Реконцепт «Власти»: нові подробиці трансформації львівського готелю у міжнародний бренд
У Львові туризм стрімко розвивається, про що свідчить великий потік мандрівників у різні сезони. Згідно з даними бенчмарк-ресурсу HotelMatrix, за результатами першого півріччя 2023 року львівський ринок готельної нерухомості продемонстрував найвищі показники завантаження — 51 %.
Сьогодні не лише успішно працюють існуючі українські готелі, а й вкладаються кошти в реконцепт діючих: це популярна практика розвинених країн, яка передбачає інвестування в існуючі об’єкти та зміну загального концепту. Саме таким успішним прикладом є готель «Власта», який після нещодавніх новин про приватизацію продовжив роботу та вже активно готується до масштабного оновлення.
Львівський готель «Власта», приватизований на початку 2023 року компанією Magnus Trading, продовжує інтригувати новинами щодо реконцепту обʼєкту. Над ребрендингом готелю сьогодні працює команда відомих фахівців у готельній сфері, «Властою» цікавляться міжнародні готельні оператори, обʼєкт має всі перспективи стати успішним кейсом трансформації радянського готелю у міжнародний бренд.
Нагадаємо, у січні 2023 року Фонд держмайна продав на аукціоні через електронну систему Prozorro.Продажі діючий готель «Власта» у Львові. Об’єкт належав Міністерству оборони України. Приватизувати «Власту» зголосилися 23 учасники, перемогла київська компанія «Магнус Трейдінг Україна» з запропонованою вартістю у 115 млн грн. З урахуванням усіх податків загальна сума платежів склала 140 млн гривень. Сьогодні готель продовжує функціонувати, і паралельно команда активно працює над реконцептом обʼєкту.
Magnus Trading — київська компанія, створена у період українсько-російської війни. Основними бізнес-напрямами є інвестиції в обʼєкти нерухомості та трейдинг. Magnus Trading успішно працює на українському ринку, а також займається зовнішньоекономічними операціями, співпрацюючи з провідними компаніями-виробниками Португалії, Індії, Туреччини та Албанії. Придбання готелю «Власта» для київської компанії було стратегічним інвестиційним кроком.
Перспективні три зірки
Сьогодні готельна бізнес-сфера Львова змінюється та трансформується під впливом воєнного стану, як і будь-який інший бізнес в Україні стикається з новими викликами. Та водночас вже зараз можна говорити про відновлення та пожвавлення готельного ринку.
Про нові системні бренди-оператори, яких цікавить львівський ринок, та про те, чому «Власта» є перспективною для українських та закордонних інвесторів, розповідає Іван Лунь, партнер та керівник компанії Burford. Його команда займається реконцептом «Власти». Співзасновник Асоціації готелів та курортів України (UHRA) з понад 20-річним досвідом у готельній сфері з залученням міжнародних інвесторів пояснює, що планувальна сітка поверхів «Власти» дуже добре підходить під параметри сучасного готелю 3-зіркової категорії, під будь-який із відомих міжнародних брендів. І саме відомі компанії сьогодні цікавляться інвестиціями в українські перспективні готелі, серед яких і «Власта».
«Такій туристично-діловій дестинації як Львів потрібні брендові впізнавані у світі та й в Україні готелі цього доступного і водночас комфортного класу. Для готельного девелопера з будь-якого обласного центру України рецепт чіткий та простий: 2-3 зірки, але системний і обовʼязково брендовий продукт. Міжнародні мережі сьогодні дуже уважно слідкують, чи є цікаві та перспективні проєкти, в першу чергу, у Львові, Києві, Буковелі, Івано-Франківську, далі — в Одесі та Дніпрі», — зазначає Іван Лунь.
Додамо, що готель «Власта» розташований за 1,7 км від центральної частини Львова в історичній місцевості Клепарів. Будівлю спорудили у 1976 році архітектори Олександр Гукович та Алла Сімбірцева. Готель «Власта» досить великий: загалом передбачено 227 номерів на 12 поверхах, а загальна площа готелю – понад 8 000 кв м. Для такого обʼєкту експерти рекомендують поєднання більших і менших за площею гостьових номерів.
«Усі мережевики рекомендують сьогодні створювати комбо-формат: фактично два готельні продукти під одним дахом, поєднавши типовий фонд класичних готельних номерів з більшими за площею апартаментами. Таким чином суттєво звужується ризик недозаповнення готелю, адже в апартаменти заселяються клієнти на середньо- та довгострокове проживання. «Власта» може залучати відомі брендові готелі. Без сумніву, брендовість разюче підвищує шанси девелопера на успіх у виборі фінансових партнерів чи кредиторів, а також випростовує екзит-стратегію (про неї треба думати ще на початку проєкту), коли відремонтований якісно за чіткими інженерно-технічними та комплектаційними стандартами брендовий готель може в будь-який момент зацікавити стратегічного інвестора, українського або закордонного, який обирає спокійну гру зі сталим розміреним грошовим потоком у 1-1,5 млн дол чистого операційного прибутку щороку. Певен, що наша команда Burford, готельні консультанти, принесе інвестору бажаний результат», — резюмує керівник компанії Burford Іван Лунь.
Сьогодні команда «Власти» активно працює над розробкою нової концепції готелю, пропрацюванням нових візуалізацій та налаштуванням усіх процесів для оновленого готельного бізнесу.
Труднощі реконцепту в Україні
Фактично приватизація готелю «Власта» — це перший в Україні кейс трансформації державної форми власності готелю у корпоративну. З одного боку, це позитивно для розвитку економіки: до прикладу, компанія Magnus Trading увійшла до трійки компаній-лідерів України, які найактивніше поповнили бюджет завдяки інвестиціям у бізнес. Однак процес приватизації обʼєкту є доволі тривалим та ресурсозатратним.
У 2022 році у зв’язку із внесенням змін до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» зазнала процедура малої приватизації. Новий Закон створив для учасників цього процесу дещо покращені правила та умови. Як пояснює львівський адвокат Андрій Потинський, можливою стала приватизація цілісних майнових комплексів, які обтяжені боргами й арештами на майно та цифровізація процесу приватизації. Саме таким раніше був і готель «Власта».
«У той же час залишилась низка проблемних питань. Зокрема, нормами Закону фактично покладено на покупця обов’язок проведення процедури припинення (ліквідації) підприємства, цілісний майновий комплекс якого був придбаний на аукціоні. Це створює для інвестора додаткові ризики та фінансові витрати, обсяг яких у багатьох випадках для інвестора є невідомий на етапі ознайомлення з умовами аукціону. Також під час процедури ліквідації підприємство зобов’язане пройти перевірку в податкових органах, за результатами якої у більшості випадків контролюючий орган нараховує заборгованість, про яку не було відомо інвестору на початку ознайомлення з умовами аукціону», — розʼяснює Андрій Потинський.
У цьому напрямі законодавцем було здійснено зміни на краще: зокрема, пункт 98.2 статті 98 доповнено підпунктом 98.2.5 згідно з Законом № 2719-IX від 03.11.2022, за яким у разі погашення покупцем суми податкового боргу в повному обсязі та у визначений термін, штрафні санкції і пеня, передбачені статтями 124 та 129 цього Кодексу, підлягають анулюванню.
«Проте не визначено механізму анулювання даних санкцій — за самостійним рішенням контролюючого органу чи в судовому порядку, що також призводить до незрозумілої ситуації для інвестора, а, можливо, і до додаткових витрат (на правову допомогу у випадку майбутнього судового процесу). Також вказана вище норма визначає правонаступництво інвестора (покупця) щодо погашення податкового боргу «на момент переходу права власності на об’єкт приватизації», а сама приватизація та умови готуються заздалегідь Фондом державного майна, і між публікацією оголошення про аукціон і моментом переходу права власності на об'єкт приватизації проходить кількамісячний строк, за який податкові зобов’язання можуть суттєво збільшитись. Тому потрібна чітка і однозначна законодавча норма, яка б не дозволяла покладати на інвестора негативні наслідки донарахування податкових зобов’язань, за результатами податкової перевірки, про які не було оголошено в умовах аукціону і які не були відомі інвестору», — додає адвокат Андрій Потинський.
Трендові ідеї та збереження історичної цінності
Розробляючи нову концепцію «Власти», основною ціллю команди було поєднати збереження архітектурних форм діючого готелю та кардинально нові підходи в дизайні.
У побудові реконцепту львівського готелю застосовують Hotel Matrix — сервіс порівняльної аналітики для готелів від українських розробників із центральним офісом у Варшаві. Сервіс порівнює діяльність готелю із середнім результатом конкурентної групи, яку готель обирає самостійно серед учасників сервісу. Порівнюються три базові показники (КРІ): Occupancy – завантаження готелю, ADR — середній тариф та RevPAR — дохід на доступний номер. Отримання цінної інформації надає готелям потужний інструмент для аналізу, гнучкого управління цінами та отримання найбільшого доходу.
«У концепції реконструкції готелю нашою головною ідею є максимальне збереження характерних архітектурних елементів будівлі, — зазначає Андрій Сікачовський, архітектор, співвласник архітектурно-інжинірингової компанії abmk. — Проєктом реконструкції передбачено влаштування на першому поверсі вхідного лоббі з відкритими сходами на 2 поверх. У рівні першого поверху буде розміщуватись ресторан, лоббі-бар та допоміжні приміщення готелю. На 2 поверсі планується розташування конференц-залу, фітнес-центру і адміністративних приміщень готелю. З 3-го по 11 поверхи — стандартні 2-місні готельні номери. На 12 поверсі заплановано розташування панорамного ресторану. Під час реконструкції буде повністю замінено інженерні мережі в будівлі, влаштовано системи вентиляції та кондиціювання. Так як будівля має виразний силует і характерний ритм фасаду, при реконструкції фасадів рішення з підбору матеріалів і вузлів будуть повторювати характер існуючого вигляду будівлі. Фасади будуть влаштовані з фасадних скляних систем з елементами з перфорованого металу, які імітують ритм балконів. Оздоблення стін без засклення — фіброцементні панелі. Вхідна група з панорамним склінням склопакетами великого формату на всю висоту вхідного холу».
Також у межах проєкту реконструкції розглядається можливість передбачити влаштування благоустрою площі перед готелем з відновленням фонтану, що стало б місцем відпочинку львів’ян. І саме гармонійна інтеграція нового обʼєкту в міський простір є теж одним із ключових аспектів у реконцепті «Власти».
«Звичайно, такі проєкти є цікавими та важливими для львів’ян, з однієї сторони, і вимагають високого рівня відповідальності та професійності, з іншої сторони, оскільки варто забезпечити як інвестиційні потреби проєкту, так і максимально забезпечити інтеграцію об’єкту в міське середовище зі збереженням історичного підґрунтя», — додає Андрій Сікачовський, співвласник архітектурно-інжинірінгової компанії abmk.
Зацікавленість світових брендів
Сьогодні Львів приймає чимало гостей з різних куточків країни, тому попит на бюджетні готелі зростає. Готельна справа розвивається попри труднощі та виклики війни, вкладенням коштів у готельний бізнес в Україні цікавляться не лише українські інвестори, а й відомі міжнародні компанії.
Сьогодні тривають перемовини з відомими світовими готельними операторами, які готові інвестувати у новий готель в історичній частині Львова. Команда Magnus Trading спільно з експертами та консультантами працює над стратегією, щоб готель «Власта» став успішним кейсом перетворення на продукт з міжнародними стандартами сервісу. Тому як і формування команди, так і підбір бренду для оновленого готелю — відповідальна справа, яка потребує аналізу та планування.
«На попередньому етапі ми вже маємо письмове підтвердження про зацікавлення від наступних компаній: Holiday Express & Suites by Intercontinental, Hampton Hotel & Suites by Hilton, Ramada Encore & Residences by Wyndham, Moxy & Residence Inn by Marriott, Mercure Hotel & Residences by Accor, Tulip Inn & Residences by Louvre та Park Inn & Service Apartments by Radisson. Це ті світові готельні оператори, які активно цікавляться інвестуванням у перспективний український бізнес. Пишаємося тим, що працюємо над унікальним кейсом трансформації львівського готелю «Власта» на успішний готельний об’єкт міжнародного рівня», — додає Артем Величко, директор Magnus Trading.
Команда Magnus Trading переконана, що інвестиції у нові та вже існуючі об’єкти, реконцепт та редевелопмент проєктів — це важлива складова комплексної стратегії відбудови українських міст та додаткове джерело формування держбюджету.
«Створення планів продажів, маркетингової стратегії, формування ефективної команди фахівців та налагодження бізнес-процесів — все це є важливими елементами фінансового планування. Чимало часу зараз приділяємо плануванню, аналізу, обговоренню з командою та партнерами, щоб врешті запустити успішний готельний проєкт у Львові. Сьогодні ми працюємо разом, підтримуючи економіку та допомагаючи Збройним силам України. Війна закінчиться і перемога надасть новий поштовх до розвитку готельного бізнесу. Після перемоги ми бачимо «Власту» відомим в Україні готелем, тому зараз активно працюємо над ребрендингом проєкту, залучаючи провідних фахівців», — розповідає директор Magnus Trading Артем Величко. ℗
