28.09.2023

Управління комерційною нерухомістю: правові аспекти

Попри воєнний стан 2022-2023 років, що триває, ефективне та безпечне управління об’єктами комерційної нерухомості (торговельними приміщеннями, офісами, цілісними майновими комплексами тощо) є надалі актуальним питанням як для власників, так і для управителів. Зокрема, виходячи з наявних статистичних даних (дослідження Української Ради Торгових Центрів та ін.), динаміка попиту на користування комерційною нерухомістю протягом 2023 року є доволі позитивною, особливо у західних областях.

Текст: Андрій Лотиш, керуючий адвокатським бюро Lotysh & Partners


На практиці залучення сторонніх осіб для керування власними активами здійснюється за наявності декількох підстав, наприклад:

  • якщо об’єкт нежитлової нерухомості не приносить очікуваного доходу;
  • якщо актив приносить певні фінансові доходи, але вкладається надто багато часу та ресурсів на обслуговування об’єкта (наприклад, доводиться утримувати великий штат працівників);
  • якщо власник із будь-яких причин не хоче або не може самостійно управляти об’єктом і прагне отримувати стабільний пасивний дохід.
  • Отже, професійне управління комерційною нерухомістю – це насамперед інструмент збільшення капіталізації та дохідності об’єкта. Під професійним управлінням мається на увазі залучення відповідної керуючої компанії, з наявним вузькоспеціалізованим досвідом роботи у вказаній галузі.

    У цій статті розглянемо такі найпоширеніші варіанти керування нерухомим майном:

    1. укладення договорів управління об’єктами нерухомості;
    2. укладення договорів оренди/суборенди нежитлових приміщень.

    1. Договори управління комерційною нерухомістю

    Відповідно до ст. 1029 Цивільного кодексу України, за договором управління майном:

    • одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління;
    • друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
    • Іншими словами, договір управління комерційною нерухомістю – це договір, за яким власник передає управителю відповідний об’єкт нерухомого майна, зазвичай разом із земельною ділянкою, на якій розташоване майно, в управління на узгоджений сторонами період часу.

      Сторонами такого договору є установник управління і професійний управитель. Установник управління, згідно з ч. 1 ст. 1032 ЦК України, – це власник нерухомості. Управитель, – відповідний суб’єкт підприємницької діяльності.

      Водночас управитель зобов’язаний керувати комерційною нерухомістю від свого імені та в інтересах установника управління або зазначеної ним у договорі особи. Тобто управитель здійснює управлінську діяльність без доручення в межах складеного в письмовій формі договору (ч. 4 ст. 1033 і ч. 1 ст. 1031 ЦК України).

      Також варто звернути увагу на те, що згідно з положеннями чинного законодавства України (гл. 70 ЦК України) передбачається два види договору управління майном:

      • договір, що засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно;
      • договір, що не засвідчує виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.
      • Окремо зазначимо, що всі договори управління нерухомим майном підлягають в обов’язковому порядку нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Строк дії таких договорів визначається за взаємною згодою сторін. Якщо сторони не визначили терміну дії договору, то за замовчуванням такий строк становить п’ять років.

        В окремому порядку договори керування комерційною нерухомістю обліковуються та реєструються у державній податковій службі (п. 64.6 ст. 64 ПК України).

        До відома! Якщо власник продає комерційну нерухомість, що перебуває в управлінні, то новим установником управління автоматично стає особа, яка придбала зазначену нерухомість (ч. 7 ст. 1032 ЦК України). Водночас управителем такої нерухомості буде та сама особа, що зазначена в договорі управління. Дія договору зупиняється лише в тому випадку, якщо новий власник нерухомого майна, що перебуває в управлінні, одержав його внаслідок стягнення (у судовому порядку за борги попереднього установника управління та ін.).

        2. Договори оренди/суборенди комерційної нерухомості

        Як уже зазначалось, одним із варіантів управління комерційною нерухомістю є укладення договорів оренди майна, за якими власник передає нерухоме майно в тимчасове користування одній або декільком довіреним особам за мінімальну плату на певний строк (ст. 759 ЦК України). Надалі такі «орендарі-управителі» передають нерухомість у фактичне субволодіння та користування на ринкових платних умовах третім особам – суборендарям (згідно з укладеними договорами суборенди приміщень).

        Сторонами таких договорів можуть бути як юридичні особи, так і фізичні особи – підприємці. Водночас у разі, якщо власниками об’єктів комерційної нерухомості є фізичні особи, а площа нежитлових приміщень становить понад 900 кв. м – такі власники (фізичні особи – підприємці) не можуть бути платниками єдиного податку першої-третьої групи (пп. 291.5.3. ПК України).

        При укладенні договорів оренди/суборенди у господарській діяльності варто не забувати про обов’язкові істотні умови (ст. 284 Господарського кодексу України):

        • об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
        • строк, на який укладається договір оренди;
        • орендна плата з урахуванням її індексації;
        • порядок використання амортизаційних відрахувань;
        • відновлення орендованого майна;
        • умови його повернення або викупу.
        • Строк договору оренди/суборенди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 4 ст. 284 ГК України).

          Водночас якщо договір оренди/суборенди нерухомого майна укладається на строк понад три роки, то він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, але крім договорів оренди об’єктів майна державної або комунальної власності за результатами електронних аукціонів (ст. 794 ЦК України). В контексті оренди комерційної нерухомості це питання є дуже актуальним, адже в більшості випадків орендарі (суборендарі) зацікавлені у переданні їм приміщень на довготривалі періоди, оскільки вони вкладають чималі фінансові ресурси на здійснення поліпшень майна, закупівлю відповідного обладнання, розвиток і просування бізнесу з прив’язкою саме до орендованого об’єкта комерційної нерухомості.

          До відома! Якщо власник продає комерційну нерухомість, що перебуває в оренді/суборенді, то до нового власника переходять усі права та обов’язки наймодавця, тобто чинність договорів оренди/суборенди, укладених попереднім власником, зберігається, якщо інше не передбачено умовами таких договорів (ст. 770 ЦК України).

          3. Антирейдерські запобіжники для власників комерційної нерухомості

          На практиці недобросовісні управителі чи орендарі/суборендарі часто використовують укладені угоди з метою незаконного заволодіння об’єктами комерційної нерухомості. Зокрема, використовуючи певні «слабкі» юридичні положення договору, рейдери спершу переоформлюють у судовому порядку на себе право власності на нерухоме майно, надалі здійснюється оформлення на третіх осіб або використовуються інші способи рейдерського захоплення нежитлових приміщень.

          У зв’язку з наведеним, власники торгових, офісних приміщень, інших об’єктів комерційної нерухомості можуть використовувати такі напрацьовані дієві антирейдерські запобіжники:

          • побудова безпечної структури угоди – у цьому разі власник майна не вступає у жодні фінансові правовідносини з управителями чи фактичними наймачами, тобто всі оплатні договори управління чи користування майном укладаються не власником, а відповідною довіреною юридичною особою, яка діє від імені та за дорученням власника на підставі окремо укладених внутрішніх угод;
          • накладення обтяжень і заборон на нерухоме майно за допомогою відповідних правочинів або судових рішень;
          • наявність у договорах оренди/суборенди встановленої заборони на оформлення за наймачем права власності на здійснені поліпшення за час користування нерухомістю;
          • встановлення значних штрафних санкцій у випадках недобросовісного керування чи користування майном;
          • можливість дострокового розірвання власником нерухомого майна укладених договорів у разі будь-яких зловживань з боку управителя чи наймача; 
          • забезпечення виконання обов’язків управителя чи наймача шляхом оформлення окремих гарантій банку, страхових компаній чи інших фінансових установ; 
          • використання короткострокових угод з правом продовження терміну дії у разі наявності згоди власника приміщення;
          • застосування інших запобіжників, які розробляються юристами (адвокатами з нерухомості), виходячи з конкретної специфіки взаємовідносин між сторонами угоди.

          ВИСНОВКИ: Передання об’єктів комерційної нерухомості в керування – складний і відповідальний процес для власників майна з наявними відповідними юридичними ризиками. Мінімізація таких ризиків можлива за умови використання комплексних юридичних способів і методів: оформлення безпечної структури управління майном, належне регулювання договірних зобов’язань, оформлення обтяжень майна, використання інших антирейдерських запобіжників.

          Адвокатське бюро Lotysh & Partners: 

          м. Київ, вул. Січових Стрільців, 77, оф. 407

          +38 (067) 743 27 66

          www.lotysh.com

          www.facebook.com/LotyshLawFirm

          20230928-3.png

          Нагорода від міжнародного видання The Lawyers Global