Адаптация девелоперских проектов к новой реальности

ПОЧЕМУ СЕГОДНЯ НЕОБХОДИМА АДАПТАЦИЯ КОНЦЕПЦИЙ? Юрий Нартов, управляющий директор компании Colliers International (Украина) В отличие от предыдущих нескольких лет, когда рост деловой активности, доходов населения и темпов кредитования на фоне дефицита всех видов коммерческой недвижимости стимулировали постоянный рост арендных ставок и цен продажи объектов, сегодня девелоперам приходится работать в совершенно новых условиях. Одной из наиболее значительных трансформаций, случившихся за последние 8 месяцев, стал качественный переход от рынка продавца к рынку арендатора/покупателя. Значительное падение спроса, увеличение доли вакантных площадей в существующих объектах, падение арендных ставок – вот реалии сегодняшнего дня, которые и предоставляют арендаторам возможность диктовать свои условия. И если ранее, стремясь к достижению на выходе максимального объема площадей и уровня цен, девелоперы склонны были завышать возможности рынка поглотить заявленные объемы проектов, то сегодня им уже приходится принимать в расчет мнение конечного потребителя с точки зрения объемов строительства, уровня цен и, во многом, качества. Среди современных тенденций рынка можно выделить: – существенное снижение спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов; – ухудшение финансовых возможностей застройщиков; – отсутствие проектного финансирования либо его нецелесообразность из-за слишком высокой стоимости кредитных ресурсов; – замораживание проектов; – повышение требований финансовых институтов и инвесторов к качеству и профессионализму объектов; – ухудшение покупательной способности покупателей/конечных пользователей; – ужесточение конкуренции среди объектов; – изменение предпочтений арендаторов при выборе качественных характеристик объектов. Елена Чекмезова, консультант департамента оценки и консалтинга компании Colliers International (Украина) Как результат, многие проекты в сфере коммерческой недвижимости оказались неконкурентоспособными и, следовательно, маловостребованными в текущих условиях. Это привело к массовому замораживанию строительства и остановке работы по уже начатым проектам. Очевидно, что по мере оживления финансового сектора в первую очередь будут финансироваться «беспроигрышные» проекты, то есть гарантированно окупаемые, конкурентоспособные и соответствующие реалиям рынка. Именно адаптация концепции, ее модификация в соответствии с реалиями, а также грамотная презентация и продвижение проекта могут многократно повысить шансы на привлечение финансирования и партнеров, успешную реализацию проекта на рынке. ЭТАПЫ АДАПТАЦИИ С точки зрения наиболее эффективного использования земельного участка (особенно ввиду его высокой стоимости), понятным является стремление девелопера построить как можно больше коммерческой площади на каждом квадратном метре участка фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО В данной статье в качестве примера будет идти речь об адаптации офисных проектов, которая включает в себя следующие этапы: ¦ Анализ физических характеристик и местоположения участка. – Анализ транспортной доступности. – Описание и анализ существующей и перспективной конкуренции. – Определение класса будущего проекта. – Определение размера будущего проекта. – Анализ конструктивных особенностей здания и поэтажных планов. Анализ физических характеристик участка, его месторасположения и описание конкуренции – важные этапы определения целесообразности развития будущего офисного центра и его класса. Согласно существующей классификации офисных помещений Киева, одним из критериев офисного здания класса А является расположение, подразумевающее, в первую очередь, месторасположение в границах центрального делового района (CBD), либо в границах других сложившихся районов города недалеко от транспортных развязок. Кроме того, удобный подъезд к участку и транспортное сообщение, то есть расположение будущего объекта в пределах 10-15 минут пешеходной доступности от ближайшей станции метро, непосредственно влияют на уровень арендной ставки и заполняемость будущего офисного центра. В процессе реализации проекта офисной недвижимости девелоперы могут допускать следующие основные ошибки: – выбор неоптимального для развития офисного проекта земельного участка; – неправильное позиционирование будущего объекта недвижимости. Так, экономия на анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (highest and best use analysis – HBU) на ранних этапах развития проекта может привести к выбору не наилучшей модели развития (гостиница вместо офисного центра, например), что в результате лишит девелопера дополнительной прибыли. Что касается неадекватного позиционирования будущего объекта, можно привести такой пример: наличие функционирующих индустриальных объектов в ближайшем окружении будущего офисного центра наряду с ограниченной пропускной способностью подъездных путей не позволят позиционировать проект в классе А и установить соответствующий данному классу уровень арендных ставок, как бы того не хотелось девелоперу. Распространенной ошибкой также является существенное завышение плотности застройки на участке. Для определения оптимального размера будущего офисного центра необходимо учитывать целый ряд факторов. С точки зрения наиболее эффективного использования земельного участка (особенно ввиду его высокой стоимости), понятным является стремление девелопера построить как можно больше коммерческой площади на каждом квадратном метре участка. Тем не менее, необходимо также принимать во внимание такие факторы, как собственно размер участка, его емкость, существующие ограничения, стоимость строительства, возможность поглощения офисных помещений рынком в течение разумного периода времени, а также потребности целевых арендаторов, которые определяют оптимальную площадь типового этажа здания. Одним из сдерживающих факторов в том числе является необходимость организации паркинга, соответствующего размерам будущего офисного центра. НАЛИЧИЕ ВМЕСТИТЕЛЬНОГО ПАРКИНГА ОПРЕДЕЛЯЕТ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬ ОБЪЕКТА, А ТАКЖЕ ЕГО АКТУАЛЬНОСТЬ В ДОЛГОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ Наличие вместительного паркинга определяет конкурентоспособность объекта на рынке, привлекательность для арендаторов, а также актуальность здания в долгосрочной перспективе. Минимально приемлемый парковочный индекс для качественных офисных помещений, расположенных в границах ЦДР или в районах, приближенных к ЦДР, составляет 1 машиноместо на 100 м² арендуемой площади. В случае же расположения офисного здания за пределами ЦДР необходимо предусматривать парковочный индекс на уровне 1 машиноместо на 80 м² или даже 50 м² в зависимости от месторасположения. Если проект находится на стадии строительства, то возможностей для его оптимизации к новым рыночным условиям остается меньше, чем в случае ранней стадии проектирования фото: ИВАН РУДЮК Учитывая последние изменения на рынке офисной недвижимости (сокращение спроса на офисные помещения, снижение арендных ставок, повышение уровня вакантности), довольно тяжело спрогнозировать спрос на офисные помещения высокого качества спустя 2-3 года. Несмотря на это, мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе рынок стабилизируется, и спрос на офисные помещения класса А возрастет. Тем не менее, в большинстве случаев мы не рекомендуем развивать офисные проекты, арендуемая площадь которых превышала бы 20 тысяч м² в одной фазе. Стремясь получить максимальный объем арендуемой офисной площади, девелоперы сталкиваются с такими сложностями, как реализация слишком крупного объекта (например, 50-100 тысяч м² арендуемой площади), отсутствие пофазовой реализации проекта, наличие слишком обширной инфраструктуры или же наоборот отсутствие таковой в проекте и неадекватное количество парковочных мест. В случае, когда девелопер планирует развивать офисный проект пофазово, критично важным является обеспечение не просто достаточно емкого паркинга, а отдельного (обособленного) паркинга для каждой фазы проекта. Такое разделение (в том числе и подземного паркинга в случае его наличия) позволит развивать фазы проекта независимо друг от друга и при необходимости реализовать отдельные здания как независимый инвестиционный проект. Анализ конструктивных особенностей здания и поэтажных планировок является заключительным, но не менее важным этапом в ходе проведения адаптации офисных проектов. Эффективность помещений типового этажа является основной коммерческой ценностью всего проекта. С планировочной точки зрения наиболее оптимальным является прямоугольный этаж с «ядром» и вертикальными коммуникациями в середине плана. По нашему мнению, наиболее целесообразно создавать здание с размером типового офисного этажа около 1200-1300 м² (максимальный – до 1500 м²). Такой размер этажа будет соответствовать потребностям как крупных, так и более мелких арендаторов. Конфигурация типового этажа должна иметь следующие параметры: – оптимальная высота потолка – 2,9-3 м (но не менее 2,7 м) от возможного фальш-пола до подвесного потолка; – открытая эффективная планировка этажа с возможностью разбивки площади на автономные офисные блоки; – глубина этажа, расстояние между противоположными светлыми сторонами («от окна до окна») – не более 18-20 м; – шаг колонн – не менее 8х8 м; – минимум потерь на помещениях общего пользования (коридоры, фойе). Ключом к успешной реализации проектов является глубокое понимание законов развития рынка, потребностей конечных пользователей-арендаторов и создание качественного предложения фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Одним из первых элементов проектируемого здания, на который обращают внимание консультанты, является его форма. Стремясь создать уникальный проект на рынке и следовать модным архитектурным тенденциям, девелоперы зачастую выбирают неправильную форму здания, которая может варьироваться от треугольной до полукруглой и более изощренных вариантов. Очевидно, что неправильная форма этажа влечет за собой неоптимальное расположение ядра здания, неэффективную организацию внутреннего пространства, неоптимальный шаг колонн и значительные потери на помещениях общего пользования. Нашей рекомендацией в данном вопросе является возведение здания с оптимальной формой этажа, учитывая при этом существующие ограничения на участке. С проблемами неэффективных планировочных решений могут также сталкиваться те девелоперы, которые занимаются реконструкцией существующих строений под офисные здания. В данном случае важно также провести анализ финансовой целесообразности редевелопмента с учетом прогнозируемой арендной ставки на будущие офисные площади. В зависимости от стадии, на которой находится проект, существуют различные возможности его оптимизации. Безусловно, имеется гораздо больше возможностей для «маневра», если проект находится на ранней стадии проектирования. В этом случае коррективы могут быть достаточно существенными, включая изменение объема запланированных к реализации площадей и корректировку формы здания. Если же проект находится на стадии строительства, то возможностей для его оптимизации к новым рыночным условиям остается меньше, чем в предыдущем случае, тем не менее, они все-таки есть. В данной ситуации речь может идти о повышении эффективности внутренних помещений, корректировке объема, набора и расположения элементов инфраструктуры, изменениях в инженерных системах здания, качестве внутренней отделки и фасадных материалов. СЕГОДНЯ ДЕВЕЛОПЕРАМ ПРИХОДИТСЯ ПРИНИМАТЬ В РАСЧЕТ МНЕНИЕ КОНЕЧНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА, УРОВНЯ ЦЕН И, ВО МНОГОМ, КАЧЕСТВА В сложившихся условиях необходимо четко понимать, какие характеристики пользуются спросом на данный момент и будут востребованы на рынке через несколько лет. Успешное решение этих задач невозможно без регулярного мониторинга рынка, отслеживания происходящих на нем изменений, понимания портрета арендаторов и их потребительских предпочтений, ценовой политики конкурентов, а также покупательной способности игроков рынка. Все эти задачи застройщики могут решать самостоятельно, либо с привлечением внешних специалистов. Второй вариант зачастую оказывается более приемлемым, поскольку обращение к сторонним консультантам позволяет получить независимую точку зрения, основанную на разностороннем опыте, навыках и know-how. Сложившаяся непростая ситуация в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности вовсе не должна выступать в качестве руководства для сворачивания всех планов. Ведь глубокое понимание законов развития рынка, потребностей конечных пользователей-арендаторов и создание качественного предложения являются ключом к успешной реализации проектов. А качественные продукты всегда будут востребованы рынком. Как только внешние кризисные факторы смягчатся, и спрос со стороны арендаторов начнет расти, на первый план выйдет дефицит профессиональных, адаптированных под требования пользователей проектов и помещений.