Як війна вплинула на роботу ІП «Біла Церква», а релокація – на плани холдингу UFuture

За даними Міністерства економіки, в Україні з початку повномасштабної війни змінили місце розташування понад 600 підприємств*. Релокація бізнесів призвела до дефіциту промислових приміщень, особливо у західних регіонах, куди вони переїздили найчастіше. Як розповів Андрій Ропіцький, директор індустріального парку «Біла Церква», нині в Україні не вистачає 1,5 мільйона кв. м виробничих і складських приміщень. Тож у цьому парку розглядають можливість будівництва нових об’єктів уже в поточному році, а загалом компанія UFuture, яка розвиває проєкт «Біла Церква», планує створити ще три такі індустріальні майданчики в Україні. 

Розкажіть, як вплинула на роботу індустріального парку «Біла Церква» повномасштабна війна в Україні. Чи зупинялася робота? І якщо так, то коли почали відновлювати активність? 

У перші дні повномасштабного вторгнення частина підприємств індустріального парку були вимушені зупинити роботу. Ми всі намагалися зрозуміти, як відновити діяльність у нових умовах і головне – як забезпечити безпеку працівників. Ситуація була нетипова, відмінна від усього, з чим стикався бізнес до цього. Знайти адекватне рішення допоміг досвід локдауну. Два роки тому були відпрацьовані процеси дистанційної роботи на тих ділянках виробничого процесу, де це було можливо. Починаючи з другої половини березня поступово відновилась робота компаній, які зберігали ринки збуту й знайшли можливість налагодити виробництво в умовах руйнування ланцюгів постачання, втрати частини співробітників, ускладнення доступу до запчастин для ремонту обладнання. Якщо ситуація на фронті не загостриться ще більше, робота виробничих компаній до кінця року має відновитися на 40-60% від довоєнного рівня. 

Як забезпечуєте безпеку співробітників? 

Зберегти життя та здоров’я працівників підприємств-резидентів – це першочергове завдання для індустріального парку. Керуюча компанія регулярно перевіряє роботу систем пожежогасіння на підприємствах, пожежних резервуарів і насосних станцій, а також проводить навчання з ліквідації займань і екстреної евакуації працівників. На випадок виникнення нештатної ситуації було облаштоване укриття, яке укомплектували необхідною провізією, медикаментами та комунікаціями. Сигнал повітряної тривоги є обов’язковим для виконання на всіх підприємствах. На час тривоги працівники мають пройти в укриття. 

Яких заходів вживали, щоб адаптувати роботу парку в умовах воєнного стану? З якими проблемами стикнулися, як їх вирішували?

У воєнний час підприємства зіткнулися з проблемами збуту продукції та поповнення обігових коштів, завдяки яким можна покривати поточні витрати, наприклад, орендну плату, експлуатаційні витрати. Розуміючи це, керуюча компанія йде назустріч резидентам і пропонує пільгові ставки оренди на період воєнного стану та допомагає із налаштуванням бізнес-процесів у нових умовах.

Чи переглядали стратегію розвитку індустріального парку? Як вона змінилася?

Переглянули фінансову модель. У межах бізнес-стратегії індустріального парку на 2022 рік планували розширити кількість виробництв з 5 до 11. Були продані ділянки трьом компаніям: перша виготовляє електротехнічне обладнання, друга робить напилення на метал, третя спеціалізується на терморегуляторах і реле. Всі вони мали наміри розпочати будівництво цього року, але тепер є сумніви щодо строків. 

Без змін залишилися плани з розширення транспортної інфраструктури, облаштування прилеглої території та збільшення потужностей інженерних мереж. Зокрема, керуюча компанія отримала ТУ на будівництво підстанції на 10 МВт, що дасть можливість збільшити потужність електромереж індустріального парку до 16 МВт.

За умови доступу до кредитів на пільгових умовах є плани побудувати в цьому році 11 000 кв. м промислових приміщень для релокації підприємств. Це мають бути три виробничо-складські будівлі: дві – по 3000 кв. м, одна – на 5000 кв. м. 

Близько 600 різноманітних бізнесів релокувалися в межах України. Ваша команда сама почала надавати послуги з релокації. Скажіть, скільком бізнесам допомогли за період війни? 

Консультацію з питань релокації отримали та продовжують отримувати більше десятка виробничих підприємств. Здебільшого до нас звертається малий і середній бізнес. Його цікавить пошук належним чином облаштованих виробничо-складських приміщень, шляхи та засоби транспортування обладнання, місця його тимчасового зберігання, організація виробничих процесів на новому місці. 

Які складнощі релокації виробничих підприємств? 

Одна з головних проблем – це складність із пошуком готових промислових майданчиків, які відповідали б вимогам виробників. Компаніям, котрі обирають для релокації західні регіони України, складно знайти нові виробничо-складські приміщення, в які можна привезти обладнання та розпочати роботу «з коліс». Здебільшого їм пропонують brownfield, який ще треба ревіталізувати або облаштувати під потреби цеху. І це не єдина проблема. Задовільний виробничий майданчик може знаходитися в центрі міста або на значній відстані від місця проживання персоналу, що змушує витрачати додаткові кошти на організацію транспортного сполучення. 

Складна ситуація з нерухомістю є цілком логічною, адже історично так склалося, що на заході України була відсутня концентрація промислового виробництва разом із відповідною інженерно-транспортною інфраструктурою, сервісними організаціями, досвідченим персоналом та іншими умовами для розміщення великої кількості серійних виробництв. Істотний попит на ту невелику кількість промислової та складської нерухомості, яка є в західних і центральних регіонах України, вже спричинив її дефіцит. Додатково виникають проблеми з відсутністю потужностей інженерних мереж, розміщенням і бронюванням співробітників. Не кажучи про те, що додаткових логістичних зусиль потребує й відновлення розірваних ланцюгів постачання сировини та відвантаження готової продукції. 

Чи були бізнеси, які не змогли переїхати, наприклад, через брак необхідних приміщень? Адже, зокрема, на заході України є нестача якісних виробничих і складських об’єктів, а попит значно зріс.

На превеликий жаль, є приклади підприємств, які не встигли вивезти обладнання, залишки сировини або готової продукції та їх було знищено або істотно пошкоджено внаслідок ракетних або артилерійських обстрілів. Проти виробничих компаній працює час, обставини й особливості виробничого процесу. Наприклад, підприємство має надто потужну виробничу базу, яку складно або майже неможливо швидко демонтувати без спеціального будівельного обладнання, руйнування стін або стелі цеху. Підприємство може опинитися на тимчасово окупованій території ще до того, як знайде нове приміщення. Щоб уникнути такої ситуації, де це можливо, бізнес намагається шукати приміщення одночасно з демонтажем і вивозом обладнання на склади тимчасового зберігання. 

Чи були запити на релокацію в індустріальний парк «Біла Церква»? Адже нині компанії також переміщуються до центру країни зі сходу.

З квітня у нас достатньо запитів на релокацію. Є підприємства, які перенесли своє виробництво до індустріального парку. Релокація до індустріального парку має низку переваг. Це й готові приміщення з підведеними необхідними комунікаціями в достатніх потужностях, й усі необхідні адміністративні та сервісні послуги. До того ж резиденти співпрацюють між собою, створюють спільні ланцюги постачання, є можливість відправки вантажів через логістичний центр, розташований на території індустріального парку. Не менш важливою в нинішніх умовах є наявність у Білій Церкві достатньої кількості доступного житла та можливості для розміщення ВПО. Тож можна швидко налагодити всі процеси для стабільної роботи підприємства. На жаль, брак вільних приміщень не дав змогу релокувати всіх охочих, які згодом переїхали за кордон або не встигли це зробити взагалі та втратили бізнес.

Ситуація з релокацією бізнесів підкреслила проблему нестачі якісних виробничих і складських приміщень, зокрема у західному регіоні України. Чи значить це, що сектор отримає новий поштовх для розвитку? Чи, попри явну необхідність у таких приміщеннях, реалізація проєктів індустріальних парків гальмуватиметься?

За попередніми розрахунками потреба у виробничих і складських приміщеннях становить щонайменше 1,5 мільйона кв. м. Така площа взята із розрахунку одного квадратного метра площі на чотири ВПО або 1-2 нові робочі місця. Для порівняння, світовий і вітчизняний досвід розвитку індустріальних парків має показник 10-100 кв. м на одне створене робоче місце. 

З огляду на потребу у створені в Україні щонайменше 1,5 мільйона кв. м промислової та складської нерухомості, холдингова компанія UFuture, яка розвиває індустріальний парк «Біла Церква», розглядає можливість розширити географію проєктів і створити індустріальні парки в інших регіонах країни. Вони допоможуть виробництвам залишитися в регіонах, збережуть робочі місця та підтримають економіку України. Проєкт будівництва індустріальних парків містить вагомий потенціал для спільної роботи держави, девелоперів, громади та бізнесу на умовах win-win.

Я бачу наступні кроки залежно від цілей, які мають бути задоволені будівництвом промислової нерухомості:

1. у короткостроковій перспективі (до 2 років) – забезпечення потреб виробництва та складування харчової продукції, продуктів першої необхідності (FMCG, лікарські засоби тощо) та розміщення переміщених виробництв із зон бойових дій і сусідніх із ними регіонів;

2. у середньостроковій перспективі (3-5 роки) – відновлення обсягів промислового виробництва на довоєнний рівень здебільшого через розвиток локальних виробництв та окремих іноземних компаній;

3. у довгостроковій перспективі (6-10 років) – забезпечення економічного зростання завдяки промисловому буму внаслідок експансії в Україну іноземних технологічних компаній, інтеграція України в глобальні ланцюги постачання завдяки прийняттю України в ЄС, підсилення обороноздатності країни та входження України в НАТО або інший оборонний союз. 

Ми всі розуміємо, що до закінчення воєнних дій про активне будівництво говорити складно: ризиків надто багато. Та що можна робити вже зараз – на рівні держави та бізнесу – щоб розвивати сектор індустріальних парків? 

Наприкінці 2021 року Верховна Рада України схвалила закон про індустріальні парки, який передбачає фінансові стимули та відкриває двері для запровадження податкових і фіскальних преференцій. У мирний час ці ініціативи забезпечили б індустріальні парки конкурентними важелями для залучення інвестицій у виробництво. На період воєнного стану для збільшення пропозицій на ринку виробничо-складської нерухомості девелоперам потрібні: 

• державні гарантії для зменшення інвестиційних ризиків;

• кредити на пільгових умовах і кошти зі спеціального фонду промислового відновлення;

• повна компенсація підведення та приєднання (підключення) до зовнішніх інженерних мереж;

• спрощені процедури отримання дозвільної документації при будівництві;

• податкові та митні преференції.

Що саме передбачають ці стимули і як вони мають працювати. 

Фінансування та розподіл інвестиційних ризиків: надання девелоперам і виробникам пільгових кредитів, позик або коштів на безповоротній основі від комерційних банків, міжнародних фінансових установ або зі спеціального фонду промислового відновлення України. 

Строк кредиту – не менше п’яти років. Нульова відсоткова ставка та відсутність погашення кредиту на період будівництва, але не більше 18 місяців. Після завершення будівництва відсоткова ставка не має перевищувати 5% річних. Зазначена умова може бути реалізована, зокрема, шляхом компенсації відсотків з державного або місцевого бюджету. 

Цільове використання коштів: фінансування поповнення обігових коштів виробників і будівництва об’єктів промисловості та складів, включаючи інженерно-транспортну інфраструктуру, в тому числі підключення та приєднання до інженерних мереж. 

Забезпечення: державна гарантія не менше 80% від суми кредиту, страхове покриття експортно-кредитних агенцій, державних установ, спеціальних фондів, які покривали б військові ризики.

Орієнтовна сума фінансування за вказаною програмою становить $1,5 мільярда.

Відтермінування деяких операційних витрат: запровадження податкових і митних преференцій, наведених у законопроєкті №5688 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо створення сприятливих умов для залучення масштабних інвестицій у промислове виробництво» та законопроєкті №5689 «Про внесення змін до Митного кодексу України щодо створення сприятливих умов для залучення масштабних інвестицій у промислове виробництво», що були прийняті Верховною Радою України 21 червня 2022 року. А також звільнення від сплати податку на землі промисловості та від сплати податку на нерухомість промислових об’єктів, що здаються девелоперами в оренду, та універсальних складів на період воєнного стану плюс 5 років. Це часовий горизонт, протягом якого ситуація в економіці України має покращитись.

Швидкий старт будівництва та введення об’єктів в експлуатацію: спрощення процедури отримання дозвільної документації при будівництві типових будівель. Наприклад, застосування СС1 (декларативний характер) при будівництві типових будівель, для яких попередньо були розроблені проєкти й отримані позитивні висновки експертизи. Скасування плати за приєднання до інженерних мереж індустріальних парків.

*Дані на кінець травня 2022 року.