Попит на офіси та майбутнє бізнес-центрів. Прогнози від компанії Colliers Ukraine

Фото: Unsplash

Нині компанії-орендарі офісних приміщень розділилися на декілька груп: від тих, хто працює повністю онлайн і поки не поспішає повертатись до іншого режиму, до тих, які не припиняли роботу офлайн через специфіку бізнесу. Водночас, за словами експертів консалтингової компанії Colliers Ukraine, з початком літа попит на офісні приміщення активізувався. Вони впевнені: повернення компаній в бізнес-центри неминуче.

Чи повертаються компанії до офісів столиці?

З початку дії воєнного стану сформувалися наступні підходи до організації робочого процесу в офісах:

1) Компанії, які не припиняли роботу навіть у період загострення воєнних дій у Київській області (представники банківської сфери, сфери телекомунікацій, інтернет-провайдери та інші). Специфіка роботи таких компаній передбачає як перебування в офісах, так і роботу онлайн.

2) Компанії, які запровадили гібридний формат роботи ще в період пандемії COVID-19. Такі бізнеси на початковому етапі війни здебільшого перейшли в онлайн, а зараз поступово відновлюють роботу, зокрема частково починають повертатися в офіси. Також деякі компанії, що залишаються на ринку та продовжують операційну діяльність, але з певних причин (питання безпеки, релокація бізнесу, переїзд працівників) перебування в офісному приміщенні є проблематичним, надають перевагу роботі онлайн до моменту стабілізації ситуації в країні.

3) Не поспішають повертатись до офісів компанії, робота яких загалом пов’язана з онлайн. Вони продовжують працювати у звичному для них режимі й про відновлення роботи офлайн замислюватимуться після припинення дії воєнного стану. Для такого бізнесу офіси є важливою та необхідною складовою в організації роботи, але не критичним елементом в умовах воєнного стану.

4) Також є компанії, які здійснили релокацію офісів в інші регіони України чи перевезли свої команди в інші країни, здебільшого це відбувається на тимчасовій основі та не має масового характеру.

«З огляду на вище перелічені моделі можна стверджувати, що загалом повернення компаній в офіси неминуче. Цей процес відбуватиметься поступово, адже власники бізнесів досі оцінюють ризики й адаптують нові моделі роботи, усвідомлюючи неефективність повноцінної роботи онлайн, і роблять все можливе для якнайшвидшого відновлення роботи в офісах», – каже Олександр Носаченко, керівний директор компанії Colliers Ukraine.

Які офіси потрібні орендарям нині?

«Активізація попиту на офісні приміщення відновилась з початком літа. Його формують компанії, які були змушені здійснити релокацію з постраждалих внаслідок регулярних бомбардувань та обстрілів регіонів, а також компанії, які змінили офісні приміщення внаслідок реструктуризації операційної діяльності», – розповідає Олександр Семенов, провідний експерт компанії Colliers Ukraine у сегменті офісної нерухомості.

Бізнеси, усвідомлюючи необхідність подальшого існування, розглядають кілька варіантів релокації. Одним із таких є захід України, де нині заповнені майже всі вакантні офісні площі. Другим варіантом орендарі розглядають Київ, розуміючи, що місто перебуває під особливим наглядом з боку держави та ЗСУ задля запобігання будь-яких дій з боку держави-агресора.

Також з'являються невеликі запити від компаній, які вирішили диверсифікувати локації, розподіливши співробітників по регіонах, залишивши частину в Києві та перемістивши решту на захід України та за кордон.

За словами Олександра Носаченка, на відновлення ринку офісної нерухомості та повернення до довоєнних показників знадобиться час, але вже нині цей процес поступово набирає обертів.

Що шукають орендарі?

Наразі немає єдиного критерію, яким керуються компанії під час пошуку офісних приміщень. Переважно власники бізнесів задля збереження своїх локацій намагаються знайти компроміси щодо умов оренди на період воєнного стану з власниками будівель. Водночас низка орендарів розглядають зміну офісних просторів зі зменшенням площі або покращенням умов оренди.

Як регулюються відносини між орендарями та орендодавцями?

У столичних бізнес-центрах А та В класів мультинаціональні бізнеси становлять близько 70% всього стоку орендарів. Всі ці компанії сплачують орендну плату в тому обсязі, який вдалося погодити з орендодавцями на період воєнного стану.

Який «поріг» беззбитковості для бізнес-центрів з погляду заповнюваності й орендних ставок? Чи досягають БЦ порогу беззбитковості нині?

Для кожного об'єкта поріг беззбитковості розраховується індивідуально, зважаючи на відмінності рівня дохідної та витратної частин.

Якщо компанії-орендарі бізнес-центру погодили з орендодавцем прийнятні для обох сторін умови на період воєнного стану, а також за відсутності фінансових зобов'язань перед кредиторами, можна стверджувати, що в цьому випадку об'єкти не зазнають збитків.

У будівлях, де більша частина договорів оренди була укладена на короткострокові періоди або якщо в договорах оренди була можливість розірвати співпрацю з повідомленням за кілька місяців, вакантність з високою ймовірністю збільшуватиметься, якщо не будуть знайдені компроміси.

Що буде з тими проєктами бізнес-центрів, які мали відкритися у 2022 році?

Все залежить від рівня готовності об'єкта. При високому рівні готовності, є висока ймовірність, що проєкти будуть реалізовані найближчий рік. Введення в експлуатацію більшої частини проєктів з готовністю нижче 50% буде перенесено як мінімум на рік від заявленого раніше.