Индия). Amstar Europe специализируется на проектном финансировании в странах Восточной Европы, в частности в Украине. Выход Amstar Europe на украинский рынок состоялся в 2005 году. Компания ориентирована на проекты в крупных городах – Киеве, Одессе, Харькове, Донецке и Днепропетровске. Сфера интересов Amstar Europe в Украине распространяется на все сегменты коммерческой (офисная, торговая, гостиничная, индустриальная) и жилую недвижимость. Компания сфокусирована на развитии качественных проектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду мультинациональным и ведущим национальным компаниям, а также жилой недвижимости для продажи на локальном рынке. Сумма инвестиций в один проект может достигать $40-200 миллионов. Amstar Europe рассматривает самостоятельное развитие проекта или создание совместного предприятия с профессиональным локальным девелопером. Как Вы считаете, остается ли украинский рынок недвижимости таким же привлекательным для инвестирования, каким он был до кризиса? Какие сегменты сегодня привлекательны для зарубежных инвесторов и в частности компании Amstar? Проект ТРЦ Galleria Stolitsa Retail Center, Киев проект: AMSTAR EUROPE На наш взгляд, украинский рынок стал, к сожалению, гораздо менее привлекательным для инвестирования, поскольку благоприятные условия, вызванные снижением цен на недвижимость и затрат на строительство, нивелируются негативным эффектом от проблем с финансовым сектором и реальными доходами населения. Во второй половине 2009 года мы не ожидаем существенных позитивных изменений, хотя надеемся, что в октябре-ноябре станет более ясно, когда можно ожидать стабилизации ситуации на рынке. Для зарубежных инвесторов наиболее привлекательным является торговый и офисный сегменты в первую очередь в Киеве. Компания Amstar в данном контексте не является исключением. Готовы ли зарубежные инвесторы к инвестиционным сделкам в Украине? Желание и готовность зарубежных инвесторов к инвестиционным сделкам на украинском рынке ограничиваются проблемами большинства инвесторов на родных рынках, а также ранее озвученными неблагоприятными условиями в Украине. Поэтому мой ответ на поставленный вопрос прозвучит скорее отрицательно. Проектный портфель Amstar Europe в Украине Логистический парк M6 Logistics Park класса А на трассе «Киев-Житомир» (Е-40). Общая площадь логистического парка составит 262 815 м². Для реализации проекта компания уже консолидировала земельные участки более 40 частных владельцев. На данный момент идет процесс получения разрешительных документов на строительство первой очереди объекта, которое запланировано на 2010 год. Введение в эксплуатацию первой очереди логистического парка запланировано на начало 2011 года. ТРЦ Galleria Stolitsa Retail Center в Киеве. Общая площадь ТРЦ – 104 000 м². Проект реализуется в партнерстве с компанией Construction Group International (Харьков). На сегодняшний день приобретен земельный участок, разрабатывается дизайн проекта, оформляются разрешительные документы и решается вопрос предварительной аренды. Срок сдачи объекта в эксплуатацию запланирован на август 2011 года. Коттеджный поселок Manor Springs Gated Community в Обуховском районе (Киевская область), включающий 204 домовладения. Завершение проектных работ на участке общей площадью 100 гектаров запланировано на конец 2009 года. Проведено резонирование территории, собрана первоначальная разрешительная документация по развитию проекта. Начало продаж в городке запланировано на вторую половину 2010 года. Компания инвестировала в строительство жилого комплекса «Дельфин» по ул. Щорса, 26-а в Киеве. Девелопер проекта – Delfin Development. Общая площадь комплекса составит около 25 000 м². Проектом предусмотрен 3-уровневый подземный паркинг и гостевая стоянка. Срок реализации – до конца 2010 года. Kharkov Housing – масштабный жилой проект в Харькове. Общая площадь объекта составит около 164 860 м². Срок реализации первой очереди – до конца 2011 года.