08.06.2022

Антон Рекун, Arzinger: Земельні відносини під час воєнного стану

Понад 100 днів пройшло з початку повномасштабної війни проти росії. Зміни торкнулися всіх сфер життя та бізнесу українців, а також нормального функціонування державних інституцій. Ця стаття допоможе розібратися, як під час війни працюють земельні відносини.

Текст: Антон Рекун, юрист практики будівництва та нерухомості Arzinger

1. Угоди на ринку землі 

Донедавна угоди на ринку землі були заблоковані рішенням уряду щодо закриття всіх реєстрів (передусім Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) і Державного земельного кадастру (ДЗК)).

Нині доступ до реєстрів значною мірою відновлений. Багато нотаріусів, які включені до затвердженого Мін'юстом переліку, вже мають доступ і до ДРРП, і до ДЗК (а також до ЄДР – Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань). Отже, ми очікуємо на відродження ринку землі вже в найближчій перспективі.

Водночас нотаріуси зобов'язані відмовляти в реєстраційних діях громадянам і юридичним особам, зареєстрованим у російській федерації, окрім тих, хто проживає на території України на законних підставах.

2. Звільнення від податку на землю

Верховна Рада тимчасово звільнила власників і користувачів певних земель від нарахування та сплати земельного податку й орендної плати за землі державної та комунальної власності. 

Звільнення діє з 1 березня 2022 року та до 31 грудня року, наступного за роком скасування або припинення воєнного стану, та поширюється на:

  • земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії (перелік таких територій має бути визначеним Кабінетом Міністрів України, проте наразі цього не відбулося);

  • земельні ділянки, що розташовані на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації;

  • земельні ділянки, визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.

3. Орендна плата за землі приватної власності

Приватні ж орендні відносини законодавець обійшов стороною – жодних законодавчих змін щодо сплати орендної плати за землі приватної власності не відбулося.

Однак орендарі можуть розраховувати на такі правові механізми.

Звільнення від орендної плати або її зменшення

Орендар може вимагати звільнення від орендної плати, якщо немає жодної можливості користуватися орендованим майном (наприклад, земельна ділянка розташована на тимчасово окупованій ворогом території).

Якщо ж орендар має можливість користуватися майном, але така можливість істотно зменшилася, у нього є право вимагати пропорційного зменшення орендної плати. На жаль, чіткі критерії істотності зниження можливості користуватися майном навести складно, тому це вирішується в кожному випадку окремо. На нашу думку, треба брати до уваги, зокрема, такі чинники:

  • наявність бойових дій на території, де розташована земельна ділянка;

  • кількість і тривалість повітряних тривог;

  • ускладнений доступ до відповідної території (фортифікаційні споруди, мінування, наслідки обстрілів тощо).

Розірвання або зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин

У разі наявності критичних розбіжностей із позицією орендодавця, орендар може вимагати розірвання або зміни договору в судовому порядку через істотну зміну обставин.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Однак треба розуміти, що застосування цього механізму є ризикованим, оскільки в суді необхідно буде доказати цілу низку чинників, і передбачити результат такої справи буде складно. 

Крім того, у більшості позитивних випадків суд прийме рішення про розірвання договору, адже зміна договору в судовому порядку є винятковим випадком, який майже ніколи не трапляється.

А втім, якщо дійти згоди з орендодавцем не вдається і розірвання договору є критичним, таку опцію треба також брати до уваги.

4. Оренда землі сільськогосподарського призначення

Значні зміни спрямовані на забезпечення продовольчої безпеки держави під час війни відбулися в галузі оренди сільськогосподарської землі. Ці зміни діють лише під час дії воєнного стану та стосуються винятково земель державної та комунальної власності (за певними винятками), нерозподілених земель колгоспів і невитребуваних паїв.

Автоматичне поновлення договорів

Строк дії договорів оренди землі будь-якої форми власності, який повинен (був) закінчитися після 24 лютого 2022 року, є автоматично поновленим на 1 рік – без необхідності прийняття будь-яких рішень, підписання будь-яких документів і реєстрації у ДРРП.

Порядок укладення нових договорів

Порядок укладення нових договорів оренди було пристосовано до вимог воєнного часу, а саме:

  • в оренду передаються винятково ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва;

  • договір укладається в електронній формі з використанням електронних цифрових підписів, без проведення земельних торгів;

  • право оренди не підлягає реєстрації – натомість договори оренди реєструються у військових адміністраціях;

  • формування земельних ділянок для передачі в оренду відбувається за технічною документацією із землеустрою щодо інвентаризації земель у скороченому вигляді без реєстрації у ДЗК – така документація є додатком до договору оренди. Водночас по закінченню строку дії договору оренди земельна ділянка припиняє своє існування як об'єкт цивільних прав тощо.

Умови нових договорів

Оскільки наведений спрощений порядок укладення договорів слугує єдиній меті – забезпечити можливість обробки землі під час війни – є низка обмежень щодо умов таких договорів:

  • строк дії договору не може перевищувати 1 рік;

  • розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;

  • орендар має обмежені права, зокрема не має переважного права, права на поновлення договору, забудови земельної ділянки, закладення багаторічних насаджень, поділ чи об'єднання ділянки, зміну її цільового призначення чи складу угідь тощо;

  • орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності можуть передавати на строк до 1 року належне їм право третім особам без згоди власника тощо.

Оренда приватної землі

Як можна побачити, законодавець розширив наведені тимчасові особливості оренди землі лише на окремі категорії земель, куди не входять землі приватної власності.

Отже, оренда приватних земель відбувається так само, як у мирний час, без спрощень або обмежень.