27.06.2020

Управління складською нерухомістю в умовах ринку 2020 року – огляд трендів

АВТОРСЬКА КОЛОНКА АЛЄНИ ГАЛЮТИ, ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА ACTIVITIS

У період пандемії ринок складських приміщень став практично єдиним сектором, який не зазнав значних втрат. Яких тенденцій слід очікувати в 2020 році та як управляти такою нерухомістю в умовах глобальної кризи?

Згідно з даними CBRE Ukraine до початку пандемії в Україні рівень вакантності складських приміщень становив 2,5% і відповідно до прогнозів мав зменшуватися. При цьому орендні ставки підвищувалися, а знайти якісні площі було досить важно. Через поширення COVID-19 у глобальних масштабах і посилення економічної кризи ринок зазнає змін. За нашими оцінками, в сегменті складських приміщень в Україні спостерігатимуться наступні тенденції.

Збільшення частки орендарів із сектора онлайн-торгівлі (e-commerce). Заборона на роботу фізичних непродовольчих торгових точок у період карантину привела до масової переорієнтації ритейлерів в онлайн-магазини. І потреба таких компаній у складських приміщеннях збільшилася. Крім того, попит на них виріс з боку продуктових і фармацевтичних продавців, які в період карантину отримали значний приріст продажів. Згідно з даними CBRE Ukraine рівень продажів харчових продуктів за цей час перевищив навіть новорічні пікові показники на 40-50%.

Очікується, що така тенденція слабшатиме, а продажі продовольчої та фармацевтичної продукції після ажіотажного періоду падатимуть. Після карантину купівельна спроможність населення зменшиться, що позначиться на всіх сегментах ритейлу, навіть продовольчому.

Тож попит на великі складські приміщення також знижуватиметься, а їхні орендарі будуть змушені шукати більш бюджетні варіанти з оптимальним місцем розташування. Зате попит збільшиться на середні та малі площі. Тому власникам великих приміщень варто розглянути можливість переорієнтації відповідно до нових потреб ринку.

Проєкти «під замовника» (built-to-suit). Тенденція зведення складських будівель відповідно до потреб конкретного клієнта в період карантину стає як ніколи актуальною. Цей тренд розвивався протягом кількох років і наразі набуває особливої популярності, коли для гравців ринку важливо мінімізувати ризики при девелопменті нових об’єктів. Для багатьох великих компаній проєкти built-to-suit стануть єдиним економічно виправданим варіантом.

Редевелопмент. Продуктові, фармацевтичні компанії та онлайн-ритейлери шукають додаткові складські площі, зокрема серед колишніх промислових, торгових й інших об’єктів. Їх переоблаштування під нову функцію здебільшого є вигіднішим, ніж будівництво нових.

Наприклад, у період карантину «Арт-завод «Платформа» надав онлайн-ритейлеру Rozetka власні 10 000 м2 під склад.

Подібні формати співпраці орендарів із непрофільними гравцями ринку та пошук нових можливостей серед нецільових об’єктів після карантину тільки зростатимуть. Переважно попит матимуть середні та малі приміщення. Орендарі, які не встигнуть знайти прийнятний варіант серед пропозицій на складському ринку, будуть змушені шукати альтернативні рішення.

Склади й індустріальні парки в місті (in city). Нині доставка «останньої милі» як ніколи актуальна, й усі гравці ринку онлайн-торгівлі намагаються здобути одну з головних конкурентних переваг – мінімальний час доставки товару. Це їм можуть забезпечити складські приміщення в межах міста чи передмісті, тому попит на них розвивається швидкими темпами. При цьому в локаціях, які мають зручну транспортну розв’язку, відкриваються точки самовивозу.

Окрім того, за аналогією з досвідом західних ринків, майбутнє за повноцінними індустріальними комплексами, які міститимуть не тільки склади, а й офіси, розподільчі та сервісні центри, власну інфраструктуру з автономними джерелами електроенергії. І на ринку України вже розробляються кілька проєктів з редевелопменту колишніх промислових зон у міські індустріальні парки. Вони стануть першими інтегрованими об’єктами з усім комплексом виробничих, адміністративних, офісних, логістичних та обслуговуючих структур на одній території.

Підсумки. Ринок складської нерухомості однозначно вистоїть у цій кризі та вийде з неї з порівняно малими втратами. Однак це також залежатиме від здатності гравців адаптуватися до нових умов і запитів орендарів. Структура попиту суттєво зміниться з переважанням частки онлайн-ритейлерів, тому власникам складських приміщень, особливо середніх і малих, наразі варто орієнтуватися на потреби таких клієнтів.


cp201-12.jpg

Управління нерухомістю та фінансами activitis.com.ua

Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №5(202) червень 2020.