Время меняться. Интервью с Евгенией Локтионовой, директором компании UTG

Евгения Локтионова, директор компании UTG
ФОТО: UTG

Рыночная ситуация вынуждает девелоперов смещать внимание в сторону небольших проектов ТЦ, а действующие объекты для успешной работы должны соответствовать ожиданиям потребителей и современным рыночным реалиям – подчеркивает основные тенденции на рынке торговой недвижимости Евгения Локтионова, директор компании UTG.

Текст: Яна Писарева

Как Вы оцениваете актуальную ситуацию на рынке торговой недвижимости Украины и Киева в частности? Насколько консалтинговые компании корректно отражают обстановку в данном сегменте?

В настоящее время состояние сегмента торговой недвижимости чаще всего отражается не совсем корректно. Судите сами: все консалтинговые компании, как «барабанщики», рассказали друг за другом одно и то же, а именно о выходе на наш рынок в первом квартале текущего года 12 новых брендов и том, что шведский ритейлер одежды Н&M подтвердил экспансию в Украину в следующем году. Также все игроки рынка коммерческой недвижимости говорят об успехах: присвоение впервые за четыре года положительного кредитного рейтинга Украине, улучшение потребительских настроений и рост товарооборотов ритейлеров в гривне.

Однако это далеко не все, что происходит в отрасли. В частности, аналитика по существующим ТЦ/ТРЦ не соответствует реальности, строящихся объектов гораздо больше. Например, только компания UTG занимается еще четырьмя новыми проектами в Киеве, открытие которых намечено на 2017-2018 годы. Еще один пример некорректной информации – слухи о сносе ТРЦ «Апрель» в столице. На самом деле данный проект в процессе строительства был расширен до общей площади более 30 000 кв.м и интенсивно возводится, а демонтаж некоторых конструкций связан с решением о размещении кинотеатра MULTIPLEX, поэтому и были убраны лишние колонны. К слову, отмечу, что ТРЦ «Апрель» станет первым в Украине «трамвайным хабом», который откроется уже в следующем году.

Кроме того, практически никто не говорит о том, что на рынке наблюдается зарождение нового формата торговой недвижимости – smart. Только наша компания ведет несколько подобных проектов в Киеве, среди них – Smart Plaza Obolon, Smart Plaza Polytech и др., в которых выступает разработчиком концепции и эксклюзивным брокером. Данные торговые центры будут фактически первой сетью торговых центров (единое название, единый формат – районный, локация – возле станций метро). «Апрель» также станет первым из семи торговых центров интермодальных транспортных станций – это инновационное направление развития транспорта, создающее дополнительные условия для роста инвестиционной привлекательности объектов.

На рынке происходят колоссальные изменения, и пока девелоперы почивают на лаврах и отказываются что-то менять, их ждут неприятные сюрпризы. Поэтому собственникам существующих объектов необходимо серьезно заняться ребрендингом. Это не только поможет им и дальше оставаться конкурентоспособными, но и увеличит арендные поступления. Иными словами, сейчас для успешной деятельности в сегменте торговой недвижимости необходимо, чтобы объекты соответствовали ожиданиям потребителя и современным рыночным реалиям.

Однако на фоне реализации новых проектов многие столичные ТРЦ, ранее заявленные к открытию, заморожены. С чем это связано?

В 2016 году к открытию было заявлено несколько крупных торговых комплексов, а по факту мы видим снижение девелоперской активности в данном формате. Действительно, инвесторы приостановили строительство масштабных объектов, в то же время на этом фоне наблюдается тенденция создания небольших проектов со сроком окупаемости максимум пять лет, расположенных вблизи плотной жилой застройки или транспортных узлов, которые можно быстро возвести и заполнить.

Еще хуже обстоит ситуация в отношении девелоперской активности в региональных городах Украины. Нашей компанией разработана масса концепций проектов торговой недвижимости в Днепре, Харькове, Одессе, которые все еще не реализованы. Отсюда напрашивается вывод – рынок стагнирует. Возможно, такая ситуация связана с процессом децентрализации, после завершения которой сегмент активизируется и уже через два года можно ожидать строительный бум в регионах. Еще одним стимулом для развития коммерческой недвижимости может стать проект по поддержке киноиндустрии в небольших городах с населением от 50 000 человек. Это, без сомнения, сдвинет с мертвой точки строительство новых ТРЦ, чтобы они смогли разместить у себя современные кинотеатры. А старые объекты, чтобы выдержать конкуренцию на рынке, будут «подтягиваться» под новые требования, проводя реконцепцию. Например, мы уже завершаем обновление ТРЦ «Мегамолл» в Виннице, приступили к реконцепции торговых комплексов в Полтаве, Ивано-Франковске, Ужгороде и Луцке.

Возможно, отказ от реализации крупных ТРЦ связан со сложностями со сдачей площадей в аренду? Иными словами, рынок не может «поглотить» большие объемы?

Не совсем так. Занимаясь брокериджем киевского ТРЦ Lavina Mall в течение семи месяцев, нам удалось подписать 75% договоров, то есть можно говорить о том, что емкости ритейла вполне достаточно для реализации проектов крупного формата. Не нужно забывать о желании открытия на украинском рынке таких ритейлеров одежды, как Koton, DeFacto, а это арендаторы формата от 700 кв.м. Ожидается открытие первого в нашей стране магазина спортивных товаров Decathlon, что повлечет за собой новый спрос на аренду помещений, ведь этот оператор занимает площадки около 3000 кв.м. Кроме того, возобновила развитие сеть «Спортмастер», а универмаг одежды OSTIN рассматривает теперь лоты форматом от 1000 кв.м. Фуд-корт в ТРЦ Lаvina Mall состоял из 11 операторов, а реальных претендентов было свыше 70.

Визуализация проекта ТРЦ Smart Plaza Polytech (Киев)
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: UTG

В таком случае как Вы можете объяснить сложности с заполняемостью менее масштабного торгового объекта – ЦУМа, открывшегося в конце прошлого года в столице?

С самого начала реализации этого проекта было очевидно, что концепция, которая разрабатывается для центрального торгового объекта Киева, не будет успешной. Да и сегмент рынка был выбран неправильно, поскольку одного ТЦ премиум-класса – Mandarin Plaza – пока достаточно для столичных реалий. Смотрим дальше – основными посетителями ЦУМа всегда были киевляне, которых привлекал широкий ассортимент продукции, а для туристов на первом этаже работал большой универсам с отделами сувениров и кондитерских изделий. До реконструкции было традицией пойти в ЦУМ, чтобы купить киевский торт и сувениры, а сейчас этот обычай разрушен. Вот и получается, что киевлян среди посетителей практически нет, туристов также мало, что и подтверждает неудачность концепции.

Какой выход из данной ситуации Вы считаете наиболее приемлемым для главного универмага столицы?

Необходимо переосмыслить концепцию универмага, сделать хороший анализ целевой аудитории, маркетинговый срез и поменять профиль объекта под реального покупателя.

Назовите уровень арендных ставок на торговые помещения Киева. Как, по Вашим прогнозам, они могут измениться до конца текущего года?

Диапазон арендных ставок в ТОП-5 ТРЦ столицы варьируется от $50 до 80/кв.м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей), а вот другие торговые объекты сдают площади в среднем по $30/кв.м/месяц.

В то же время, по нашим прогнозам, спад девелоперской активности приведет к росту ставок аренды, поскольку ритейлу необходимы новые площади для развития. К примеру, в нынешнем году каждая ритейл-группа Украины вывела на рынок, кроме собственных марок, как минимум один новый зарубежный бренд. И если учесть, что франшизы приобретаются на определенных условиях, операторам необходимо будет открыть некое количество магазинов. Однако так как в лидирующих ТРЦ наблюдается практически нулевая вакантность, а новые проекты, судя по темпам строительства, вряд ли откроются даже в 2018 году, свободных площадей для развития ритейла практически нет.

Поэтому, по нашим прогнозам, к концу текущего года в Киеве начнется рост арендных ставок на уровне 10-15%. На фоне этого можно ожидать «всплеска» развития операторов в регионах. Мотивация к этому – более низкая конкуренция по сравнению со столичным рынком, ожидаемая децентрализация, невысокие арендные ставки и наличие свободных площадей.