25.01.2017

Обзор: гостиничная недвижимость Киева

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА

5-звездочный отель InterContinental Kyiv, Киев ФОТО: INTERCONTINENTAL KYIV Основные показатели деятельности гостиниц, такие как заполняемость, средняя стоимость номера (ADR) и доходность на номер (RevPAR, в национальной валюте), в 2016 году продемонстрировали незначительное повышение. По данным компании Vertex Hotel Group, на рост рынка повлияли три основных фактора. Во-первых, проведение активной работы правительственных и неправительственных организаций, ассоциированных с американскими и европейскими торговыми и политическими миссиями; внедрение и реализация различных образовательных программ для государственного сектора украинской экономики. Во-вторых, рост непосредственно туристического рынка страны. В результате охлаждения политических отношений между Россией и Турцией поток турецких туристов, ранее направляемый в Россию, в экстренном порядке был переориентирован туристическими агентствами в Украину. Также ряд мероприятий, проведенных Министерством иностранных дел Украины, поспособствовал ускорению процесса получения виз китайскими гражданами, а значит и росту туристического потока из Китая. В-третьих, увеличение MICE-активности украинских корпоративных клиентов. По данным компании EY в Украине, в 2016 году показатель загрузки отелей Киева продолжил постепенный рост, начавшийся во втором полугодии 2015. По итогам 10 месяцев прошлого года средний показатель заполняемости гостиниц высокого сегмента составил 39%, что на 6 п.п. выше уровня аналогичного периода 2015 года. По данным компании Colliers International (Украина), среднерыночная загрузка повысилась до уровня 40-55%. В некоторых объектах данный показатель достигал 65%. Более высокий уровень заполняемости наблюдался в качественных отелях среднего ценового сегмента и был на 5-10% выше, чем в объектах высокого ценового сегмента. «Как и ранее, основными посетителями гостиниц являются бизнес-туристы, за счет которых обеспечивается высокая загрузка объектов в будние дни и снижается в выходные», – комментирует Наталья Чистякова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга, Colliers International (Украина). Рост заполняемости подтверждает компания Vertex Hotel Group (в ее управлении находится киевский отель President Hotel, а также гостиницы Bristol и Londonskaya в Одессе), который даже превысил ожидания оператора. Так, по данным компании, показатели загрузки к концу 2016 года оказались на 8% выше прогнозируемых. По данным Управления туризма Департамента экономики и инвестиций КГГА, в 2016 году количество иностранных туристов, посетивших Киев, выросло на 15% по сравнению с 2015, когда столица приняла свыше 1 миллиона иностранных гостей и более 700 000 – внутренних. Однако подобное увеличение туристического потока было несущественным в разрезе имеющегося номерного фонда. В результате на рынке наблюдается высокая конкуренция: предложение, которое ощутимо увеличилось в 2012 году, все еще превышает спрос. В частности, по данным DEOL Partners, конкурентная борьба наблюдалась среди 4- и 5-звездочных отелей, предлагающих очень большой номерной фонд с хорошим месторасположением и примерно одинаковой ценовой политикой. В сегменте апарт-отелей, как сообщает компания, большую конкуренцию создает доступность арендных квартир высокого уровня качества. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГОСТИНИЦ КИЕВА, ТАКИЕ КАК ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ, СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ НОМЕРА И ДОХОДНОСТЬ НА НОМЕР, ПРОДЕМОНСТРИРОВАЛИ НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЕ ПОВЫШЕНИЕ В 2016 ГОДУ. Несмотря на рост уровня загрузки на гостиничном рынке Киева, средняя цена номера в долларовом выражении, по данным компании EY в Украине, по итогам января-октября 2016 года продемонстрировала снижение на 6% в годовом исчислении – со $172 до $162. В национальной валюте уровень ADR, безусловно, вырос. Наибольшее увеличение стоимости номера у стойки наблюдалось в отелях среднего сегмента. «По нашим данным, в качественных востребованных отелях этой категории запрашиваемая стоимость номера в гривне по итогам 11 месяцев 2016 года выросла в среднем на 20-25% по сравнению с ценовыми показателями конца 2015 года», – отметила Марина Крестинина, глава отдела услуг в сфере недвижимости компании, EY в Украине. Как объясняет Наталья Чистякова, рост стоимости номеров в отелях средней категории связан с тем, что данный сегмент медленней отреагировал на курсовые колебания 2014-2015 годов и, фактически, продолжает «подтягиваться» к уровню запрашиваемых цен в евро до скачка курса. Показатель доходности номера также продемонстрировал положительную динамику в 2016 году, что обусловлено ростом заполняемости и относительной стабильностью средней стоимости номера. По данным EY в Украине, по итогам 10 месяцев прошлого года средний RevPAR в отелях высокого сегмента составил $64, что на 12% выше показателя аналогичного периода 2015 года (RevPAR за период с января по октябрь 2016 года составил $57). При этом в некоторых гостиницах рост доходности превысил 20%. Так, в объектах компании DEOL Partners (сеть апарт-отелей Senator Apartments и дизайн-отель 11 Mirrors в Киеве) доходность в расчете на номер увеличилась на 22% в долларовом выражении по сравнению с 2015 годом.

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЗАГРУЗКИ И СРЕДНЕЙ СТОИМОСТИ НОМЕРА НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, 2013 – ОКТЯБРЬ 2016 ГОДА

Источник: STR Global НОВОЕ И ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Изменения в структуре номерного фонда Киева в 2016 году происходили в основном за счет реконструкции функционирующих отелей. Так, в прошлом году после реновации и ребрендинга, что обусловлено сменой операторов объектов, было открыто две гостиницы – 3-звездочная «Вита Парк Борисфен» на 64 номера (ранее – «Борисфен») и 5-звездочная City Holiday Resort & SPA на 62 номера (ранее – «Диарсо»). Также в прошлом году сменились собственник и управляющая компания отеля «Либідь», который теперь принадлежит Karinza Investments LTD. После смены оператора этого объекта, которым стала компания «Премьер Интернешнл», он был переименован в Premier Hotel Lybid (274 номера). В конце 2016 года компания Reikartz Hotel Management открыла в Киеве новый 3-звездочный отель «Рациотель Ямская» (78 номеров).

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ДОХОДНОСТИ НОМЕРА (REVPAR) НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, 2013 – ОКТЯБРЬ 2016 ГОДА

Источник: STR Global МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Марина Рымаренко, партнер, исполнительный директор DEOL Partners ФОТО: DEOL PARTNERS Если вы не монополист гостиничного рынка, то маркетинг необходим априори. Сейчас мы находимся на той стадии развития сегмента, когда количество мест размещений увеличивается в геометрической прогрессии. С развитием в мире таких форматов, как Airbnb, со-living и многих других, конкуренция за клиентов только усиливается, а маркетинг просто обязан быть инновационным. Создавая нишевые проекты и выступая в роли оператора, мы понимаем, что роль маркетинга является ключевой. Наши основные маркетинговые действия направлены на коммуникацию ценностей бренда и их философии, что предусматривает целый комплекс мероприятий на каждом этапе общения с клиентом. Как результат – высокие позиции наших гостиниц в рейтингах на TripAdvisor, Booking.com и других. Среди событий 2016 года на рынке гостиничной недвижимости Киева можно назвать запуск нового оператора – компании DB International (DBI). Ее соучредителем выступает Дмитрий Буряк, председатель правления украинской девелоперской компании DeVision. Согласно планам, DBI будет предоставлять услуги по управлению существующими и новыми частными гостиницами в Украине и странах СНГ с номерным фондом от 20 номеров. При этом компания будет управлять гостиницами под их собственными брендами или же продавать франшизу и предлагать ребрендинг согласно стандартам новых сетей, которые будет развивать этот оператор. В частности, компания DB International заявила о намерении запустить три гостиничных бренда: MOI by DBI (бизнес-сегмент), Zink by DBI (средний сегмент) и Koko by DBI (премиум-сегмент).

Дизайн-отель 11 Mirrors, Киев ФОТО: DEOL PARTNERS Ряд отелей, находящихся на высоких стадиях готовности, из года в год переносят открытие. Среди них – Sheraton Kiev Olympiysky, Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska и Renaissance Kyiv. Даты запуска этих объектов неизвестны, за исключением 3-звездочного Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska (196 номеров). «Согласно данным оператора, открытие следует ожидать к середине 2017 года», – отметила Марина Крестинина. В 2017 году также наиболее вероятен выход на рынок отелей Aloft Kiev (312 номеров) и ibis (350 номеров). Однако даты ввода гостиниц в эксплуатацию могут быть перенесены, что уже неоднократно происходило на рынке – говорят эксперты. Причины объясняет Наталья Чистякова: «Ввиду сложной экономической и политической ситуации, а также войны на Востоке страны, значительное увеличение туристического потока в Украину в целом и в Киев в частности маловероятно в среднесрочной перспективе. Кроме того, гостиничные проекты слишком долго окупаются. Связано это с тем, что показатели по заполняемости и доходной части по рынку довольно низкие. Как следствие, многие девелоперы не завершают текущие отельные проекты, ожидая улучшения ситуации на рынке». Несмотря на то, что с точки зрения девелопмента рынок гостиничной недвижимости пока еще является малопривлекательным и предпосылок для улучшения ситуации не наблюдается, он все же вызывает интерес зарубежных управляющих компаний, что свидетельствует о потенциале этого сегмента. «В целом, международные операторы по-прежнему проявляют интерес к гостиничному рынку страны – это касается не только Киева, но и основных туристических центров, таких как Львов и Одесса, – комментирует Марина Крестинина. – Примечательно, что рассматривают дальнейшие перспективы развития именно те компании, в портфеле которых уже имеются объекты в Украине, например, AccorHotels, InterContinental Hotels Group, Hyatt Hotels Corporation, др.». Кроме того, изучает возможности расширения и украинская компания DEOL Partners, на данный момент для экспансии ей интересны как региональные города, так и Киев.

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ НОМЕРНОГО ФОНДА И КОЛИЧЕСТВА ОТЕЛЕЙ В КИЕВЕ, 2011-2019 ГОДЫ

*Прогноз Источник: аналитика EY МЕРОПРИЯТИЯ КАК ДРАЙВЕРЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА Событийный туризм является одним из важных драйверов развития рынка гостеприимства и привлечения как внутренних, так и внешних путешественников. Однако он эффективен в случае, если такие активности проводятся на регулярной основе. Точечные даже крупномасштабные мероприятия оказывают в основном кратковременный эффект. В 2017 году в Киеве пройдут два крупных международных мероприятия – песенный конкурс «Евровидение» и Чемпионат мира по хоккею. По данным компании DEOL Partners, на протяжении двух недель, когда будет проходить «Евровидение», город рассчитывает принять до 20 000 туристов. Как сообщает компания, положительные результаты этого ивента, помимо временного повышения заполняемости гостиниц и роста стоимости номеров, заключаются в следующем. Во-первых, в рамках подготовки к этому конкурсу предусмотрено улучшение туристической инфраструктуры. Во-вторых, проведение «Евровидения» должно способствовать улучшению имиджа Украины и увеличению туристического потока. По данным компании Vertex Hotel Group, к этому событию в Киеве возможно открытие нескольких гостиничных проектов под управлением различных операторов.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НОМЕРНОГО ФОНДА КИЕВА ПО КАТЕГОРИИ ОТЕЛЕЙ, 2016 ГОД

Источник: Colliers International (Украина) Однако большинство экспертов все же скептически оценивают влияние «Евровидения» на рынок гостиничной недвижимости Киева и не ожидают, что этот ивент станет драйвером активизации сегмента. «Отельеры, помня опыт Евро-2012, уже не рассчитывают на чудо и туристический бум после проведения конкурса «Евровидение», – говорит Наталья Чистякова. – Тем не менее, есть надежда на то, что будет улучшение по показателям заполняемости и продолжению роста средней стоимости номера при условии, что на рынок не будут выводиться новые объекты». «Эффект от такого рода событий на показатели деятельности сегмента, как правило, кратковременный, -комментирует Марина Крестинина. – Основываясь на мировой практике проведения подобных мероприятий, мы ожидаем, что значительная часть гостей города, приехавших поддержать исполнителей, будет делать выбор в пользу сравнительно недорогих вариантов МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Сахеб Садагиани, директор по продажам и маркетингу InterContinental Kyiv ФОТО: INTERCONTINENTAL KYIV В гостиничной недвижимости маркетинг, безусловно, необходим. Будь то маленький отель на два десятка номеров или крупный комплекс – потенциальные потребители должны знать о продукте. Здесь стоит говорить как о целом комплексе каналов коммуникации, которыми необходимо управлять, так и о контенте, который необходимо создавать. Каналы коммуникаций и их наполнение зависят от продукта, о котором мы говорим. Современный отельный маркетинг все больше уходит в digital-среду – это общая тенденция в нашем бизнесе. Сейчас достаточно трудно представить себе гостиницу без сайта и системы онлайн-бронирования. Все большее число отелей «экспериментируют» в социальных сетях, однако такая деятельность положительно работает не для каждого из них. Существует целый ряд факторов, влияющих на эффективность использования социальных сетей, но основным является контент, который вы создаете, и его применимость к целевой аудитории продукта. «МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОПЕРАТОРЫ ПО-ПРЕЖНЕМУ ПРОЯВЛЯЮТ ИНТЕРЕС К ГОСТИНИЧНОМУ РЫНКУ СТРАНЫ – ЭТО КАСАЕТСЯ НЕ ТОЛЬКО КИЕВА, НО И ОСНОВНЫХ ТУРИСТИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ, ТАКИХ КАК ЛЬВОВ И ОДЕССА». размещения, в том числе квартир и хостелов». При этом эксперт приводит интересную статистику – примеры бюджетов туристов из различных европейских стран, основываясь на данных системы поиска и сравнения цен trivago. Так, бюджет поездки для туристов из различных стран сильно отличается. «Наименьшую цену за проживание в отелях Вены во время проведения конкурса «Евровидение» в 2015 году были готовы заплатить гости из стран Центральной и Восточной Европы (Сербии, Польши, Словении, Венгрии и др.) – от $90 до $110 за ночь. Наибольшим бюджетом располагали туристы из региона Западной Европы (Норвегия, Бельгия, Великобритания, Франция, Швейцария). Гости из этих стран рассчитывали потратить от $160 до $200 за ночь, – говорит эксперт. – Что касается официальных делегаций и журналистов, как правило, такие группы останавливаются в отелях категории 4-5 звезд. Например, во время проведения конкурса в Стокгольме в 2016 году средняя стоимость проживания в гостиницах 4 звезды, расположенных неподалеку от места проведения концерта, находилась в диапазоне $220-$270 в сутки». По прогнозам Марины Крестининой, учитывая опыт проведения «Евровидения» в странах Западной Европы, киевские отельеры могут рассчитывать на временное повышение цен на размещение – в среднем до 50%. «На наш взгляд, одной из основных проблем, с которой может столкнуться Киев во время проведения конкурса, – недостаточный номерной фонд в современных качественных отелях средней ценовой категории. Хотя формально Киев отвечает базовому требованию в отношении необходимого количества номеров (минимум 3000) для размещения делегаций и гостей конкурса, большая часть предложения современных отелей сосредоточена в высоком ценовом сегменте», - отметила она. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ирина Пшенная, генеральный директор Vertex Hotel Group ФОТО: VERTEX HOTEL GROUP Работа с отелем, безусловно, подразумевает грамотное продвижение. В этом контексте важно учесть, что в отрасли гостиничного бизнеса на смену В2С-маркетингу пришел В2В-маркетинг. Как на локальном, так и на международном рынках ведущие методы продвижения отелей на данный момент основаны на работе с различными Интернет-ресурсами. К примеру, сегодня маркетинг в социальных сетях – мировой тренд. Если хочешь идти в ногу со временем, необходимо быстро реагировать на запросы клиентов. Сейчас их запрос во многом сводится именно к качественной онлайн-коммуникации. По этой причине наша компания использует в своей работе социальные сети как инструмент Интернет-маркетинга. Помимо онлайн-продвижения мы также используем непосредственные прямые продажи международным консолидаторам. С целью привлечения клиентов мы проводим различные маркетинговые акции, участвуем в благотворительных программах, спонсируем выставки и конференции, которые нам кажутся интересными. Также мы проводим бизнес-завтраки с корпоративными клиентами из различных секторов экономики. Таким образом мы понимаем особенности актуальной ситуации в каждом секторе: их бюджет, виденье рынка, изменения их маркетинговой политики, др. ПРОГНОЗЫ Прогнозы относительно развития рынка гостиничной недвижимости Киева неотделимы от текущей все еще сложной политической и экономической ситуации в стране, которая не дает оснований надеяться на быстрое восстановление инвестиционной привлекательности этого сегмента. Низкая доходность и длительная окупаемость проектов – вытекающие факторы из перечисленных выше проблем, определяющих ситуацию на рынке гостеприимства. Тем не менее, ряд экспертов настроен достаточно оптимистично и в краткосрочной перспективе ожидает развития положительных тенденций. Так, компания Vertex Hotel Group прогнозирует на 2017 год повышение показателей средней стоимости комнаты и заполняемости существующих гостиниц. Особенно явно эти изменения будут проявляться в объектах категории 3 звезд, однако проекты 4- и 5-звездочных отелей данная тенденция также не обойдет стороной.

3-звездочный отель «Рациотель Ямская», открывшийся в Киеве в декабре 2016 года ФОТО: REIKARTZ HOTEL GROUP

Версия для печати