UTG − 19 років результативності

У листопаді компанія UTG святкує 19-річчя. За роки діяльності вона стала унікальним українським брендом, еталоном якості на ринку брокериджу та консалтингу торговельної нерухомості країни. У портфоліо UTG – понад 4,7 мільйона кв. м зданих в оренду площ, 112 відкритих торгових центрів по всій Україні та понад 1130 розроблених концепцій. Реалії теперішнього часу стимулюють компанію продовжувати вдосконалюватися та зміцнювати конкурентні переваги.

ПІДТРИМКА НА БУДЬ-ЯКОМУ РІВНІ Й ЕТАПІ

Компанія UTG давно завоювала імідж одного з провідних гравців на ринку торговельної нерухомості України. Щорічно її брокери здають в оренду сотні тисяч квадратних метрів і відкривають нові ТЦ/ТРЦ, повністю заповнені орендарями. Наразі в ексклюзивному наборі орендарів перебувають 11 торгових центрів по всій Україні загальною площею близько 200 000 м². «Наші фахівці не просто здають приміщення в оренду, вони також є розробниками концепцій і управлінцями ТЦ/ТРЦ із великим досвідом успішної діяльності. Це дає змогу максимально правильно планувати площі в об'єкті й найефективніше розміщувати орендарів», – підкреслює Євгенія Локтіонова, директор UTG. Багатий досвід і власна база орендарів дають змогу компанії супроводжувати партнерів і замовників на всіх етапах життєвого циклу об'єкта торговельної нерухомості. Так, за роки діяльності її фахівцями від створення концепції до реалізації об'єкта були запущені такі ТРЦ, як Ocean Plaza, «Глобал UA», Lavina Mall, Smart Plaza Polytech, Smart Plaza Obolon, MEGANOM, New Way і багато інших.

Щоб здійснити швидкий і ефективний пошук необхідних площ, які відповідають вимогам світових мереж, надати найкращі місця для розвитку ритейлерів, необхідно мати повний пакет пропозицій. «Без удаваної скромності скажу, ми фактично розвиваємо український ринок, оскільки є єдиною компанією, яка має такий портфель і досконально знає, які ритейлери розвиваються та їхні плани», – пояснює Євгенія Локтіонова. Для цього співробітники компанії перебувають у постійних переговорах із вітчизняними та міжнародними операторами.

Багато міжнародних відомих брендів з'явилися в нашій країні за сприяння компанії UTG. Наприклад, у ТРЦ «KOMOD» свій перший магазин відкрив Marks & Spencer, у ТРЦ Ocean Plaza дебютували такі оператори, як LC Waikiki, KFC, Suvari, Happylon, Marina Rinaldi, Cinnabon, Michael Kors, s. Oliver, Intimissimi, Calzedonia, у ТРЦ Lavina Mall – Goldenpoint, N.Uno Porter, DeFacto, Koton. Проте не всі ритейлери починають розвиток на українському ринку зі столиці. Зокрема, оператор home&you відкрився вперше в Житомирі, Top Shop – у Дніпрі, Coffeeshop – у Львові. Інтенсивна робота по всій країні дає змогу компанії UTG пропонувати найкращі місця ритейлерам.

РЕКОНЦЕПЦІЯ В ТРЕНДІ

Крім змін, пов'язаних із кон'юнктурою ринку й економічною ситуацією, стрімко змінюються споживчі вподобання здійснення покупок, тому ринок торговельної нерухомості одним із перших зазнає значних трансформацій. ТЦ/ТРЦ зіткнулися з новою реальністю – роботою в умовах обмежень при зниженні попиту, падінні трафіку та зростанні популярності онлайн-покупок. Ситуацію погіршує те, що більшість торгових центрів на ринку подолали 10-річний цикл існування, а отже застаріли і морально, і фізично. Наразі як ніколи раніше важливо, щоб об'єкти відповідали очікуванням споживачів і ринковим реаліям. Це призвело до зростання кількості проєктів реконцепції діючих об'єктів нерухомості. «Змінюйся або помри – цей слоган ми повторювали останні два роки», – говорить Євгенія Локтіонова. Одна лише компанія UTG виконала 38 таких робіт за цей час. Водночас відмінною рисою є широта охоплення: географія проєктів включає практично всю Україну – від невеликих проєктів у регіонах до великих столичних суперрегіональних об'єктів. 20% із проєктів реконцепції вже перебувають на етапі реалізації, інші стартують протягом найближчого року.

Водночас зміни відбуваються відразу в декількох «площинах». «Вони стосуються не тільки архітектурних, візуальних і технологічних особливостей об'єктів. Швидкі глобальні трансформації стосуються зокрема орендарів, які виходять із новими форматами точок продажів у відповідь на зміну способів обслуговування клієнтів і здійснення покупок», – зазначає Євгенія Локтіонова. Іншими словами, у нових реаліях торгові комплекси застарівають не тільки з погляду конструктиву фізичних будівель, але і стають нецікавими для відвідувачів за своєю пропозицією. Наразі мало просто переглянути планувальні рішення і тенант-мікс – необхідно розробити абсолютно нову концепцію, щоб залучити цільову аудиторію та створити постійні потоки відвідувачів. Тоді вчорашнє падіння трафіку обернеться його зростанням і позитивно вплине на інші показники. Яскравим прикладом такого підходу є ТРЦ «Мегамолл» у Вінниці. Рік тому внаслідок співпраці з UTG була проведена реконцепція його тенант-міксу, і тепер власник бачить результати: товарообіг збільшився, вакантність нульова, активне заповнення другої черги об'єкта, яка будується. Незабаром у новому вигляді й під новою вивіскою відкриє двері колишній ТРЦ «Магелан» у Харкові. Внаслідок реконцепції, виконаної компанією UTG, відбулася зміна назви на ТРЦ Planeta Mall, істотно збільшена площа до 110 000 м², повністю оновлений тенант-мікс і додані нові унікальні бренди.

Євгенія Локтіонова, директор UTG ФОТО: UTG

ТРАНСФОРМАЦІЯ ТОРГОВЕЛЬНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Фахівці UTG, з огляду на зміни на ринку, появу нових операторів і зміну роздрібних форматів, нові способи взаємодії з відвідувачами, втілюють свої знання в нових архітектурних рішеннях і ритейл-технологіях – від способів здійснення покупок до трансформації торгового простору. Зокрема, наразі спостерігається тенденція збільшення площ магазинів у ТЦ/ТРЦ через те, що ринок полишають приватні підприємці. Найпомітнішим є відкриття у серпні поточного року Intersport Outlet City в новому концепті площею 7000 м², який став найбільшим спортивним аутлетом у мережі. Ще один приклад нового напряму розвитку продемонстрував оператор Rozetka, відкривши флагманські офлайн-магазини та мережу точок видачі замовлень площею 300-500 м². Тенденція, яка також розвивається в Україні, – це фуд-холи. У світі цей формат уже кілька років викликає ажіотаж, оскільки на одній локації поєднує добірну їжу й напої, і все це об'єднано загальною концепцією та дизайном. Цей тренд розвивається в Києві: слідом за Kyiv Food Market вже відкрилися нові місця, такі як BROmarket, Gastrofamily Food Market, і ведеться будівництво інших подібних локацій.

З ПРИЦІЛОМ НА 2021 РІК

Цього року сегмент торговельної нерухомості пережив локдаун, як наслідок ТЦ/ТРЦ і ритейлери вступають у нову боротьбу за покупця й пошуки шляхів виведення бізнесу на докризові показники. «Нині середньозважена вакантність у торгових центрах столиці становить близько 14-15%. Порівнюючи з початком поточного року, показник збільшився на 7%. Однак уже у 2021 році ми побачимо зменшення вакантності в кращих ТРЦ, – прогнозує Євгенія Локтіонова. – Також у першому півріччі 2021 відбудеться збільшення товарообігу в ритейлерів одягу та взуття на 30-40%. Це буде пов'язано із закінченням карантину, поліпшенням настрою та емоційного стану в людей навесні, що сприятиме шопінгу». Завдяки чому вже на початку наступного року відбудеться поступове зростання відвідуваності об'єктів. Також, на її думку, триватиме зростання конверсії та середнього чека в орендарів.

Крім того, якщо зараз на ринку спостерігається зменшення орендних платежів через те, що практично всі ТРЦ пішли назустріч партнерам і надали дисконти, то наступного року ставки залежатимуть від введення в експлуатацію заявлених проєктів. Відкриття нових або об'єктів після реконцепції призведе до збільшення обсягу торгових площ і перерозподілу потоків у бік кращих ТРЦ. Водночас, на відміну від столиці, у регіонах триватиме масова реконцепція і вихід нових універмагів. Внаслідок оновлення старих ТРЦ і будівництва нових, у регіональних об'єктах торговельної нерухомості відбудеться зростання орендних ставок. ℗

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №9(206) жовтень 2020.