14.09.2021

Анна Лаєвська, «Інтергал-Буд»: Цінові ралі

Лише в першому півріччі 2021 зростання вартості будівельних матеріалів і будівельно-монтажних робіт, зокрема, призвело до підвищення середньої ціни м2 житла на 15% у національній валюті – такі дані наводить Анна Лаєвська, комерційний директор девелоперської компанії «Інтергал-Буд». Така тенденція збережеться. Тож, за прогнозами фахівця, до кінця року ціна м2 може зрости ще на 17-20%

Які будівельні матеріали найбільше подорожчали за останні рік-півтора? Яка їх частка у собівартості будівництва?

Загалом частка будівельних матеріалів у собівартості будівництва сягає 40-55% залежно від концепції та масштабу проєкту. Решта витрат йде на інфраструктуру, зовнішні мережі, проєктні роботи та послуги підрядників, заробітні плати тощо.

У першому півріччі 2021 за динамікою росту впевнено продовжує лідирувати арматура, лише за другий квартал вона додала в ціні приблизно 50-60%. Загалом протягом останнього року вартість металу в Україні виросла у 2,5 раза.

Питома вага арматури у собівартості будівництва житлового об’єкта становить приблизно 15-20% залежно від конструктиву. Водночас зростання вартості металопрокату веде до підвищення ціни всіх металозалежних матеріалів та обладнання: оцинкованих вентильованих фасадів, труб для інженерних мереж, металічних дверей, ліфтового обладнання тощо.

Стрімко дорожчають також мінеральна вата й екструзійний пінополістирол (утеплювачі): лише у другому кварталі вони додали в ціні приблизно 10%. Бетон подорожчав майже на 12%. Вироби з полімерів і пластику додали в ціні приблизно 8% від початку року, щебінь і пісок – до 10%, фасадні матеріали – 10-12%, паливно-мастильні матеріали – до 10%.

Середньозважене зростання цін за статтею «будівельні матеріали» сягає вже 15% від початку 2021 року. Вартість будівельно-монтажних робіт в Україні також збільшилась на 15%. Обидві статті витрат – серед ключових для житлового будівництва, тож ми бачимо зростання середньої ціни м2 від початку року на 15% в гривні та на 21% у доларах.

Як Ви враховуєте ризики зміни цін у плануванні проєктів нерухомості?

Вкрай важливо для девелопера завжди відстежувати загальноекономічні тенденції та показники, вміти помічати сигнали, бар’єри, правильно розраховувати інфляційні резерви та закладати їх у фінансову модель.

Ми постійно контролюємо собівартість матеріалів і будівельних робіт, застосовуємо цифрові рішення для зниження матеріаломісткості при проєктуванні, шукаємо оптимальні шляхи адаптації до нових умов.

Як зростання вартості будівельних матеріалів вплинуло на маржу від продажу первинної нерухомості?

Наразі маржинальність девелоперів не перевищує і 20%, а якщо ми говоримо про житлові мас-маркет проєкти без продуманого формату, інфраструктурного наповнення, комплексного просторового зонування й ергономічної квартирографії, то цей відсоток заледве підіймається до 10%.

Ніякої картельної змови чи «бульбашки», про що час від часу кричать так звані активісти й експерти, немає. Наразі ми спостерігаємо органічне зростання вартості м2 на тлі закономірних ринкових умов: інфляційний тиск, цінові ралі на світових сировинних ринках, а також майже трикратне сповільнення темпів виводу нових проєктів у 2020 році через проблеми з ДАБІ та непростий пандемічний період.

Стримувальним фактором для девелоперів є обмежений реальний платоспроможний попит через стрімке падіння доходів населення. Водночас ліквідні житлові комплекси в популярних форматах, таких як «місто в місті», багатофункціональний квартал/район тощо, концентрують на собі підвищену увагу покупців. Щоб створити якісну екосистему для життя з усією необхідною інфраструктурою, девелопер витрачає чималі кошти. Це, а також підвищений попит саме на такі формати житла тягне за собою зростання ціни квадрата, яке відбувається у середньому на 5-10% вище середньозваженого по ринку.

Чи закуповує компанія будівельні матеріали наперед, формуючи запаси?

Ми купуємо будівельні матеріали під кожний проєкт, проте резервуємо необхідну кількість арматури чи бетону у виробника завчасно.

Як зростання цін на будівельні матеріали вплине на темпи запуску нових проєктів і загалом на активність будівництва в Україні?

Передусім потрібно зрозуміти, враховуючи економічну ситуацію в Україні та світі, що зростання собівартості будівництва триватиме. Відповідно це впливатиме на середню ціну м2. До кінця року потенціал її підвищення становить 17-20%.

Збільшення вартості будматеріалів негативно позначиться на маржинальності тих компаній, які неправильно розрахували інфляційні резерви чи взагалі їх не мають, працюють за схемами перехресного фінансування чи будують лише на гроші покупця. Їхня недалекоглядність може стати причиною затримок із термінами реалізації проєктів, появи нових довгобудів і ризиків для інвесторів.

Відбуватиметься подальший процес перерозподілу попиту на ринку: житло категорій комфорт+ і бізнес нарощуватиме свою частку, водночас економсегмент втрачатиме позиції та питому вагу в загальній структурі пропозиції.

Що стосується якості та функціоналу житлових проєктів, то жоден системний гравець, враховуючи тенденції платоспроможного попиту та критерії, якими керуються покупці при виборі помешкання, не стане знижувати собівартість, замінюючи будівельні матеріали на дешевші та менш якісні, не відмовлятиметься від функціонального наповнення, тобто продуманого благоустрою, рекреаційної, комерційної, побутової, соціальної інфраструктури, розумного планування.

На динаміку появи нових проєктів передусім впливатиме рівень платоспроможного попиту, загальноекономічна ситуація в країні та ринкові особливості, пов’язані із загальмованою процедурою видачі сертифікатів про введення в експлуатацію та дозвільних документів для старту будівництва.

Наразі множити проєкти, «щоб було», чи займатись канібалізацією всередині компанії ніхто не стане: платоспроможний попит все ще обмежений, а боротьба за нього серед гравців ринку тільки пожвавлюється.

Інтерв'ю опубліковане в журналі Commercial Property №8(216) серпень 2021.