Власники торгових центрів готують «сани» влітку

Авторська колонка Вадима Непоседова, засновника і президента компанії UTG

Останні кілька тижнів власників і девелоперів торгових центрів турбує питання – як запускати торгові об'єкти після закінчення карантину, наскільки зміняться споживчі настрої та поведінка покупців, як їх знову повернути в торгові об'єкти, чи зможуть оператори оплачувати зафіксовані в договорах орендні ставки та аналогічні питання.

Занепокоєння керуючих компаній посилила ще й нетипово тепла для України безсніжна зима, яка практично повністю паралізувала попит на зимові теплі товари, скорегувавши в бік скорочення осінньо-зимові виторги ритейлерів, яка спровокувала помітні збитки на тлі операційних витрат (оренди торгових приміщень, оплати праці персоналу, затоварення).

Разом з весняною відлигою та надіями реалізувати недоотримані прибутки грянула істерія планетарного масштабу – епідемія коронавірусу. Те, що не підкосило ритейлерів взимку, кинуло новий виклик на початку весни. На порядку денному перед власниками та девелоперами гостро стоять питання: що робити після закінчення вимушеного карантину, необхідність власного розуміння ситуації, можливі проблеми, терміни та реалістичні сценарії відновлення ринку.

Крім того, останній рік все помітніше відчувалися непрямі ознаки наближення чергової локальної кризи: відсутність зростання роздрібного товарообігу (РТО) в більшості регіонів України на тлі девальвації гривні, інфляції, щорічного зростання вартості послуг ЖКГ, падіння реальних доходів у динаміці; первинне насичення ринку і зростання конкурентних загроз, оскільки кількість заявлених до відкриття проєктів провокує постійне збільшення торгових метрів; зниження відвідуваності та перерозподіл споживчих потоків через зростання сукупного обсягу пропозиції; зниження РТО на 1 м2 і маржі прибутковості ритейлерів за рахунок скорочення доходів населення та зниження середньодобової відвідуваності; виборча позиція в планах розвитку мережевих торгових операторів, стримані прогнози на найближчу перспективу, оптимізація асортименту, формату, розміру; скорочення кількості мереж національного масштабу, цілих товарних груп (меблі), розваг (льодові арени, боулінги); зниження ставок оренди та показників економічної ефективності, особливо в морально застарілих об'єктах з серйозними концептуальними недоліками, які втрачають популярність; вимушена модернізація/редевелопмент/спеціалізація/реконцепция та навіть повне перепрофілювання («ЦУМ», «Караван Outlet», «Метроград», «Метрополіс», inSilver, Silver Breeze, «Квадрат Лук'янівка», Gorodok Gallery, «Магеллан», «Мармелад», Dream Town).

Компанія UTG успішно вистояла світові та локальні кризи (1998 рік – азіатська фінансова криза, 2004 рік – помаранчева революція, 2008 рік – світова фінансова криза, 2014 рік – революція гідності, анексія АР Крим і початок військових дій в зоні АТО). Компанія напрацювала великий практичний досвід роботи та дієві рецепти відновлення комерційних об'єктів в посткризових умовах, оперативно відреагувала і впритул занурилася в рішення поставлених завдань.

Прогноз UTG на найближчу перспективу (2020-2021 роки): чергове скорочення асортименту представлених на ринку України мережевих торгових операторів; відсутність прийнятного обсягу продажів протягом чотирьох останніх і кількох наступних місяців при неминучих накладних витратах з утримання мережі магазинів не пройде безслідно для орендарів; складність повернення покупців в торгові галереї; зниження зафіксованих ставок оренди в діючих договорах та перспективних об'єктах.

Рецепти та рекомендації для девелоперів/керуючих компаній/власників об'єктів нерухомості – комплексна посткризова робота з орендарями, що включає: виявлення потенційно «хворих» мереж, виключення їх з rent-roll'а і своєчасна ротація; retail-аудит торгових операторів і аналіз їх продажів; дослідження споживчих переваг і узгодження з ними наповнення торгових об'єктів; ретельний моніторинг та оцінка змін в політиці розвитку мереж; впровадження дієвого маркетингового плану по просуванню ТРЦ, при необхідності його коригування та оптимізація; перегляд існуючих концепцій і адаптація торгових галерей під актуальні формати операторів в умовах скорочення асортименту брендів.

Незважаючи на тривалі негативні наслідки, кризи загартовують компанії, дозволяючи найбільш сильним додатково зміцнити ринкові позиції в своїх сегментах, реалізувати відкрите тимчасове вікно можливостей, придбати кращий персонал, здолати конкурентів, поліпшити якість займаних приміщень, якість послуг, що надаються, вигадати нові та впровадити нестандартні рішення. Експерти компанії UTG вже приступили до розробки ефективних рішень щодо подолання негативних впливів за запитами своїх клієнтів, щоб знайти правильні рішення для досягнення ними високих фінансових результатів і тривалої конкурентної стійкості. ℗