Александр Носаченко: «У рынка коммерческой недвижимости появилось больше уверенности»

Разделяете ли Вы мнение о том, что кризис открывает новые возможности? Если да, то как девелоперские компании в Украине могут использовать сложившуюся ситуацию? Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина) ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА) Это вопрос того, во что ты веришь. Если верить в возрождение экономики и рынка недвижимости, то сегодня, в условиях сниженной себестоимости строительства и наличия стратегических земельных площадок по хорошим ценам, можно говорить об интересных предложениях, за которые можно «зацепиться». Охарактеризуйте одной ключевой фразой рынок коммерческой недвижимости Украины. «Барахтается» из последних сил, пока более-менее успешно. Можно ли отметить какие-то позитивные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Киева и Украины в целом в текущем году? Я считаю, что появилось больше уверенности в завтрашнем дне. Мультинациональные компании приняли бюджеты на 2016 год и зафиксировали долгосрочные планы и стратегию, которая не предусматривает ухода с рынка при существующих условиях. Сегодня многие компании переезжают в лучшие офисы более высокого качества, оставаясь в том же бюджете арендной платы, а в некоторых случаях даже с более низкой стоимостью аренды. Еще одна положительная тенденция состоит в том, что деловая активность постепенно входит в привычное русло. Это ведет к возобновлению визитов иностранцев в Киев, что, соответственно, положительным образом влияет на заполняемость гостиниц. Так, если к концу 2014 года заполняемость отелей упала с 55% до 30%, то в течение первого полугодия 2015 она постепенно возрастала и для наиболее успешных отелей составляла уже порядка 40%. Безусловно, этот показатель находится еще далеко от приемлемого уровня (оптимальный диапазон заполняемости успешных отелей составляет 60-65%), но это однозначное улучшение по сравнению с прошлым годом. Можно ли утверждать, что для рынка коммерческой недвижимости Киева текущий год был одним из наиболее пассивных по объемам ввода новых площадей за последние несколько лет? Безусловно, так и есть. Абсолютно логично, что инвестиции в строительство приостанавливаются в момент неопределенности по доходной части: будут ли арендаторы, и каким будет арендный доход. Как ведут себя сегодня зарубежные инвесторы, которые ранее интересовались украинским рынком? Трансакционной активности как таковой пока нет, но наблюдается определенная положительная динамика, когда некоторые крупные инвесторы начинают интересоваться украинским рынком. Мы отмечаем первые движения, которые в дальнейшем потенциально могут привести к сделкам, а значит и инвестициям в страну. Пока будут возможности развития на основном рынке, которым в Украине является Киев, говорить об активном развитии рынков недвижимости в регионах не приходится ФОТО: «CP» Прокомментируйте, насколько сейчас удачное либо неудачное время для продажи объектов недвижимости? Время для продажи крайне неудачное, и в 2015 году на рынке недвижимости Украины не было зафиксировано громких сделок. Состоялась продажа нескольких земельных участков, но, объективно, это не были существенные по объемам трансакции. На данный момент ведутся переговоры в отношении покупки некоторых объектов недвижимости. Я считаю, что потенциальные сделки могут быть заключены в 2016 году, когда появится больше предпосылок для возможности корректно спрогнозировать арендный доход объектов. Сейчас это не представляется возможным. К примеру, в сегменте торговой недвижимости главный вопрос сегодня – арендный доход какого года работы ТЦ брать за основу для расчета его инвестиционной стоимости при продаже? Ведь можно брать, к примеру, показатели 2013, 2014, 2015 года или прогнозируемые показатели 2016-го или 2017-го. Суммы могут существенно отличаться. К примеру, если взять статистику чистого арендного дохода ТЦ в 2012 году, то в 2013-м он был уже на 10% ниже, а в 2014-м – на 40% ниже. Существует предположение, что в 2017 году уровень арендных ставок может потенциально вернуться к показателям 2013-го. Но это только предположение. А если принимать во внимание текущее состояние уровня операционного дохода и применять к существующей рыночной ставке капитализации на подобные активы, то их стоимость может доходить до 50%. Какой город Украины Вы посоветовали бы для инвестиций в строительство объекта недвижимости? В целом, я всегда придерживаюсь достаточно консервативной позиции: пока будут возможности развития на основном рынке, которым в Украине является Киев, говорить об активном развитии рынков в регионах не приходится. Но в то же время, необходимо отталкиваться от отдельных сегментов недвижимости и потенциала для их развития в том или ином городе. Например, сегодня, если сопоставить затраты на строительство, уровень арендных ставок и ставок капитализации, а соответственно и продажную инвестиционную стоимость, экономической целесообразности в девелопменте офисных помещений даже в крупных городах Украины (Харькове, Львове, Днепропетровске и т.д.) нет. Единственный сегмент, который я бы советовал рассматривать в регионах – торговая недвижимость и только в некоторых городах с учетом состояния рынка на сегодняшний день. Как Вы оцените, к примеру, инвестиционную привлекательность Львова? На текущий момент во Львове функционируют два крупных торговых центра (ТРЦ King Cross Leopolis и ТРЦ Forum Lviv) и еще один (ТРЦ Victoria Gardens) будет открыт в следующем году. Для удовлетворения спроса этих ТРЦ, однозначно, хватит. ТРЦ Forum Lviv стал одним из самых громких открытий на рынке торговой недвижимости Украины с 2008 года с точки зрения успеха (торжественное открытие ТРЦ Forum Lviv состоялось 25 сентября текущего года – ред.). К примеру, на момент запуска были подписаны договоры с 97% арендаторов, а около 80% магазинов работали, начиная с первого дня. Я уверен, что во Львове сложно будет открыть ТРЦ лучше в силу ряда факторов – концепции, месторасположения, состава арендаторов, опыта девелопера, в том числе и в вопросе, как правильно запустить торговый центр. Кроме того, если рассматривать все существующие проекты торговых центров, находящихся в стадии строительства в Украине, любому из них будет очень трудно открыться в ближайшие годы более успешно, чем ТРЦ Forum Lviv. Как Вы оцениваете перспективы коммерческого успеха реализуемых сегодня проектов ТРЦ в Киеве, а также уже функционирующих объектов? Коммерческий успех для инвестора – это возврат вложенных инвестиций плюс дополнительно определенный заработок. Если рассматривать текущие проекты с этой точки зрения и говорить об их затратной и доходной части, то в очень немногих проектах просматривается какая-либо экономическая целесообразность девелопмента, несмотря на то, что, к примеру, расходы на строительство снизились. Торговая недвижимость с коммерческой точки зрения – очень сложный сегмент, поскольку он моментально реагирует на экономическую ситуацию в стране. Во-первых, население очень резко реагирует на значительное ухудшение экономической и политической ситуации, в ряде случаев существенно урезая и кардинально перераспределяя затраты. Во-вторых, для того, чтобы заняться шоппингом, люди должны иметь не только деньги, но и позитивное настроение. Как результат, с резким снижением покупательной способности и доходов населения, розничный товарооборот практически по всем видам товаров значительно падает. В сложившейся ситуации арендодатели вынуждены пересматривать условия аренды, что в итоге отражается на чистом операционном доходе, который генерирует торговый центр. Если оценивать уровень арендных ставок на рынке торговой недвижимости Украины в 2014 году, то наивысшие арендные ставки на секции 100-200 м2 в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева снизились на 30% по сравнению с 2013-м. Таким образом, при расчете продажной стоимости некоторых ТЦ она едва ли не сопоставима с себестоимостью их строительства, а с учетом стоимости банковского кредита экономическая целесообразность строительства торгового центра находится под очень большим вопросом. С большой долей вероятности в 2016 году не стоит ожидать большого количества открытий новых ТРЦ. На август следующего года анонсирован запуск ЦУМа, и его главными преимуществами являются, конечно же, месторасположение на главной торговой улице Киева и уникальная концепция. Что касается ряда других строящихся проектов, ситуация будет более понятна не раньше начала следующего года. Но уже сейчас можно сказать, что за последние годы рынок активных арендаторов значительно сузился. Учитывая этот факт, все крупные строящиеся ТРЦ с GLA более 100 000 м2 (ТРЦ Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall) могут испытывать проблемы с заполняемостью при условии, что они не могут быть фазированы. На момент запуска ТРЦ Forum Lviv были подписаны договоры с 97% арендаторов ФОТО: «CP» В начале августа на территории ТРЦ SKY MALL состоялось открытие нового развлекательного формата – рекреационной зоны Sky Family Park. Прокомментируйте формат этого проекта. В целом, идея создания рекреационной зоны Sky Family Park – очень хорошая и правильная, но главной задачей такого проекта является то, чтобы в конечном итоге люди приходили в ТРЦ и делали покупки. Кроме того, любой успех необходимо постоянно поддерживать и создать конкурентное преимущество, которое сложно повторить. Насколько активным является сейчас рынок аренды торговой недвижимости и происходит ли заключение новых договоров в строящихся объектах? Как правило, договор аренды в строящихся объектах заключают сегодня сроком на 5-10 лет. В условиях нестабильности и неопределенности готовность арендатора или его субъективная оценка экономики не всегда совпадают с реальной ситуацией. Так, если арендаторы ожидают хорошей покупательной способности, а, значит, и хороших товарооборотов в отдельно взятом ТЦ, то они будут готовы платить более высокую арендную плату, и наоборот. На текущий момент настроение арендатора, основанное на нынешних товарооборотах, может привести к тому, что он согласится лишь на крайне невыгодные для владельца торгового центра условия. Главный вопрос, который сегодня стоит перед арендодателями: стоит ли ждать лучших времен, приостановить или продолжить строительство торгового центра и разработать альтернативную схему взаимоотношений с арендаторами, предусматривающую, в случае положительной динамики развития рынка, увеличение стоимости аренды? Сравните, пожалуйста, ситуацию в сегменте офисной недвижимости, наблюдавшуюся в 2014-2015 годах и в кризисном 2008-м. Начнем с того, что офисному сегменту в кризисе 2008 года условно повезло: на фоне существенно сократившегося спроса новое предложение в период 20082009 годов было незначительным. Но в 2013-2014 годах на рынок вышло большое количество офисных помещений класса А, строительство которых началось в разные годы, при этом новое предложение высококачественных площадей в прошлом году достигло рекордного значения за последние 20 лет – 80 000 м2. Снижение деловой активности на рынке офисной недвижимости с начала 2014 года, а также вывод на рынок Киева большого объема нового предложения оказали существенное давление на ставки и вакантность в этом сегменте. Сейчас вакантность в офисном сегменте составляет 23,7%, при этом в бизнес-центрах класса А – около 30%. Со временем свободные площади постепенно заполнятся и, как результат, вакантность снизится. Но на данный момент положение собственников офисных помещений далеко не завидное. Насколько критической является ситуация в офисном сегменте? Офисный сегмент поддерживают, прежде всего, мультинациональные компании, которые составляют 2/3 потребления качественных офисных помещений. Кроме того, неразрывность договора аренды в торговом и офисном сегментах имеет принципиальное отличие. Как правило, мультинациональные компании берут на себя обязательства уплачивать арендную ставку вне зависимости от ситуации на рынке, и ни одна компания не пойдет на то, чтобы отказаться от обязательств, прописанных в договоре. Кроме того, отдельно взятые убыточные рынки, каким для ряда мультинациональных компаний в данном случае является Украина, определенное время может поддерживать материнская компания за счет прибыли в целом регионе (например, в CEE, EMEA и т.д.). В 2014-2015 годах в Киеве произошло несколько резонансных нападений на строительные площадки. Могут ли девелоперы в сегодняшних условиях принять какие-либо законные меры для предотвращения подобных нападений? Это проблема рынка в целом. Для того, чтобы поменять ситуацию, необходимы глобальные изменения. Хочется надеяться, что государство будет больше обращать на это внимание.