Успех проектов − критерий репутации и качества работ UTG

Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG

ФОТО:  UTG

Почему в настоящее время концепции проектов коммерческой недвижимости являются базовой необходимостью, и какая из моделей управления торговыми объектами в настоящее время наиболее успешна, рассказал Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG.

Компания UTG является разработчиком многих торговых объектов в Украине. В последнее время все чаще можно услышать мнение, что основным условием успешности ТЦ/ТРЦ является качественная концепция. Каково Ваше мнение по этому вопросу?

Данное суждение основано на богатой истории проектов и успехов девелоперов, которые воспользовались профессиональным консалтингом. Вообще история зарождения рынка профессиональных консалтинговых услуг в области недвижимости начиналась вместе с созданием компании UTG. Можно с уверенностью сказать, что мы «ровесники». За это время специалистами компании было разработано более 800 бизнес-проектов, из которых свыше 150 воплощены в жизнь. На сегодняшний день портфолио Департамента стратегического консалтинга включает концепции торговых объектов общей площадью более 30 миллионов кв.м, а главное – на нашем счету около 650 счастливых клиентов, которые возвращаются с новыми задачами. Ведь именно по успехам проектов можно судить о качестве консультанта, его опыте, почерке, стратегии и подходах. Поэтому рекомендации и повторные обращения – главный критерий нашей репутации и качества работ.

Если же говорить о роли концепций, безусловно, решения, выполненные профессиональными консультантами, являются одними из основных критериев успешности проектов. Как для девелоперов, которые только собираются строить ТЦ/ТРЦ, так и владельцев уже действующих объектов качественно разработанная концепция является весомым конкурентным преимуществом. Скажу больше – концепция сегодня не роскошь, а базовая необходимость или фундамент, на котором выстраивается весь бизнес-проект, закладывается основа главных решений в будущем объекте недвижимости и управление рисками. Поэтому чем глубже она проработана, тем больший успех гарантирован, поскольку именно она отражает наиболее успешный тенант-микс, который создаст положительную синергию брендов и максимально возможный поток покупателей. Если добавить к этому планировочные решения и бизнес-план коммерческой составляющей с возможностью прогноза дохода владельца в долгосрочной перспективе с учетом изменчивой конкурентной среды, наши решения становятся просто необходимыми на этапе создания нового проекта.

Необходимость в разработке концепции возникает и в случае обновления объектов, для модернизации решений и идей в уже действующих ТЦ/ТРЦ. По прошествии нескольких лет любой торговый комплекс нуждается в своеобразном «апгрейде» подходов к составу арендаторов, инженерному и техническому перевооружению, новых маркетинговых инструментах. Все это требует постоянного ежедневного участия, управления и наблюдения. Следовательно, именно профессиональные консультанты, которые находятся «на острие» последних мировых технологических инноваций, посещая международные выставки, общаясь с коллегами и наблюдая за успехами международных проектов, могут сконцентрировать всю необходимую информацию и применять свои навыки для качественного выполнения задач клиентов. Оттого число наших заказчиков постоянно растет, и в этом году Департамент стратегического консалтинга уже двукратно увеличил количественные показатели, что превысило годовые планы компании.

Как Вы оцениваете качество концепций торговых объектов, разработанных украинскими компаниями?

Для оказания консалтинговых услуг компания должна иметь определенный набор качеств, которые ищет клиент, и именно они являются основными при выборе консультанта. Прежде всего – это авторитет, то есть репутация или имя, а также опыт. При создании проектов необходима смелость, злободневность и актуальность предлагаемых решений, которые должны отвечать вызовам современности. Кроме того, при выборе партнера девелоперу важно убедиться в возможности успешной реализации будущего объекта недвижимости, поэтому большое значение имеют способы его создания четко в том виде, в каком он был презентован на этапе концепции.

Для этого максимально важно соблюсти связь между причинами и следствиями, задачами и возможностями. И только компании полного цикла могут отвечать этим требованиям и обеспечивать максимальный эффект на этапах разработки и реализации проекта, брокериджа и управления. В частности, в UTG создан уникальный микс специалистов – архитекторов, аналитиков, брокеров и финансистов – которые работают в тесном взаимодействии друг с другом. Как раз интеграция различных подразделений в единой команде позволяет нашим сотрудникам обогащаться знаниями и достигать максимального успеха. Без ложной скромности скажу, что на украинском рынке таких компаний очень мало, поскольку у нас собрана лучшая команда. За многие годы работы UTG объединила уникальных экспертов, которые имеют десятилетнюю историю создания и сопровождения проектов, а также пользуются глубоким доверием клиентов. Можно сказать, что половина нашего штата – это «старая гвардия», которая является проводником традиций и доверия заказчиков. Тем не менее, UTG постоянно совершенствуется. Так, в прошлом году компания усилила архитектурное направление за счет новых компетентных специалистов, а в этом году к нашей команде присоединился эксперт с международным опытом реализации проектов – Ростислав Симонов, возглавивший Департамент стратегического консалтинга.

С чем связано увеличение запросов девелоперов на проведение аудита или анализа концепций торговых центров, разработанных другими компаниями?

Подобная ситуация возникла благодаря формированию в Украине более зрелого, а значит и сложного рынка коммерческой недвижимости. Девелоперы находятся в поиске идеальной формы или выражения своих проектов. А поскольку для одной задачи или бизнес-идеи может существовать несколько положительных способов воплощения и реализации, то для достижения максимальной эффективности концепции чем больше специалистов ее проанализирует – тем лучше. Такой подход подобен медицинским консилиумам, цель которых – постановка более точного диагноза. В сфере недвижимости клиенты обращаются сразу к нескольким авторитетным и опытным профессионалам, чтобы узнать различные мнения и минимизировать риски. Оттого мы часто делаем аудиты проектов, выполненных другими консультантами, и очевидно, что точно так же наши работы проходят аудит в других компаниях.

Сейчас много говорится о необходимости проведения реконцепции действующих ТЦ/ТРЦ. Неужели недостатки построенных ранее объектов стали настолько критичны?

Существуют две модели управления действующими торговыми комплексами. Первая базируется на ежедневной и постоянной модернизации объекта на протяжении всего жизненного цикла. При этом инвестиции в инновации и обновление проводятся непрерывно, на что управляющей компанией выделяется большое количество ресурсов.

Вторая модель управления торговым объектом основывается на поддержании его в рабочем состоянии, с четким контролем возврата инвестиций. Понятно, что в этом случае из-за отсутствия хотя бы косметической модернизации здания происходит накопление проблем до критической массы. В конце концов, выход из подобной ситуации только один – полная реновация с заказом новой концепции: новым составом арендаторов, реконструкцией инженерно-технических сооружений и т.п.

Какая модель управления торговыми объектами более успешна?

Сложно сказать, какой из подходов к управлению наиболее верный, поскольку и в одном, и в другом случае торговые комплексы в первые годы эксплуатации достигают успеха. Ярким примером первого метода работы является киевский ТРЦ Ocean Plaza. Управляющая компания данного объекта находится в ежедневном поиске и принятии новых решений, базирующихся на глубоких исследованиях. Успех этого молла подтверждает, что можно не останавливаться, а ежегодно отслеживать рыночные тенденции, менять и продвигать объект, инвестируя в модернизацию, изменение якорных операторов и тенант-микса в целом.

Пример использования второй модели управления – столичный ТРЦ «Метроград», который провел масштабное обновление в прошлом году и за один раз решил все накопившиеся за годы деятельности проблемы. Честно говоря, этот подход использует большинство украинских ТЦ/ТРЦ по многим причинам, в частности из-за отсутствия необходимости содержать большой штат сотрудников.

Иными словами, оба варианта имеют право на жизнь: или каждый год делать косметический ремонт, либо раз в 10 лет – капитальный.

Каковы планы компании UTG на ближайшую перспективу?

В ближайшее время UTG намерена удивить рынок недвижимости новым проектом очень крупного торгового центра в столице, в котором будет выступать в роли инвестора и управляющей компании. Помимо этого мы планируем значительно укрепить позиции в части создания концепций путем привлечения к сотрудничеству международных архитекторов. Вдобавок компания усилит работу на региональных рынках Украины, где ожидается всплеск девелоперской активности в 2018-2019 годах, а также продолжит осваивать дальнее зарубежье. ℗