03.10.2023

Зміна фокуса: відновлення чи розвиток?

Російсько-українська війна ще триває, але проблема відновлення нашої країни активно обговорюється. На законодавчому рівні вже й введено відповідний вид документації. Але проводити заходи саме з відбудови пошкоджених об’єктів не завжди доцільно. Що ж натомість?

Текст: Алла Плешкановська, доктор технічних наук, професор Київського національного університету будівництва і архітектури, директор «Інституту урбаністики»

Урбіцид українських міст

Географічне розташування сучасної України майже в геометричному центрі Європи на перетині основних торговельних шляхів обумовило надзвичайно великий інтерес і намагання заволодіти цією територією. Протягом віків поселення на її теренах зазнавали нищівного руйнування спершу від монголо-татарських орд, а пізніше – кримськотатарських і турецьких військ. Навіть у XVI-XVIII століттях внаслідок татарських набігів приблизно щодвадцять років кожне невеличке українське поселення зникало. Відродження та існування таких селищ, як і містечок, вимагало постійних відновлювальних реконструктивних заходів.

Наступний період масового руйнування українських міст пов’язаний із наслідками Першої світової війни, революційних подій 1917 року та громадянської війни 1917-1921 років. У цей період руйнувань, переважно в західноукраїнських містах, зазнали до 40% житлових і громадських будинків, майже 2000 підприємств. Загинуло до пів мільйона осіб.

Проте наслідки Другої світової війни стали найкатастрофічнішими. Хвиля війни двічі прокотилась територією України, завдавши нищівної руйнації. 28 000 сіл, 714 міст і селищ міського типу (40% усіх міських поселень Радянського Союзу) були зруйновані, а 250 із них повністю знищені. Зруйновано два мільйони будинків, внаслідок чого понад 10 мільйонів людей залишилися без домівки. Київ було знищено на 85%, Харків – на 70%, великої розрухи зазнали Дніпро, Запоріжжя, Полтава та інші міста. Матеріальні збитки сягали 285 мільярдів рублів (у цінах 1941 року) – це понад 40% усіх збитків СРСР.

Новий виток воєнної агресії, розпочатий у 2014 році, та подальша повномасштабна російсько-українська війна 2022-2023 років призвели до того, що під тимчасову російську окупацію потрапило понад 125 000 кв. км або близько 20,7% території, у межах якої розташовано 3649 населених пунктів України. За даними Київської школи економіки, станом на червень 2023 року загальна площа пошкоджених або зруйнованих об’єктів досягла 87 мільйонів м2 (близько 167 200 будинків, із них приблизно 147 800 – приватні й 19 100 – багатоквартирні), що становить 8,6% від загальної площі житлового фонду країни та оцінюється у $55,9 мільярда. Пошкоджено майже 3400 закладів освіти.

З-поміж міст найбільше зруйнованих і пошкоджених житлових будинків у Маріуполі, Харкові, Чернігові, Сєвєродонецьку, Рубіжному, Бахмуті, Мар’їнці, Лисичанську, Попасній, Ізюмі та Волновасі. До прикладу, за попередніми оцінками, у Сєвєродонецьку постраждало 90% житлового фонду, такі міста як Бахмут і Мар’їнка майже не мають будівель, які б не зазнали руйнувань.

На другому місці за сумою збитків ($36,6 мільярда) є сфера транспортної інфраструктури, дорожнє господарство, залізнична інфраструктура – 19 аеродромів і цивільних аеропортів, 126 залізничних вокзалів і станцій пошкоджено або зруйновано, як і щонайменше 426 великих і середніх підприємств ($11,4 мільярда). Збитки, завдані енергетичній інфраструктурі, сягнули $8,8 мільярда.

«Програма відновлення» чи «Програма розвитку»?

Проте масштабні пошкодження та навіть тотальне руйнування поселень не означає їхньої безповоротної загибелі. На заміну кожного історичного періоду катастрофічного спустошення України приходив етап відновлення й розвитку – активна розбудова південно-східної частини країни кінця XVIII-XIX століть; формування потужного індустріального потенціалу у 30-ті роки ХХ століття; відродження народного господарства й українських міст і сіл після Другої світової війни.

Російсько-українська війна ще триває, але проблема відновлення країни вже активно обговорюється. На законодавчому рівні введено новий вид документації – програма комплексного відновлення області, території територіальної громади, якою має бути визначено основні просторові, містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення територій (Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

За масштабом, характером і рівнем пошкоджень і руйнувань, завданих об’єктам містобудування внаслідок воєнних дій, можна виділити п’ять типологічних груп:

  • окремо або групами розташовані поодинокі будівлі та споруди різного функціонального призначення як у межах, так і поза межами населених пунктів;
  • масово розташовані зруйновані об’єкти житлово-громадської забудови, що формують цілісні планувальні утворення (квартали, мікрорайони, житлові комплекси);
  • будівлі та споруди виробничого призначення, що формують цілісні функціонально-планувальні утворення (промислово-виробничі підприємства, потужні інженерно-інфраструктурні та транспортно-логістичні об’єкти і комплекси тощо);
  •  окремі цілісні міські (переважно малі та середні) та сільські населені пункти, переважна більшість об’єктів яких зазнали пошкоджень і руйнувань;
  • значні за площею ділянки незабудованих територій поза межами населених пунктів (сільськогосподарського призначення, лісового й водного фонду, природно-заповідного фонду тощо).

Очевидно, що формування «Програми відновлення» для конкретної адміністративно-територіальної одиниці вимагатиме врахування сукупності факторів та умов для розроблення унікальної моделі реалізації такої програми. Не завжди доцільно проводити заходи саме з відновлення пошкоджених об’єктів. Навіть Законом передбачено необхідність «…обґрунтування технічної можливості, економічної доцільності відновлення пошкоджених об’єктів шляхом виконання робіт з реконструкції, реставрації, капітального чи поточного ремонту, а також шляхом нового будівництва об’єктів замість тих, що зазнали пошкоджень або зруйновані» (ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», ст. 151, ст. 152).

Кардинальне для деяких територіальних громад падіння чисельності населення у поєднанні з катастрофічним станом зруйнованості окремих населених пунктів висуває на перший план питання – а чи доцільно взагалі відновлювати об’єкти того чи іншого населеного пункту? Якщо йдеться про відновлення найбільш постраждалих територій, то на загальнодержавному рівні першим кроком має стати проблема обґрунтування черговості відновлення тих чи інших поселень. І саме в такому випадку слід ставити питання не про «відновлення», а про формування на базі колишнього зруйнованого населеного пункту поселення, просторово-планувальна організація якого буде ґрунтуватися на новітніх принципах і уявленнях про сучасний урбанізований простір із використанням технологій smart city, тобто розумного міста.

Ситуація, що склалась в Україні, надає унікальну можливість широкого спектра реалізації великомасштабних проєктів із відновлення та розвитку постраждалих територій. Інакше кажучи – реалізації девелоперських проєктів.

Напрями перспективного розвитку територій, що зазнали нищівного впливу повномасштабної воєнної агресії

Надія на відновлення країни ґрунтується на очікуванні істотних репарацій та інвестиційних надходжень з-за кордону після закінчення активної фази війни. На перший план вийде питання вибору проєктного рішення того чи іншого великомасштабного девелоперського проєкту, спрямованого на відновлення й розвиток об’єктів і територій, яке вимагатиме урахування щонайменше наступних факторів:

1. Просторова локалізація зруйнованого об’єкта чи земельної ділянки перспективного розвитку.

Спостерігається стала тенденція до кардинальної зміни економічного спрямування регіонів. Починаючи з 2014 року, традиційна індустріальна спрямованість східної частини країни (Донбас) поступово втрачала свій потенціал, поступаючись центральному та західному регіонам. Про це свідчить статистика створення індустріальних парків. За 2022 рік створено 14 із 60 зареєстрованих в Україні індустріальних парків, водночас 10 із них розташовані у західному регіоні.

Крім того, зважаючи на високу ймовірність тривалого продовження воєнної агресії, відновлення зруйнованих і створення нових потужних економічно необхідних та інвестиційно привабливих об’єктів доцільно розглядати поза межами можливого масованого артилерійського обстрілу (відстань близько 50-100 км від кордону росії та білорусі).

2. Наявність перспективної інженерно-транспортної інфраструктури, реформованої з урахуванням нового розподілу логістичних потоків.

Сформована та перспективна система транспортних коридорів країни зазнає суттєвих змін. Значна кількість колишніх транспортних зв’язків, орієнтованих на росію, втрачає сенс, перетворюючи окремі населені пункти, наближені до її кордонів, на «тупикові». Зокрема, це стосується навіть такого міста, як Харків (40 км від кордону), яке набагато років вперед стає надто ризиковим для інвестування.

3. Істотна трансформація структури попиту на ринку нерухомості.

Якщо протягом останніх 15-20 років переважала реалізація девелоперських проєктів житлового будівництва як на вільних територіях, так і на територіях колишніх промислово-виробничих і комунальних об’єктів, то після закінчення активних бойових дій і навіть уже зараз істотно зростає потреба в розвитку підприємств військово-промислового профілю та супутніх виробничих об’єктів, що мають забезпечити власний захист країни.

Формування промислових утворень на базі новітніх технологічних процесів і просторово-планувальних рішень із використанням підземного простору дає змогу істотно зменшити негативний вплив на довкілля й утворювати компактні багатофункціональні комплекси – індустріальні й інноваційні парки.

Структура попиту безпосередньо пов’язана із соціально-демографічною структурою населення, рівнем і напрямом професійної підготовки, кваліфікації та доходів.

4. Соціально-демографічна структура населення.

Загальна (довоєнна) тенденція падіння рівня народжуваності, обумовлена демографічною «ямою» та складною політико-економічною ситуацією в країні, з початком повномасштабної війни істотно погіршилась внаслідок формування великих обсягів внутрішніх і особливо зовнішніх міграційних потоків. Прогнозування та будівництво потужних промислово-виробничих об’єктів чи комплексів, індустріальних парків має містити ретельний аналіз соціально-демографічної складової девелоперського проєкту. Не лише кількість населення, а й рівень його освіти і кваліфікації мають відповідати функціональній спрямованості проєкту.

Нагальна потреба у розвитку індустріального потенціалу країни обумовлює необхідність підвищення рівня професійно-технічної освіти населення. Виникає потреба обов’язкового створення у складі потужних промислових утворень нових навчальних закладів вищої та середньої професійно-технічної освіти (інститут, технікум, училище, професійно-технічне училище, училище-завод, вище професійне училище, навчально-виробничий центр тощо).

5. Необхідність врахування оновленої нормативно-правової бази проєктування.

Останні кілька років відзначились кардинальними змінами в нормативно-правовій базі завдяки розробленню як документації із просторового планування, так і проєктної документації окремих об’єктів. Здавалося б, найпростіше за формулюванням завдання на сучасному етапі – відновлення окремо розташованих або згрупованих у межах населених пунктів житлових і нежитлових будівель – неможливо розглядати як просту відбудову колишнього об’єкта.

Намагання убезпечити населення від наслідків можливих ракетних і артилерійських обстрілів обумовило необхідність обов’язкового врахування вимоги щодо забезпечення безпеки цивільного населення відповідно до ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту».

Відбудова будь-якого об’єкта, на якому постійно перебуватимуть понад 50 фізичних осіб або періодично перебуватимуть понад 100 фізичних осіб, вимагає обов’язкового врахування інженерно-технічних заходів цивільного захисту, створення відповідних укриттів, сховищ чи має передбачати можливість подвійного використання окремих приміщень об’єкта. Тож відбудова за попереднім проєктом може стати неможливою й потребуватиме нових проєктних рішень.

Страшні наслідки російсько-української війни створили унікальну можливість переосмислення та практичної реалізації сучасних підходів до формування міського простору при його відновленні, якими є поліфункціоналізація використання територій, безпечність, екологічність та інклюзивність міського середовища.

Алла Плешкановська є також викладачем Сертифікаційного курсу «Девелопмент нерухомості», організаторами якого виступають освітня платформа CP School і бізнес-школа «Міжнародний інститут бізнесу». Новий набір курсу стартує у жовтні 2023 року й триватиме до лютого 2024 року. Деталі – за посиланням.