7Ci Group: «Строительная компания должна создавать ценность для заказчика проекта»
Commercial Property №11 (159-160) ноябрь-декабрь 2016
ПРЕВЫШЕНИЕ ПЛАНОВОГО БЮДЖЕТА И НАРУШЕНИЕ СРОКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА – ПРОБЛЕМЫ, КОТОРЫЕ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ ЗАЧАСТУЮ ЯВЛЯЮТСЯ НЕИЗБЕЖНЫМИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ, ИХ ВПОЛНЕ МОЖНО РЕШИТЬ ИЛИ КАК МИНИМУМ – ЭФФЕКТИВНО КОНТРОЛИРОВАТЬ. ПОДРОБНЕЕ ОБ ЭТОМ РАССКАЗАЛИ НАТАЛИЯ ДЕРЕН И ОЛЬГА ГАВУРА, УПРАВЛЯЮЩИЕ ПАРТНЕРЫ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГРУППЫ КОМПАНИЙ 7CI GROUP.
Текст: Оксана Бабенко
Наталия Дерен, управляющий партнер строительной группы компаний 7Ci Group
Фото: 7CI GROUP
Назовите основные тенденции на украинском строительном рынке в текущем году. Как изменился спрос на строительные работы? Насколько изменилась конкуренция между игроками рынка?
В целом, ситуация на строительном рынке улучшилась относительно прошлого года, увеличение объемов работ в гривневом выражении в среднем за год составило порядка 17%. Особенное оживление наблюдалось в секторе жилой недвижимости. Например, в портфеле группы компаний 7Ci Group к проектам прошлого года в 2016 году добавилось шесть заказов на строительство высотных жилых домов.
В текущем году в Киеве и Киевской области одновременно возводилось порядка 200 жилых объектов, для строительства которых привлекались компании различного масштаба и уровня развития, начиная от крупных предприятий с историей и заканчивая небольшими фирмами или отдельными бригадами. В связи с чем можно утверждать, что выход на рынок жилищного строительства в этом году был достаточно простым, и главным конкурентным преимуществом для получения заказа была цена, предложенная строительной компанией.
Если же говорить о коммерческой недвижимости, то ситуация в этом сегменте в 2016 году практически не изменилась относительно прошлого года. Из-за высокого странового риска Украины инвесторы по-прежнему предпочитают вкладывать денежные средства в объекты с наименьшим сроком окупаемости, то есть жилые комплексы.
Выход на рынок строительства коммерческих объектов, завоевание доверия заказчика и, соответственно, получение контрактов усложнились по сравнению с рынком жилья, так как для реализации таких проектов компании должны соответствовать более высоким квалификационным требованиям. Однако, несмотря на дополнительные требования к строителям, участвующим в проектах коммерческой недвижимости, среди способов конкуренции в этом сегменте по-прежнему доминирует самый простой – ценовой.
Поскольку конкуренция на строительном рынке за последние несколько лет значительно усилилась, то многие компании для того, чтобы остаться на плаву и обеспечить свое функционирование, подают тендерное предложение с ценами ниже уровня рыночных в расчете на то, что потом дополнительными работами, пересмотром стоимости и прочими механизмами смогут обеспечить себе прибыльность. В такой ситуации получается, что заказчик, соглашаясь на самое выгодное предложение с точки зрения цены, часто сталкивается с проблемами значительного превышения бюджета, низкого качества работ и нарушения сроков их выполнения.
Именно поэтому сегодня заказчики, которые оценивают тендерное предложение не только исходя из его стоимости, но и учитывая возможные риски невыполнения условий договора в процессе реализации проекта, проводят конкурс в два этапа. Первый этап – оценка участника на предмет соответствия квалификационным требованиям, так называемый аудит профессионализма компании, ее истории, производственных мощностей, культуры производства и техники безопасности. Предприятия, которые успешно прошли этот этап, допускаются к участию в тендере ценовых предложений. Однако таких заказчиков существенно меньше. К примеру, наша компания в текущем году прошла четыре квалификационных отбора, проводимых заказчиками из Германии, Австрии и Украины, которые состояли из двух этапов. В остальных случаях, а это порядка 20 конкурсов, оценка проходила только исходя из стоимости тендерного предложения.
Ольга Гавура, управляющий партнер строительной группы компаний 7Ci Group
Фото: 7CI GROUP
Какие сегодня основные требования инвесторов и заказчиков к строительным компаниям?
Желания и требования инвесторов и заказчиков в Украине отличаются друг от друга. На сегодняшний день существует различие между тем, что им необходимо, и тем, что могут предложить строительные предприятия. Именно поэтому инвесторы ограничиваются минимальным набором совершенно естественных требований: сроки, качество, бюджет. Фактически, данные условия должны быть из серии must be, а в Украине из-за недостаточной зрелости рынка компании, которые их выполняют, относятся к числу лидеров.
На европейском рынке заказчики, выбирая подрядчика по строительству инвестиционного проекта, хотят, чтобы такая компания не только выполнила определенный объем работ, но также выступила партнером по реализации объекта недвижимости, создала дополнительную ценность для успешного запуска нового бизнеса. А именно, они ожидают от подрядчика предложений по оптимизации проектных и технических решений, позволяющих снизить бюджет проекта или повысить его функциональность, по уменьшению последующих эксплуатационных расходов, а также гибкости и скорости реакции на изменения проектных решений, гарантийное и послегарантийное обслуживание объекта, поддержание минимального запаса материалов и оборудования на складе, которые в течение нескольких дней могут быть поставлены на объект при наступлении гарантийного или послегарантийного случая. При этом информация в режиме онлайн о выполнении сроков и объемов работ, а также освоенном бюджете проекта является базовым условием сотрудничества инвестора и заказчика с подрядной строительной компанией.
Каким образом, по Вашему мнению, должен измениться рынок строительных услуг, чтобы максимально соответствовать запросам инвесторов и заказчиков? Насколько компании готовы к таким изменениям?
Исходя из нашего опыта общения с инвесторами и заказчиками, основной целью инвестиционно-строительных проектов является не просто строительство здания как такового, а бизнес-проект, который успешно стартует в запланированное время, реализовывается в рамках бюджета и главное – позволяет воплотить в жизнь стратегическую идею инвестора, ради которой он запускался.
Сегодня строительным компаниям необходимо отказываться от «производственного» подхода к ведению деятельности, то есть простого строительства квадратных метров, и стремиться к тому, чтобы создавать дополнительную ценность для инвестора и заказчика проекта с целью повышения успешности его бизнеса.
Рост интереса игроков рынка к изучению методологии и программных продуктов по управлению проектами, и в частности то количество поступающих нам запросов на предмет обмена опытом в части автоматизации управления проектами, говорят о том, что в ближайшем будущем украинские строительные компании смогут перейти на более высокий уровень предоставления услуг.
Пример панели отчетов хода реализации проекта недвижимости
Источник: 7Ci Group
Какие новые технологии появились на строительном рынке Украины и насколько они интересны Вашей компании?
В 2016 году, по нашему мнению, интерес к знаниям по управлению отдельными проектами или целым портфелем и необходимым для этого инструментам достиг пикового уровня за последние пять лет. Однако это только начальный этап развития системного управления строительными проектами в Украине по отношению к западным странам. В мировой практике существует несколько сотен автоматизированных программ для этих целей. На украинском рынке наиболее узнаваемы такие из них, как Microsoft Project, Spider Project, Primavera Project Planner.
Мы выбрали для себя систему Microsoft Project, поскольку она профессионально поддерживается разработчиком и его партнерами, которые активно развивают данное направление в Украине. На сегодняшний день наша компания вышла на уровень продвинутого автоматизированного управления уже не только отдельными проектами, а целым портфелем с помощью программного обеспечения Microsoft Project Online. Это облачная система, которая делает бизнес системным и мобильным. Она позволяет руководству компании управлять задачами, касающимися всего портфеля инвестиционно-строительных проектов, или определенными программами. Руководители проектов, в свою очередь, управляют уже следующим уровнем – отдельными проектами, а менеджеры проектов -это третий уровень, которые ответственны за решение конкретных задач в рамках одного проекта.
Расскажите о проектах Вашей компании, при строительстве которых применялись такие технологии.
Сегодня все проекты 7Ci Group управляются с помощью системы Microsoft Project Online на корпоративном уровне. Такой подход существенно помогает стандартизировать работу в компании. Например, все типовые проекты имеют стандартную структуру жизненного цикла, определенные сроки выполнения того или иного этапа. Данные нормы сформированы на основании опыта выполнения проектов с учетом максимально эффективного подхода и, конечно, с учетом полученных жизненных уроков. Это помогает очень четко управлять сроками работ и бюджетами. Кроме того, и руководство компании, и руководители проектов, а главное – заказчики всегда понимают, в какой точке жизненного цикла находится проект. Тогда есть возможность не просто констатировать факт уже свершившихся событий, как делает сегодня подавляющее большинство украинских строительных компаний, а четко понимать состояние еще не выполненной части работ и влиять на нее. Заказчик еженедельно может видеть ход реализации своего проекта с помощью специально настроенной панели отчетов.
Пример панели отчетов по управлению бюджетом проекта
Источник: 7Ci Group
Превышение фактических сроков выполнения проекта над плановыми – одна из основных проблем, с которой сталкиваются многие инвесторы и заказчики в Украине. По Вашему мнению, можно ли устранить эту проблему? Если да, то каким образом?
Основная причина нарушения сроков, на наш взгляд, – это необъективная оценка состояния проекта в каждой отдельной точке его реализации. Когда в нем задействовано 30 компаний, период выполнения работ которыми зависит от срока завершения комплекса работ или их промежуточных этапов другими участниками, управлять проектом в ручном режиме не может даже самый гениальный руководитель. Без использования автоматизированной системы управления такие проекты априори буду сдаваться с нарушением сроков. Ими необходимо руководить на уровне контрольных точек или вех, то есть четко понимать граничные даты начала и окончания смежных работ, особенно если они находятся на критическом пути проекта – когда старт и завершение каждой последующей задачи не имеет временных буферов. То есть задержка хотя бы на один день автоматически сдвигает дату реализации всего проекта.
Для выполнения сроков необходимо повышать культуру управления проектами и обучать их руководителей. К сожалению, количество квалифицированных управленцев инвестиционно-строительных проектов в Украине сегодня можно сосчитать на пальцах.
Каким образом европейский заказчик защищает себя от возможного смещения сроков строительства?
Поскольку в ГК 7Ci Group входит польская компания OSN Construction, то мы детально знакомы с условиями выполнения контрактов на европейском рынке.
Для иностранного заказчика срок сдачи объекта действительно является сроком сдачи объекта, а не желаемой датой, когда он хотел бы видеть объект сданным. И оснований для пересмотра периода реализации практически нет, за исключением случаев существенного изменения проектных решений, которые влекут за собой увеличение объемов работ.
Поскольку для Европы основной из ценностей является верховенство права, то все детали сотрудничества, обязательства и ответственность прописываются в полном объеме в договоре на выполнение подрядных работ. Как правило, в контракте указывается не только срок сдачи всего комплекса работ, но и даты ключевых точек, так называемых milestones. В процессе выполнения работ допускается изменение их графика, но только в пределах ключевых точек. Если заказчик видит отклонение по таким точкам, то его юридическая служба в режиме онлайн направляет подрядчику предупреждение о возможных последствиях, и если ситуация не меняется, то часть работ или весь контракт могут быть переданы другим строительным компаниям. Ключевое отличие иностранных заказчиков – это то, что они не верят обещаниям или словам «все успеем или нагоним», они принимают решения на основании фактических цифр автоматизированной системы управления проектами в части плановых и выполненных объемов. В договорах прописываются строгие штрафные санкции, а из суммы выполненных работ удерживается определенный процент для последующего покрытия возможной неустойки, компенсации расходов заказчика, связанных с задержкой проекта или решением по замене подрядной организации.
Фактический и плановый бюджет проекта могут существенно отличаться по его окончании. Возможно ли избежать таких проблем?
Управление бюджетом и сроками – это составляющие части управления проектом в целом. И основной способ избежать проблем по существенному отличию планового бюджета от фактического – это иметь возможность и квалификацию управлять проектом, то есть влиять на ход его реализации.
Стоимостными показателями проектов мы также управляем с помощью Microsoft Project Online. На старте проекта в этой системе обязательно фиксируется бюджет, еженедельно вносятся данные по его фактическому освоению и проводится анализ. В случае изменения бюджета, что может быть связано, к примеру, с корректировкой проектных решений, новые данные вносятся в систему с сохранением базовых (первоначальных) показателей, что дает возможность понимать отклонения по бюджету и влиять на них.
Хорошим способом, чтобы избежать проблем по существенным отклонениям бюджета, является качественное прохождение стадии проектирования – детальная проработка конструктивных и инженерных решений, подробный просчет стоимости проекта, правильный подбор производителей и поставщиков основного оборудования и материалов, квалифицированное планирование, др. Поэтому здесь очень важна компетенция компаний, способных выполнять EPC-контракты (Engineering, Procurement and Construction), ведь именно таким образом можно оптимизировать бюджет проекта, а не путем экономии на строительно-монтажных специалистах.
