«Аэропорт Сити» – бизнес-городок за пределами столицы

Commercial Property №3 (43) март 2007

Совсем недавно девелоперская компания Seven Hills, являющаяся дочерним предприятием Scorpio Real Estate Group (Израиль), которая, в свою очередь, входит в состав BCG Group, заявила о своей деятельности на рынке недвижимости Украины, начав реализацию сразу трех проектов. Один из них – офисно-логистический комплекс «Аэропорт Сити» в районе аэропорта «Борисполь», по словам представителей компании, является качественно новым для украинского рынка продуктом. Подробнее о проекте, его специфике и особенностях в эксклюзивном интервью нашему изданию рассказал Ари Шварц, генеральный директор компании Seven Hills.

СР: По каким критериям выбирался земельный участок под строительство офисно-логистического комплекса компании Seven Hills? Каковы его преимущества?

Мы считаем, что выбрали правильное место, время и формат. В любом случае, идея перенести деловую активность из центра города за его пределы очень интересна. Мы хотим построить бизнес-городок за пределами столицы, и данная территория кажется нам довольно перспективной. Преимущества участка очевидны. Наша компания изучила транспортную нагрузку Бориспольской трассы, в результате чего выяснилось, что ежедневно по ней проходит 200 грузовых машин, следовательно, размещение здесь логистического центра вполне обосновано. Кроме того, следует упомянуть о планируемом строительстве Окружной дороги, которая пройдет в непосредственной близости от комплекса, а также об открытии в этом направлении станции метро, что произойдет в ближайшем будущем. Так компания Seven Hills сможет предложить своим клиентам удобное сообщение: в часы пик, когда с утра тысячи машин спешат в город, наши клиенты будут двигаться в обратном направлении свободно и быстро, а в вечерние часы, когда те же тысячи машин выезжают из города, наши арендаторы смогут быстро до него добраться.

Более того, проект расположен в непосредственной близости от аэропорта «Борисполь», являющегося важным пунктом сообщения всего региона и страны. Расстояние от комплекса до аэропорта составляет всего 6 километров.

Проект бизнес-городка «Аэропорт Сити»

МАКЕТ: Seven Hills

CP: Каковы характеристики земельного участка?

Его общая площадь составляет 49,7 гектара. Участок находится в аренде на 49 лет с правом выкупа земли, что очень важно для нашей компании.

CP: Какова структура данного комплекса: общая и используемая площадь по сегментам, инфраструктурное обеспечение?

Фасад, лицевая сторона проекта длиною 1,6 километра, будет иметь два центральных въезда со стороны Бориспольской трассы, что позволит разрешить проблему подъезда к комплексу как для грузовых машин, так и для автобусов.

Комплекс «Аэропорт Сити» будет совмещать в себе офисные здания, складские помещения, отель, торговые павильоны и многое другое. У нас есть основной проект, однако он очень гибок и потому будет реализовываться поэтапно. С момента начала строительных работ и до сдачи последней фазы он может претерпеть значительные изменения.

Такой подход объясняется философией и традициями компании: главное – не построить здание и заполнить его арендаторами, а реализовать проект, изначально ориентируясь на потребности конечного потребителя. Сегодня наша компания тесно сотрудничает с будущими арендаторами комплекса, поэтому знает их желания и нужды. Ярким примером подобного сотрудничества может служить наш проект для компании IBM в Канаде. Мы знали все необходимые параметры, вплоть до того, сколько телефонных линий будет на каждом этаже. Этот проект создавался совместно с правительством страны, поскольку сегодня строить в Канаде сложно и дорого. В итоге все стороны – IBM и другие арендаторы, размещенные в здании, наша компания и правительство Канады – остались довольны проектом, в котором использовался западный опыт (во многих офисах отсутствуют обычные рабочие столы, а у сотрудников есть современные компьютеры и телефоны, позволяющие работать сидя в кафе за чашкой кофе). Это создает абсолютно иную атмосферу общения внутри компании и за ее пределами. Современный девелопмент, особенно коммерческий, направлен на увеличение открытых площадей, свободного пространства. Это объясняется и менеджментом западных компаний, который строится не по принципу пирамиды, где наверху оказывается начальство, а по принципу плоскостей, одноуровневости и доступности. По таким новым принципам ведется строительство современных коммерческих помещений: много пространства, отсутствие колонн, стеклянные поверхности, облагороженные территории с озеленением.

CP: На какой стадии реализации находится проект «Аэропорт Сити»? На какой период запланирован ввод объекта в эксплуатацию?

Сейчас наша компания занимается согласовательной документацией, а это очень длительный процесс. Строительство объекта будет проводиться в несколько фаз, и после каждой фазы компания будет изучать потребности рынка. Начало строительства планируется на следующий год, а его завершение – через 8 лет.

CP: Почему на данном участке решено развивать проект смешанного формата?

На участке такого масштаба будет работать минимум 5 тысяч человек, поэтому возникает потребность в обеспечении их всей необходимой инфраструктурой. Здесь запланировано несколько ресторанов, гостиница, магазины, зона отдыха и развлечений, различные услуги, такие как химчистка, парикмахерская и многое другое. Все требования продиктованы необходимостью создания рабочей среды в нормальных и комфортных условиях.

Для нас имеет значение и социальная ответственность девелопера: заботиться не только о количестве зданий, но также и о том, как можно разгрузить городские дороги, создать рабочие места, использовать возможность жилого строительства поблизости, автоматически возникающую при подобном расположении таких комплексов. Это как магнит, притягивающий также местных девелоперов.

CP: Насколько изменится проект «Аэропорт Сити» к моменту сдачи его в эксплуатацию?

Мы стараемся держать руку на пульсе, активно занимаемся исследованиями рынка. Если увидим потребность в офисах, дополним наш проект этой составляющей, если будет недостаточно отеля на 150 номеров, построим еще один, если же возникнет спрос на другие помещения, добавим и их. Для нашей компании не является проблемой строительство 30 000 м2 офисных площадей, но мы всегда помним о том, кто конечный потребитель этих помещений и исходим из его реальных потребностей.

CP: В каком классе будут позиционироваться офисные помещения комплекса? Какой уровень арендных ставок на складские и офисные помещения вы предполагаете в этом проекте?

Офисные помещения будут класса А, поскольку мы ориентируемся на международные стандарты, причем арендная ставка составит около $20-25/м2/в месяц. Это выгодные и, главное, удобные условия. Тем более что скоро здесь появится станция метро и добираться на работу в комплекс будет быстрее, нежели до центра города.

Проект «Аэропорт Сити» в Борисполе создается под потенциальных клиентов. Так, есть крупные международные компании, заинтересованные в украинском рынке, которые хотят разместить в нашем комплексе свои представительства. Главной их проблемой остается отсутствие качественного предложения офисных площадей по приемлемым ценам. Им интересны площади в 1000-1500 м2. Многим компаниям приходится снимать частные квартиры, но это совсем не то, что им нужно. Однако мы готовы сотрудничать не только с международными компаниями. Мы открыты для всех.

CP: Кто будет заниматься сдачей площадей комплекса в аренду?

Для сдачи площадей в аренду мы не обращаемся к агентам. У нас достаточно связей с международными компаниями, чтобы без проблем обеспечить наполненность здания. Уже сегодня можно говорить, по крайней мере, о 25 арендаторах (крупных международных компаниях).

Для таких целей со временем планируется создать отдельный департамент, который будет заниматься сдачей в аренду площадей комплекса. В нашей компании существует ряд подразделений, отвечающих за различные направления. Это целая разветвленная структура. К примеру, у нас есть департамент аренды, продажи, архитектурный и финансовый отделы, есть собственные инженеры, которые следят за правильным выполнением строительных технологий.

CP: Каков состав участников проекта? По каким критериям осуществлялся их отбор?

Пока мы не можем предоставить подобную информацию. Планируется тендер и отбор строительной компании для каждого отдельного проекта. Это касается не только генподрядчика, но и других участников проекта, ведь для нас важен их опыт работы именно в той сфере, в которой будет создаваться проект.

К выбору генподрядчика мы перейдем только после процедуры согласования проекта. Выбор будет осуществляться из 5 существующих на рынке компаний, которые могут взяться за такой объем работ. Команда для работы над проектами торговых центров также будет сформирована в результате жесткого отбора компаний.

CP: Кто и на каких условиях будет выполнять проперти- и фасилити-менеджмент объекта?

На сегодняшний день компания управляет объектами общей площадью около 12,8 миллиона м2 по всему миру. Мы не оставляем наши проекты и, все работы по проперти- и фасилити-менеджменту выполняем сами и оперируем собственными стандартами. Это касается проектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, где мы всегда оставляем за собой право управления проектом. Для этого создаются подразделения, ведущие проект.

CP: Какие источники финансирования и на каких условиях будут привлечены для реализации проекта? Каков общий объем инвестиций и предполагаемый срок окупаемости?

Мы привлекаем инвестиции со всего мира. BCG Group – это мощная финансовая организация, ничуть не уступающая огромным международным банкам. К тому же, у нас есть преимущество перед местными девелоперами, которым приходится продавать один объект, чтобы начать строительство другого. Мы же располагаем достаточными финансовыми средствами, чтобы одновременно работать над несколькими проектами.

Что касается проекта «Аэропорт Сити», то приблизительный объем инвестиций составит более $350 миллионов, планируемый период их возврата – около 5-6 лет.

Ари Шварц, генеральный директор компании Seven Hills

Фото: Иван Рудюк

CP: Какие факторы, по вашему мнению, будут определять конкурентные преимущества данного объекта на рынке Киева (особенно учитывая существующие планы некоторых украинских и международных компаний по реализации на участках возле аэропорта «Борисполь» офисных и логистических проектов)?

Мы предлагаем богатый опыт, и в этом наше главное отличие от многих местных и иностранных компаний. Логистические проекты, которые существуют на данный момент, – это совсем не то, что строит наша компания. Есть небольшие складские комплексы, которые не могут удовлетворить потребности рынка, в то время как наши проекты коренным образом отличаются от существующих на данный момент в Украине.

Мы располагаем большим опытом успешной работы в Европе. Примером тому – логистический центр в аэропорту Орли (Париж), который не просто включает складские помещения, офисные здания и сеть необходимых строений, а представляет собой целую интегрированную систему.

Кроме того, наша компания имеет опыт работы с государственными учреждениями и правительством. Это не всегда просто, но у нас получается. Для нас не существует разницы между правительством Украины и других европейских стран – в этом наше преимущество.