Торговая недвижимость: нарастающая волна реконцепции

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)

ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА)

НЕДАВНО ДВА ИЗВЕСТНЫХ КИЕВСКИХ ТРЦ ЗАЯВИЛИ О СУЩЕСТВЕННЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ – «КАРАВАН», КОТОРЫЙ БУДЕТ РЕФОРМАТИРОВАН В АУТЛЕТ-ЦЕНТР, И DREAM TOWN (2-Я ОЧЕРЕДЬ), УСИЛИВАЮЩИЙ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ТОВАРОВ И УСЛУГ ДЛЯ СПОРТА. ВПРОЧЕМ, ЭТО ОЖИДАЕМЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ НА ФОНЕ РОСТА КОНКУРЕНЦИИ. ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РЕКОНЦЕПЦИИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ МЫ ПОГОВОРИЛИ С АЛЕКСАНДРОМ НОСАЧЕНКО, УПРАВЛЯЮЩИМ ДИРЕКТОРОМ COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА).

Текст: Татьяна Антонюк

Еще несколько лет назад эксперты прогнозировали, что в ближайшем будущем ряд ТЦ/ТРЦ Киева будут вынуждены пройти реконцепцию в связи с ростом нового предложения и усилением конкуренции. Помимо этого, какие еще факторы могут стать причиной реконцепции торговых центров?

Рост конкуренции действительно служит катализатором изменений на рынке торговой недвижимости, стимулируя девелоперов к проведению реконцепции своих объектов, что наблюдается сейчас в Киеве и региональных центрах Украины. Однако причин на самом деле больше.

Например, архитектурные и дизайнерские идеи не стоят на месте, и время от времени рекомендуется проводить обновление торгового центра для того, чтобы он соответствовал современным тенденциям.

Изменения потребительских предпочтений приводят к пересмотру набора арендаторов и соотношения различных категорий товаров. Например, тренд, который наблюдается в крупных мировых городах, – рост популярности питания вне дома. Соответственно, логичное направление развития торговых центров заключается в расширении фуд-зоны, для которой ранее отводилось 3-5% арендуемого пространства, а сейчас – до 10-15%. Кроме того, сегодня активно развиваются различные концепции фуд-холлов. Не исключено, что часть таких операторов, которые достаточно хорошо проявят себя в отдельно стоящих помещениях, будут искать площадки для тиражирования своих форматов. И благодаря возможности генерировать дополнительные потоки посетителей торговые центры будут привлекать этих игроков.

Может ли проводиться реконцепция нового объекта?

Реконцепция может быть актуальна для проектов, которые были заморожены. Сектор торговой недвижимости Украины достаточно динамичен, и если по каким-то причинам проект был неактивен, при возобновлении его реализации не лишним будет проведение анализа первоначальной концепции. Рекомендуется актуализировать ее до открытия, нежели запустить сразу устаревший объект, а впоследствии искать пути и средства, как все исправить. Киевский ТРЦ и БЦ RETROVILLE – прекрасный пример. В течение некоторого времени процесс строительства был приостановлен, но сейчас находится в активной стадии. Концепция проекта на сегодня более сильная по сравнению с первоначальной. В частности, в RETROVILLE изменилась зона фуд-корта, увеличившись до 1800 м², что на сегодня является самой большой зоной посадки среди ТРЦ Киева. Это следствие наблюдающихся на рынке трендов по расширению зон общественного питания. Также для уникальности и соответствия своему названию RETROVILLE (старинное ville – с французского «город») девелопер принял решение вместо ледовой арены в центре ТРЦ создать просторную «городскую площадь» в 1300 м², предназначенную для проведения мероприятий, фестивалей, праздников.

Торговые центры в стремлении задержать покупателя как можно дольше думают о его социализации, создают пространство, где он может провести больше времени.

Логично, что по такому же пути должен пойти девелопер киевского ТРЦ Respublika, который все еще заморожен?

Действительно, в данном случае перед возобновлением строительства будет нелишним оценить концепцию ТРЦ на предмет актуальности и соответствия текущим рыночным условиям и трендам. В то же время в подобной ситуации не всегда правильно внедрять кардинальные изменения, которые требуют дополнительных серьезных инвестиций и времени, но на выходе не дадут ожидаемого эффекта. Поэтому всегда должен проводиться взвешенный анализ.

Какие компании необходимо привлекать для разработки и проведения реконцепции ТЦ/ТРЦ?

Все зависит от поставленных задач и масштабов проводимых изменений. В целом, в команду, работающую над реконцепцией, могут входить консультанты для обновления тенант-микса; дизайнеры и архитекторы для реновации, перепланировки или расширения объекта; креативное или маркетинговое агентство для создания интересной айдентики и стратегии продвижения, оценки аудитории, которую можно дополнительно привлечь в торговый центр; финансисты для составления финансовой модели проекта, определения оптимальных путей привлечения средств, расчета сроков возврата капитала.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №4(189) май 2019.