В какие офисы мы вернемся после пандемии

Авторская колонка Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина)

По мере приближения к концу года и ухудшения эпидемиологической ситуации офисные пространства становятся все более горячим предметом дискуссий. Арендаторы пересматривают индикаторы арендуемых площадей, включая объем необходимого пространства, текущие затраты, в том числе, арендные ставки, и способы повышения гибкости условий аренды. Офисный рынок, по-прежнему, остается одним из наиболее стабильных сегментов недвижимости, однако уже понятно: реконфигурация офисных помещений неизбежна.

Да, нужно признать, что COVID-19 ускорил тенденцию к развитию удаленного формата работы и это необратимо. Но он также выявил и ее недостатки, одним из которых является невозможность привлекать, обучать и далее удерживать лучшие таланты. Офисное пространство – это, прежде всего, место для коллаборации. Успех бизнеса по-прежнему будет зависеть от личного взаимодействия, сотрудничества и обмена идеями. При этом кабинетная система снижает эффективность обучения и взаимодействия, а дистанционно – практически не работает. Наиболее эффективно прививать новые знания и способствовать коллаборации именно в открытом пространстве (концепция open space).

Удаленный режим дает компании большую гибкость, возможность работать «везде» и приносить доход. Карантин дал возможность оцифровать и экспортировать все свои бизнес-процессы за пределы офиса. Но он, с высокой степенью вероятности, не станет причиной сокращения офисных площадей. В новых, более универсальных и гибких рабочих реалиях офис может стать жизненно важным якорем.

Опыт крупных международных бизнесов свидетельствует, что пока нет единого рецепта решения «квартирного вопроса» для корпораций. Гигант из Кремниевой долины решил пойти по пути создания «гибридного рабочего места», чтобы обеспечить большую гибкость в работе после завершения локдауна. Речь идет о компании Microsoft, которая ранее пришла к решению позволить сотрудникам свободно работать из дома не менее 50% рабочего времени, или полностью перейти на удаленную работу. В последнем случае сотрудник будет лишен своего фиксированного офисного рабочего места, но сможет пользоваться общим пространством в офисе. Однако, новое исследование Microsoft показывает, что при удаленном режиме работы сотрудники чувствуют себя все более оторванными от своей компании и это имеет прямое влияние на способность бизнеса к инновациям. Без командной работы бок о бок мозговой штурм стал гораздо сложнее, а это значит, что реже возникают новые свежие идеи, а реализация вообще отходит на второй план. Другие технологичные компании также не удовлетворены тем, как работают на «удаленке» их сотрудники.

Объективно оценить насколько вроде бы очевидные преимущества удаленной работы перевешивают недостатки такого формата возможно будет только в будущем. Но стоит ли рассчитывать на существенную экономию бюджета при отказе от офиса? Посмотрим на основные статьи расходов компаний, связанных с содержанием офиса. Так, основная затратная часть приходится на компенсационный пакет персонала, pay roll составляет, как правило, около 60-70% суммы всех расходов, связанных с функционированием офиса. Офисная составляющая (аренда офисного помещения) в общей сумме расходов, как правило, колеблется от 5% до 10%. Таким образом, отказываясь от офисного помещения в пользу режима работы из дома, компания может сэкономить от 5% до 10% совокупных затрат на содержание офиса и управление персоналом. В любом случае, речь может идти только о сокращении, а не о полном отказе от офисного пространства. К примеру, сократив площади вполовину, экономия составит соответственно от 2,5% до 5%. Но риск снижения продуктивности персонала может существенно вырасти, что, безусловно, окажет негативное влияние на экономические показатели компании. Таким образом, выгода от сокращения офисных затрат теряет логику.

Также не стоит забывать о риске оттока персонала. В Украине более половины офисных помещений потребляется IT-сектором. Данное направление ежегодно демонстрировало рост на 25%-30% в течение последних как минимум 7 лет, и традиционно ощущало сильнейший кадровый голод. В IT аутсорсинговом сегменте существует прямая зависимость между количеством работающих людей и доходом компании, а значит уровнем капитализации бизнеса. Развитие IT-компаний во многом зависело от количества персонала, а конкуренция за кадры в нашей стране всегда была достаточно высокой. Соответственно, создавались максимальные условия для того, чтобы новые люди присоединялись к команде и, что не менее важно, оставались в ней. Офисные помещения большинство компаний арендовали именно с учетом такого интенсивного роста, на +30% больше и как минимум год вперед.

Некоторые сейчас сокращают офисные площади, которые ранее арендовали «про запас», с учетом перехода на удаленный режим работы, предположительно временного. А в принятии решений о работе в офисе компании действуют сегодня очень аккуратно, следуя общей тенденции. Ведь если на рынке стал привычен формат «удаленки», если он работает, а твоя компания настаивает на выходе сотрудников в офис – она потеряет штат. При удаленном формате снижается эффективность бизнес-процессов, стираются грани между отдыхом и работой, что негативно влияет на эмоциональную составляющую людей и их потребность в социализации. Предположительно, компании, в том числе и IT-сектор, в среднесрочной перспективе придут к мнению, что «удаленка» не работает и вернутся в офисы.

Вместе с этим мы будем наблюдать ускорение процессов трансформации внутреннего офисного пространства. Активно будет применяться система hot desking. Как результат, это приведет к сокращению количества рабочих станций в офисе. Но, с учетом тенденции социального дистанцирования, плотность рассадки сотрудников в рабочей зоне снизится. При этом акцент в формировании новых офисных пространств сместится в сторону увеличения общественных зон, зон для проведения встреч и общих собраний. Вероятнее всего, компании также займутся созданием в офисах специально оборудованных конференц-комнат для дистанционных деловых встреч – в таких случаях могут понадобиться дополнительные квадратные метры. Развитие программного обеспечения и оборудования позволит улучшить качество видеосигнала. Таким образом, концепция проведения бизнес-встреч в формате онлайн в оборудованных конференц-комнатах станет более актуальной и популярной, а необходимость в части коммуникаций с физическим присутствием на встрече снизится. В среднем, организация встречи между людьми, которые находятся на существенном расстоянии друг от друга (в различных городах либо странах) занимает около двух и более дней, на поездку тратится гораздо больше времени, чем на саму встречу.

Если принять за константу, что офисное помещение – это, прежде всего, место для коллаборации в бизнесе, а также тот факт, что человек – очень социальное существо, то можно сделать вывод, что офисный сегмент и в дальнейшем будет развиваться, а офисные помещения, с высокой степенью вероятности, не сократятся, а трансформируются и будут по-прежнему востребованы.