Альтернатива или западня?
В Европе с помощью лизинга продается порядка 10-20% жилой недвижимости, в России – около 2-4%, в Украине данный финансовый инструмент сбыта квадратных метров пока не применяется. Причины являются как особенности данной схемы, так и в целом текущее состояние экономики страны и банковского сектора.
Текст: Яна Писарева
НЕЗАДЕЙСТВОВАННЫЙ РЕСУРС
Состояние рынка жилой недвижимости Украины на фоне нестабильной экономической ситуации в стране и практически полного отсутствия кредитования либо доступной ипотеки характеризуется снижением платежеспособного спроса. В подобных условиях девелоперам постоянно приходится заниматься поиском эффективных способов стимулирования сбыта квадратных метров. «В условиях, когда предложение превышает спрос в среднем на 20%, инициативы, направленные на привлечение покупателей, выглядят абсолютно логичными. Наиболее распространенными являются рассрочка от застройщика, совместные программы с коммерческими банками, гибкая система скидок при 100-процентной оплате. Существуют и другие программы, среди них также лизинг, которые являются пока не основными, а лишь вспомогательными инструментами по привлечению покупателей», – отмечают в компании «Интергал-Буд».
В то время как в Украине такой альтернативный финансовый инструмент продажи жилья, как лизинг, практически не применяется, в Европе, по оценке компании 2C Construction Synergy, с помощью подобной схемы реализуется порядка 10-20% этой недвижимости. Тем самым данный механизм сбыта квадратных метров является одним из самых распространенных в этом регионе.
Лизинг в сегменте жилой недвижимости можно интерпретировать как долгосрочную аренду с правом выкупа квартиры. Однако между этими инструментами существуют некоторые различия, в частности в юридическом оформлении. Так, по словам Алены Мысько, финансового директора компании 2C Construction Synergy, прежде всего лизинговая схема в отличие от аренды включает трех основных игроков: девелопера (продавца), клиента (покупателя) и лизинговую компанию, которая, по сути, выступает посредником, выкупая объект у застройщика и владея правом собственности на него на протяжении действия лизингового договора, заключенного ею с покупателем. Во-вторых, имущество для лизинга приобретается при заключении двух договоров, а именно договора купли-продажи и договора лизинга, а условия аренды с правом выкупа предполагают один договор аренды, в котором прописывается конечное право выкупа. В-третьих, лизингополучатель берет в пользование только новое имущество (исключение бывает лишь в случае оперативного лизинга) и не имеет права передавать его третьим лицам, в то время как арендатор может передавать объект в субаренду.
«Лизинг жилой недвижимости по своей специфике ничем не отличается от лизинга любого другого движимого или недвижимого имущества, – продолжает Алена Мысько. – Единственное отличие – это длительный срок договора, что в большинстве случаев является преимуществом для желающих приобрести квартиру или дом. Поэтому, если брать во внимание не возобновившийся после кризиса рынок длительного кредитования и отсутствие широкого выбора иных вариантов финансирования, лизинг является достаточно перспективным инструментом в сфере жилой недвижимости Украины».
Кроме того, для потребителей данный инструмент достаточно выгоден также более гибкими условиями по сравнению с ипотекой, к примеру. Так, по данным Киевского инвестиционного агентства, в Украине лизинговая схема предполагает следующие платежи: авансовый взнос в объеме 20-30% от стоимости квартиры, ежемесячную плату, включающую часть суммы погашения остаточной стоимости жилья, страховые выплаты, разовую комиссию в размере 1,7-3% от стоимости объекта, коммунальные и другие платежи, связанные с его эксплуатацией. Что касается другой стороны – девелопера – то он получает полную стоимость объекта недвижимости от третьего лица, обычно от дочерней лизинговой компании или фирмы-партнера.
Действительно, лизинг является достаточно удобным финансовым инструментом для покупателей и может существенно оживить спрос на жилую недвижимость. Однако девелоперы пока не стремятся осваивать данный способ привлечения средств. Так, по словам Алексея Кулагина, управляющего собственника компании «Омокс», согласно украинскому законодательству продажа жилья, находящегося на стадии строительства, может осуществляться только через финансовые учреждения. «Это значит, что существуют только два варианта сбыта строящихся квадратных метров – через фонд финансирования строительства либо путем выпуска облигаций. Все остальные схемы, в том числе лизинг, подразумевают наличие уже готового жилья, которое, с другой стороны, застройщик может просто продать или сдать в аренду, не растягивая платежи на длительный срок», – считает эксперт.
