Итоги I квартала 2012 на рынке офисной недвижимости Киева

Согласно квартальному отчету, подготовленному компанией DTZ в Украине, в I квартале 2012 года в Киеве были сданы в аренду 10 500 кв.м офисных помещений, что на 58% меньше показателей, зафиксированных в I квартале 2009 года на пике экономического кризиса.

Ввиду постепенно улучшающейся экономической ситуации в стране и все еще благоприятных условий на рынке офисной недвижимости в Киеве, в I квартале 2012 года множество компаний переехали в офисные помещения с лучшими характеристиками с точки зрения расположение и/или качества. В то же время, другие компании расширили занимаемые площади или провели переговоры с владельцами помещений с целью зафиксировать текущие условия аренды на более длительный срок в преддверии ожидаемого возобновления позитивной динамики рынка.

В январе-марте 2012 года, также как и в 2009-2011 годах, предварительные договоры аренды были нетипичными для рынка, что преимущественно связано с наличием свободных помещений в существующих бизнес-центрах и общим недоверием арендаторов к строящимся объектам.

В связи с отсутствием нового предложения на рынке офисной недвижимости в Киеве в I квартале 2012 года, в конце марта 2012 года уровень первичной вакантности в сегменте составил 15,2%, снизившись с 15,8% в конце 2011 года. Хотя уровень вакантности в I квартале 2012 года превышал показатели, зарегистрированные в конце I квартала 2011 года (13,6%) и 2010 года (12,7%), он все же оставался ниже показателя в конце 2009 года (17,49%).

В I квартале 2012 года показатель вакантности офисных помещений в центральных районах Киева, в частности, в центральном деловом районе (ЦДР) Киева и на Подоле, продолжал снижаться, не превышая 10%. Снижение уровня вакантности также было отмечено в офисных объектах, расположенных в центральных и нецентральных районах Киева за чертой ЦДР.

Начиная с IV квартала 2011 года, самый высокий уровень вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве наблюдается в объектах, расположенных в центральных районах города за чертой ЦДР. Такая ситуация является следствием недавнего ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости в этих районах, а также относительно небольшого размера рынка и, как результат, его высокой волатильности.

В январе-марте 2012 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве, в общем, оставались стабильными. Однако в наиболее качественных бизнес-центрах, которые оперируют на рынке офисной недвижимости в украинской столице уже не первый год, было отмечено некоторое повышение стоимости аренды.

По состоянию на конец марта 2012 года, арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве составляли $38-45/кв.м/месяц, в то время как для помещений класса В и С находились на уровне $23-35/кв.м/месяц и $8-25/кв.м/месяц соответственно.

По оценкам компании DTZ, к концу 2012 года новое предложение в сегменте может составить около 230 000 кв.м (GLA). Однако этот показатель зависит от сдачи в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости, своевременное открытие которых остается под вопросом.

Компания DTZ ожидает, что общая динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве в 2012 году существенно не изменится, хотя объем нового предложения к концу года может превысить спрос. Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2010 годах на выгодных для арендаторов условиях, заканчивается через один-два года, что может привести к увеличению спроса на офисные помещения в среднесрочной перспективе при условии формирования благоприятной макроэкономической среды в стране.

В 2012-2013 годах в Киеве планируется ввод в эксплуатацию достаточно большого объема новых офисных помещений, что, скорее всего, будет сочетаться с относительно неизменным спросом арендаторов и нестабильной экономической ситуацией в Украине и за рубежом. Однако компания DTZ ожидает, что уровень вакантности вырастет, в основном, в объектах офисной недвижимости, расположенных за пределами центрального делового района.

По оценкам компании DTZ, как минимум в первой половине 2012 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве будут оставаться стабильными. Однако, учитывая объем нового предложения офисной недвижимости, запланированного к вводу в эксплуатацию в 2012 году, среднерыночные арендные ставки на офисные помещения в Киеве могут несколько снизиться к концу 2012 года – началу 2013 года.