Складська та логістична нерухомість Львова: ринок зростає

Логістичний комплекс PORT у Львівській області. Фото надане компанією Alterra Group

Ринок складської та логістичної нерухомості Львова та Львівської області переживає етап помітного зростання. Торік тут було введено в експлуатацію найбільший нині логістичний комплекс у регіоні та стартувала реалізація декількох нових проєктів. Зокрема, почалося будівництво складів у межах двох індустріальних парків. 

Текст: Єлизавета Молчанова

Пропозиція ринку

Ринок складської та логістичної нерухомості Львова та Львівської області доволі невеликий, якщо порівнювати з обсягами в Києві та Київській області. За даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, нині обсяг професійних об’єктів у місті та найближчій агломерації становить близько 220 000 кв. м. Водночас приблизно третя частина наявної пропозиції припадає на першу чергу (понад 68 000 кв. м) найбільшого логістичного комплексу Львівського регіону Protec Zymna Voda, яку було введено в експлуатацію на початку 2021 року.

До знакових подій минулого року варто додати старт будівництва на трьох майданчиках.

Зокрема, торік компанія Alterra Group почала зведення логістичного комплексу PORT у Львівській області. Станом на початок 2022 року було побудовано та введено в експлуатацію другу, третю та четверту черги. Загалом це 8770 кв. м складських приміщень класу В та 1256 кв. м торгових приміщень і шоу-румів. Нині, як розповіли в компанії, ведеться будівництво складських приміщень шостої та восьмої черг, а це загалом 18 663 кв. м, не враховуючи торгові приміщення, шоу-руми та бізнес-центр, які також передбачені проєктом PORT. «До кінця 2022 року ми плануємо завершити всі будівельні роботи та повністю здати наш логістичний комплекс в експлуатацію», – повідомив Дмитро Ковальчук, засновник компанії Alterra Group.

Окрім того, у 2021 році у Львівському регіоні стартувало будівництво двох індустріальних парків. Один із них – М10 Lviv Industrial Park, девелопером якого виступає компанія Dragon Capital, інший – Sparrow Park Lviv від девелопера Sparrow Capital. В обох проєктах перші черги будуть введені в експлуатацію у 2022 році. Зокрема, завершення складського комплексу класу А площею 14 400 кв. м у межах М10 Lviv Industrial Park заплановано на серпень цього року. Перший юніт індустріального парку Sparrow Park Lviv, а це виробничо-складський комплекс класу А площею 11 740 кв. м, має бути завершений у вересні.

Тож лише у цих трьох проєктах у 2022 році на ринок Львівського регіону буде виведено понад 44 000 кв. м. Окрім того, до кінця року може бути запущена в екплуатацію перша черга площею 12 690 кв. м у логістичному парку Galileo Logistics.

Загалом, за даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, нині в цьому регіоні на стадії активного будівництва перебуває близько 300 000 кв. м. Це більше, ніж загальний обсяг ринку складської та логістичної нерухомості Львова та області.

Та, оцінюючи майбутню пропозицію, Тарас Ястремський, комерційний директор компанії Sparrow Capital, зазначає, що лише окремі проєкти будівництва передбачають складські приміщення класу А, у більшості випадків відбувається реконструкція вже наявних будівель, що відповідним чином впливає на характеристики такої нерухомості.

Ціна оренди

У Львівському регіоні спостерігається реалізація проєктів складської та логістичної нерухомості різних форматів: як для здачі в оренду чи продажу, так і бізнесами для власних потреб. Проте все-таки проєктів під оренду на цьому ринку суттєво більше – зазначають в Alterra Group. Сама ж ця компанія, наприклад, пропонує у логістичному комплексі PORT приміщення і в оренду, і на продаж. А стратегія Sparrow Capital щодо парку Sparrow Park Lviv – це здача приміщень у довгострокову оренду й управління проєктом.

Щодо орендних ставок, то вони не поступаються київським і навіть деяким європейським. Як повідомили в компанії Sparrow Capital, базова ціна оренди в її проєкті становить 6 євро/кв. м/місяць або приблизно $6,8/кв. м/місяць (з урахуванням ПДВ, без урахування експлуатаційних платежів). Загалом на ринку, за даними Colliers Ukraine, через значне перевищення попиту над пропозицією заявлені орендні ставки в цьому регіоні можуть сягати $7/кв. м/місяць або приблизно 6,2 євро/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних витрат). А це, власне, навіть більше, ніж у Київському регіоні, де запитувані орендні ставки, як повідомили у Colliers Ukraine, на кінець 2021 року сягали $6/кв. м/місяць або ж приблизно 5,3 євро/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних витрат). Для порівняння, згідно з даними цієї ж компанії, станом на кінець другого півріччя 2021 найвищі оренді ставки на складські приміщення у Варшаві (Польща) становили 3,4 євро/кв. м/місяць, Будапешті (Угорщина) – 5,5 євро/кв. м/місяць, Стамбулі (Туреччина) – 4,4 євро/кв. м/місяць, Празі (Чеська Республіка) – 5,8 євро/кв. м/місяць, Братиславі (Словацька Республіка) – 4,3 євро/кв. м/місяць.

Перспективи сегмента

«Львів – другий після Києва регіон, де ринок складської та промислової нерухомості активно розвивається», – кажуть у компанії Colliers Ukraine.

Так, лише у зазначених індустріальних парках планується будівництво майже 230 000 кв. м нерухомості: 140 000 кв. м – у парку M10 Lviv Industrial Park, 93 000 кв. м – у Sparrow Park Lviv. Зокрема, як повідомив Тарас Ястремський, триває розроблення нових проєктів у межах парку компанії Sparrow Capital. Нині вона веде проєктні роботи щодо його другої черги, яка налічуватиме близько 10 000 кв. м. Початок будівельних робіт заплановано на третій квартал 2022 року, а введення в експлуатацію – в першому півріччі 2023. Окрім того, у межах логістичного парку Galileo Logistics планується реалізація ще двох будівель із приблизно 27 300 кв. м складських приміщень.

Нині все говорить про те, що перспективи у сектора хороші. Як пояснює Дмитро Ковальчук, львівський ринок складської та логістичної нерухомості є дуже перспективним завдяки декільком факторам. По-перше, це локація: місто розташоване біля кордонів країн ЄС, тому через нього проходять важливі транспортні артерії. По-друге, це сприятливе бізнес-середовище. «Львівська влада робить великий акцент на те, щоб бізнес-середовище мало змогу активно розвиватись у місті. Одне з її ключових завдань – максимально знімати перепони, які можуть бути створені в процесі запуску того чи іншого бізнесу, – каже Дмитро Ковальчук. – Окрім того, Львів увійшов до трійки найкращих міст для ведення бізнесу в Україні за версією Forbes». І третє, на що він звертає увагу, це зміна потреб ринку, відповідно, інвестори почали більше цікавитися комерційною нерухомістю. Зокрема, нині склади стають альтернативою приватним інвестиціям у житлові проєкти.

Окрім цього, сектор складської та логістичної нерухомості Львова та області ще є далеким до повного насичення, водночас, як каже Дмитро Ковальчук, є значний попит на такі приміщення з боку бізнесу. За останні місяці інтерес до цього ринку посилився від компаній зі східної України, що обумовлено, зокрема, нинішньою геополітичною ситуацією. «Такі тенденції дають нам змогу говорити про те, що перспективи розвитку комерційної нерухомості Львова та області є, і цей напрям варто розвивати», – каже Дмитро Ковальчук.

Про певну зміну інтересів з боку потенційних орендарів говорить і Тарас Ястремський. За його словами, нині з’являються нові зацікавлені сторони, що мають бачення розмістити у Львові об’єкти критичної інфраструктури. Водночас не можна не зауважити, що деякі бізнеси ставлять плани на паузу. Наприклад, раніше концепція реалізації проєкту індустріального парку Sparrow Park Lviv передбачала дві групи орендарів: виробничі компанії, переважно іноземні, та компанії, які надають сервіс логістики. «Станом на тепер маємо дещо іншу реальність щодо нашої цільової аудиторії», – каже Тарас Ястремський. А саме: нині девелопер помітив, що іноземці уважно стежать за ситуацією в Україні, проте відкладають рішення до моменту визначеності. Тому, за його словами, надалі найбільш вірогідним споживачем є сектор логістики, який з більшою увагою приглядається до Західної України.

Загалом у компанії Sparrow Capital оцінюють перспективи ринку стримано оптимістично. Девелопер вважає, що надалі на ринку переважатимуть спекулятивні проєкти, а інтенсивність їх будівництва буде прямо корелюватися з динамікою поглинання раніше виведених на ринок площ.

Проєкт індустріального парку Sparrow Park Lviv у Львові. Візуалізація надана компанією Sparrow Capital