20.03.2023

Василь Крулько, Apartel: «Зараз найкращий час інвестувати. Щойно ми переможемо, ціни зростуть на 30-40%»

Як з початку повномасштабної війни будують масштабні 5-зіркові проєкти та продають більш ніж на $10 мільйонів на начебто мертвому ринку нерухомості? Редакція Commercial Property поспілкувалась про це із Василем Крулько, співзасновником мережі Apartel.

Портфель компанії Desna Pro охоплює 100 000 м2 нерухомості. Це житлові комплекси, готелі, spa-комплекс, ресторани тощо в Київській і Закарпатській областях. Розкажіть, із чого все починалося, як заснували компанію, як вирішили займатися нерухомістю зокрема, який досвід мали до цього?

Все почалось у 2015 році. В нас із партнерами виникла ідея збудувати в передмісті Києва житловий комплекс, який був би доступним за ціною і випереджав би інші комплекси за якістю та надійністю. У 2015 році ми помітили зростання попиту на нерухомість такого типу, адже багато людей вимушені були переїжджати зі своїх домівок через російську збройну агресію. Люди шукали доступне житло, зокрема в Києві й області. Тоді активно почали забудовувати Святошинський район столиці, але те, що там пропонували, нас не задовільняло. Ми хотіли збудувати будинок, у якому самі хотіли б жити, тому обрали локацію у с. Зазим’є Броварського району, яке відоме сосновими лісами та красивими пляжами на р. Десна. Саме там ми розпочали будівництво першої черги й відповідно з’явилась назва Desna Residence. Ми були перші, хто почав там будівництво багатоквартирних комплексів, всі будували в Броварах. Наш проєкт виріс до трьох локацій: Desna Residence, «Альпійське містечко» та Desna Park Residence. 

Така локація – складна для реалізації, адже була непопулярна серед людей, тому треба було інвестувати в рекламу. Але вже тоді ми вирішили, що передусім вкладатимемо в інфраструктуру та якість будівництва. Я вважаю, нам це вдалось, і щобільше – ми показали покупцям, що купуючи житло економкласу, вони живуть у преміумумовах.

Desna-Residence.jpg

Реалізований проєкт Desna Residence у с. Зазим’є

До початку будівництва першого комплексу ми з партнерами займались профільними напрямами (юридичний, архітектурний, сфера продажів) і, об’єднавши досвід, запустили девелоперські проєкти. Якщо ви зайдете в будь-який київський проєкт середнього рівня, ви не знайдете таку якість забудови, як у наших проєктах у с. Зазим’є. Оскільки це був наш перший об’єкт, ми максимально вклались у його реалізацію, щоб показати клієнтам, якими можуть бути проєкти економкласу. Ми досі продовжуємо опікуватись цим комплексом у межах керівної компанії, щоб мешканці жили в комфорті незалежно від терміну експлуатації.

У 2020 році Ви відкрили апарт-готель Apartel Shayan Eco Resort, у 2021 – готель Huston. Коли й чому вирішили увійти в готельну сферу?

У наших житлових комплексах у с. Зазим’є з’явилось багато інвесторів, які купували нерухомість із метою подальшої здачі в оренду. І щоб задовольнити цю потребу, ми заснували компанію, яка робила ремонти в наших квартирах, і в такий спосіб ми створювали нерухомість «під ключ». Люди отримували чистий продукт, який надалі могли здавати в оренду самостійно чи з нашою допомогою. Локація наших комплексів створювала попит на оренду квартир, і саме так виникла ідея будувати комерційну нерухомість у мальовничих місцях.

Я народився в м. Хуст Закарпатської області, і в Хустському районі є дуже красива локація – селище Шаян, я часто бував там у дитинстві. Воно й стало першою локацією для реалізації ідеї – збудувати комерційне житло, яке приносило б дохід нам як керівній компанії та нашим інвесторам. Ми вже мали досвід власного відділу продажів, управління житловими комплексами, розбудови інфраструктури, здачі в оренду, але водночас це був вихід на новий ринок, де ми заробляли спільно з інвесторами на постійній основі.

shayan.jpg

Apartel Shayan Eco Resort

Український ринок нерухомості доволі часто переживає кризи. У 2020-2021 роках це була пандемія. Як працювала компанія в цей період? І як працює нині – в період повномасштабної війни?

Звісно, було надзвичайно складно будувати під час пандемії. Я прекрасно пам’ятаю, що 2020 – це рік відкриття нашого першого готельного комплексу в селищі Шаян. Тоді був заборонений рух між областями, діяли суворі карантинні обмеження, було складно, але, мабуть, тоді ми й загартувалися. Нам вдалося все-таки вчасно зробити гарне відкриття, а інвестори з першого місяця почали отримувати прибуток.

На початку повномасштабного вторгнення до нас приїхали інвестори, для них апартаменти були як запасний аеродром. Тоді всі відчули переваги апарт-готелю – власної нерухомості в досить безпечному куточку України. Люди жили по 3-4 місяці, сплачуючи комунальні платежі та символічну плату за прибирання своїх апартаментів, утримання території загального користування, послуги рецепції. 

І пандемія, і повномасштабне вторгнення не стали на заваді будівництву та роботі наших проєктів. Ми не чекали «кращих часів» для повноцінного відновлення роботи. Зокрема, за 2022 рік, я вважаю, ми досягли колосальних результатів у будівництві. Я на пальцях однієї руки можу перерахувати об’єкти, які навесні 2022 будувались у Києві чи передмісті. У квітні, коли стало очевидним, що захопити столицю немає шансів, ми повною мірою відновили будівництво проєкту Desna Residence, яке триває до цього часу. Зовсім скоро, у квітні 2023 року, маємо в планах відкрити 5-ту чергу будівництва. Чому все так склалось? Тому що в нас постійна комунікація з клієнтами. Ми провели персональну зустріч з усіма інвесторами квартир. Дехто з них частково оплатив вартість нерухомості, й ми переконали їх довіритись нам та оплатити повну суму за квартиру. За цей складний для всіх рік ми змогли добудувати нову чергу й скоро введемо в експлуатацію будинок на 73 квартири. 

У планах компанії – будівництво апарт-готелів у Львівській і Закарпатській областях. Розкажіть, на якому етапі ці проєкти, коли плануєте їх відкриття?

Після 24 лютого була невелика пауза на 2-3 тижні, пов’язана з багатьма логістичними питаннями, сімейними, загальним нерозумінням ситуації. Як буде далі відбуватися життя? А вже під кінець березня було ухвалено 100% рішення – продовжити будувати, оскільки всі наші інвестпроєкти розташовані у відносно безпечних локаціях – Львівській і Закарпатській областях, і вони вже були на досить високій стадії будівництва. 

rikka.jpg

Будівництво комплексу Apartel Rikka Khust, 2022 рік 

Найбільшою запорукою продовження вдалих продажів якраз і буде продовження будівництва під час війни, коли інші нічого не будують, а навпаки думають про те, як би вивести свій ресурс з України. І ми були свідками, як у засобах масової інформації неодноразово були новини про те, що мільйони доларів покидають країну, люди не вірять в Україну, вивозять кошти. Але наша команда обрала інший шлях.

uzhgorod.jpg

Візуалізація проєкту Apartel Uzhhorod

У квітні 2023 ми плануємо відкрити Apartel Uzhhorod із двома ресторанами та spa-зоною. А наприкінці поточного року й першу чергу Apartel Skhidnytsya – це 268 апартаментів і 6 котеджів у неймовірній локації з безліччю розваг, ресторанами, spa-зоною та медичним центром. На об’єкті Apartel Rikka Hust у Закарпатській області влітку ми плануємо відкриття найбільшого в регіоні термального басейну на 1500 м2 і прийняти десятки тисяч відвідувачів за сезон.

F25.jpg

Візуалізація проєкту Apartel Skhidnytsya у Львівській області 

За останні роки на українському ринку з’являється все більше кондомініумних апарт-готелів, тобто апарт-готелів, де юніти продаються приватним інвесторам. І власне всі ваші об’єкти створюються за такою схемою. Попри те, що такі апарт-готелі не можна назвати новим інвестиційним продуктом на нашому ринку, але він і не дуже поширений. Розкажіть, як взагалі працює цей інвестиційний інструмент.

Фактично люди зараз використовують квартири як інвестиційний інструмент. Так ось апарат-готель – це якраз класичний варіант того, як люди робили раніше: купували квартиру, робили там ремонт, шукали за оголошеннями орендарів, заселяли їх, прибирали, коли орендарі з’їжджали, робили там оновлення, шукали нових і т. д. Додатково власники несли відповідальність як матеріальну, так і моральну: наприклад хтось із орендарів когось затопив чи в когось собака щось погризла, чи сусіди скаржаться і так далі. Тобто це був інвестиційний інструмент, який давав змогу отримувати прибуток у 4-5% річних і витрачав час. З приходом airbnb, booking та інших подібних ресурсів квартири почали здавати подобово. Такий інструмент теоретично може давати 15% річних, але це повністю операційний бізнес. Вам треба бути або повністю зануреним у щоденне прибирання, спілкування з гостями, ведення акаунтів, ведення відгуків, або мати людину, яка обслуговує об’єкт, і платити їй зарплату. 

Так ось апарт-готелі – це поєднання цих двох моделей: ви купуєте нерухомість, вона повністю у вашій власності, як і квартира. Ви можете її передати у спадок, продати, але водночас керівна компанія бере на себе питання завантаження, амортизації, обслуговування, маркетингу, спілкування з гостями. Внаслідок того, що тарифи близькі до подобової оренди квартир, отримується високий прибуток – 10-15% річних. Водночас для власника апартаменту – це повністю пасивний дохід, а в Apartel ми поєднуємо бізнес із відпочинком, і даруємо 30 днів безкоштовного відпочинку в апартаментах. Ви завжди можете зателефонувати до наших менеджерів за телефоном +38 (067) 440 15 24, і вони проконсультують вас детальніше. 

shayan2.jpg

Апартаменти в Apartel Shayan Eco Resort

Підсумовуючи, додам – бізнес працює дуже просто: є керівна компанія, яка бере на себе всі питання, і є інвестор, який купив нерухомість і передав її під управління. Він фактично лише отримує прибуток, не займаючись нічим. Тому така ніша зростатиме, адже це еволюція класичного інструменту «купити квартиру, зробити ремонт, здавати в оренду», яка дає більший прибуток і яка майже не займає часу інвестора. Тут ваше завдання – обрати надійний інвестиційний проєкт і компанію, бо, на жаль, ринок молодий, і на ньому ще досі є дуже багато людей, які обіцяють прибутки 20-25-30% річних, а потім не можуть витримати завантаження чи не можуть зробити правильний сервіс, щоб гості поверталися. Тому головна перевага цієї моделі – це високі стабільні прибутки та відсутність залучення інвестора в операційну діяльність. Головний недолік – це ризик не вгадати з компанією, яка обіцяє надприбутки.

Стримувати від інвестицій в апарт-готелі може ще малий обсяг ринку та незнання про успішні кейси. Розкажіть, як працював Ваш апарт-готель, якою була заповнюваність, адже він відкрився в період пандемії, коли готельний ринок загалом був на спаді. Як у таких умовах гарантувати інвесторам заявлений рівень прибутковості?

Ми пишаємося тими цифрами, що ми дали нашим інвесторам. В пандемію нам вдалось із запланованих 75% завантаження досягти 65% при тому, що це був пік коронакризи. Тут спрацювало те, що в нас був готель дуже високого рівня, помірна ціна, сучасний ремонт, правильний сервіс, і фактично інвестори та їхні друзі, приїхавши до нас, відчули цей рівень і завдяки сарафанному радіо, навіть у пандемію, ми змогли виконати обіцянки перед інвесторами. 

На початку повномасштабного вторгнення декілька місяців у нас проживали власники апартаментів чи їхні сім’ї, родичі, друзі. Звісно, в цей час готель не заробляв гроші, але жоден інвестор не мав претензії, бо він мав куди приїхати та трошки сховатися від небезпеки. Коли вже інвестори почали виїжджати, в нас завантаження було рекордне – це знов-таки викликано тим, що багато людей приїжджали до нас відпочити від сирен, тривог, виспатись, подихати свіжим повітрям, бо ми знаходимось у досить безпечному районі – декілька кілометрів від кордону з Румунією. Навіть попри зростання курсу долара, ми виплатили інвесторам обіцяний відсоток. Ми впевнені, що пандемія та повномасштабне вторгнення нас загартували так, що після перемоги ми зможемо давати фантастичну завантаженість, робити гостей щасливими та виплачувати інвесторам всі прибутки, а, можливо, навіть робити приємні бонуси.

Нині потенційні покупці надзвичайно обережно ставляться до інвестицій, зважаючи на всі ризики. Чи варто ставити інвестиційні плани на паузу?

Поки я вважаю, що зараз найкращий час для інвестицій у нерухомість. 

Ринок нерухомості знизився. Але я впевнений у нашій перемозі, після якої в шалених розмірах почнуть інвестувати в Україну. Насправді як би це не звучало, але саме у 2022 році люди дізнались про Україну. Про самостійну державу із сильною нацією. І багато хто чекає перемоги, щоб приїхати, познайомитися з нами, відвідати мальовничі локації та допомогти нам відновитись. Йдеться і про великі транснаціональні компанії, тому попит на нерухомість в Україні тільки збільшуватиметься, відповідно зростатимуть і ціни. Вже зараз собівартість будівництва зросла. Це пов’язано з порушенням логістичних шляхів, зростанням вартості пального, матеріалів, ситуацією з електропостачанням. Також багато ресурсів залишаються зараз на тимчасово окупованих територіях, наприклад – гіпсокартон. Так, деякі дорогі комплекси знизили вартість квадратного метра, але вона й до 24 лютого була необґрунтованою. Проте класичне житло залишилось у тій самій ціновій категорії або зросло, попри активні воєнні дії. Я думаю так: щойно ми переможемо, ціни в той же день зростуть на 30-40%. Тому зараз найкращий час інвестувати, якщо ви вірите в перемогу України.

Згадаймо період війни у 2014-2017 роках. Тоді був шалений попит на нерухомість у Києві, почав розбудовуватись захід України. На той час у Львові практично не було нових багатоповерхівок. У всіх західних обласних і районних центрах масово почали будувати будинки, адже люди виїжджали з Донецької, Луганської областей та Автономної Республіки Крим. І саме це відбуватиметься після закінчення війни, тому що можливостей відновити Маріуполь, Харків, Дніпро, Херсон та інші міста в найшвидший час не буде. А люди мають десь жити, багато хто захоче повернутись додому, в Україну. Багато людей зі східних регіонів України торік, хоч і вимушено, проте відкрили для себе Закарпаття, Прикарпаття, Львівську область і розглядають ці регіони для переїзду. Тут швидкий доступ до Європи й можливість у будь-який час виїхати за кордон. Також є багато людей, які вимушено покинули територію України й знайшли себе у сусідніх країнах, мають там бізнес, роботу, але вони все одно бачать себе в Україні, тому якщо їм і обирати, де проживати, то це скоріш за все буде Львівська та Закарпатська області, які є найближчими до європейських кордонів. Тобто локації, в яких ми будуємо свої об’єкти, є перспективними як із погляду внутрішнього туризму, так і з погляду іноземців та українців за кордоном. 

Деталі щодо інвестування та відпочинку в мережі Apartel Resorts за телефоном +38 (067) 440 15 24 або на сайті мережі.