Війна і комерційна нерухомість: на що очікує сектор восени

Ігор Заболоцький, Олександр Семенов

Олександр Семенов, провідний експерт Colliers Ukraine у сегменті офісної нерухомості, вважає, що найважче осінній період перенесе офісна нерухомість через зниження орендних ставок. У складському секторі також свої труднощі – зростатиме рівень вакантності. Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості, зазначає, що восени спостерігатиметься погіршення ситуації у ТЦ/ТРЦ, причина – падіння купівельної спроможності.

Які головні чинники впливатимуть на стан ринку комерційної нерухомості восени? Які головні тенденції спостерігатимуться на ринку в цей період?

Ігор Заболоцький: Одним із фундаментальних чинників впливу на стан ринку комерційної нерухомості є динаміка змін у воєнних діях. Це певною мірою матиме вплив на настрої українців, їхнє повернення додому й інвестування в різні сфери бізнесу.

Олександр Семенов: Загалом восени ринок комерційної нерухомості залежатиме від загальної ситуації в країні, очікувань щодо війни та перспектив України в цій війні, саме тому, здебільшого, ринок буде орієнтований на очікування. Ми вже зараз спостерігаємо повернення великої кількості населення до Києва, відновлення бізнес-активності та збільшення відвідуваності офісів у столичних БЦ порівняно з травнем-липнем. Особливо це стосується традиційних бізнесів, діяльність яких важко уявити без роботи в офісах, співпраці з колегами та зустрічей із клієнтами.

Новою та досить очевидною вимогою часу для орендарів офісного сегмента є наявність укриттів чи бомбосховищ у бізнес-центрах або поруч із ними, цей фактор відіграватиме істотну роль в ухваленні рішень щодо оренди приміщення в тому чи іншому об'єкті.

Ігор Заболоцький: Упродовж вересня поточного року ми спостерігали повернення в Україну значної кількості людей, які перебували за кордоном. Це зумовлено необхідністю дітей шкільного віку відвідувати навчальні заклади, зокрема ті, де відбуватиметься очне навчання.

У сегменті торговельної нерухомості вартість комунальних послуг матиме прямий вплив на ціноутворення та рентабельність магазинів. Процес підвищення комунальних платежів почався ще наприкінці минулого року й триває надалі. Під час опалювального сезону 2022-2023 тарифи будуть принципово вищими, ніж торік, і для багатьох компаній це стане досить вагомою витратною частиною. 

Більшість орендарів не здійснювали переоцінку на товари літніх колекцій з урахуванням підвищення курсів валют НБУ або цей процес був здійснений частково. Однак в осінні колекції буде закладена вартість з урахуванням нових реалій та оновленого курсу валют. Вірогідно, орендарі не будуть одразу закладати реальний курс, а здійснюватимуть це поступово. З приходом осінніх колекцій варто очікувати чітке корегування цін на товари ритейлерів.

Поступове відкриття магазинів міжнародних брендів позитивно впливатиме на ринок торговельної нерухомості загалом і буде значною перевагою для тих ТРЦ, де представлені ці бренди.

Попри негативні чинники, якщо восени відбудеться остаточне розмежування лінії фронту, відчутно зменшиться воєнна активність і буде мінімізовано кількість ракетних обстрілів, то це спонукатиме всіх міжнародних ритейлерів відновлювати роботу магазинів у центрі та на заході України. За таких обставин уже навесні наступного року почнеться процес точкового (локалізованого) розвитку та активізуються переговори щодо відкриття нових локацій.

Фактично, нині є певний відсоток торговельних об’єктів, що з різних причин не працюють. У разі відсутності розуміння щодо подальшої роботи таких проєктів, незалежно від їхнього розташування, ритейлери поступово ухвалюватимуть рішення про релокацію магазинів. Цей процес не обов’язково супроводжуватиметься розірванням наявних договорів оренди, вірогідніше, що в таких ситуаціях будуть підписані договори про тимчасове припинення роботи. Урешті-решт ритейлери, маючи товарні запаси в зачинених магазинах, спробують використати їх на нових локаціях. Частково це відбувається й зараз, але восени така тенденція, ймовірно, пришвидшиться.

На який із сегментів (офісний, торговий, складський) чекатиме важка осінь, а який почуватиметься краще, ніж інші? Чому?

Олександр Семенов: Найважче осінній період перенесе саме сегмент офісної нерухомості. Погіршення ситуації може бути пов'язане зі зниженням орендних ставок через скорочення загальної економічної активності порівняно з довоєнним періодом і, зокрема, через зміну формату роботи багатьох IT-компаній, які є локомотивами попиту на офісні приміщення. Згідно з публікаціями IT-асоціації в травні вакансій у секторі стало на 60% менше порівняно з довоєнним періодом, що, безумовно, впливатиме на кількість робочих місць у майбутньому. Також варто зазначити, що суттєва частина працівників IT-сфери наразі рідко відвідують або взагалі не відвідують офіс, працюючи віддалено з різних локацій.

Складський сегмент також зіткнеться з викликами. 20% складських приміщень столиці й області було зруйновано, а девелопмент нових об'єктів призупинився. Скорочення української економіки вплине на попит на складські приміщення, у секторі очікують на зростання рівня вакантності.

Ігор Заболоцький: Погіршення ситуації у сегменті торговельної нерухомості може супроводжуватись падінням купівельної спроможності, що пов’язано з закінченням довоєнних збережень українців. Також зростатиме вартість опалення, води й електроенергії, а передумов для пропорційного зростання заробітних плат фактично немає. 

Окрім цього, будь-яка активізація ракетних ударів чи наступальних дій армії рф може тимчасово знизити активність і купівельні настрої населення. Як приклад, після ракетного удару по ТРЦ «Амстор» у Кременчуці торговельні центри по всій Україні відчули зниження купівельної активності щонайменше на 2-3 тижні.

Попри важку ситуацію, за літній період ми спостерігали позитивну динаміку щодо зростання товарообігів ритейлерів у кращих проєктах. Найімовірніше, ця тенденція може продовжитись і восени. Варто зазначити, що зростання оборотів у гривневому еквіваленті не корелюється зі зростанням у валюті, враховуючи майже 30% девальвацію.

У яких регіонах України комерційна нерухомість почуватиметься найбільш комфортно восени? Чому?

Ігор Заболоцький: Станом на сьогодні серед регіонів найбільш вигідними для комерційної нерухомості є захід України та Київ.

Основними чинниками, що впливатимуть на більш-менш комфортне функціонування об’єктів торговельної нерухомості, є безпосередня віддаленість від епіцентру бойових дій, менший ризик «прильотів» і надзвичайних ситуацій, а також купівельна спроможність населення, адже в містах, що фізично постраждали найменше, економічна активність населення є значно вищою.

Нині ситуація в регіонах, що межують з лінією активних бойових дій, де є потенційна небезпека ударів РСЗО, є надзвичайно важкою. Серед таких міст Харків, Миколаїв, Запоріжжя.

Водночас у таких умовах променем надії є Дніпро та Дніпропетровська область, хоча регіон періодично зазнає обстрілів і розташований поруч із територіями, де тривають активні бойові дії. З огляду на відносно спокійну й контрольовану ситуацію, відбувається певна міграція населення й бізнесу зі сходу України до Дніпра та Дніпропетровської області, зокрема це стосується сфери промисловості. Нині відомі приклади компаній, котрі зіткнулись із відсутністю необхідних для відновлення виробництва ресурсів (потужність електроенергії, близькість до сировинних осередків, наявність профільних спеціалістів) під час релокації в західні регіони. Для таких компаній найкращим варіантом нового місця розташування є саме Дніпро та область.

Як можуть змінитися орендні ставки в комерційних об’єктах восени? 

Олександр Семенов: Нині у сегменті офісної нерухомості відбувається зниження орендних ставок, однак прогнозувати час повернення сектора на довоєнні показники поки зарано.

Ігор Заболоцький: Не можна стверджувати, що ринок торговельної нерухомості стабілізувався, більшість об’єктів орієнтується на реальні результати роботи орендарів, їхній товарообіг, і відповідно до зменшення/збільшення цих показників варіюють рівень орендних плат. 

Нині у сегменті є дві моделі встановлення рівня орендних ставок. У першому варіанті рівень корегується сторонами раз на місяць, у другому договори укладаються на довший термін, строком 3-4 місяці чи до кінця поточного року – в такому разі сторони домовляються зафіксувати досить низький рівень орендної ставки й надалі, в разі збільшення товарообігу, орендар здійснюватиме доплату через відсоток від товарообігу. Якщо ми спостерігатимемо загальний тренд падіння товарообігу орендарів, то це матиме вплив і на орендні ставки. Вірогідно, така робота з фіксацією умов строком від 1 до 3 місяців продовжиться й у наступному році, тобто до моменту, поки продажі не досягнуть довоєнного рівня у валютних еквівалентах у середньому по ринку.

Нині немає підстав стверджувати, що валютні еквіваленти сягатимуть довоєнного рівня, однак ми очікуємо, що впродовж 6-12 місяців після припинення активних бойових дій у кращих проєктах це можливо.

Загалом у кожному регіоні ситуація різна й на неї впливає насамперед рівень активності покупців і товарообіг орендарів. 

Чи може змінитися девелоперська активність восени? Наскільки важким, на вашу думку, може бути осінній період для девелоперів? 

Ігор Заболоцький: Суттєвого покращення стану девелоперської активності восени не очікується. Відновлювати будівельні роботи доцільно після залучення достатньої суми коштів для завершення проєкту.

Девелоперська активність у більшості регіонів України спостерігається тільки по проєктах, що перебували на фінальних стадіях готовності станом на початок війни. Такі проєкти, з урахуванням невеликої залишкової суми для закінчення будівництва, мають усі шанси на введення в експлуатацію найближчим часом.

Навіть розглядаючи наявність власного ресурсу для будівництва, компанії мають враховувати, що терміни повернення інвестицій суттєво зростуть, що зумовлено падінням орендних ставок по всій Україні, водночас вартість будівництва залишається майже на довоєнному рівні.

Олександр Семенов: Головною проблемою для бізнес-центрів восени стане те, що орендарі шукатимуть приміщення з готовим ремонтом. Нові бізнес-центри, приміщення яких перебувають у стані shell & core на етапі введення в експлуатацію, можуть відчувати складнощі зі здачею в оренду.

Ігор Заболоцький: Для відновлення оборотів орендарів та орендних ставок у валютному еквіваленті та девелоперської активності відповідно потрібен час. 

Поки можна говорити лише про завершення проєктів торговельної нерухомості на фінальних стадіях будівництва чи будівництво незначної кількості об’єктів на заході України.

Олександр Семенов: У сегменті офісної нерухомості ми спостерігаємо деяке пожвавлення будівництва, зараз у столиці завершуються об'єкти, що перебували на фінальній стадії. Та й у західних регіонах України є багато будівель, які активно споруджуються навіть на стадії фундаменту.