Рынок складской недвижимости Киева и области: итоги 2011 года

В 2011 году складской сегмент киевского региона продемонстрировал некие положительные признаки развития, которые выразились в увеличении объема сданных в аренду помещений по сравнению с 2009 и 2010 годами. Однако данная тенденция отражает стремление большинства арендаторов, уже представленных на рынке игроков, воспользоваться существующей ситуацией с низкими арендными ставками и улучшить качество арендуемых площадей или расшириться. Поэтому, по мнению специалистов компании DTZ в Украине, такая динамика не свидетельствует о восстановлении рынка логистической недвижимости в Киевской области.

Существующий объем логистических помещений в Киевской области с разбивкой по направлениям, по состоянию на конец сентября 2011 года

Источник: DTZ Research Большинство девелоперских компаний, которые развивают проекты складских комплексов в киевском регионе, намереваются начинать новое строительство или завершить начатое ранее при условии привлечения на свои площади достаточно крупного арендатора. По словам Елены Бозаджи, руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Украине, «многие девелоперы уже готовы возобновить строительство «замороженных» в период кризиса проектов или начинать строительство новых складских помещений, однако все еще предпочитают придерживаться выжидательной позиции и входить в проекты только при наличии пула потенциальных арендаторов. Также девелоперские компании заинтересованы в схеме строительства складских комплексов под заказчика (built-to-suit), когда, с одной стороны, еще на стадии планирования склада можно учесть специфические пожелания потенциального арендатора, а с другой, девелоперу будет гарантирован стабильный денежный поток». Согласно информации компании DTZ в Украине, большинство существующих современных складских помещений в Киевской области расположены вдоль автомобильной трассы М-06 («Киев-Житомир-Чоп»), а также вдоль трассы М-01 («Киев-Москва») и окружной дороги между Броварами и Борисполем.

Девелоперы складских объектов по странам происхождения(% от общего объема нового предложения за год)

Источник: Colliers International (Украина) По словам специалистов Colliers International (Украина), по состоянию на начало 2011 года наибольшее количество доступного для рынка предложения в сегменте складской недвижимости наблюдалось в логистических комплексах рядом с городом Бровары – в аренду предлагалось около 95 000 м². Столь значительное количество свободных помещений было обусловлено выводом на рынок в данном районе большого объема нового предложения в 2009-2010 годах. Как следствие – арендные ставки в этих комплексах в начале 2011 года снизились, и за этим последовали заключения договоров аренды. Так, 50% складского комплекса «Терминал Бровары» (арендуемая площадь – 49 200 м²), введенного в эксплуатацию еще летом 2010 года, были сданы в аренду только в 2011 году. НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В 2011 году новое предложение складских помещенийв Киеве и Киевской области составило около 140 000 м²(на фото – логистический комплекс Amtel, расположенныйв 5 километрах от Окружной дороги) фото: AMTEL PROERTIES По данным компании Colliers International (Украина), в 2011 году новое предложение складских помещений в Киеве и Киевской области составило около 140 000 м². Этот показатель можно сопоставить с новым предложением за предыдущие годы (в 2010 году – 143 000 м², в 2009 – 137 000 м²). При этом доступное для рынка предложение в 2011 году составило около 100 000 м². Новое предложение для собственного пользования равнялось 38 000 м², из которых 35 000 м² представляют собой овощехранилища, 3000 м² являются складами для хранения охлажденной и замороженной продукции. По данным специалистов Colliers International (Украина), общий объем складских площадей в киевском регионе на конец 2011 года составляет около 1 270 000 м². Среди крупных объектов, которые были введены в эксплуатацию в 2011 году, стоит назвать складской комплекс Amtel (арендуемая площадь – 42 000 м²), Unilogic Park (арендуемая площадь – 22 000 м²), склад-холодильник «Арктика» (арендуемая площадь – 17 000 м²). По данным экспертов, на 2012 год был перенесен ввод в эксплуатацию двух складских комплексов, заявленных ранее к реализации в 2011 году, площадью 15 000 м² и 30 000 м² соответственно. По прогнозам компании DTZ в Украине, в течение 2012 года общее новое предложение логистических площадей в Киевской области может превысить 200 000 м². СТАВКИ АРЕНДЫ И ВАКАНТНОСТЬ По данным экспертов, в 2011 году в складском сегменте наблюдалась стабилизация арендных ставок. По информации компании DTZ в Украине, базовая арендная ставка на складские помещения в Киевской области в 2011 году находилась в диапазоне от $5,5 до $6,5/ м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По прогнозам экспертов компании, в 2012 году арендные ставки на наиболее качественные помещения в складском сегменте, вероятнее всего, существенно не изменятся.

Существующее и новое предложение складских помещений, Киев

Источник: Colliers International (Украина) Стоит отметить, что на сегодняшний день базовая арендная ставка на наиболее качественные объекты в киевском регионе сопоставима с арендными ставками на складские помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Будапешта (Венгрия), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша). По данным Colliers International (Украина), уровень вакантности в складском сегменте в начале 2011 года составлял 19% и снизился к концу года до 17%. А, по мнению специалистов DTZ в Украине, этот показатель на конец 2011 года составлял около 12%. СПРОС В 2011 году наибольший спрос со стороны арендаторов наблюдался по отношению к объектам, расположенным в Житомирском (М-06), Ковельском (М-07) и Броварском (М-01) направлениях.

Максимальная базовая ставка аренды*: международное сравнение, III квартал 2011 года

*Без учета НДС и эксплуатационных расходов Источник: Jones Lang LaSalle в Украине Наибольшей популярностью среди арендаторов в 2011 году пользовались складские комплексы класса А, которые уже были введены в эксплуатацию. По данным экспертов, более 90 000 м² были арендованы в объектах этого класса. Арендаторов сегодня интересуют полностью готовые складские помещения, поскольку они хотят свести к минимуму риски, связанные с возможностью несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию. По данным специалистов DTZ в Украине, в 2011 году наибольшее количество сделок аренды на рынке складской недвижимости в Киевской области было заключено на помещения площадью от 1000 до 3000 м².

Динамика максимальной базовой ставки аренды* и доли свободных площадей на рынке складской недвижимости Киева

*Без учета НДС и эксплуатационных расходов Источник: Jones Lang LaSalle в Украине СДЕЛКИ В 2011 году в складском сегменте произошло несколько сделок купли-продажи. Среди основных сделок эксперты называют следующие: 1. Покупка украинской фармацевтической компанией складского комплекса «Плазма Логистик» для собственного пользования. Данный объект общей площадью около 20 000 м² был построен в 2008 году. Он находится на участке в Бориспольском направлении. 2. Компания «Эпицентр» приобрела земельный участок площадью около 13 гектаров с административными и складскими помещениями общей площадью около 20 000 м² в Васильковском районе Киевской области. 3. Компания «Май» также для собственного пользования приобрела складской комплекс площадью около 9000 м² рядом с городом Обухов. Общий объем сделки оценивается ориентировочно в $5 миллионов. 4. Украинское подразделение компании Nestle продало группе компаний «Аванта» складской комплекс площадью 5500 м² с прилегающим участком в 3 гектара, который находится в городе Луцк. 5. Российская компания Amtel Properties приобрела участок площадью 7,5 гектара, расположенный поблизости села Чабаны (Киевская область).

Доля свободных площадей: международное сравнение, III квартал 2011 года*

*Данные по всем городам, кроме Киева, Москвы и Санкт-Петербурга, приведены за II квартал 2011 года Источник: Jones Lang LaSalle в Украине ПРОГНОЗЫ По прогнозам экспертов, большинство тенденций развития рынка логистической недвижимости в 2012 году будут идентичны наблюдавшимся в 2011 году. Среди основных стоит назвать следующие: 1. Наибольший спрос будет распространяться на аренду складских секций площадью не более 6000 м². 2. Постепенное снижение уровня вакантности. 3. Дальнейшая стабилизация арендных ставок. 4. Основной спрос будет наблюдаться со стороны уже представленных на рынке игроков, которые будут расширяться или переезжать в более качественные помещения. 5. Возможная активизация некоторых девелоперов в крупных региональных центрах в связи с дефицитом качественных складских площадей, прежде всего, в Днепропетровске и Донецке.

Объем арендованных логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов

Источник: DTZ Research