Open Mind Conference 2019: фокус на инвестиции в недвижимость

OPEN MIND CONFERENCE 2019 ОТКРЫЛА БИЗНЕС-СЕЗОН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ, СОБРАВ 11 ФЕВРАЛЯ В КИЕВСКОМ PREMIER PALACE HOTEL ОКОЛО 200 ГОСТЕЙ – ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ, ДЕВЕЛОПЕРСКИХ И КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ, ФИНАНСОВЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ, ОТРАСЛЕВЫХ АГЕНТСТВ И ОБЪЕДИНЕНИЙ, ИГРОКОВ СМЕЖНЫХ СЕГМЕНТОВ, А ТАКЖЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ И ДЕЛОВЫХ СМИ. ОРГАНИЗАТОРОМ МЕРОПРИЯТИЯ ВЫСТУПИЛ В2В-ЖУРНАЛ «COMMERCIAL PROPERTY».

Текст: Татьяна Антонюк, Елизавета Молчанова
Фото: Елена Алексеенко

OPEN MIND CONFERENCE ПОДДЕРЖАЛИ:

• Партнер – Colliers International (Украина);
• Партнер – Grand Admiral Resort & SPA;
• Гостеприимный партнер – Premier Palace Hotel Kyiv;
• Партнер сессии «Диверсификация инвестиционного портфеля. Нишевые сегменты» – «Медицинский Конструктор»;
• Декоративный партнер – Moss Décor;
• Образовательный партнер – CP School;
• Премиальная минеральная вода – Karpatika Mineral Water;
• Зону для переговоров предоставила компания Magnate Design Centre.

Ярослав Грегирчак, Совет бизнес-омбудсмена в Украине;
Игорь Верхогляд, Soul Partners;
Александер Маркус, Немецко-Украинская промышленно-торговая палата;
Елена Шуляк, Midland Development Ukraine, Офис эффективного регулирования (BRDO);
Михаил Меркулов, Arricano Real Estate PLC;
Станислав Иванов, CBRE Ukraine;
Владимир Мысак, Cushman & Wakefield в Украине

В деловой программе Open Mind Conference 2019 приняло участие около 40 экспертов – представителей Dragon Capital Property Management, «Торонто-Киев», Совета бизнес-омбудсмена в Украине, Soul Partners, CBRE Ukraine, Немецко-Украинской промышленно-торговой палаты, Arricano Real Estate PLC, Cushman & Wakefield в Украине, Офиса эффективного регулирования (BRDO), EY в Украине, Colliers International (Украина), City Capital Group, UTG, NAI Ukraine, DEOL Partners, CВМForum, «Медицинский Конструктор», «Антика», «НЕСТ», Innovation District LVIV, Ассоциации «Объединение финансовых учреждений», iC consulenten в Украине, Advansys, Design Hub International, СР COMMUNICATION AGENCY, Focus Estate Fund, «Международного института бизнеса».

В ходе Open Mind Conference игроки рынка дали оценку проводимым в Украине реформам и их влиянию на бизнес-среду и рынок инвестиций, презентовали уникальные аналитические исследования и обозначили перспективы различных сегментов недвижимости Украины для локальных и зарубежных инвесторов, обсудили, какие нишевые секторы открывают новые возможности для девелоперов, поделились прогнозами на будущее. Отдельное внимание было уделено продаже непрофильных активов – недвижимости, земельных участков, находящихся в портфелях Фонда гарантирования вкладов физических лиц и банка «Альфа-Банк Украина», условиям сотрудничества Европейского банка реконструкции и развития с игроками рынка недвижимости, ипотечным программам банка «ГЛОБУС» и застройщиков, а также такому альтернативному источнику инвестиций, как криптовалюта.

Марина Крестинина, EY в Украине;
Игорь Заболоцкий, Colliers International (Украина);
Дмитрий Корниенко, NAI Ukraine;
Александр Семенов, Colliers International (Украина);
Аркадий Вершебенюк, «Альфа-Банк Украина»;
Мария Казанцева, City Capital Group

ИНВЕСТИЦИОННАЯ АКТИВНОСТЬ

В 2018 году инвестиционная активность на рынке недвижимости Украины увеличилась. За этот период общий объем вложений в сектор значительно вырос, при этом речь идет не только о новом строительстве, но также о покупке существующих объектов как для спекулятивных целей, так и для конечного пользования в Киеве и региональных городах страны. Основная инвестиционная активность на вторичном рынке коммерческой недвижимости исходила от одной компании – Dragon Capital. Как отметила Наталья Кравец, коммерческий директор, Dragon Capital Property Management, за последние три года компания вложила около $500 миллионов в недвижимость, при этом почти половину ее портфеля составляют складские площади. Стратегия инвестора – приобретать торговые, офисные и складские проекты, которые стоят недорого, но имеют потенциал для увеличения цены. Компания стала одним из основных покупателей активов, находящихся в портфеле банка «Альфа-Банк Украина». По прогнозам экспертов, тенденция купли-продажи объектов недвижимости продолжится в 2019 году.

Большинство девелоперских и консалтинговых компаний оптимистично оценивают потенциал недвижимости нашей страны, отмечая высокий интерес к этому сектору со стороны локальных и иностранных инвесторов. «Исходя из личного опыта, могу сказать, что в Украину приезжают decision makers инвестиционных фондов. Они выделяют время, чтобы лично присутствовать здесь, в то время как могли бы находиться на любом другом рынке», – отметил Юрий Кривошея, управляющий партнер и президент, «Торонто-Киев».

Помимо покупки недвижимости, на рынке есть инвесторы, которые вкладывают в реализацию новых проектов. Среди таких компаний, например, Arricano Real Estate PLC, которая продолжает строительство ТРЦ Lukianivka Mall в столице и разрабатывает еще две площадки в Одессе и Киеве; «СИТРАС Украина», строящая вторую очередь ТРЦ Rive Gauche в Киеве; «Галерея Центр», реализующая совместно с партнерами проект Innovation District LVIV во Львове; City Capital Group, заявившая о намерении реализовать несколько проектов в Киеве, и другие. Как отметила Мария Казанцева, член совета директоров, City Capital Group, компания сконцентрируется на офисной недвижимости и представит новый формат под брендом «Платформа». Один из проектов уже на стадии строительства по ул. Короленковской в Киеве. Кроме того, девелопер расширит киевский «Арт-завод «Платформа» за счет реализации инновационного парка.

БОЛЬШИНСТВО ДЕВЕЛОПЕРСКИХ И КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ ОПТИМИСТИЧНО ОЦЕНИВАЮТ ПОТЕНЦИАЛ НЕДВИЖИМОСТИ НАШЕЙ СТРАНЫ, ОТМЕЧАЯ ВЫСОКИЙ ИНТЕРЕС К ЭТОМУ СЕКТОРУ СО СТОРОНЫ ЛОКАЛЬНЫХ И ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ

Евгения Локтионова, UTG;
Светлана Рекрут, Фонд гарантирования вкладов физических лиц

Эксперты отмечают, что инвесторы в недвижимость в Украине – это не всегда компании с опытом работы в данной отрасли. Как рассказал Юрий Кривошея, конечные пользователи готовы вкладывать в строительство офисов или реконструкцию помещений под собственные нужды. «Грани между субсегментами стираются. Например, креативные конечные пользователи рассматривают торговые пространства не под торговую функцию. Сегодня все создают так называемые эко-системы. Это привлекает дополнительный пул инвесторов», – отметил Юрий Кривошея.

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ СЕГМЕНТЫ И ГОРОДА

С точки зрения привлекательности коммерческой недвижимости эксперты называют наиболее перспективными секторы офисных и торговых центров. Это обусловлено текущим высоким спросом на такие помещения со стороны арендаторов, активным поглощением площадей и как результат снижением вакантности и ростом арендных ставок. Например, как отметил Александр Семенов, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сфере офисной недвижимости, уровень вакантности в бизнес-центрах Киева находится на уровне 6,5% и продолжит снижение. «Большое поглощение площадей – это знак для инвесторов и девелоперов. Когда низкая вакантность – инвестор будет покупать, потому что понимает, что ставка аренды будет расти, а девелопер начнет строить, поскольку понимает, что сможет заполнить объект арендаторами», – отметил Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала и операций с земельными участками, Cushman & Wakefield в Украине.

Сектор складской недвижимости также оценивают как перспективный, однако на данном этапе, несмотря на прогнозируемый рост спроса и рекордно низкую вакантность, активное спекулятивное строительство сдерживают низкие ставки аренды. Дмитрий Корниенко, управляющий директор, NAI Ukraine, обратил внимание на то, что складские центры, которые планируются к открытию в киевском регионе, представляют преимущественно класс В, а новых проектов класса А, который как раз более востребован, практически нет. По мнению эксперта, в перспективе возрастет спрос на так называемые склады «последней мили».

Участники конференции

Гостиничная недвижимость характеризуется длительным периодом окупаемости, тем не менее, в этом сегменте существуют направления, которые могут быть интересны инвесторам и девелоперам. «Гостиничный сектор перспективный, но не все его сегменты одинаково привлекательны. Так, высокий ценовой сегмент близок к насыщению. По нашим оценкам сейчас привлекательны классы средний и эконом; операторы активно ищут такие проекты в Киеве и регионах. При этом речь идет о небольших региональных городах», – отметила Марина Крестинина, старший менеджер, руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости, EY в Украине.

Отдельное внимание в рамках конференции было уделено нишевым секторам, среди которых – объекты здравоохранения. Частная медицина – это перспективное направление в Украине. В период последних нескольких лет оно активно развивается, но, тем не менее, пока занимает 5-10% рынка медицинских услуг нашей страны. Как сообщил Владислав Смирнов, основатель компании «Медицинский Конструктор», член опекунского совета, «ОХМАТДЕТ», в данном секторе также есть ниши, которые еще не заняты. Он отметил, что перспективными направлениями могут быть узкоспециализированные центры, амбулаторно-хирургические центры, пансионаты по уходу за пожилыми людьми, др. Чем такие игроки интересны для рынка недвижимости? Юлия Двораковская, управляющий партнер, CBMForum, отметила, что частные медицинские учреждения являются хорошими арендаторами с высокой платежеспособностью. Кроме того, такие компании также инвестируют в недвижимость, строя собственные здания или выкупая помещения, и подобная тенденция со временем усилится.

Говоря о привлекательности городов для инвесторов в коммерческую недвижимость, конечно, наиболее интересный и активный в этом плане рынок Киева. За ним следуют города с населением около миллиона человек – Львов, Одесса, Харьков, Днепр. Как отметили участники конференции, также перспективны региональные центры с населением 250-300 тысяч. Однако необходимо понимать, что возможности различных городов для девелопмента определенных типов недвижимости отличаются и со временем могут меняться. Например, рынок торговых центров Киева сейчас наиболее активный с точки зрения перспективного предложения. Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сфере торговой недвижимости, ожидает, что в течение 2-3 лет он достигнет порога насыщения, поэтому стимул к развитию получат региональные города. Эксперты озвучили еще одну интересную тенденцию, которая возможна в секторе торговой недвижимости. Так, Игорь Заболоцкий отметил, что ввиду выхода новых проектов некоторые существующие торговые центры будут проходить реконцепцию, переориентацию на другого потребителя, а Евгения Локтионова, директор, UTG, не исключает, что торговые центры будут менять целевое назначение.

8-часовая деловая программа состояла из пяти сессий

ИНВЕСТПРОГНОЗЫ С ПОПРАВКОЙ

Несмотря на положительные ожидания развития рынка недвижимости Украины, эксперты делают несколько поправок и уточнений. В 2019 году в нашей стране состоятся президентские и парламентские выборы, а это значит, что бизнес находится в состоянии неопределенности и занял выжидательную позицию. Выборы – это первое, о чем упоминают игроки рынка, давая прогнозы на ближайшую перспективу. До их завершения многие решения бизнеса, как локального, так и иностранного, будут отложены. Кроме того, политические изменения могут пошатнуть и без этого малоустойчивую экономику нашей страны и, как ожидается, отрицательно скажутся на курсе национальной валюты. Продолжающиеся боевые действия на Востоке Украины остаются «красной карточкой» для инвесторов. Кроме того, военное положение, которое было введено в десяти областях страны на один месяц в конце 2018 года, также имело отрицательные последствия в том числе для рынка недвижимости.

Стабильность политического и экономического курса, продолжение внедрения реформ – одни из условий притока инвестиций в страну и сектор недвижимости в частности. Не менее важными являются снижение уровня коррупции, обеспечение верховенства права и регуляторной политики, гарантирующей единые и понятные для бизнеса и власти правила. К слову, по заявлению Ярослава Грегирчака, заместителя бизнес-омбудсмена в Украине, сегмент недвижимости и строительства занимает четвертое место среди секторов экономики по количеству жалоб, поступивших в Совет бизнес-омбудсмена за период с мая 2015 по декабрь 2018 года. Так, из 5000 жалоб около 390 были направлены от представителей этой сферы. Они касались, среди прочего, злоупотребления государственных органов в налоговых вопросах или бездеятельности правоохранительных органов.

Александр Мертенс, «Международный институт бизнеса»;
Юлия Степанова, ЕБРР;
Елена Дмитриева, «КБ «ГЛОБУС»;
Елизавета Белей, ЮФ «Антика»;
Дмитрий Кравченко, Ассоциация «Объединение финансовых учреждений», Z-Capital

СТАБИЛЬНОСТЬ ПОЛИТИЧЕСКОГО И ЭКОНОМИЧЕСКОГО КУРСА, ПРОДОЛЖЕНИЕ ВНЕДРЕНИЯ РЕФОРМ – ОДНИ ИЗ УСЛОВИЙ ПРИТОКА ИНВЕСТИЦИЙ В СТРАНУ И СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ В ЧАСТНОСТИ. НЕ МЕНЕЕ ВАЖНЫМИ ЯВЛЯЮТСЯ СНИЖЕНИЕ УРОВНЯ КОРРУПЦИИ, ОБЕСПЕЧЕНИЕ ВЕРХОВЕНСТВА ПРАВА И РЕГУЛЯТОРНОЙ ПОЛИТИКИ, ГАРАНТИРУЮЩЕЙ ЕДИНЫЕ И ПОНЯТНЫЕ ДЛЯ БИЗНЕСА И ВЛАСТИ ПРАВИЛА

Участники конференции

Кроме того, важным драйвером развития отрасли могло бы послужить восстановление банковского финансирования проектов недвижимости (необходимо отметить, что уже после проведения конференции компания Arricano Real Estate PLC объявила о привлечении банковского кредита для частичного финансирования строительства ТРЦ в Киеве). Возвращение в Украину выехавших за границу специалистов, развитие новых технологий и диджитализация процессов взаимодействия органов власти и бизнеса также упоминаются как факторы, благоприятные для рынка недвижимости. Эксперты дополняют этот список необходимостью формирования положительного имиджа страны и ее продвижения на международной арене.

Впрочем, несмотря на особенности украинского рынка, интерес к сектору недвижимости со стороны инвесторов – и локальных, и зарубежных – присутствует. Станислав Иванов, директор департамента оценки и консалтинга, CBRE, отметил, что за последние два года было много обращений по изучению сегментов рынка и девелоперских проектов, которые можно было бы развивать в сотрудничестве с национальными игроками. Среди стран, заинтересованных в инвестициях в Украину, – США, Польша, Израиль, Венгрия, др.

Марина Рымаренко, DEOL Partners, 11 Mirrors, Senator Hotels and Apartments;
Владислав Смирнов, «Медицинский Конструктор», «ОХМАТДЕТ»;
Юлия Двораковская, CВМForum 

Зарубежных игроков привлекает в первую очередь более высокий уровень доходности. Например, ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости в Украине иногда в 2-3 раза выше, чем в странах Европы. Это, как отметил Игорь Заболоцкий, говорит о высокой рисковости нашего рынка, поэтому глобальный капитал отдает предпочтение 5-6% в Европе, чем 12% в Украине. Например, компания Focus Estate Fund, которую в рамках конференции представлял ее партнер Максим Школьник, как раз инвестирует в торговые проекты в других странах, в частности в Польше, объясняя это, среди прочего, меньшими рисками.

Артем Бурба, СР COMMUNICATION AGENCY

Впрочем, ситуация в секторе недвижимости Украины зависит не только от событий внутри страны, но также от тенденций в мировой экономике. Кроме того, на любом рынке существует цикличность, и эксперты ожидают, что в ближайшие годы возможно замедление в сегменте недвижимости с последующим восстановлением.

Участники конференции

Елена Рыбак, Европейско-украинское энергетическое агентство, iC consulenten в Украине;
Александр Змихновский, Advansys;
Андрей Яцентюк, Design Hub International;
Андрей Рыжиков, UTG;
Юлия Двораковская, CВМForum

Команда «Commercial Property» благодарит всех участников Open Mind Conference 2019 за содействие в проведении мероприятия.

МЕДИАПАРТНЕРЫ: