Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости | |
Этапы | 1. Анализ всевозможных вариантов эффективного использования незастроенного участка или участка с улучшениями исходя из сложившейся и прогнозируемой ситуации на рынке недвижимости. 2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. 3. Проверка физической осуществимости отобранных вариантов. 4. Оценка финансовой эффективности отобранных вариантов. 5. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, обеспечивающего его максимальную доходность. |
Подходы | Подход 1 Анализ земельного участка как незастроенного. 1.1 Коэффициенты капитализации земли и строений отличаются. - Определение стоимости застройки свободного земельного участка зданиями и сооружениями. - Расчет потенциального валового дохода. - Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей за аренду. - Определение вероятности получения и величины других доходов. - Определение действительного (эффективного) валового дохода. - Расчет эксплуатационных расходов. - Расчет резерва затрат капитального характера. - Расчет чистого операционного дохода. - Расчет коэффициента капитализации для зданий. - Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями. - Расчет дохода, относимого к земле. - Расчет нормы капитализации для земельного участка. - Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей. 1.2 Коэффициенты капитализации зданий и земли совпадают. - Определение стоимости застройки земельного участка зданиями и сооружениями. - Расчет потенциального валового дохода. - Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей за аренду. - Определение вероятности получения и величины других доходов. - Определение действительного (эффективного) валового дохода. - Расчет эксплуатационных расходов. - Расчет резерва затрат капитального характера. - Расчет общего чистого операционного дохода. - Расчет общего коэффициента капитализации для объекта недвижимости. - Оценка объекта недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью. - Определение стоимости земельного участка путем вычисления разницы между расчетной стоимостью объекта недвижимости и затратами на создание улучшений (с учетом нормы рентабельности инвестиционного капитала – прибыли девелопера). 1.3 Известна рыночная цена продажи объектов недвижимости предполагаемого назначения: - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости того или иного назначения, который можно построить на рассматриваемом земельном участке. - Расчет стоимости строительства, включая прибыль девелопера. - Оценка стоимости земельного участка путем вычисления разницы между ценой продажи объекта и совокупными затратами на строительство. Подход 2 Анализ земельного участка как застроенного. 2.1. Существующие строения требуют проведения некоторых улучшений. - Расчет чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости. - Определение общего коэффициента капитализации. - Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода. - Расчет затрат на усовершенствование объекта. - Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом созданных улучшений. 2.2. Существующие строения не требуют перестройки. - Расчет чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости. - Определение общего коэффициента капитализации. - Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода. |