Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области складской недвижимости за первое полугодие 2008 года

Тенденции

Первое полугодие 2008 года можно охарактеризовать небольшим увеличением предложения на рынке высококачественных складских помещений и анонсом новых проектов.

Число приобретаемых земельных участков, пригодных для развития складских комплексов, уменьшилось, что вызвано недостаточным качеством земли и ее высокой стоимостью.

Также необходимо отметить сдвиг сроков окончания строительства всех складских комплексов, ввиду тенденции удорожания строительства, падения курса доллара и отсутствия необходимого опыта у девелоперов.

Первое полугодие 2008 года было ознаменовано инвестиционными сделками на рынке складской недвижимости Киева. В первых числах 2008 года была завершена и форвардная сделка по продаже складского комплекса East Gate Logistic иностранному инвестору – компании Akron Group. Еще несколько инвестиционных сделок находятся на завершающей стадии.

Девелоперы проявляют интерес к созданию совместных предприятий для развития проектов складских комплексов в Киеве и на региональных рынках. Уже имеются примеры удачного сотрудничества отечественных и зарубежных девелоперов (Immo Industry Group и Aladdin Group).

Все большее число девелоперов обращают внимание на крупные города с населением более 1 миллиона человек, следуя за выходом на региональные рынки сетевых торговых операторов и крупных логистических операторов.

Предложение

В 2008 году уровень нового заявленного спекулятивного предложения профессиональных складских помещений достиг еще более высоких показателей для украинского рынка и составил около 399 000 м², что почти в четыре раза выше показателей прошлого года. При этом объем новых складских помещений, строящихся для собственного пользования, в 2008 году составляет около 26 000 м².

В первой половине 2008 года в эксплуатацию было введено два объекта складской недвижимости – первая очередь «МЛП-Чайка» (общая арендуемая площадь – 26 000 м²) и первая очередь West Gate Logistic (общая арендуемая площадь – 6000 м²).

На конец первого полугодия 2008 года, по нашим оценкам, общий объем высококачественных складских комплексов в Киеве составляет 360 000 м². При условии реализации новых проектов в запланированные сроки, мы ожидаем увеличения общего объема рынка на 363 000 м² (будут выведены на открытый рынок в течение второй половины 2008 года). Из них около 91 000 м² на данный момент уже сданы в аренду. При этом объем новых складских помещений, построенных для собственного пользования, в первом полугодии 2008 года составляет всего 7800 м².

В 2009 году ожидаемое увеличение спекулятивного предложения составляет около 580 000 м². Столь высокие объемы выводимого на рынок предложения, особенно в 2008 году, вызваны ростом активности девелоперов, с одной стороны, а с другой – это результат несвоевременного ввода в эксплуатацию помещений, заявленных на предыдущие периоды.

Хотя значительное число заявленных проектов находится вдоль трассы Е-40/М-06 (Житомирское направление), все большее значение приобретают при строительстве складских помещений транспортные коридоры трассы Е-40/М-03 (Харьковское направление) и Е-95/М-01 (Черниговское направление), ввиду наличия на этих направлениях достаточно крупных населенных пунктов.

На региональном рынке развиваются объекты складской недвижимости в Одессе и Днепропетровске. В Одессе начинается строительство первой фазы складского комплекса Odessa Logistic Park международного девелопера GLD Invest.

Спрос

В течение первого полугодия 2008 года спрос на складские помещения Киева по темпам роста превышал объемы выводимого на рынок нового предложения. По нашим оценкам, в первой половине 2008 года рынок был готов единовременно поглотить около 600 000 м² качественных складских помещений.

Структура спроса за первое полугодие 2008 года существенно не изменилась. Как и ранее, наибольший спрос исходил со стороны логистических операторов и сетевых операторов розничной торговли, которые совокупно формируют около 80% спроса на профессиональные складские помещения. Данные категории пользователей являются наиболее активными арендаторами. Причем доля последних в структуре потребления складских помещений увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются секции небольшого размера (от 1000 до 3000 м²), однако на рынке наблюдается острый дефицит помещений данного формата.

Суммарный объем транзакций по аренде за первое полугодие составил около 125 000 м². При этом все договора аренды были подписаны на строящиеся помещения, поскольку все объекты, которые вышли на рынок в этот период, были сданы в аренду по предварительным договорам еще в 2007 году.

Вышеуказанные факторы (наравне с высоким уровнем арендных ставок, внушительным количеством проектов, заявленных к реализации в скором будущем) и крайне низкий уровень вакантности свидетельствуют о том, что рынок складских помещений находится в стадии роста. В перспективе трех следующих лет следует ожидать интенсивного развития данного сегмента.

Арендные ставки и вакантность

В первом полугодии 2008 года на рынке наблюдалась стабилизация арендных ставок. В целом рост арендных ставок за первое полугодие 2008 года не превысил 5%. Исключением являются складские помещения, расположенные в черте города, где из-за значительного спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки выросли на 15-20%.

Следует отметить, что по состоянию на первое полугодие средняя базовая арендная ставка на складские помещения высокого качества, расположенные вокруг Киева, была стабильной и оставалась на уровне $9-12/м²/в месяц. В складских комплексах, расположенных в черте города, базовая арендная ставка возрастала при отсутствии предложения складских помещений.

Как и в предыдущие периоды, большая часть новых помещений была сдана в аренду до ввода проектов в эксплуатацию, а уровень вакантности на рынке практически равен нулю.

Рынок складских помещений в регионах

По прогнозам Colliers International, во второй половине 2008 года ожидается дальнейшее увеличение спроса на высококачественные складские помещения в региональных центрах с населением более 1 миллион человек. Стабильный экономический рост в течение нескольких последних лет, рост потребления и большая численность населения обуславливают высокий потребительский потенциал в данных городах, что способствует продвижению операторов розничной торговли на региональные рынки. В свою очередь, развитие сектора торговли, как правило, сопровождается выходом на региональные рынки логистических операторов. Соответственно, одновременное присутствие двух основных источников спроса на региональных рынках вместе с практическим отсутствием качественного предложения складских помещений служит мощным стимулом для многих местных и иностранных девелоперов, рассматривающих возможность выхода на рынок промышленных и складских помещений Украины.

Прогнозы

Дальнейшее развитие сегмента складской недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:

• Высокий темп развития рынка складской недвижимости Киева сохранится и, возможно, даже увеличится в течение последующих 2-3 лет.
• Рост числа игроков на рынке складской недвижимости: появятся новые логистические операторы и операторы розничной торговли.
• Доля складских помещений класса А в общей структуре предложения стабильно увеличивается за счет реализации большего числа качественных проектов, а также за счет увеличение среднего размера новых проектов.
• Увеличение доли качественных помещений в общей структуре рынка в 2008–2009 годах будет способствовать росту инвестиционной активности на рынке.
• Житомирское направление на протяжении 2008-2010 годов по-прежнему будет наиболее активно развивающимся транспортным коридором, являясь главными воротами Киева для Центральной Европы. Тем не менее, нельзя не отметить повышение интереса девелоперов и к другим транспортным направлениям, особенно к Харьковскому (основное направление на восток Украины) и Одесскому (обслуживание грузопотоков главных морских ворот страны).
• Появление большего числа совместных предприятий, образованных украинскими и международными девелоперами.
• Ожидается увеличение числа складских комплексов, построенных в соответствии с требованиями конкретного арендатора (built to suit).